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christophe B
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 19 févr. 2003 : 15:27:32
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Bonjour,
j'ahabite dans un pavillon avec jardin privatif et entrée privative.
Hors ce bien fait partie d'une copropriété avec un petit immeuble.
ce pavillon possede une cave sous l'immeuble , cave qui recoit toutes ls evacuations et tout a l'egout.. :-(
et donc tres humide...
J'aimerai savoir comment faire et tenant aboutissant pour me separer de la copropriete, car on m'a dit que cela etait possible.
ok j'ai mon entree privative, mais l'eau et l'electricite provienne de compteur situé dans l'immeuble.
merci
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 19 févr. 2003 : 16:21:19
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Pourquoi voulez-vous sortir de la copropriété?
Quel est votre objectif?
Prados |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 févr. 2003 : 18:58:26
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Pour ne pas être soumis au régime de la copropriété, je suppose!!!!
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 19 févr. 2003 : 22:53:17
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1.- Lisez d'abord l'article 28 de la loi 65-57 du 10 juillet 1965 pour voir si vous êtes bien dans son champ eu égard à la disposition et à la consistance des lieux (cet article résulte de la loi SRU dont vous mentionnez le nom dans le titre du sujet):
Citation :
Article 28
Modifié par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 81 10° JORF 14 décembre 2000
I. - Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :
a) Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
b) Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L'assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l'assemblée spéciale.
II. - Dans les deux cas, l'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.
L'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble, procède, à la majorité de l'article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.
Si l'assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l'article 24.
Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu'à l'établissement d'un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas.
La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial.
2.- Ensuite, il y a tout un dossier à monter, qui ne peut l'être qu'avec un professionnel compétent et dans le cadre de concertations prélalables à la décision avec l'ensemble des intéréssés, notamment pour déterminer de façon pertinente ce que peut ou doit recouvrir l'ensemble des "conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division" dont parle le texte.
L'opération est de toute évidence complexe, et ne peut être conduite ni à la hussarde ni avec des bouts de ficelle.
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 20 févr. 2003 : 09:23:06
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De quel professionnel doit-on être assisté?, un géomètre, un notaire (ou les deux).
Le même cas se présente chez moi, mais je ne dispose pas d'un accès privatif à ma maison, il s'agit d'une voie de desserte gérée en partie commune, de plus le compteur général d'alimentation en eau des autres maisons se trouve chez moi.
Cette sortie de copropriété est-elle donc possible dans mon cas?
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 20 févr. 2003 : 12:58:56
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1.- De quel professionnel doit-on être assisté?
A priori une bonne étude notariale ayant un clerc spécialiste de l'immobilier copro et qui sait mobiliser des techniciens autres que juristes (ceci pour cadrer correctement les aspects un peu techniques, de la gamme "la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements communs qui ne peuvent être divisés" dont parle le texte).
De plus, une telle étude notariale pourra préparer, dans la foulée, en rassurant les copros, les textes amendés ou nouveaux et le projet des valeurs financières à prévoir (cf. le "les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division" du texte).
Honoraires des différentes interventions à négocier (il semble que vos deux cas ne soient pas très compliqués : une modalité d'honoraires à la vacation, avec estimation préalable du volume correspondant des dites vacations, semble préférable au forfait).
2.- Cette sortie de copropriété est-elle donc possible dans mon [votre] cas?
La seule condition est que, ainsi que le dit le D2000-17, "l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible".
Là aussi, un notaire avisé en immobilier pourrait vous le dire, assez simplement, en préalable (il vous demandera le RC, il consultera le cadastre, déterminera si la parcelle qu'aurait la maison sortante et qui deviendrait "propriété séparée" est compatible avec les règles d'urbanisme local, etc.).
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reith
Contributeur senior
88 réponses |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 08 mars 2003 : 00:30:55
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ben, Reith, oui "bon courage " à Christophe B et Raymond si ils veulent aller plus avant.
Mais que voulez vous dire : rester dans des statu quo dans des cas où l'on peut monter d'autres arragements qui sont possibles, ne pas faire évoluer des situations ?
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caraboss
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 15 mars 2003 : 21:11:35
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Merci de vos réponses, mon cas est assez semblable à ceux précédemment énoncés. Je souhaite sortir d'une copropriété et avoir un syndicat autonome.
Je possède un pavillon et un atelier en fond de cour, en copropriété ; pourtant mon logement est indépendant de l'immeuble sur rue (porche d'accès à partager).
Est-ce qu'une association de défense du droit des copropriétaires peut suffir pour monter le dossier et sortir de la copropriété ou bien vaut-il mieux dès le départ traiter avec un notaire compétent sur la question ?
Par ailleurs, peut-on être son propre syndic quand la copropriété est consituée d'un seul propriétaire ?
cara |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 15 mars 2003 : 21:52:04
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Caraboss,
Mon conseil serait que vous mettiez assez tôt un professionnel sur le dossier, mais n'oubliez pas la condition de fond qui est que ceci n'est faisable que lorsque "lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible" , ainsi que le stipule l'article 28 de la loi 65-57 du 10 juillet 1965 cité. Voyez donc d'abord ce point.
Sur votre seconde question, que je ne suis pas sûr d'avoir bien comprise dans le contexte : il n'y a pas de syndicat, ni donc de syndic, pour administrer les affaires internes d'un lot qui se trouverait détaché et appartiendrait dès lors à un seul propriétaire (ou à des propriétaires indivis). Par contre, vous serez en copropriété (donc syndicat et syndic) avec le reste de l'ensemble pour ce qui resterait commun (le porche que vous évoquez, et les éventuelles voies de circulation qui mèneraient jusqu'à votre propriété séparée : "propriété séparée" au sens du a) du I de l'article 28).
Dommage que l'espace des réponses ne permette pas les croquis...
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caraboss
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 15 mars 2003 : 22:24:47
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Merci Joseph de votre réponse,
combien de temps faut-il prévoir pour traiter ma question avec un notaire ?
Pour éclaircir le dernier point de votre réponse, sans croquis :
La maison que j'occupe et son atelier qui lui est mitoyen sont indépendants du point de vue du sol d'un immeuble qui compte 7 copropriétaires.
Il faut passer sous cet immeuble pour accéder au pavillon et à sa cour. Un point épineux au passage, la cour attenante au pavillon est d'usage privatif au vu de la configuration des lieux. Je n'en suis pas propriétaire.
Il n'y a pas d'autre copropriétaire pour ce lot.
cara |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 16 mars 2003 : 00:32:20
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On serait tenté de répondre : "un certain temps" ! En réalité, il faut sûrement compter plusieurs mois plutôt que quelques semaines.
Même sans croquis donc, vérifiez bien à fond la divisilité du sol, et les autres éléments.
Par exemple, si un ensemble de caves réunissait, en un sous-ensemble continu, le bâtiment rue et votre pavillon : il y aurait pb dans ce cas (sauf à envisager des travaux pour les isoler au droit des immeubles, immeuble rue et pavillon ; mais il peut y avoir d'autres solutions).
Voyez aussi le sort à donner à d'éventuels éléments qui pourraient être (je veux dire devenir) mitoyens : mur(s) ou autres éléments séparatifs.
Le statut futur de la cour est effectivement à voir : elle reste commune à usage privatif, ou devient votre propriété (accord unanime des membres de la copro actuelle ; prix de cession ; etc), ou établissement d'une servitude : c'est pour cela qu'il faut voir, plans et renseignements fonciers en mains (dont le RC), un bon professionnel qui engagera sa responsabilité.
La configuration des lieux pourrait aussi (à étudier/négocier) conduire à une solution dans laquelle, si vous n'êtes pas dépendante de l'immeuble rue pour autre chose, par l'établissement d'une servitude de passage sous le porche. Et si oui à quel prix.
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 17 mars 2003 : 08:43:20
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Petite question.
Je suppose que la copropriété doit donner son accord pour qu'un copropriétaire décide de détacher son lot (vote, quelle majorité?).
+ Nécessité de vérifier que le lot à détacher qui deviendra pleine propriété respecte bien le COS de la commune (demander un acis à la mairie). Car en cassant une copropriété, les surfaces occupées par les espaces communs n'entre plus en compte dans son calcul..
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 17 mars 2003 : 11:07:31
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Sur la condition de majorité, voir plus haut dans l'article de loi cité (article 28 de la loi 65-57 du 10 juillet 1965), en son alinéa a) de I : "L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires"
Sur les questions d'urbanisme et de COS notamment (il n'est certes pas sûr qu'il soit impacté), c'est effectivement affaire locale, qu'un bon professionnel devra précisemment prendre en compte et permettre de cerner.
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caraboss
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 18 mars 2003 : 09:50:58
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Bonjour,
Je rebondis sur la question de la majorité en copropriété. Les voix des copropriétaires sont-elles bien attribuées en fonction des millièmes ?
Pouvez-vous éclairer alors ma lanterne sur ce qu'on appelle la majorité, lorsqu'on possède 600/1000e dans une copropriété ? Faut-il une majorité relative ou absolue ?
Merci de votre aide.
Cordialement,
cara |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 mars 2003 : 14:08:37
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Lorsqu'un copropriétaire est majoriatire, parce quil possède une quote part des parties communes supérieures à la moitié, le nombre de ses voix est ramené au total des vois des autres copropriétaires.La majorité se calcule alors en fonction de cette réduction.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 19 mars 2003 : 01:26:44
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Cara,
Vous posez la question "Pouvez-vous éclairer alors ma lanterne sur ce qu'on appelle la majorité...?".
1.- En sus de ce qui a été indiqué dans la réponse postée en suite directe de votre question à ce sujet sur la réduction en AG des voix du majoritaire "à la somme des autres voix des autres copropriétaires ", selon la loi [attention : à une assemblée donnée, pas en général : géométrie à chaque AG], il convient - pour avoir une position plus claire - de considérer ce qui suit.
Pour certains votes essentiels, ceux relevant de la majorité du premier alinéa de l'article 26 (ainsi que de son article 30, qui y est lié) de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 (texte de cette loi sur le site UI via Onglet Juridique de la page d'accueil), le nombre des copros est pris en compte.
2.- Il y a sur ce point de fréquentes confusions dans les AGs :
- majorité 'des voix' (ou majorité 'du nombre des voix' : c’est la même chose), c'est les tantièmes que l'on dénombre (des présents/représentés ou de tous les copros, selon les cas de majorités : 24 ou 25, respectivement), avec éventuelle réduction des voix découlant des tantièmes du gras majoritaire ;
- majorité 'des membres' (qui intervient dans 26 et 30), c'est le nombre des copros, petits ou gros, en tantièmes, sans réduction du fait de la taille du gros majoritaire.
Les confusions sont le fait soit de copros, soit le fait de syndics (qui se méli-mélotent au demeurant fréquemment entre les articles, de 24 à 26, puis dans 26-1 à 26-3 et plus encore à l'intérieur de 25-1, ou encore confondent le premier ou le deuxième alinéa de 26 avec 26-1 et 26-2, etc.), soit des augustes présidents ou présidentes des excitantes assemblées que nous nous cognons. Voyez les textes.
C’est le deuxième alinéa de l’article 22 de L65-557 qui règle la réduction du nombre des voix que fixent les tantièmes. Le texte parle non de tantièmes (ou de millièmes), termes du langage courant, mais de 'quote-parts', ce qui est ici synonyme.
3.- L'article 'Majorités' du "Dictionnaire de la Copropriété" promu par UI sur son site (pub gratos) est bien fait (et, avantage, ce dico tient dans la poche ou dans un sac en AG…), notamment pour ce qui concerne l’articulation de 25 et de 25-1 ainsi que pour l’application concrète de 25-1 dans l’un et l’autre de ses deux alinéas. On peut, pour cette vertu aussi, en recommander la lecture.
4.- S’agissant de 26-1, à signaler un truc piègeux (que les manuels et sites ne signalent pas, et qui peut vous faire capoter en bout de piste en AG, ou simplement vous causer quelques ratés de moteur à ce passage délicat).
En effet, cet article 26-1 (créé par la loi 85-1470 du 31 décembre 1985 par son article 10), dans son premier membre de phrase, fait état de « l’avant-dernier alinéa de l’article 26 ». Cette rédaction était parfaite jusqu’à ce que la loi 94-624 du 21 juillet 1994, à travers son article 35-II, ait ajouté un article supplémentaire en fin de l’article 26 de L65-557: l’avant dernier article de son article 26 au sens de 26-1 est donc non son avant-dernier (pénultième), mais son avant avant dernier (antépénultième).
La scorie-bug qui est là n’est pas hypercatastrophique, mais elle est (elle vient de redonner un bout de migraine à un CS pas surperfuttefutte, dont je ne suis hélas hélas pas membre, d'une copro qui me concerne). Une vaste campagne nationale pour corriger cette vilaine scorie pourrait être entreprise (UI, si je dis là une bêtise grosse comme moi, corrigez moi avant). On espère que la correction ne s’emmêlera pas les crayons entre pénultième et antépénultième si elle s’aventurait à manier cette gamme d’épithètes...
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 25 mars 2003 : 09:46:05
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C’est simplement une dérogation au principe de l’unanimité… Pourriez-vous développer-ce qui vous paraît « piégeux » ?
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 25 mars 2003 : 10:04:25
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1.- OK, bien sûr que 26-1 est une dérogation à l'unanimité que pose le deuxième alinéa de 26 ("L'AG ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer...").
2.- mon "piégeux" est en référence qu'il y a dans la rédaction de 26-1 une difficulté de lecture, comme je le signalais (je me cite ci après = message plus haut) :
Citation :
En effet, cet article 26-1 (créé par la loi 85-1470 du 31 décembre 1985 par son article 10), dans son premier membre de phrase, fait état de « l’avant-dernier alinéa de l’article 26 ». Cette rédaction était parfaite jusqu’à ce que la loi 94-624 du 21 juillet 1994, à travers son article 35-II, ait ajouté un article supplémentaire en fin de l’article 26 de L65-557: l’avant dernier article de son article 26 au sens de 26-1 est donc non son avant-dernier (pénultième), mais son avant avant dernier (antépénultième).
La scorie-bug qui est là n’est pas hypercatastrophique, mais elle est (elle vient de redonner un bout de migraine à un CS pas surperfuttefutte, dont je ne suis hélas hélas pas membre, d'une copro qui me concerne). Une vaste campagne nationale pour corriger cette vilaine scorie pourrait être entreprise (UI, si je dis là une bêtise grosse comme moi, corrigez moi avant). On espère que la correction ne s’emmêlera pas les crayons entre pénultième et antépénultième si elle s’aventurait à manier cette gamme d’épithètes...
OK ?
Il y a fort peu, j’ai signalé ceci à Audette, qui posait une question sur précisement la majorité pour un contrôle d'accès à des garages.
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caraboss
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 18 août 2003 : 12:03:37
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Bonjour,
j'ai mis à l'ordre du jour de notre copropriété la mise en conformité du réglement de copro avec la loi SRU.
Je possède 680 millièmes dans cette copro.
J'aimerais savoir à quelle majorité se vote cette décision en assemblée, majorité de quel article ?
De combien de copropriétaires ai-je besoin pour que la décision soit prise ?
Par ailleurs, j'ai aussi inscrit mon projet de scission de la copro, après vérification de toutes les données (COS, séparation des sols…).
J'ai la même question que précédemment, vote à l'article 28 de la loi de 1965 ?
De combien de voix supplémentaires ai-je besoin par rapport à mes 680 millièmes ramenés à 50 % des voix en assemblée ?
Merci de votre aide.
cara |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 18 août 2003 : 14:16:16
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Il me semble que la scission n'est possible que si vous bénéficiez d'une voie d'accès indépendante de celle commune à la copropriété!!!
Je me suis posé la même question et pour le cas qui me préoccupait le fait que les bâtiments indépendants (garages, ateliers ...) n'aient pas de voie d'accès autre que celle donnant sur rue (commune avec l'immeuble donnant sur la rue) rendait impossible la scission entre le bât rue et les autres locaux commerciaux.
bp |
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