|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
 Posté - 12 mars 2004 : 13:30:44
|
Ma question a dû passer inaperçue dans un autre sujet. Je me permets donc de la reposer ici, car je pense qu'il s'agit d'une question qui pose encore le problème de l'interprétation des articles de loi.
L'art. 11 parle de "l'état des dettes et des créances", mais il s'agit des dettes et créances de qui ?
Tout le monde s'accorde à dire qu'il s'agit des dettes et créances de copropriétaires. Je dirais presque que c'est évident. Mais pourquoi ne s'agirait-il pas des dettes et créances du syndicat des copropriétaires ?
Y-aurait-t-il une raison "technique" ou "comptable" qui permettrait de donner sans ambiguïté une réponse ?
Raison de ma question : mon syndic conteste qu'il lui faille joindre à la convocation l'état nominatif des dettes et créances des coproprétaires.
Personne ne s'est jamais posé cette question ? Personne n'a jamais remarqué cette imprécision ?
Elisabeth
|
|
Signaler un abus
|
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 mars 2004 : 14:44:23
|
L'état des dettes et créances est bien évidemment celui du syndicat des copropriétaires.
Dans la colonne de gauche (débit) : les créances du syndicat
Dans la colonne de droite (crédit) : les dettes du syndicat
Pour les non-initiés, cet état pas si facile à lire car il y a des subtilités : certaines rubriques sont servies en fonction des appels effectués, qu'ils aient été payés ou non par les copropriétaires. La contrepartie (l'équilibre) est assurée par les positions débitrices ou créditrices des copropriétaires.
L'état des dettes et créances ne comporte pour chaque rubrique que le total des crédits et/ou le total des débits.
Le fonds de roulement appelé est à droite au crédit car c'est une dette du syndicat qui doit le restituer un jour d'une manière ou d'une autre.
Les montants des appels provisionnels pour charges courantes ou exceptionnelles sont à droite aussi : il s'agit de dettes du syndicat qui devra les reporter au crédit des comptes des copropriétaires en fin d'exercice ou en fin de chantier.
Les factures des fournisseurs non encore payées sont encore à droite, à condition qu'elles aient été par ailleurs enregistrées dans les charges : c'est une dette puisqu'il faudra payer ces fournisseurs.
La banque ? s'il y a de l'argent sur le compte, c'est une créance du syndicat sur la banque, donc le solde créditeur est à gauche dans les créances (le solde créditeur est dans la colonne débit ! aie ! aie!).
Mais s'il y a un trou dans la trésorerie, le compte est en rouge à la banque ; il est débiteur ; c'est une créance de la banque sur le syndicat ; donc une dette du syndicat ; donc le montant est à droite dans les dettes (le compte débiteur est dans la colonne crédit aie ! aie !)
Et les copropriétaires ? Le syndic doit faire apparaître deux lignes dans l'état, s'il y a lieu : à gauche le total dû par les copropriétaires débiteurs sur une ligne, à droite, sur une autre ligne, le total dû aux copropriétaires créditeurs. Le syndic ne doit en aucun cas présenter les copropriétaires avec compensation des débiteurs par les créditeurs ou le contraire.
Les charges à répartir : elles sont toujours à gauche puisque c'est une créance latente du syndicat qui sera liquidée définitivement en fin d'exercice. Il peut y avoir un montant à droite s'il y a eu une régularisation qui minorera le montant des charges (la réduction d'une facture par un avoir par exemple).
Les produits à répartir : toujours à droite ; c'est l'inverse !
La balance doit être carrée : total des débits = total des crédits.
Le syndic doit être en mesure de justifier le détail de chacun des postes par un document annexe mais ne diffuse pas ces documents détaillés. Toutefois le liste des copropriétaires débiteurs et créditeurs peut désormais être jointe. A cet égard le syndic n'est pas tenu au secret professionnel comme on l'a prétendu (et jugé !!!) dans le passé.
Un exemple simple : début d'une copropriété à deux ; le syndic appelle un fonds de roulement de 100 € soit 70 pour X et 30 Y ; Xet Y paient immédiatement la moitié de leur quote-part soit 35 et 15. Après ces paiements la balance se présente comme cela :
Fonds de roulement.........................100
Copropriétaires.......................50
Banque.................................50
Contrôle..............................100....100
et si Y paie son solde d'appel soit 15 € la balance devient :
Fonds de roulement.........................100
Copropriétaires.......................35
Banque.................................65
Contrôle..............................100....100
Ce modeste tableau est un état des dettes et créances du syndicat.
C'est vraiment tout simple 
Edité par - JPM le 12/03/2004 14:52:07
Edité par - JPM le 12/03/2004 14:54:54
Edité par - JPM le 12/03/2004 14:58:00 |
Signaler un abus  |
|
|
clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 12 mars 2004 : 22:09:04
|
Pas aisé pour un copropriétaire lambda pour interpréter qu'une copropriété "dans le rouge" à un solde au crédit et non l'inverse.
Voici un bon moyen pour s'en rappeler : si vous demander à votre commerçant de vous faire crédit, c'est bel et bien que vous lui devez de l'argent.
Une petite contribution pour compléter les propos limpides de JPM.
Cyril 
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 mars 2004 : 23:21:47
|
et que si ce même commerçant n'a pas de mommaie pour votre billet de 50 et qu'il vous en doit 10, il est débiteur de cette somme.
C'est juste pour tenir la lampe de Clemouel ....
|
| Signaler un abus |
|
|
Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 13 mars 2004 : 15:20:15
|
Grand merci, en particulier pour les longues explications de JPM. Je crois que mes méninges vont être mises à forte contribution, pour comprendre tout cela.
Enfin, je vais attendre de voir arriver prochainement les "comptes" de notre copropriété sur les 3 dernières années et voir à quoi cela va ressembler.
En tout cas, mon syndic marque un point puisqu'il a défendu bec et ongles qu'il n'avait pas l'obligation de joindre à la convocation l'état nominatif des dettes et créances de tous les copropriétaires pris individuellement.
Donc il avait raison.
Cependant, j'ai très souvent vu que les syndics joignaient cet état ; de plus, notre précédent syndic le faisait également. Donc, j'ai cru que c'était la loi !
Alors j'aimerais savoir :
s'agit d'une pratique courante de la part des syndics, de joindre cet état ?
se font-ils plutôt "tirer l'oreille" quand on leur demande ?
comment l'"obliger" à fournir cet état (en présence d'un CS un peu particulier) ?
Me concernant, il ne fait aucun doute que le manque de transparence et d'information aussi bien de la part du CS que du syndic a conduit à une situation désatreuse. Il semble bien que le syndic n'a toujours pas compris puisqu'il a refusé d'accéder à ma demande.
Y-a-t-il des solutions pour le "forcer" ? Bien sûr, si tout fonctionnait correctement dans la copropriété, ce document ne serait pas d'une absolue nécessité.
Elisabeth |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 mars 2004 : 17:41:13
|
En général, les copropriétaires demandent la production de la liste des positions des copropriétaires. Tous les copropriétaires, y compris ceux ayant un solde = 0 y figurent. C'est mieux que la liste des seuls débiteurs qui est une sorte de pilori.
Le syndic doit déférer à la demande des copropriétaires.
J'en profite pour ajouter que la balance générale de l'immeuble, qui comporte, elle aussi, les positions de tous les comptes du syndicat, y compris ceux dont le solde est = 0, est le document comptable le plus probant pour l'information des copropriétaires. On peut vérifier ainsi que tous les comptes qui doivent être normalement = 0 en fin d'exercice le sont bien. C'est une garantie de bonne gestion.
La sécurité des copropriétaires exige que le CS vérifie soigneusement les comptes détaillés justificatifs et la trésorerie. Quand tout va bien de tous les côtés, l'assemblée peut approuver les comptes en toute sécurité.
Tous les autres documents comptables, autres que les comptes de charges et produits de l'exercice, pouvant être joints à la convocation sont de moindre intérêt et alourdissent inutilement la documentation comptable.
Elisabeth, si vous prenez un peu de temps pour voir la réponse précédente, vous constaterez rapidement que la lecture est finalement très facile. Surtout avec le moyen mnémotechnique de Toison ! Et si vous savez lire l'état des dettes et créances, vous lirez aussi facilement la balance générale puisque le principe est le même.
C'est une lecture que tout membre d'un conseil syndical devrait savoir faire.
|
| Signaler un abus |
|
|
Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 13 mars 2004 : 18:12:45
|
Citation :
Le syndic doit déférer à la demande des copropriétaires.
Je ne demande pas mieux, mais comment faire avec un syndic têtu et qui ne veut rien entendre ?
Et qui ne veut surtout rien entendre quand la demande émane de qui vous imaginez (moi !). Il a opposé une fin de non recevoir claire et nette à ma demande.
Lorsque j'aurai ma convocation, je me replongerai dans vos explications.
Ce que j'en ai retenu, après lecture rapide, c'est qu'il y a une colonne à gauche et une colonne à droite ; alors je crois que je vais me faire un petit dessin en notant ce qui doit se trouver à gauche et ce qui doit se trouver à droite.....
Elisabeth
Edité par - Elisabeth le 13/03/2004 18:16:57 |
| Signaler un abus |
|
|
P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 13 mars 2004 : 19:48:55
|
Je recommande les ouvrages de base suivants :
- Savoir contrôler les charges et les comptes de sa copropriété, édité par l’ARC,
- La comptabilité générale à la portée de tous, pour savoir ce que inscrit à gauche et à droite dans les comptes. Très simple et très utile pour s’initier à la technique comptable. Auteurs : Isabelle et Loïc de Kerviler. Editeur : Economica. Mon ouvrage date de 1991. J’ignore s’il est encore disponible.
- L’ouvrage de référence en matière de comptabilité des copropriétés : Comptabilité de la copropriété, par Daniel Cordier, éditions Delmas.
Pourquoi lorsqu’on met une somme en caisse ou sur un compte bancaire, inscrit-on cette somme au débit du compte caisse ou banque ? Il faut considérer qu’on se dessaisit de cette somme pour la confier au caissier ou au banquier lequel devient donc débiteur. Quand on reçoit un relevé de sa banque, tout est inversé, car la banque voit les choses de son côté : elle porte au crédit du compte ce qu’y a déposé son client, qui est son créancier. La banque est débitrice envers le client, le client est créditeur envers la banque. Une fois qu’on a compris cela, ce qui demande une petite gymnastique intellectuelle, tout s’enchaîne facilement.
Il me semble impossible, pratiquement, face à un syndic récalcitrant, de pouvoir vérifier sérieusement les comptes sans être délégué à cette tâche par le conseil syndical.
Cordialement
P.F. Barde |
| Signaler un abus |
|
|
Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 13 mars 2004 : 22:41:45
|
Merci PF Barde pour ces petites explications.
Pour ce qui est d'une vérification des comptes par moi-même qui ne suis plus au CS, le syndic, lors de ma récente entrevue avec lui, m'a fait comprendre clairement qu'il n'était pas question que j'aie accès aux comptes.
D'ailleurs, je crois que la révocation demandée à mon encontre en 2003, devait bien l'arranger.
Je précise, comme j'ai déjà eu l'occasion de le faire, que je ne doute aucunement de l'honnêteté de mon syndic.
Simplement, il est tellement brouillon, pas organisé etc.... qu'on peut tout à fait imaginer que cela peut se répercuter au niveau de la comptabilité. Il suffit déjà de voir les "énormités" dont il est capable dans les décomptes de charges. J'y reviendrai.
Une autre question quand même : peut-on faire un minimum de vérifications au vu des documents comptables que le syndic se doit de joindre lors de la convocation ?
Elisabeth
Edité par - Elisabeth le 13/03/2004 22:45:07 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 mars 2004 : 23:22:22
|
Pour Barde,
En ce qui concerne la brochiure de Reyes pour l'ARC, j'en ai récemment vanté les qualités à Gedehem qui semble avoir une piètre idéede l'application d'un plan comptable à la copropriété.
Beaucoup plus grandes réserves en ce qui concerne l'ouvrage de Daniel Cordier qui est d'ailleurs reproduit dans le jurisclasseur copropriété. M. Cordier a voulmu faire "coller" la comptabilité des syndicats à celle des entreprises tout en ne présentant pas de plan comptazble. Du coup, on y lit que le fonds de roulement ne peut pas servir au paiement des charges par le syndic !!!! C'est un fonds de garantie au profit des créanciers du syndicat !
Comme l'ouvrage a été écrit du temps des comptes trimestriels, M. Cordier doit bien reconnaître qu'il faut bien de l'argent pour payer les fournisseurs (pas d'appels provisionnels dans cet ancien système), et il se trouve fort embarrassé puisque l'article D 35 ne prévoit rien d'autre.
Les mécanismes des différentes opérations sont assez bien présentés mais la synthèse des comptes est totalement défectueuse. Par ailleurs la loi SRU a quand même apporté des modifications fondamentales, ne serait-ce qu'en libérant le syndicat des copropriétaires à l'assujettissement aux règles du Plan comptable général. Or le travail de Reyes demeure, mutatis mutandis, valable, alors que celui de M. Cordier ne l'a jamais totalement été, négligeant en outre les procédures informatiques.
L'ouvrage des de Kerviler est effectivement très clair. Mais comme le PCG n'est pas applicable aux comptes du syndicat, il faut évidemment se méfier de certins comptes et plus encore de certaines contreparties qui n'existent pas dans notre domaine.
En d'autres termes on attend le prochain ouvrage qui paraîtra quand les décrets seront sortis.
|
| Signaler un abus |
|
|
P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 13 mars 2004 : 23:41:10
|
Vous pouvez vous prévaloir des dispositions de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965. Mais celles-ci ne vous permettent pas d’exiger de pratiquer un contrôle des comptes complet.Citation :
Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l'assemblée générale. Celle-ci peut décider que la consultation aura lieu un jour où le syndic reçoit le conseil syndical pour examiner les pièces mentionnées ci-dessus, tout copropriétaire pouvant alors se joindre au conseil syndical ; toutefois, tout copropriétaire ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de l'assemblée générale pourra consulter individuellement les pièces le même jour.
Vous auriez peut-être intérêt à ronger votre frein et vous faire oublier quelque temps avant de tenter d’entrer à nouveau dans le conseil syndical que vous avez, je pense, eu tort de quitter.
Cordialement
P.F. Barde |
| Signaler un abus |
|
|
P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 14 mars 2004 : 01:25:52
|
JPM,
Mon message précédent s'adressait bien sûr à Elisabeth. Le vôtre est venu s'intercaler pendant que je rédigeais le mien hors connexion.
Ma documentation commence à dater : je n'ai pas la brochure de Reyes mais un ouvrage plus ancien, de 164 pages, rédigé par Bruno Dhont, Jean-Luc Madinier et Maguy Deck, édité en 1989, non par l'ARC, mais par le CSCV.
Je comprends difficilement votre prévention contre l'ouvrage de Daniel Cordier. J'avais comme vous été peu convaincu par ses considérations curieuses sur l'avance permamente de trésorerie. J'y ai relevé une autre aberration. Cordier déclare que vendre à la copropriété un lot privatif ou acquérir un lot propriété du syndicat est toujours une mauvaise affaire pour le copropriétaire vendeur ou acheteur, selon un raisonnement spécieux, mathématiquement insoutenable. Il est vrai que lorsqu'un copropriétaire vend un lot à la copropriété il en obtient une somme moindre que s'il l'avait vendu à un tiers, car comme copropriétaire, il en rachète sa quote part. Certes, mais, justement, rachetant sa quote part, il devient de ce fait copropriétaire indivis du bien qu'il vend à hauteur de cette même quote part, et il regagne ainsi d'un côté ce qu'il a cédé de l'autre. Raisonnement symétrique pour la vente. Cela dit, c'est bien peu de chose et ces deux points de détails qui occupent au total moins de 0,5% de la surface imprimée ne sauraient remettre en cause la qualité de l'ensemble. Chercher à coller aux normes de la comptabilité générale, qui sont bien éprouvées, m'apparaît plus comme une qualité que comme un défaut. Le plan comptable général est beaucoup plus rigoureux que les bidouillages de bien des syndics. Bien sûr, il faut pratiquer un minimum d'adaptation, voire, si nécessaire, redéfinir totalement les comptes du plan comptable général pour tenir compte des particularités d'une copropriété, mais à la condition impérative de ne pas toucher aux classes 1 à 7 qui s'appliquent parfaitement à tout organisme devant tenir une comptabilité, entreprise commerciale, association, copropriété ou autre.
L'autre grand mérite que je reconnais à Cordier est la distinction qu'il prend soin de faire entre ressources et recettes d'une part et entre dépenses et sorties d'autre part. De ce point de vue, les dispositions nouvelles de la loi SRU quant à l'obligation de comptabiliser les engagements tendent à rapprocher les normes de la comptabilité des copropriétés de celles de la comptabilité générale, lesquelles n'ont jamais été obligatoires que pour les entreprises. La mention dans la loi du 10 juillet 1965 que la législation en vigueur pour les entreprises n'est pas applicable aux copropriétés n'apporte rien de nouveau et, de toutes façons, ne fait rien qu'entériner un état de fait.
Lorsqu'on aura obligation dans une copropriété de présenter en fin d'exercice, comme cela se fait dans toute entreprise, un bilan représentant la situation au dernier jour de l'exercice, et un compte de résultat qui est une analyse des flux, plutôt que de tout mélanger dans une mayonnaise indigeste, on aura fait un grand pas vers une comptabilité compréhensible, exacte et sincère, ce qui est loin d'être toujours le cas.
Autre grand intérêt de l'ouvrage, c'est son étude exhaustive du point de vue comptable des différentes opérations propres aux copropriétés : vente d'un lot privatif, regroupement de syndicats, et même dissolution du syndicat.
Les deux modes de gestion sont également présentés : constation des charges à terme échu et provisions trimestrielles. On ne tiendra plus compte du premier bien entendu, mais le deuxième est parfatement décrit.
Bref, je me considère comme un disciple de Daniel Cordier et je vois mal ce que vous lui reprochez, si ce n'est la présentation de l'ouvrage, notamment l'absence d'un plan comptable reproduit en annexe.
Nous y verrons bien sûr plus clair lorsque le décret d'application sera enfin publié.
Cordialement
P.F. Barde |
| Signaler un abus |
|
|
lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 14 mars 2004 : 21:56:42
|
Je ne peux que vous dire merci et particulièrement à JPM pour son explication claire et ses aie,aie..poussés en choeur, n'est-ce pas par les internautes ?
Nageant dans des copropriétés à problèmes ces jours , et préparant leur AG, ce chapitre me re-situe la lecture comme il se doit
Merci à tous, mais je n'ai pas lu Joseph encore à ce sujet ? Où êtes-vous, que faites-vous, la brochette n'est pas complète, ou plus gentiment dit - les AS ne sont pas au complet  
Je salue fortement vos explications que personne n'avait encore réussi à m'expliquer si clairement
LN |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 mars 2004 : 00:02:38
|
Je me suis peut être exprimé un peu vivement.
La description des différentes opérations comptables faite par M. Cordier est généralement excellente. Personne ne l'avait fait avant lui et c'est donc un bon point.
Pour les bases fondamentales de la modeste comptabilité des syndicats, c'est une autre affaire : il y a de sérieux décalages qui ne sont pas dus aux réformes de la loi SRU. Admettez qu'il est difficile de structurer correctement une comptabilité si l'on a une conception erronée de l'entité sociale et juridique qu'elle concerne.
> le syndicat de copropriétaires n'est pas une entreprise. Il ne recherche pas un bénéfice. Il ne risque aucune perte. Les soldes créditeurs sur charges reviennent aux copropriétaires qui doivent couvrir les insuffisances de préfinancement. Il n'existe aucune valeur ajoutée, aucune "marge". Dès lors qu'il n'a commis aucune erreur ou autre faute, le syndic n'a pas, comme l'épicier, à passer des nuits blanches à se demander comment il fera son échéance.
> le patrimoine du syndicat existe mais il est à tout moment = 0. C'est un patrimoine de transit. A chaque instant, dans la balance, l'ensemble des créances du syndicat a pour contrepartie un ensemble de dettes de même montant. Quand le syndicat est "propriétaire" d'un lot privatif, ou d'une petite tondeuse, il s'agit en fait de biens indivis entre les copropriétaires.
> pas de résultat bien entendu (au sens comptable) : la différence entre les charges réelles et les provisions appelées est un résultat mathématique, mais pas un résultat comptable.
> donc pas de bilan d'un syndicat de copropriétaires mais simplement l'équivalent d'un compte d'exploitation. Encore faut-il prendre ce terme dans son acception la plus élémentaire, excluant, dans la comptabilité traditionnelle les reprises et les dotations d'amortissement et de provisions. C'est en fait une comptabilité ménagère. Le 1er du mois : tant d'euros dans le pot commun en recettes, ensuite sur un mois les dépenses : EDF, les patates, les poireaux, etc.
C'est pourquoi le syndicat des copropriétaires, bien qu'étant une personne morale obligée à la tenue d'une comptabilité, est désormais exonéré de l'assujettissement aux articles 1 à 5 de la loi du 6 avril 1998 (règles du plan comptable général)
Faut-il pour autant les mépriser, ces règles ? Bien sur que non.
On garde tout ce qui est utile pour la comptabilité syndicale, à commencer par le classement comptable. Il y aura donc un plan comptable gardant les classes utiles et sautant celles qui ne le sont pas, avec des assimilations quand cela est nécessaire. Le syndicat n'a pas de capital, mais on mettra quand même en classe 1 tout ce qui ressemble à du capital, comme le fonds de roulement et les différentes provisions légales.
La classe 2 ? pas d'immobilisations chez nous. Donc inutile? Mais la question est à revoir au regard de la gestion technique prévisionnelle, hors comptabilité. La prise en compte de l'usure de l'immeuble et du matériel ne peut rester négligée comme elle l'est encore.
La classe 3 ? on peut à la rigueur passer en stocks une livraison de fioul affectuée le 22 décembre et les produits d'entretien. Sinon, néant.
La classe 4 ? les comptes de tiers sont bien entendu indispensables. Les comptes de copropriétaires (autre adaptation !) sont des comptes de tiers comme les comptes de fournisseurs, de charges sociales, etc. Le compte de fournisseurs est impératif.
La classe 5 ? trésorerie. C'est aussi indispensable : la banque Dupont pour le compte séparé, la banque Durand pour les provisions rémunérées. Ajoutons l'indispensable compte des virements internes.
La classe 6 ? Les charges. Indispensable bien sur
La classe 7 ? les produits. Idem pour les provisions appelées et le cas échéant des produits exceptionnels
La classe 8 ? inutile et d'ailleurs peu utilisée.
La "classe" 9 : indispensable chez nous puisqu'il s'agit des comptes analytiques de gestion. Ils permettent l'établissement des comptes de charges pour l'exercice.
Si les réformes comptables récentes exigent des modifications, on avisera, je suis resté sur le classique.
Et à l'intérieur de ces classes, des subdivisions aussi proches que possible des subdivisions classiques, pour la clarté des documents comptables.
Comme vous le précisez fort bien, cher Barde, la loi SRU nous a rapproché de la comptabilité traditionnelle en exigeant le respect de la procédure d'engagement. Il serait alors possible de "tirer" chaque semaine une balance très précise du syndicat puisqu'on y trouverait les conséquences financières des ordres de service envoyés, non exécutés et bien entendu non facturés. La loi SRU a aussi ajouté la dépreciation des créances !! Celà c'est une autre affaire, pas facile à traiter.
Les praticiens n'ont pas attendu la loi SRU pour monter tout celà. Il existe depuis des années des plans comptables utilisés par des professionnels conformes peu ou prou à ces règles. Reportez vous à l'article de Caroline Jaffuel et du Professeur Giverdon dans Loyers et copropriété de mai 2001. Vous trouverez tout le dispositif à peu de choses près (Mme Jaffuel était à cetté époque à la Direction des Affaires civile et du Sceau au Ministère de la Justice). Trois ans après, on attend toujours le décret !
Pourquoi ? Il semble y avoir deux raisons :
> Souci de présenter plusieurs versions des comptes de charges alors que les copropriétaires ont déjà bien du mal à en comprendre une seule.
> Nécessité de ventiler les soldes à recouvrer des copropriétaires débiteurs. On a en effet trouvé le moyen d'obliger le syndic à aller devant des juridictions différentes, dans certains cas, pour recouvrer un solde dû, selon qu'il s'agit de provisions ou de charges définitivement liquidées ! Là, il y a un flop SRU. Il suffirait de redresser la barre. Il y a beaucoup de barres à redresser actuellement, on l'admet un peu plus chaque jour.
Et puis tout celà est bien compliqué pour des petits syndicats. C'est bien vrai. Il fallait donc admettre d'emblée une comptabilité simplifiée pour ces petits syndicats. Cinquante écritures par an, celà tient sur un petit cahier à deux ou quatre colonnes.
Par contre : pas de dérogation pour les gros syndicats, même s'ils sont administrés par un syndic copropriétaire. Il appartient au syndicat de prendre les mesures nécessaires : assistance d'un professionnel ou d'une organisation associative pour la tenue de la comptabilité.
Ajoutons une information appropriée pour les copropriétaires. Certains y trouveraient moult avantages pour leurs propres affaires.
Voilà mon sentiment pour l'essentiel. Il y a d'autres points : les comptes de mutation, les comptes travaux et tutti quanti. C'est accessoire. Il faudrait avant tout que tout le monde soit d'accord sur les bases théoriques.
J'espère qu'on sera au moins deux. Le moment venu, il faudra sans doute une rubrique dans les forumls pour la comptabilité !
|
| Signaler un abus |
|
|
Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 11 avr. 2004 : 10:17:58
|
Voilà, je commence à "éplucher" les documents comptables joints à la convocation.
Nous avons enfin droit, à la fin du 3è exercice, à la balance au 30/9/01, 30/9/02 et 30/9/03.
D'abord pour ceux qui sont aussi nuls que moi en matière de comptabilité, je peux dire que certaines choses commencent à s'éclaircir pour moi. C'est ainsi que je viens de me rendre rendre compte que "balance" = "situation de trésorerie". Et ne riez pas les "pros" !
Mais compte tenu que l'article D11 précise :
Citation :
le compte des recettes et des dépenses de l'exercice écoulé, un état des dettes et des créances et la situation de trésorerie, ainsi que, s'il existe un compte bancaire ou postal séparé, le montant du solde de ce compte
D'après ce qui précède, en plus de la situation de trésorerie, il y a aussi l'état des dettes et créances. Je n'ai pas encore compris la "différence" entre ces deux documents.
Mais JPM disait plus haut
Citation :
Et si vous savez lire l'état des dettes et créances, vous lirez aussi facilement la balance générale puisque le principe est le même.
J'ai bien lu toutes les explications de JPM concernant l'état des dettes et créances, mais la remarque précédente ne me dit pas ce qu'est la balance par rapport à ce dernier état.
Ce que je constate cependant dans les balances fournies par le syndic, c'est que c'est tout est à peu près inversé par rapport aux explications de JPM.
Alors si la balance est exactement l'inverse de l'état, pourquoi D11 exige-t-il que ces deux documents soient joints à la convocation ? Il y a donc sûrement une différence entre les deux ?
Mon syndic n'a fourni que des balances. Cependant, sur la même page, il fait une liste des fournisseurs à régler d'une part, et d'autre part, une liste des produits à recevoir et des versements pris en compte après la fin de l'exercice.
Peut-on estimer que mon syndic a fait son travail ?
Petites questions annexes :
1) c'est quoi un compte d'attente ?
2) dans les produits à recevoir,figurent pour les 2 derniers exercices, la même somme de 344 € (frais de banque) ; je ne comprends pas que ce soit à recevoir ; des frais font plutôt penser à de l'argent qui serait dû à la banque ????
3) dans la balance, côté gauche (débit), nous avons une "provision sinistres antérieurs" (je crois avoir compris qu'il s'agit d'une somme en caisse depuis plusieurs années ; elle sera dépensée au moment du ravalement pour réparer les sinistres)
mais nous avons aussi une "provision sinistre tempête" ; et là, je me pose des questions : cette somme n'aurait-elle pas dû être "ristournée" (ce n'est peut-être pas le bon terme) à tous les copropriétaires, diminuant ainsi leurs charges puisque les dépenses engagées pour effectuer les réparations conséquences de la tempête , ont été payées par les copropriétaires depuis longtemps ? Tel que cette somme apparaît, j'ai l'impression que le syndic met en quelque sorte cette somme en "attente".
D'ailleurs, cette somme n'apparaît pas dans la liste détaillée des dépenses (je rappelle que mon syndic est incapable d'écrire en titre "liste des dépenses et des recettes"). Alors même que c'est bel et bien un crédit sur le compte du syndicat.
4) dans la balance, côté droit (crédit) est inscrit "solde banque". Mais s'agit-il du solde au début ou à la fin de l'exercice ? Là encore, ne riez pas les "pros" ! Je ne suis pas habituée à la gymnastique comptable ! D'ailleurs en raisonnant un peu, je pense qu'il s'agit du solde en fin d'exercice, puisque notre compte a commencé à 0.
5) j'aimerais votre avis sur les indications de la balance. Je vais donner dans l'ordre les chiffres (en euros) pour l'exercice 2001, 2202 puis 2003.
Concernant le solde banque, côté droit (crédit):
26 293 €, 3957 €, 16988 €
Concernant les fournisseurs à payer, côté gauche (débit) :
17889 €, 19512 €, 39519 €
Copropriétaires débiteurs (en crédit) :
6531 €, 13546 €, 27028 €
Copropriétaires créditeurs (en débit) :
3328 €, 1781 €, 2470 €
Je suis certaine que l'oeil exercé des spécialistes aura vite fait de faire des commentaires sur ces chiffres.
6) Est-il normal que le fond de roulement se trouve à gauche ?
7) à gauche, figurent des intérêts à reverser aux 3 copropriétés dont nous nous étions séparés, il y a 3 ans, pour être en règle. Je sais que le syndic a attendu plus de 2 ans pour reverser les "capitaux" dûs. Donc, je suppose qu'il s'agit d'intérêts pour le "prêt" de ces sommes. Ces intérêts ne devraient-ils pas être pris en charge par le syndic, à titre personnel, compte tenu, que ce sont les conséquences de sa mauvaise gestion, de sa négligence et de son laisser-aller ? Il s'agit quand même d'une somme cumulée sur 3 ans d'environ 600 € pour 21 copropriétaires.
8) Pour le dernier exercice, nous avons mention dans la liste des produits à recevoir, d'une somme de x €. Or cette somme figure déjà dans la liste des dépenses. Est-ce normal ?
Immense merci pour vos réponses ; sans elles, je ne parviendrai pas avancer et je risque d'abandonner la partie.
Elisabeth
Edité par - Elisabeth le 11/04/2004 10:41:10 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 avr. 2004 : 11:47:54
|
Elisabeth,
Selon vos indications il est vrai que les positions sont inversées. Il serait intéressant de savoir si le syndic a nommé les colonnes soit Dépenses/recettes, soit débit/crédit, soit dettes/créances soit encore autrement.
Ceci la position "relative" des montants est exacte. En d'autres termes, ce qui normalement est à gauche est à droit et réciproquement. l'état des dettes et créances est donc exact, même s'il est mal positionné. Il faut simplement noter que, dans ce document ce sont les dettes du syndicat qui sont à gauche et le créances à droite.
Un compte d'attente comporte une ou plusieurs écriture(s) correspondant à une ou plusieurs opérations non finalisées. Il s'agit en général de dettes mais ATTENTION : il y a plusieurs catégories de dette :
Une facture enregistrée non encore payée au fournisseur est une dette.
Une somme encaissée par le syndicat mais à reverser à une ou plusieurs personnes est aussi une dette puisqu'elle est due à ces personnes. Ainsi pour une indemnité d'assurance encaissée. Elle doit être reversée à deux copropriétaires Dupond et Durand. Si ce n'est pas fait au 3& décembre, elle apparaît comme une dette et peut figurer dans un compte d'attente s'il n'y a pas de copte spécial pour les indemnités d'assurance à reverser.
Les comptes d'attente doivent toujours être analysés lors du contrôle des comptes. C'est là que l'on trouve souvent des dossiers qui dorment.
Si le dossier a été oublié pendant l'exercice suivant, vous la retrouverez encore dans la balance suivant. C'est le cas pour vos frais de banque 344 €
Pour votre provision sur sinistre : elle est à gauche. Cela est anormal puisque dans ce document ce sont les dettes qui sont à gauche. Or les produits à recevoir ne peuvent être que des créances.
|
| Signaler un abus |
|
|
Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 11 avr. 2004 : 14:17:21
|
Merci JPM pour vos indications.
1) En tête de la colonne de gauche, est mentionné "Débit" et en tête de la colonne de droite est mentionné "Crédit". Rien de plus !
2)
Citation :
Si le dossier a été oublié pendant l'exercice suivant, vous la retrouverez encore dans la balance suivant. C'est le cas pour vos frais de banque 344 €
Mais comment une banque peut-elle nous devoir de l'argent ? Il est bien précisé "frais de banque" ; à première vue, on pense "agios". Quelle autre explication ?
3)
Citation :
Pour votre provision sur sinistre : elle est à gauche. Cela est anormal puisque dans ce document ce sont les dettes qui sont à gauche. Or les produits à recevoir ne peuvent être que des créances.
A ma connaissance, c'est une somme qui est en caisse puisqu'elle provient du reversement d'une copropriété voisine (au moment de la tempête, on avait une assurance pour 4 copropriétés). Donc ce serait bien une "dette" ? (J'ai encore du mal pour la gymnastique !)
Elisabeth |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 avr. 2004 : 15:56:02
|
Tout est inversé.
Mais, sous cette réserve, tout semble exact.
On va voir pour l'indemnité d'assurance liée à la tempête. Quelle est la nature exacte de cette somme ? Ou doit-elle finalement aller ? Aux copropriétaires de votre immeuble ? A un entrepreneur ? A qui d'autre ? De la réponse exacte et précise dépend la validation complète du tableau, sous réserve de l'inversion.
|
| Signaler un abus |
|
|
Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 11 avr. 2004 : 16:56:15
|
Lors de la tempête de 99, nous avons évidemment avancé les frais de réparation. La somme dont je parle est celle qui a été attribuée à ma copropriété et qui revient donc au syndicat.
Est-ce plus clair ?
Par ailleurs, le précédent syndic présentait le compte de trésorerie = situation de trésorerie, je suppose ?
Mais elle présentait aussi le compte de résultat. Ce compte de résultat est-il connu sous une autre dénomination ?
L'avantage de ce compte de résultat est qu'on peut faire le lien avec le total des dépenses, ce qui n'est pas le cas avec la situation de trésorerie ; je trouve donc que se contenter de présenter la situation de trésorerie ne permet pas une information optimale du copropriétaire.
Un compte de résultat, n'est-ce pas un autre moyen de vérifier que la comptabilité est juste ?
Elisabeth |
| Signaler un abus |
|
|
P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 11 avr. 2004 : 20:19:21
|
Elisabeth,
La comptabilité ne s’improvise pas, il est normal d’être dérouté, d’autant plus que la comptabilité d’un syndic peut réserver des surprises. Je vous recommande l’achat de l’ouvrage d’initiation que j’ai indiqué précédemment.
La balance n’est pas l’inverse de la l’état des dettes et des créances. Ce n’est que la liste des soldes de tous les comptes.
Les explications de JPM sont excellentes. C’est la comptabilité de votre syndic qui est bizarre : tout y est inversé par rapport aux usages établis. Ce n’est qu’une affaire de convention, certes, mais les mieux établies doivent être respectées. C’est comme s’il prenait la fantaisie à un constructeur automobile de mettre subitement sur ses nouveaux modèles le plus à la masse. (Je crois d’ailleurs que c’était le cas dans le passé pour un constructeur britannique).
Donc, pour lire les documents remis par votre syndic, inversez tout des explications qu’on a pu vous donner par ailleurs, comme si vous lisiez dans un miroir. Idéal pour s’embrouiller l’esprit lorsqu’on n’a pas encore acquis d’automatisme dans la lecture d’une comptabilité.
Pour savoir ce qui doit être inscrit au débit ou au crédit, on peut seulement se rappeler qu’alimenter le compte bancaire, c’est le débiter. Tout le reste en découle.
Une dépense est inscrite au débit d'un compte des dépenses, car lorsqu’on la paie, on crédite le compte bancaire.
Pour une recette, c’est bien sûr l’inverse : elle s’inscrit au crédit.
Exemple : M Durand, copropriétaire, doit 500 euros à la copropriété. Il envoie un chèque de 400 euros. Ce chèque est versé sur le compte bancaire de la copropriété, qui est donc débité de 400 €. En contrepartie, M Durand est crédité de 400 € et ne reste plus débiteur que de 100 €.
D’une façon générale, les dettes du syndicat sont inscrites au crédit, donc à droite, tandis que les créances sont inscrites au débit, donc à gauche.
Le fonds de roulement est une dette du syndicat envers les copropriétaires : il s’inscrit au crédit, comme les autres dettes.
On peut le vérifier. Supposons que l’on ait décidé de rembourser le fonds de roulement. Le compte « Fonds de roulement » est débité, les comptes des copropriétaires sont en contrepartie crédités d’autant. On leur envoie un chèque, ce qui crédite le compte bancaire et débite les copropriétaires (payer une dette, c’est débiter le créditeur). Bilan de l’opération : nul pour les comptes copropriétaires, le compte bancaire a été crédité du montant du fonds de roulement et le compte « fonds de roulement » a été mis à zéro par un débit de ce même montant. Le montant initial devait donc bien être inscrit au crédit. C’est ce qu’il fallait vérifier.
Pour votre syndic, évidemment, inversez tout ce qui vient d’être dit ci-dessus.
Réponse à vos questions.
1. Comptes d’attente.
Un compte d’attente peut être la meilleure ou la pire des choses. Chez un bon gestionnaire, c’est un compte temporaire qui permet d’isoler une ou plusieurs opérations afin de mieux les suivre. Il est destiné à être soldé à l’issue des opérations en question.
Les comptes d’attente peuvent être utilisés pour enregistrer ce qui concerne les sinistres. Par exemple, supposons un dégât des eaux dû à une canalisation commune ayant causé des dégâts sur les parties communes et chez un copropriétaire. On va ouvrir un compte de dépense spécifique.
Recherche de fuite : 100 €, mis au débit du compte d’attente
Réception des devis de réparation : réparation de la peinture de l’escalier 450 €, réparation du papier peint du copropriétaire, 350 €, réparation du parquet du copropriétaire, 11 00 €.
Accord des assurances sur le coût de la recherche de fuite et sur les devis reçus : pour la peinture de l’escalier, 400 € immédiats, 50 € différés, pour le parquet du copropriétaire, 900 € immédiats, 200 € différés. Franchise de 200€ pour l’assurance de la copropriété et de 100 € pour le copropriétaire.
Réception d’un chèque de 1 400 € de l’assurance de l’immeuble : 1 400 € inscrits au crédit du compte d’attente.
900 € reversés au copropriétaire correspondant aux dégâts sur le parquet, inscrits au débit du compte d’attente.
Réalisation des travaux de réparation sur les parties communes conformément aux devis reçus : 450 € inscrits au débit du compte d’attente
Réception des factures du copropriétaire, transmises à l’assurance de l’immeuble.
Réception d’un chèque de 150 € de l’assurance de l’immeuble correspondant aux indemnités à paiement différé (+250), à la franchise du copropriétaire prise en charge par l’assurance de l’immeuble (+100) et à la franchise de l’assurance de l’immeuble (-200), montant porté au crédit du compte d’attente.
Versement de ce qui reste dû au copropriétaire : 300 € portés au débit du compte d’attente.
Au total, on aura dépensé (débit du compte d’attente) 1 750 € et reçu (crédit du compte) 1 550 €. La différence s’explique par la franchise contractuelle de 200 €. En fin de compte ce sinistre aura coûté 200 € à la copropriété. On solde le compte d’attente en le créditant de 200 € et en débitant en contrepartie un compte de dépense permanent, qui devrait être intitulé « sinistres » ou « dépenses diverses ».
Chez un mauvais gestionnaire un compte d’attente est un fourre-tout où l’on enterre tout ce qu’on ne sait pas mettre ailleurs. Après deux ou trois ans on ne sait plus du tout l’origine des montants qui y sont portés. Lors de la vérification des comptes, il faut exiger des explications complètes et précises sur les comptes d’attente et exiger qu’ils soient soldés dès qu’ils correspondent à une affaire close.
Les comptes d’attente mal utilisés peuvent être employés pour enterrer des affaires litigieuses. Par exemple, les copropriétaires contestent le bien fondé d’une facture. Le fournisseur ne veut pas l’annuler, car elle correspond à une prestation qu’il a effectivement fournie. Le syndic ne veut pas la payer de sa poche. Il va éluder le problème en portant cette facture sur un compte d’attente, par un simple artifice comptable, il va se contenter de créditer le coimpte des dépenses et va débiter un compte d'attente en espérant que nul ne viendra fourrer son nez dedans. Elle aura ainsi disparu de l’état des dépenses quoique qu’en fait payée par la copropriété. Si, en vérifiant les comptes, on ne regarde que les factures, on n’y voit que du feu.
2. Produits à recevoir : il s’agit d’une créance. Il faut exiger des explications. Soit elle est recouvrable et le syndic doit la recouvrer, soit elle ne l’est pas et il faut annuler cette créance en l’inscrivant comme dépense exceptionnelle. Si elle est devenue irrécouvrable par la faute du syndic, il en est responsable.
3. Provisions pour sinistres
Il faut obtenir des explications. Dès que l’objet d’une provision est éteint, celle-ci doit être soldée. C’est à l’assemblée générale de décider et de la création de provisions et de leur utilisation.
4. Solde banque.
Une balance à une date donnée est la liste des soldes des comptes à cette date. Le solde banque de la balance de fin d’exercice est donc le solde du compte bancaire à la date de fin d’exercice.
5. Commentaires sur différents soldes.
Solde banque : beaucoup d’argent sur le compte (760 € en moyenne par copropriétaire en fin de trimestre). Si vous avez un compte séparé ou individualisé, voir tout de même le rapprochement bancaire (comparaison avec le relevé fourni par la banque). A première vue, situation confortable, mais voir la suite.
Fournisseurs à payer : ça se gâte, le double des disponibilités en banque, soit apparemment, un déficit de trésorerie de l’ordre de 22 000 € (plus de 1 000 € par copropriétaire), ce qui est beaucoup. Tout d’abord, le syndic semble payer avec retard, sinon le solde bancaire serait bien moindre, ensuite, ce qui est plus grave, il n’est en mesure de payer les fournisseurs qu’à hauteur de 40%.
Copropriétaires débiteurs : Les soldes des copropriétaires débiteurs augmentent de façon exponentielle. Que fait le syndic pour recouvrer les créances sur les copropriétaires ? Exiger des explications sur le contentieux.
Copropriétaires créditeurs : vérifier qu’on rembourse bien les anciens copropriétaires créditeurs. Si leur adresse est inconnue, on peut demander au syndic que ces crédits soient versés sur le compte du notaire chargé de la vente.
6. Tout est à l’envers chez votre syndic. Dans sa logique, il est normal d’inscrire le fonds de roulement à gauche.
7. Il faut que le syndicat s’acquitte de ses dettes sans tarder. Evidemment, vu la situation de trésorerie, ce n’est pas possible immédiatement. Il est possible que des dettes soient nées par la faute du syndic. Il en est alors responsable. A voir de plus près.
8. Comment savoir ? Ce peut être un hasard : deux choses de même montant mais qui n’ont rien de commun. Il n’est pas impossible qu’un produit à recevoir corresponde à une dépense : par exemple X € dépensés en réparation d’un sinistre et indemnisation de X € attendue de l’assurance. Quels sont les libellés donnés ? Là encore il faut demander des explications au syndic.
Mes conclusions :
- Explications à recevoir sur les comptes d'attente et provisions contituée. Vérification très fine des comptes à entreprendre, de préférence avec l’aide d’une association spécialisée. Décisions à prendre par l'AG sur l'utilisation de ces provisions.
- Situation de trésorerie déficitaire de façon préoccupante, contentieux probablement négligé.
- Fournisseurs probablement mal payés, et non seulement en raison d’un mauvais recouvrement des charges. Cette situation risque d’amener certains fournisseurs à refuser de travailler pour votre copropriété.
- Approbation des comptes. Il est impossible, avec les informations reçues, de dire s’il est opportun ou non d’approuver les comptes. Il faut savoir qu’un refus d’approbation des comptes sera un obstacle dans l’obtention de titres exécutoires contre certains copropriétaires débiteurs. Si tout n’est pas clair, il faudra autant que possible approuver les comptes avec des réserves clairement exprimées.
JMP,
Merci pour votre réponse détaillée du 15 mars dont je ne prends connaissance que maintenant. Vous arguments méritent attention, d'autant plus que je ne suis pas comptable de formation. En outre, je viens seulement de découvrir le projet sur la comptabilité des syndicats, dont on avait bien parlé, mais que je n'avais consulté.
Un peu de réflexion s'impose avant que je revienne sur le sujet.
Cordialement
P.F. Barde |
| Signaler un abus |
|
|
Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 12 avr. 2004 : 13:09:46
|
Merci pour toutes ces explications et analyse.
Je me joins aussi à vous pour souligner l'excellence des explications de JPM un peu plus haut.
Citation :
La balance n’est pas l’inverse de la l’état des dettes et des créances. Ce n’est que la liste des soldes de tous les comptes.
Il s'agit du solde du compte bancaire, du compte personnel de chaque copropriétaire ? Y en-a-t-il d'autres ?
Citation :
Donc, pour lire les documents remis par votre syndic, inversez tout des explications qu’on a pu vous donner par ailleurs, comme si vous lisiez dans un miroir. Idéal pour s’embrouiller l’esprit lorsqu’on n’a pas encore acquis d’automatisme dans la lecture d’une comptabilité.
Cela ne m'étonne pas de la part de mon syndic.
Citation :
Copropriétaires débiteurs : Les soldes des copropriétaires débiteurs augmentent de façon exponentielle. Que fait le syndic pour recouvrer les créances sur les copropriétaires ? Exiger des explications sur le contentieux.
Le syndic ne fait pratiquement rien et le CS ne bouge pas non plus. Il y a une rétention d'information assez remarquable. La plupart des copropriétaires ignorent que nous sommes gravement en déficit. Et à ce titre, je pense que le refus du syndic de produire en AG l'état des dettes et créances n'est pas fait pour faire bouger ceux qui se font tirer l'oreille pour payer.
Le syndic est largement responsable de la situation puisqu'il n'a pas hésité à engager de gros travaux sans même faire d'appels de fond et alors que nous étions déjà en déficit.
8. J'ai compris concernant ce point, en reprenant mes documents.
Ce que je ne comprends pas, c'est qu'au 30. 9., il y a presque 17000 €, en caisse (connaissant l'importance des copropriétaires débiteurs, je me demande comment c'est possible) en même temps qu'il subsiste près de 40000 € de fournisseurs à payaer. Ce qui prouve à l'évidence, je pense, que le syndic n'arrive pas à suivre.
Question "naïve" car je suis loin d'avoir tout compris : le solde banque qui apparaît dans la balance, correspond-il exactement à la somme figurant dans l'extrait de compte bancaire de fin d'exercice ?
Si oui, il serait facile de faire le "parallèle" ; si non, évidemment, cela ne constituera pas un élément de vérification.
Citation :
Approbation des comptes. Il est impossible, avec les informations reçues, de dire s’il est opportun ou non d’approuver les comptes.
Dans quels cas refuse-t-on d'approuver les comptes ? Faut-il une accumulation d'erreurs ? Faut-il une erreur très grave ? Faut-il apporter la preuve que le CS n'a absolument pas fait son travail, en en mettant en difficulté le président du CS, en cours d'AG ? Dans mon cas, je sais que ce président sera totalement incapable de répondre à certains questions concernant les comptes, sauf évidemment si le syndic lit ce texte et qu'il "instruise" le président avant l'AG.
Citation :
Il faut savoir qu’un refus d’approbation des comptes sera un obstacle dans l’obtention de titres exécutoires contre certains copropriétaires débiteurs.
Pour quelle raison ? Au contraire, je trouve, que dans ce cas, il faudrait justement laisser au syndic la possiblité de faire rentrer l'argent dans les caisses pour redresser la situation.
Et dernière question : le syndic a pris de ses deniers personnels (il a confirmé) pour prêter 7000 € au syndicat. Or cette somme n'apparaît quasiment nulle part. Y-a-t-il une "entourloupe" comptable ? Ce que je peux préciser, c'est que dans la liste des dépenses concernant les gros travaux, figure pour certaines sommes versées pour ces travaux, la mention "Remboursement acompte plombier à syndic". Cette somme ne devrait-elle pas apparaître dans la balance ? Il s'agit quand même d'une somme qui doit, a priori, être débitée de notre compte et qui devrait donc apparaître en crédit dans la balance, en espérant que j'ai bien compris les leçons !
Merci encore !
Elisabeth |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
"Etat des dettes et des créances"
Forum fermé
