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marcel
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 30 août 2003 : 14:20:54
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J'ai hérité d'un appartement par viager. Des travaux de ravalement ont été décidé à la derniere AG, alors que le propriétaire était encore vivant et sous tutelle. On me réclame 5000 euros en prévision des travaux de rénovation. Suis-je obligé de régler immédiatement cette somme ? Puis-je bénéficier de délais de paiement ?
Merci
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 31 août 2003 : 02:15:56
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En acceptant un héritage, vous acceptez les actifs du défunt mais aussi son passif, c'est à dire ses dettes.
Vous devez donc payer ces charges.
Prados |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 août 2003 : 15:18:11
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Ne pas répondre trop vite quand même !
"J'ai hérité d'un appartement par viager" ! La formule n'est pas appropriée. Pour dire clair elle n'a pas de sens précis.
1) Vous avez acheté un appartement "en viager"? Vous étiez nu propriétaire et l'usufruitier est décédé ? C'est un premier cas. Du fait du décès vous êtes désormais titulaire de la pleine propriété. Mais vous écrivez : le propriétaire était encore vivant. S'agit-il du vendeur ?
2) Seconde hypothèse : Héritier présomptif du propriétaire, vous avez bénéficié de son vivant d'une donation en nue propriété ? Pour le reste même opération que dessus.
3) Troisième hypothèse : Sans être héritier présomptif du propriétaire, vous avez bénéficié d'une donation comme dessus ?
4) Variante aux hypothèses ci dessus : feu le de cujus ne bénéficiait pas d'un usufruit mais seulement d'un droit d'usage et d'habitation.
5) Vous avez "hérité" de l'usufruit d'un bien. Il est viager par nature. L'usufruit disparaîtra à votre propre décès. Mais vous êtes héritier ou légataire ?
La solution peut varier selon les cas.
Sous réserve des conventions figurant dans l'acte constitutif, l'article 605 du Code civil met à la charge de l'usufruitier les réparations d'entretien, donc celles de ravalement classique.
L'article 606 met à la charge du nu propriétaire les gros travaux
Mais il n'est pas tenu de les faire exécuter . Cela veut dire qu'en cas de nécessité l'usufruitier doit les faire exécuter à ses frais avancés. Il en obtient le remboursement en fin d'usufruit.
Ces règles s'appliquent quand le bien concerné est un lot de copropriété. Dans le dernier état de la jurisprudence, le syndic n'est plus tenu de ventiler les charges entre l'usufruitier et le nu propriétaire qui sont tenus "in solidum" au paiement à l'égard du syndicat.
Je passe sur la notion ici hasardeuse d'obligation "in solidum". Le plus clair est qu'il faudrait pour bien faire que la compétence du mandataire commun prévu par l'article L 23 du statut pour les assemblées seulement soit étendue au piement des charges et à la répartition qui s'ensuit.
(Note : l'obligation in solidum est l'obligation solidaire des co-auteurs d'une faute à l'égard de la victime. La notion a été étendue par la jurisprudence à d'autres cas non prévus par la loi.)
Il faudrait donc quelques précisions sur votre situation exacte avant le décès et après.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 31 août 2003 : 17:20:31
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"L'article 606 met à la charge du nu propriétaire les gros travaux"
Ayant personnellement subi des conséquences assez désagréables suite aux incompétences cumulées d'une notaire et d'une avocate, il serait peut-être bon de préciser exactement ce que recouvre les "gros travaux". En réalité, ce n'est que très peu de chose. Autant que je me souvienne, il s'agit presque exclusivement de grosses réfections de toitures.
Elisabeth |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 sept. 2003 : 09:53:14
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Le moins qu l'on puisse dire est que l'énumération de l'article 606 est anachronique. Elle fournit un critère en ce qui concerne le bâtiment lui même mais pas en ce qui concerne les éléments d'équipement. Sur ce point il faut repartir de l'arrêt de la Cour d'appel de Paris du 11 janvier 2000 et des différents commentaires dont celui de M. Capoulade dans la Revue de l'habitat avril 2000.
Le principe du système :
Le nu propriétaire a vocation permanente à recouvrer la pleine propriété du bien ce qui lui permet de "récupérer ses billes". Il a intérêt direct à la conservation du bien. Mais le délai de recouvrement effective est aléatoire (demain peut être ou dans 15 ans).
L'usufruitier est l'utilisateur direct pour une durée tout aussi aléatoire. Il est normal qu'il supporte des opérations d'entretien plus importantes que celles imposées au locataire.
On a cherché à établir un critère commun avec celui de l'obligation de garantie décennale. C'est une piste mais elle n'est pas valable pour les éléments d'équipement dissociables.
Dans la plupart des cas la convention prévoit les modalités de répartition. Quand la convention est ancienne elle devient aussi anachronique.
A noter que la canicule a sans doute contribué à l'extinction d'un certain nombre d'usufruits, bouleversant ainsi les statistiques démographiques qui servent à l'établissement des tables de mortalité du 4eme âge.
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