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Michel Grimaud
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 05 mars 2004 : 09:17:40
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- Est-il normal que le coût de ces travaux: remplacement des éléments électriques, des machineries..., de la mise en conformité soient ventilés selon les tantièmes des charges d'ascenseurs et non pas des tantièmes des charges communes?
- Dans ce cas, lors de l'A.G. devant voter ces travaux, le nombre de voix ne doit-il pas être proportionnel à la participation aux frais; c'est à dire nombre de tantièmes des charges d'asceseurs?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 mars 2004 : 11:12:34
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Le coût de gros travaux concernant un ascenseur doit être réparti conformément aux dispositions actuelles du règlement de copropriété.
Le RC peut comporter une grille de répartition unique pour les charges d'exploitation et les gros travaux.
Si cette grille unique comporte un coefficient d'étage et exonère les lots non desservis, tout est conforme aux dispositions de l'article L 10 alinéa 1.
Si la grille comporte au contraire une distinction entre
> les charges d'exploitation réparties avec un coefficient d'étage comme dessus
> les charges de gros travaux réparties en fonction des quotes-parts des parties communes (tantièmes généraux) avec exonération des lots non desservis
Elle n'est pas conforme aux dispositions de l'article L 10 alinéa 1 mais elle doit être appliquée tant qu'elle n'est pas été remplacée par une autre grille. Il faut ajouter qu'à défaut d'être conforme à la loi, elle est conforme aux avis de maints praticiens qui considèrent que cettre distinction est équitable. J'en suis.
Si la grille est plus illégale encore, faisant contribuer des lots non desservis, elle est encore applicable tant qu'elle n'a pas été remplacée par une autre. Par prudence l'assemblée peut décider, pour un chantier déterminé, que ces lots seront exonérés.
Les propriétaires s'estimant lésés par l'illégalité d'une répartition peuvent profiter de l'occasion pour demander la remise en ordre du règlement et l'annulation judiciaire de la répartition si l'assemblée refuse.
Autre question posée : seuls participent aux votes concernant les travaux les copropriétaires y contribuant financièrement (article 24 de la loi in fine). Le nombre des voix est en proportion de la quote-part contributive.
Sur la contribution aux gros travaux d'ascenseur au prorata des tantièmes généraux, il y a déjà eu moult discussions. On trouve la distinction dans de nombreux règlements de copropriété. Je pense pour ma part que la bonne solution est l'intégration d'un coefficient d'étage différent de celui appliqué pour les frais d'exploitation. Cette solution permet de prendre en compte les arguments des deux conceptions qui s'opposent.
Si, en frais d'exploitation, et pour des lots identiques en tantièmes généraux, le lot du 6e étage paie 120 alors que le lot du 1er paie 50,
On peut aboutir à ce qu'en frais de gros travaux le 1er paie 60 et le 6e 80 avec une graduation intermédiaire appropriée.
Edité par - JPM le 05/03/2004 11:13:43 |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 06 mars 2004 : 00:51:37
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Attention JPM,
Le sujet porte sur des travaux, non sur de l'entretien et du fonctionnement.
La disposition du dernier alinéa de l'article 24, disposition que vous évoquez, ne s'applique (voir le texte) qu'aux « dépenses d'entretien d’une partie de l'immeuble ou [à] celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement », donc pas à des dépenses de travaux d'investissement.
Par ailleurs et de plus, cette disposition ne joue que si le RC a prévu son existence (cf. le « ….il peut être prévu par le dit règlement que… »).
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 mars 2004 : 15:46:59
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C'est à juste titre que Toison rappelle le cadre de l'article 24 alinéa 2. C'est l'occasion d'évoquer le désordre généralisé qu'on peut constater à cet égard, notamment à l'occasion des adaptations de RC.
D'abord certains, comme M. Lafond (très éminent spécialiste), dans le Code de la copropriété ne voient dans ce texte qu'un fondement juridique à la possibilité de tenir des assemblées spéciales restreintes. C'est vrai, mais le texte permet avant tout d'organiser, sur une question de ce genre, un scrutin restreint dans le cadre d'une assemblée générale de tous les copropriétaires.
D'autre part, on constate que beaucoup de règlements de copropriété postérieurs à 1965 prévoient des charges communes spéciales (pour l'ascenseur par exemple) alors qu'ils ne comportent pas auparavant la constitution en élément commun spécial à certains copropriétaires de l'équipement concerné. Cette omission est plus vicieuse encore quand il s'agit d'une partie commune comme un escalier d'accès au parking, déclaré partie commune générale en tête du RC puis doté d'une grille de répartition spéciale.
Il est bien évident que si le RC est correctement établi l'article 24 alinéa 2 s'applique de plein droit.
Et il est vrai aussi, comme l'indique Toison, que le règlement de copropriété doit prévoir la restriction de la participation aux scrutins aux seuls copropriétaires contribuant financièrement aux charges liées à la partie ou l'équipement concerné. Or la clause est fréquemment omise dans les règlements.
Le bon sens devrait commander que la disposition fût impérative, ou au moins présumée écrite, sauf disposition contraire explicite du règlement de copropriété. Le législateur de 1965 ne connaissait pas encore les immeubles complexes et autres grands ensembles. Même les immeubles neufs étaient à cette époque relativement classiques.
Par contre on admet généralement une extension assez large de la notion d'entretien qui englobe toutes les questions pouvant faire l'objet d'une décision prise à la majorité de l'article 24.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 08 mars 2004 : 21:50:10
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Généralement les charges relalives aux ascenseurs sont réparties
entre celles concernant l'installation et celles pour l'entretien .Pour ces dernières interviennent plusieurs coefficients (usage,habitabilité,étage etc).De plus il y a un contrat d'entretien avec variation de tarif indexé.
(exemples de calculs sur le net).
Cordialement
François GHERARDI |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 14 mars 2004 : 23:58:37
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[JPM , SVp pouvez-vous m'éclairer ,
]Les propriétaires s'estimant lésés par l'illégalité d'une répartition peuvent profiter de l'occasion pour demander la remise en ordre du règlement et l'annulation judiciaire de la répartition si l'assemblée refuse
Si l'assemblée à l'unanimité ? art combien ?
mais ne vouliez vous pas plutôt dire : la demande judiciaire plutôt que l'annulation ?
LN |
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Michel Grimaud
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 17 mars 2004 : 12:13:44
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Merci à JPM, Joseph Toison, François Ghérardi.
Vos réponses confirment mes craintes, habitant un étage élevé.
Bien que cette répartition soit conforme aux dispositions de l'article L10 alinéa 1, je ne la trouve guère équitable.
Cordialement.
Michel Grimaud
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 mars 2004 : 10:35:03
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Pour LN
La loi ne prévoit que l'action en révision des charges, qui est soumise à des conditions relatives aux écarts allégués et surtout à des délais finalement assez brefs.
La jurisprudence a tourné la difficulté, pour les infractions aux dispositions de l'article 10 alinéa 1 essentiellement (charges d'ascenseur imposées aux lots du rdc entre autres) en admettant une action nullité de la répartition fondée sur l'atteinte à une disposition légale d'odre public.
C'est pourquoi je parle d'action en nullité, qui n'est soumise à aucune condition de délai, donc à aucune prescription extinctive.
L'adaptation de l'article 49 devrait permettre ce genre de mise en ordre mais il s'agit d'une modification de la répartition des charges. Cette modification sort du champ de l'article 49. C'est complètement absurde.
Par contre l'article 49 permet la consolidation des bases de répartition énoncées dans le RC (répartition des charges de chauffage au prorata des volumes chauffés par exemple), sans que le tableau chiffré ait été inséré dans le règlement. Encore faut-il qu'il ait été approuvé par une assemblée. Il est encore temps de le faire.
On constate que des centaines de règlements de copropriété (sans doute des milliers !) ont été établis avant la construction de l'immeuble. Il aurait fallu les mettre à jour après construction et celà a rarement été fait.
Dans le même genre : des grilles de répartition ont été créées à juste raison après ma mise en service de l'immeuble, l'expérence montrant leur nécessité. Elles figurent dans les fichiers du syndic. elles sont utilisées à la satisfaction générale. Mais, juridiquement, elles n'existent pas et n'importe quel acquéreur pinailleur peut mettre le désordre dans tout celà. Il lui suffit de contester l'utilisation de l'une de ces grilles et il obtiendra satisfaction devant un tribunal.
Les "adaptateurs" doivent signaler ces anomalies et les syndicats ne doivent pas hésiter à faire le ménage, quitte à sortir du régime de l'adaptation. Le coût de la remise en ordre seraz toujours inférieur à celui d'un procès.
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wolfram
Pilier de forums
285 réponses |
Posté - 10 avr. 2004 : 18:16:55
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Mieux vaut les charges d'entretien que d'installation
Lors d'une réunion du groupe technique restreint préparant au ministère les arrêtés de Robien le sujet de l'imputation des coûts des mesures s'est posé. M. Quignard, sans qu'il y ait de contradiction a émis l'avis selon lequel la grille des charges d'entretien devrait être appliquée.
Il s'agit d'un équipement donc les charges doivent en être réparties fonction de l'utilité pour les lots desservis.
Avec la grille des charges d'entretien, le coefficient d'étage croît de 0,17 par étage (le + gd nb de références) et de 0,33 selon M. Quignard ex cathedra.
Si on appliquait la grille des charges d'installation d'ascenseur, le coefficient d'étage croît de 0,50 par étage. Ce qui majorerait la contribution des étages de haut niveau. Vous vous en tirez aux moindres frais.
Attention n'engagez aucune rénovation tant que le décret et les arrêtés d'application de l'article 79 de la loi Urbanisme et habitat ne sont pas sortis au JO.
Wolfram |
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Rénovation et mise en conformité des ascenseurs
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