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fab01
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 Posté - 24 janv. 2005 : 09:57:02
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Bonjour à tous
Nous avons acheté une grange à rénover (presqu'une ruine) en 2000 pour 30 000 € + frais notaire + droits de mutation.
Nous avons fait renover une partie par des artisans et une autre partie par nous mêmes. pour un cout total de approximativement 47 000 € de crédit + 7500 € de ma propre poche
La déclaration d'achèvement des travaux a été déclarée en juillet 2003
Ayant trouvé du travail ailleurs depuis 2 mois, j'ai démissionné et j'aimerai vendre mon bien.
Mon problème est que je ne peux pas justifier les 7500 € car c'est un petit achat de 50 € par ci par là
Si mon bien est estimé à 170 000 €
J'aurais donc une plus value.
Voici mes questions:
1/- Ai je le droit de faire venir un expert qui dira par exemple : les travaux sont estimés à X €
auquel cas la plus value = 170 000 € - (30 000€ achat + estimation expert) soit Y. Ou est ce uniquement les factures qui font foi ? A t'on le droit d'avoir un abbattement pour le temps qu'on a passé
2/- cette maison était ma résidence principale (j'ai donné ma démission et nous habitons ailleurs depuis 3 mois) et nous comptons faire notre déclaration d'impôt de 2004 sur notre ancienne adresse. Suis je quand même soumis à l'impôt sur le revenu pour la plus value ? (J'ai démissionné et ce n'est pas une mutation). A la lecture des différents posts il me semble que nous ne sommes pas soumis à l'IR pour la plus value. Si nous ne sommes pas soumis a l'impôt sur le revenu pour la plus value, a partir du moment ou nous mettons la maison en vente par les agences, si la maison met 9 mois a se vendre, est ce que cela changerait quelque chose pour l'impôt sur le revenu pour la plus value ?
3/- Sommes nous soumis à la TVA ? Pour être éxonéré de TVA il fallait occupper le logement depuis 5 ans par rapport à l'achat ou par rapport à la date d'achèvement ?
Donc peut on calculer la TVA due via cette règle :
TVA = TVA prix de vente - (TVA prix aquisition + TVA estimation travaux par l'expert)
Cette formule marche elle ou sommes nous obligés de déduire la TVA des factures des matériaux achetés sachant que je n'ai pas gardé toutes les factures car 30 € d'achat par ci par là ne représentent rien mais à terme représentent pas mal.?
Un notaire pourra m'aider mais j'aimerais quand même avoir une idée.
Je m'excuse de la longeur du message et je vous remercie cordialement.
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 24 janv. 2005 : 11:31:21
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Fab01,
1. Pour ce qui est de l'impot sur la plus-value, à mon avis vous y avez droit vu que vous allez mettre en vente après avoir déménagé. D'après moi, si vous aviez signé un compromis alors que c'était encore votre RP (avant de déménager), alors vous auriez pu vous affranchir de cet impot, mais là, je ne le pense pas.
Dans le cas ou vous auriez à le payer, seules les factures d'entreprise peuvent venir en déduction de la plus value brute (prix de vente - prix d'achat - frais d'acquisition - commission d'agence éventuelle lorsde la vente). Tout autre déduction n'est possible (matériel acheté...)
2. Comme ce sont des travaux effectués sur un bâtiment déjà existant, vous n'êtes pas assujetti à la TVA. Celle-ci n'est dûe que dans le cas de la revente d'une construction neuve avant les 5 premières années suivant la date d'achèvement des travaux.
Cordialement,
Pégase |
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fab01
Contributeur actif
45 réponses |
Posté - 24 janv. 2005 : 13:19:21
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Merci Pegase de votre célérité.
Si je comprends bien alors, nous sommes soumis à l'IR sur la plus value. Quel est approximatevement ce 26 % ?
Soit, mais aussi on peut mettre en cause le fait que lorsque l'on prend un nouvel emploi, on garde son ancienne maison le temps de passer la période d'essai. Si mon profil ne correspond pas à mon nouvel employeur, je peux être viré et donc je peux retourner dans ma résidence et chercher du travail à côté sinon je me retrouve éventuellemt obligé de racheter une nouvelle maison au prix fort bien entendu (avec la flambée de l'immobilier). N'y a t'il pas une notion de délai raisonnable ?
(Ex j'ai vu sur le net donc a prendre avec des précautions: un couple est en phase de divorce et veut vendre leur maison. Le mari quitte le domicile et la femme habite leur maison. Après la vente, le femme n'a pas eu de problème sur la plus value car elle habite la maison mais le mari étant parti habiter ailleurs a eu un commandement de payer. Le mari a fait appel au médiateur de la république qui a fait annuler cette décision)
Par ailleurs, entre le moment ou on vend sa maison et le moment où le compromis est signé, il peut s'écouler aussi bien 1 jour que 6 mois surtout si vous mettez en vente au mois de Décembre ;-)
Donc, quand vous parlez de compromis, voulez vous dire que ce compromis c'est le mandat de vente de l'agence ou bien le compromis de vente client / propriétaire ?
Néammoins, merci quand même de l'info sur les propriétés baties car ma grange au bas mot 150 ans. J'évite la TVA c'est déja au moins cela.
Donc la solution de faire estimer par un expert le montant des travaux n'est pas valable ?
Et concernant mes factures d'achat de matériaux, je peux quand même les déduire (car c'est moi qui ai tout posé) ?
Merci encore. Dès que j'ai du nouveau via mon notaire, je vous transmettrai les nouvelles. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 24 janv. 2005 : 15:37:21
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Fab,
La notion de délais raisonnable est applicable dans le sens ou vous mettez en vente le logement lorsque vous êtes en RP et qu'ensuite vous déménagez. Il existe alors un délais approximatif d'un an pendant lequel le fisc permet une exonération de l'impot.
Dans votre cas, c'est plus délicat car vous avez déjà déménagé. Par contre, si vous n'avez pas indiqué votre changement de RP à votre centre des impôts, ils ne sont pas censés savoir que vous avez déménagé votre RP. Je serai vous, si vous ne leur avez encore rien dit, je mettrai la maison en vente immédiatement en tant que RP afin de bénéficer de l'exonération. C'est un peu jouer avec le feu mais ça pourrait passer.
Pour ce qui est de vos factures de matériaux, malheureusement, ça ne peut être comptabilisé. Comme je le disais plus haut, seules des factures d'entreprises couvrant matériel et main d'oeuvre peuvent être utilisées pour réduire votre plus-value imposable.
Dans votre cas, si aucune société n'a fait de travaux, la plus-value imposable sera: Prix de vente - prix et frais d'acquisition - commission d'agence.
Voici d'ailleurs ce que dit la nouvelle directive 8 M-1-04 du 17 janvier 2004 au sujet des travaux (Fiche 5):
Citation :
3. Dépenses réalisées par une entreprise
11. Les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise. Dès lors sont notamment exclus :
- les travaux réalisés par le contribuable lui-même ou par une tierce personne autre qu’une entreprise (ex : main d’œuvre salariée) ;
- le coût des matériaux achetés par le contribuable même si leur installation est effectuée par une entreprise. Les dépenses liées à l’installation des matériaux facturées par l’entreprise sont en revanche prises en compte en majoration du prix d’acquisition, toutes conditions étant par ailleurs remplies.
Cordialement,
Pégase |
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fab01
Contributeur actif
45 réponses |
Posté - 14 mars 2005 : 10:25:53
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Bonjour a tous.
Permettez moi de revenir sur le sujet concernant la TVA. Le logement a plus de 100 ans donc théoriquement je ne suis pas assujeti à la TVA. Le seul hic c'est qu'au niveau des cadastres c'était un bâtiment agricole et non une habitation (quoique cette grange apparemment a été habitée en partie par une dame mais je ne pense pas qu'il y ait eu une déclaration sur ce point). Donc dans mon cas ils appellent cela une restructuration au niveau des cadastres. Est ce que la TVA s'applique quand même ou la TVA ne s'applique que pour le bati et donc l'existant.
J'ai eu une caontradiction dans ce forum car une personne qui a transformé sa cave attenante à sa maison en sejour est 'redevable' de la TVA.
Qui croire, que faire ?
En tout cas merci beacoup de vos contributions.
Ps la déclaration d'achèvement des travaux au niveau des cadastres date de 2003 donc < 5 ans. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 14 mars 2005 : 10:45:30
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Fab,
Pour changer un bâtiment agricole en habitation vous avez certainement déposé une demander de Permis de construire (Changement d'affectation) donc vous bâtiment, aux yeux de la loi, est neuf (moins de 5 ans). Vous êtes donc redevable de la TVA dès lorsque vous vendez sous 5 ans suivant la DAT.
Cordialement,
Pégase |
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fab01
Contributeur actif
45 réponses |
Posté - 14 mars 2005 : 11:02:20
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oui effectivement j'ai posé un pc DONC tva à payer. Je m'en doutais un peu.
Sinon, puis je faire valoir le fait qu'il y a eu des personnes qui habitaient la maison (attestation sur l'honneur des anciens voisins ?)
Merci |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 14 mars 2005 : 11:29:29
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Cela ne servira à rien. La bâtisse n'était pas habitable avant point barre.
Demander une attestation sur l'honneur aux anciens proprios ne ferait que de les mettre en porte-à-faux avec le fisc. Et ils refuseront certainement de signer quoique ce soit.
Cordialement,
Pégase |
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fab01
Contributeur actif
45 réponses |
Posté - 16 mars 2005 : 13:20:58
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Bonjour pegasse, il semblerait que selon dethau sur un autre forum
je cite :
Selon la doctrine administrative, la vente d'un immeuble ancien relève du champ d'application de la TVA s'il y a eu addition de construction, une augmentation soit en volume soit en surface, des volume et surface existant auparavant.
La rénovation intérieure ne remplit pas cette condition, bien qu'un changement d'affectation ou d'utilisation dudit immeuble s'en soit suivie.
(grande transformée en appartement).
Néanmoins, ce changement de destination ou la transformation interne, doit faire l'objet d'une déclaration au Cadastre dans les 90 jours de l'achèvement des travaux.
Fin de citation
La personne se trouve dans la mêm situation et il semble qu'un changement d'affectation ou une restructuration ne re remplit pas la condition de tva en cas de revente.
voici le lien:
http://forum.net-iris.com/archive/index.php/t-5434.html
J'espère qu'il a raison car sinon je peux dire adieu a une bonne somme d'argent (de quoi acheter un ch'ti SUV) ;-) |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 16 mars 2005 : 14:42:25
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Fab,
Je suis assez perplex face à l'affirmation de Dethau (qui doit être le même contributeur que celui au même pseudo sur ce forum).
Je pense franchement que vous êtes redevable de TVA étant donné que vous avez crée de la SHON (surface hors oeuvre nette). Avant transformation c'était de la SHOB (surface hors oeuvre brute) et en créant de la SHON vous vous êtes donc mis dans la position d'une construction neuve d'après moi.
Ceci dit, je ne suis pas infaillible et je pense que le mieux serait de vous renseigner soit auprès des impots (n° de contact sur le site www.impots.gouv.fr) soit auprès de votre notaire qui, en cas de doute, peut demander un consultantion auprès du CRIDON dont il dépend.
Il est claire que c'est une chose à approfondir vue la possibilité d'économiser la valeur d'un ch'ti SUV... 
Cordialement,
Pégase |
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fab01
Contributeur actif
45 réponses |
Posté - 16 mars 2005 : 15:39:54
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Merci pégase de la célérité (remarque le pseudo est bien choisi car pégase est un animal rapide). Normalement j'ai des amis qui vont voir un notaire de mon bled donc je passerai la question à mes amis et je tiens tout le monde au courant dès que j'aurai des news cad lundi prochain...
C'est vrai que les voies de l'administration sont difficilement compréhensibles..
Encore chapeau à la rapîdité des personnes sur ce forum et à bientôt |
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fab01
Contributeur actif
45 réponses |
Posté - 16 mars 2005 : 16:12:26
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Ps pégase, ma grange a été considéré comme un batiment agricole (plus exactement un grenier.)
En plus comme les 4 murs, la toiture n'ont pas été touchés(car en bon état), ça ne peut pas être de la SHOB, ça ne peut être que du SHON (m'enfin, je ne m'y connais rien du tout dans cette affaire)
Efin si Dethau aurait l'info "qui m'avantage" merci de me transmettre l'article / le communiqué / la loi / .....  |
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fab01
Contributeur actif
45 réponses |
Posté - 11 avr. 2005 : 16:59:00
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Hello Pegasse
Au niveau du notaire, a première vue, il semblerait que je devrai de la TVA mais il va approfondir la question (Chances minces)
Par contre, j'aurai une question assez technique.
Mon prix de vente concerne:
- une habitation principale (dont il reste des travaux a finir style à le bâtiment fait 160 m² possibles pour une déclaration de 90 m² aux cadastre)
- une deuxième dépendance d'environ 200m² considéré comme grenier
Comment se passe à ce niveau la vente et la TVA dûe ?
Sachant que je vends le tout à une personne:
1- Est ce que les surfaces non habitées sont considérées comme assujétis à la TVA (et à la plus value car considérés comme grenier et non comme résidence principale ?)
2- Qu'en est il de ma deuxième grange (considéré comme gernier et garage de voitures)
3- Comment décompose t'on le prix et la ventilation TVA / plus values et autres.
4- Est ce que le fait que ce bâtiment est a plus de sa 1ère cession m'assujetit quand même à la TVA (cession 1 achat par l'ancien proprio. cession 2 vente de l'ancien proprio à moi. 3 cession vente de moi à un futur proprio)
5- Par ailleurs au niveau des cadastres, mon bâtiment est assimilé à du neuf. Par contre, il y a eu des personnes qui ont occupé ce bâtiment (mais hélas non enregistré comme dans l'ancien temps)
Mon notaire n'a pas l'air de trop se bouger mais je le relancerai a la signature du compromis qui ets pour bientôt.
Au fait comment contacter un juge des impôts pour en avoir le coeur net ?
Encore merci pegase |
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fab01
Contributeur actif
45 réponses |
Posté - 11 avr. 2005 : 17:01:01
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J'ai oublié autre chose:
Comment décompose t'on le prix en fonction des biens (ceux qui sont finis, ceux qui sont considérés comme grenier, la duexième dépendance ?
Merci bien |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 09:23:31
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Fab,
désolé mais j'étais passé à coté de vos derniers posts etje n'avaispas remqrqué qu'il y avaitencore desquestions:
Dans votre situation il faut distinguer deux choses:
-La partie nouvellement créée (SHON issue du PC) est la seule partie à prendre en compte pour le calcul TVA à payer.
- Ensuite, il faut savoir comment calculer la valeur de cette partie vendu avec le reste en lot. Pour cela, il faut estimer la valeur du m2 SHON par rapport au m2 SHOB. C'est à vous avec votre notaire de mettre au point une valeur pour chaque unité et d'ainsi ventiler le prix de vente sur l'habitable, le non-habitable et le terrain. Ensuite de ça, vous appliquez le calcul TVA sur la partie assujettie et ensuite vous calculez la plus value sur l'ensemble pour calculer l'impot (en ayant déduit la TVA payée de la plus value brute bien entendu)
Mais prenez-donc rendez-vous avec votre notaire qui vous expliquera plus en détail la procédure.
Cordialement,
Pégase |
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fab01
Contributeur actif
45 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 15:34:34
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Merci du fond du coeur Pégase
Au fait est ce que les dépendances / bâtiments considérés comme greniers (le reste de la maison qui est à finir d'aménager) sont aussi soumis à la plus value (les 27%) et à la TVA ?
On ne peut pas les qualifier de résidence car (non habitables) et au niveau des cadastres, c'est considéré comme des bâtiments agricoles.
Je vous tiens au courant car cette info peut intéresser du monde. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 15:55:31
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Ce qui est sousmis à TVA c'est tout ce qui est neuf (- de 5 ans). L'impot sur la plus value concerne tout bien vendu qui n'est pas une RP (sauf si c'est après plus de 15 ans de propriété vu que l'abattement est de 100% à compter de cette durée).
Cordialement,
Pégase |
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fab01
Contributeur actif
45 réponses |
Posté - 28 avr. 2005 : 09:06:21
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Hello, Pegase
Donc j'ai des news.
La mauvaise c'est que la TVA j'y ai droit  mais uniquement sur le logement.
La bonne c'est que les dépendances ne sont pas assimilés à une résidence et donc non soumis à TVA ni + value. J'ai donc fait estimer ma maison et les dépendances et je ne paie la TVA que sur la dépendance.
Ce qui est marrant, ma maison n'étant pas entièrement finie (il me reste encore une déclaration d'achèvement à faire), je ne peux pas dissocier la partie habitable et finie de la partie non finie afin de diminuer encore la TVA. (Soit elle est finie --> TVA soit elle n'est pas finie --> pas de TVA)
Bon à savoir.
Sinon, j'ai complètement oublié de demander à mon notaire si je peux déduire le prix d'acaht de la maison qui auapravant n'était pas soumis à tva puisque (batiment agricole/ grenier / grange)
Qu'en pensez vous .
M'enfin, ayant signé mon compromis de vente, je remercie chaudement les forumeurs et SURTOUT PEGASE de sa rapidité de réaction
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 28 avr. 2005 : 10:39:05
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Fab,
bien content que vous ayez pu signer. C'est déjà un pas dans le bonne direction! 
Pour ce qui est de la TVA, il me semble que vous vos êtes contredit dans votre message. Au début vous dites:
Citation :
La mauvaise c'est que la TVA j'y ai droit mais uniquement sur le logement.
et ensuite vous dites:
Citation :
J'ai donc fait estimer ma maison et les dépendances et je ne paie la TVA que sur la dépendance.
D'après moi, vous devriez payer la TVA sur la surface habitable que vous avez créé. Donc logiquement sur le logement.
Aussi, je n'ai pas compris ce que vous vouliez dire par rapport à l'assujettissement TVA sur les travaux finis ou pas.
Enfin, pour ce qui est de la déduction des prix d'achat initial, vous pouvez le déduire pour le calcul de la plus-value. Pour la TVA, le principe étant TVA dûe moins TVA déjà payée, il vaus faut calculer la TVA due puis en déduire la TVA que vous avez déjà payée pour les travaux. C'est à dire:
1. Celle indiquée sur les factures des artisans ayant participé aux travaux,
ET
2. Celle indiquée sur les factures de matériel que vous avez acheté.
En effet, à l'inverse du calcul de l'impot sur la plus value, le calcul de la TVA se fait sur toute TVA déjà payée. Donc il vous faut faire une petit dossier avec toutes vos factures et les aporter au notaire pour comptabilisation.
Cordialement,
Pégase |
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fab01
Contributeur actif
45 réponses |
Posté - 28 avr. 2005 : 15:44:28
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mille excuses Pegase,
Je rectifie, je ne paie la TVA que sur le logement et NON LES DEPENDANCES.
Par contre, j'ai eu une info de la sécrétaire du notaire qui dit que l'on ne peut déduire de TVA sur le prix d'achat de la maison Est ce vrai ? (je pense oui car j'ai acheté en état de grange mais seulement je revends en tant que maison donc théoriquement, je devrai pouvoir le faire). J'aimerai avoir d'autres son de cloche car des fois les notaires ne se bougent pas forcémment (ils vont au plus facile pour eux et au plus douloureux pour le client). Ex l'idée de dissocier les bâtiments vient de moi.
Sinon les factures sont déjà chez le notaire.
A + pour la suite |
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fab01
Contributeur actif
45 réponses |
Posté - 28 avr. 2005 : 15:54:50
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Pégase,
Je voulais avoir une info: le notaire m'a affirmé que même si ma déclaration d'achèvement de travaux ne concerne que le RDC et qu'il me reste l'étage à achever, je dois payer la TVA sur l'estimation de la maison ?
Ex
1 ma maison est estimée à 150 000 € pour 200 m² habitables.
2 Seuls 100m² sont achevés et le reste (100m²) sont considérés comme avant travaux cad (grenier / grange / bâtiment agricole)
3 Je pars du principe que j'ai acheté ce bâtiment 50 000 €
Pourquoi je dois payer la TVA sur 150 000 et que je ne peux en aucun cas déduire de la TVA sur mes 50 000 € d'achat ? (Pour info j'ai acheté ce bâtiment en tant que bâtiment agricole)
Heureusement qu'il y a de personnes comme vous aider les autres.
PS Sans indiscrétion vous êtes de la région Rhône Alpes ? Ce serait avec plaisir pour boire un 'coup' ensemble
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