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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
 Posté - 03 avr. 2004 : 22:52:32
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Faites tout de même gaffe, Elisabeth, à l'équilibre du compte d'exploitation de Universimmo : peut-on, oui on non, pomper ces millions sans mettre ce compte en déséquilibre ? Si oui, allons y gaiement et à pleines mains, d'accord et chacun se sert ; si non, Elisabeth, vous arrêtez svp d'émoustiller Cyril et de le faire déjanter : faut tout de même pas casser l'outil de travail par des dépenses abusives sans celà on va être délocalisés dans un coin genre province asiatique reculée.
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 04 avr. 2004 : 00:03:17
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Le schéma de Clemouel est parfait.
La solution de Gédehem est la bonne : on poste la convocation trois semaines avant la date de l'assemblée.
Comme il n'est pas toujours facile de respecter les délais, on va rechercher le schéma de Clemopuel pour voir ce qu'il en est.
C'est le préposé de la Poste qui est responsable de la régularité des mentions figurant sur l'accusé de réception. C'est donc normalement lui (ou elle) qui mentionne la date avant signature par le destinataire. Le destinataire doit vérifier l'exactitude de la date mentionnée.
Le syndic doit tenir compte des contingences pratiques. Exemple réel et récent : un syndic dépose 550 LRAR à son bureau de poste d'une petite ville de province, dont 460 à distribuer par le dit bureau. La Poste a fait valoir qu'il fallait compter trois jours pour la distribution effective des plis. Il faut ajouter que le volume et le poids des plis n'étaient pas négligeables.
A noter que pour l'avant dernière assemblée le gardien avait mis 5 jours pour la remise par émargement et s'était retrouvé avec 20 plis non remis. D'ou la nullité de l'assemblée car le gardien n'a pas qualité pour établir un avis de première présentation opposable.
Sous ces réserves, il existe une présomption de régularité de la délivrance postale des notifications. C'est au destinataire qu'il appartient de prouver une irrégularité éventuelle.
Pour l'élection de domicile d'un copropriétaire domicilié à l'étranger, le syndic est responsable du défaut de désignation d'un mandataire commun. C'est à lui de présenter requête si ses demandes de désignation sont demeurées vaines.
Dans la plupart des cas le syndic n'a rien demandé du tout.
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manja
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461 réponses |
Posté - 04 avr. 2004 : 01:51:28
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Dans la pratique, le copropriétaire domicilié en France qui reçoit sa convocation que quelques jours avant l'AG, peut-il en informer le syndic et exiger qu'il convoque cette AG à une nouvelle date? Surtout si ce copropriétaire lui précise qu'il ferait annuler l'AG si elle se tenait?
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 04 avr. 2004 : 03:14:12
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Citation :
Bonjour à tous,
L'arrêt de cassation que nous indique DU31 ne semble pas avoir été publié? Que dit-il exactement?
Si les copropriétaires résidant à l'étranger n'ont pas reçu leur convocation en LRAR à temps, cela signifie-t-il que personne ne pourra demander l'annulation de cette AG après sa tenue (pendant 10 ans)?
Manja
Voici Manja le texte de cette jurisprudence :
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 11 mars 2003 Cassation
N° de pourvoi : 01-17657
Inédit titré
Président : M. WEBER
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa première branche, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que la tardiveté de la notification du procès-verbal d'une assemblée générale à un copropriétaire n'avait aucune autre conséquence juridique que de lui ouvrir au jour de cette notification le droit de contester dans le délai préfix de deux mois les décisions de cette assemblée générale, la cour d'appel en a exactement déduit que M. X... ne pouvait tirer utilement argument du fait que la notification du procès-verbal de l'assemblée générale du 30 juin 1997 lui avait été faite le 2 septembre 1997 ;
Mais sur le moyen unique, pris en ses deux autres banches :
Vu l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les articles 9 et 63 du décret du 17 mars 1967, ce dernier en sa rédaction antérieure au décret du 4 avril 2000, ensemble les articles 668 et 669 du nouveau Code de procédure civile ;
Attendu que, sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par un délai de dix ans ; que la convocation à une assemblée générale de copropriétaires est notifiée au moins quinze jours avant la date de la réunion ; que toutes les notifications prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; que la date de la notification par voie postale est à l'égard de celui à qui elle est faite, la date de la réception de sa lettre ; que la date de réception d'une notification faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par l'administration des Postes lors de la remise de la lettre à son destinataire ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 octobre 2001), que M. X..., propriétaire de lots dans un immeuble en copropriété, arguant avoir été convoqué à l'assemblée générale du 30 juin 1997 moins de quinze jours avant sa réunion, a, par acte du 20 avril 1999, assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de cette assemblée et le Cabinet Villa, syndic, en dommages-intérêts ;
Attendu que pour déclarer M. X... irrecevable en sa demande, bien que les mentions du récépissé postal ne permettent pas de déterminer avec certitude si la remise de la lettre recommandée de convocation à M. X... a été effectuée le 11 ou le 17 juin 1997, l'arrêt retient que le délai légal de convocation a été respecté dans les deux hypothèses envisagées, que la date de présentation soit le 11 juin 1997, ce qu'accrédite une "lecture à la loupe" de l'avis litigieux, ou qu'en réalité la lettre ait été distribuée le 17 juin après avoir fait l'objet d'une première présentation le 11 juin, seule date à prendre en considération pour la validité du délai de convocation à l'assemblée générale du 30 juin 1997 ;
Qu'en statuant ainsi, sans retenir comme date certaine de remise celle du 11 juin 1997, ni exclure celle du 17 juin 1997, alors que la forclusion de l'action en contestation d'assemblée générale introduite plus de deux mois après la notification du procès-verbal de cette assemblée n'est pas opposable au copropriétaire vis-à-vis duquel il n'est pas établi avec certitude que la convocation lui ait été adressée quinze jours au moins avant la réunion de l'assemblée, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 octobre 2001, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans ;
Condamne, ensemble, le syndicat des copropriétaires résidence Les Eiders10,12,14 rue de Cambrai 75019 Paris et la société anonyme Cabinet Villa aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires résidence Les Eiders 10,12,14, rue de Cambrai 75019 Paris et la société Cabinet Villa, ensemble, à payer la somme de 1 900 euros à M. X... ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Eiders 10,12,14, rue de Cambrai 75019 Paris et la société Cabinet Villa ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille trois.
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Décision attaquée : cour d'appel de Paris (23e chambre, section B) 2001-10-04
Titrages et résumés (Sur les 2e et 3e branches)
COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - Convocation - Lettre recommandée - Date de réception - Etablissement avec certitude - Nécessité.
Lois citées : Loi 65-557 1965-07-10 art. 42.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 04 avr. 2004 : 12:06:00
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Attendu que pour déclarer M. X... irrecevable en sa demande, bien que les mentions du récépissé postal ne permettent pas de déterminer avec certitude si la remise de la lettre recommandée de convocation à M. X... a été effectuée le 11 ou le 17 juin 1997, l'arrêt retient que le délai légal de convocation a été respecté dans les deux hypothèses envisagées, que la date de présentation soit le 11 juin 1997, ce qu'accrédite une "lecture à la loupe" de l'avis litigieux, ou qu'en réalité la lettre ait été distribuée le 17 juin après avoir fait l'objet d'une première présentation le 11 juin, seule date à prendre en considération pour la validité du délai de convocation à l'assemblée générale du 30 juin 1997 ;
Qu'en statuant ainsi, sans retenir comme date certaine de remise celle du 11 juin 1997, ni exclure celle du 17 juin 1997, alors que la forclusion de l'action en contestation d'assemblée générale introduite plus de deux mois après la notification du procès-verbal de cette assemblée n'est pas opposable au copropriétaire vis-à-vis duquel il n'est pas établi avec certitude que la convocation lui ait été adressée quinze jours au moins avant la réunion de l'assemblée, la cour d'appel a violé les textes susvisés
Cette jurisprudence ne nous apprend rien de neuf.
Résumons :
L’assemblée générale a été convoquée pour le 30 juin. M X prétend avoir été convoqué dans un délai inférieur à 15 jours et demande à ce que l’assemblée soit annulée. L’examen des faits révèle une incertitude : soit la lettre a été remise effectivement à son destinataire le 11 juin, soit elle a été présentée le 11 juin et remise effectivement le 17 juin. La cour d’appel a jugé que dans les deux hypothèses le délai légal a été respecté et la demande de M X doit être rejetée. Cet arrêt a été cassé au motif que la cour d’appel n’a pas retenu comme date certaine de remise le 11 juin.
Commentaire
La cour de cassation rappelle les règles à appliquer : convocation au moins quinze jours avant, la date à retenir étant celle de la première présentation de la lettre recommandée. Cela on le sait et on n’a pas besoin d’un arrêt de la cour de cassation pour l’apprendre, le texte du décret est suffisamment explicite. Pour le décompte du délai on se reportera au tableau de clemouel.
Pourtant, elle casse l’arrêt de la cour d’appel. La raison en est que celle-ci a apprécié les faits de façon ambiguë au gré de la cour de cassation qui aurait aimé lire : « il résulte de l’observation des faits que la convocation a été notifiée à M X le 11 juin », ce qui, bien que nettement sous-entendu, n'a pas été écrit noir sur blanc. Il ne s’agit que d’un rappel, peut-être excessif, à la rigueur dans la rédaction de leurs jugements que la cour de cassation adresse aux juges. Les parties en présence en font malheureusement les frais.
Sur le fond de la question nous n’apprenons rien et il n’y a d’ailleurs rien de plus à apprendre que nous ne sachions déjà.
Conclusion
Cet exemple montre une fois encore que la recherche de réponses à des questions de droit avant tout dans la jurisprudence est décevante, et ce d’autant plus que la loi est précise. La source de droit principale est la loi. La jurisprudence est une source secondaire, qui n’est utile que lorsqu’on est confronté à une difficulté d’interprétation de la loi. De plus elle est d’accès difficile.
Cordialement
P.F. Barde |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 04 avr. 2004 : 12:38:47
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Je partage le sentiment exprimé ci dessus et j'ajoute que la
jurisprudence qui précède celle de la Cour de Cassation n'a souvent qu'une valeur relative. Mais il faut du courage , du temps et des fonds pour aller jusque là et quelques fois pour des affaires qui ne sont pas des "affaires d'Etat"
François GHERARDI |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 06 avr. 2004 : 19:56:08
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Bonsoir à tous,
Ce qui n'empêche que bien que M. X ait reçu sa convoc. dans les temps, c'est le Syndicat qui est condamné à payer les dépens et les dommages intérêts !!!
Un peu gros non ?
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 07 avr. 2004 : 09:21:48
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Bonjour à tous,
Tout d'abord un grand "Merci" à DU31 pour votre réponse avec l'arrêt complet! On peut trouver ces arrêts de la Cour de Cassation à quel endroit?
En ce qui concerne notre copropriété, le président du CS avait convoqué une AG et, la veille, un copropriétaire lui avait indiqué qu'il n'avait pas reçu la convocation et lui avait remis une demande de report écrite. Au début de l'AG, le président du CS a expliqué le problème et les textes de loi, puis il a officiellement déclaré le report de l'AG avant qu'elle ne se tienne pour éviter au syndicat des copropriétaires les frais de justice suite à une demande d'annulation.
Le Président du CS avait, en effet, reçu en retour par la poste, quelques jours avant l'AG, la lettre complète avec la convocation adressée à ce copropriétaire : l'avis de passage y était encore attaché. C'était donc la preuve que la poste n'avait même pas "présenté" cette lettre et que le copropriétaire n'était, évidemment, pas "régulièrement convoqué".
L'affaire devait être close ainsi,le Président du CS ayant déclaré : cette AG est reportée.
Par la suite il a de nouveau mis en demeure le syndic de convoquer à une nouvelle date cette AG reportée. Comme cette mise en demeure est restée sans effet pendant quinze jours, le président du CS a lancé une nouvelle série de convocations avec le même ordre du jour, bien entendu, pour une date ultérieure.
Mais: le syndic, après la déclaration de report et le départ de la majorité des copropriétaires, avait sournoisement quand-même tenu une AG avec deux copropriétaires complices qui représentaient plus de 333/1000ièmes et qui pouvaient donc voter!! Alors que c'était une AG que le syndic n'avait pas voulu convoquer malgré les mises en demeure etc..
Et maintenant le syndic oppose aux copropriétaires les décisions prises lors de "son" AG aux décisions qui ont été prises lors de l'AG qui s'est tenue ultérieurement : celle qui a été reportée.
Bien sûr l'AG tenue secrètement par le syndic est annulable du fait de l'absence de convocation d'un copropriétaire. Mais il faut aller en justice, ce que le président du CS avait voulu éviter.
Maintent, le syndic s'appuie sur les décisions prises lors de "son" AG et fait contester la validité de la convocation par le président du CS pour l'AG reportée, en disant que lors de son AG (secrètement tenue) un nouveau CS aurait été élu et que "l'ancien" président du CS n'avait plus le droit de convoquer une AG parce qu'il n'était plus au CS...
Quelle embrouille!!
Mais, juridiquement parlant, nous devrions nous en sortir.
L'AG "secrète" étant annulable de plein droit, le conseil syndical qu'ils auront désigné lors de cette AG ne sera pas valable non plus et donc : l'ancien président du CS étant toujours président au moment où il a convoquée l'AG pour une nouvelle date, il pouvait bien le faire.
Au cas où il n'aurait plus été président du CS, pensez-vous, qu'il avait quand-même la qualité de lancer la convocation pour l'AG à une nouvelle date, étant donné qu'il s'agissait juste d'un report de date???
Nous remercions d'avance tous ceux qui pourrons nous éclairer à ce sujet ou nous donner leur avis ou faire des suggestions!
Amitiés à tous
Manja
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draregsiavreg
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 19 avr. 2004 : 10:05:31
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Bonjour,
Je suis copropiétaire et nous avons quelques soucis avec notre syndic, un des plus gros cabinets de PARIS. En voici quelques aspects.
Certains copropriétaires insatisfaits, dont des membres du conseil syndical, souhaitent le remplacement du syndic et lui ont envoyé par lettre recommandée avec AR une demande de mise à l'ordre du jour de cette question (nomination du syndic untel à la place de l'ancien), suffisemment tôt avant l'assemblée générale (demande reçue à une date compatible avec la date d'envoi des convocations).
Or le syndic n'a pas pris en compte cette demande, et il est trop tard pour que l'on puisse envoyer une nouvelle demande identique dans les 6 jours de la réception de la convocation pour qu'elle soit reçue dans le délai minimum exigé (8 jours), ce que nemanquerait pas de faire remarquer le syndic, lui, qui ne tient pas à être remplacé. Or la convocation a été reçue hors délai, puisque seulement 14 jours avant l'AG et non 15.
VALAZUR semble considérer que les copropriétaires qui demandent des nullités pour un jour de délai sont des empêcheurs de tourner en rond. Mais dans un tel cas où la mauvaise foi du syndic paraît en plus cause, que peut-on faire ? A quoi servent les délais légaux si on estime qu'on peut ne pas les respecter ?
J'ai donc quelques questions:
1) Si l'on fait remarquer au syndic l'irrégularité des délais et le fait que, étant donnée l'importance de l'AG, elle sera dans tous les cas attaquée en nullité, le syndic peut-il reporter (avant sa tenue) l'AG ? A quelle conditions ?
2) Le syndic a t-il, au titre de son rôle de conseil de la copropriété, le DEVOIR de conseiller le report de l'AG ?
3) S'il ne le fait pas alors qu'il a été dûment prévenu de l'irrégularité (qu'il ne peut pas ignorer en fait) et des conséquences en attaque en nullité très probables, sa responsabilité pécuniaire est-elle entière ?
4) Qu'elle est la jurisprudence sur un tel cas ?
5) Est-on dans un tel cas un empêcheur de tourner en rond ?
Merci d'avance de vos lumières.
Edité par - draregsiavreg le 19/04/2004 10:42:04 |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 23 avr. 2004 : 06:05:47
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Jurisprudence sur le délai de convocation à compter du décret n° 2000-293 du 4 avril 2000 :
__________________________
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 10 juillet 2002 Rejet.
N° de pourvoi : 00-21790
Publié au bulletin
Président : M. Weber .
Rapporteur : Mme Boulanger.
Avocat général : M. Cédras.
Avocats : la SCP Vier et Barthélemy, la SCP Gatineau, M. Vuitton.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le moyen unique du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi provoqué, réunis :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 2 octobre 2000), que M. X..., propriétaire de lots dans un immeuble en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires (le syndicat ) de cet immeuble, M. Y..., syndic exerçant sous l'enseigne EGETIM, la société EGETIM Copro, syndic, la société SATRAG, syndic et Mme Z..., ès qualités d'administrateur provisoire de la copropriété, en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 mars 1998 ; que Mme A... et M. B..., ès qualités d'administrateurs provisoires de Mme Z..., sont intervenus volontairement à l'instance ;
Attendu que le syndicat, d'une part et Mme Z..., Mme A... et M. B..., tous trois ès qualités, d'autre part, font grief à l'arrêt d'annuler l'assemblée générale des copropriétaires du 30 mars 1998, alors, selon le moyen :
1 / que l'article 1er du décret du 4 avril 2000 s'est borné à préciser le point de départ du délai que la lettre recommandée avec demande d'avis de réception de convocation des assemblées générales de copropriétaires fait courir en visant expressément le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ; qu'il n'a fait, dès lors, qu'éclairer la portée de l'article 63 du décret du 17 mars 1967 qui donnait lieu précédemment à controverse ;
qu'il n'a qu'un caractère interprétatif et devait s'appliquer au litige opposant le syndicat des copropriétaires à M. X... même si le fait ayant donné lieu à l'action était antérieur à son application ; qu'en décidant que le décret du 4 avril 2000 en l'état de sa rédaction ne s'applique qu'aux notifications faites après sa publication et postérieurement au 6 avril 2000, la cour d'appel a violé l'article 2 du Code civil et l'article 1er du 4 avril 2000 par refus d'application ;
2 / que les dispositions relatives à la procédure sont immédiatement applicables aux instances en cours ; qu'en refusant dès lors de faire application de l'article 63 du décret du 17 mars 1967 modifié
-qui est une disposition de procédure- au litige opposant le syndicat de copropriétaires et un copropriétaire, la cour d'appel a violé l'article 2 du Code civil et l'article 1er du décret du 4 avril 2000 ;
3 / qu'en tout état de cause, avant l'entrée en vigueur du décret du 4 avril 2000, il existait, comme le soulignait le syndicat des copropriétaires dans ses écritures d'appel, une divergence jurisprudentielle quant au point de départ que la lettre recommandée avec demande d'avis de réception faisait, le cas échéant, courir, certaines décisions retenant que la date de la notification est celle du jour de la première présentation de ladite lettre par le préposé de la Poste au domicile du destinataire, en cas d'absence ou de refus de ce dernier, d'autres retenant que c'est la seule remise effective de la lettre à son destinataire qui marque le jour de la notification ; qu'en affirmant de manière générale et péremptoire que le droit commun s'appliquait et que la date à prendre en considération pour le calcul du délai était celle apposée lors de la remise de la lettre aux copropriétaires, sans s'en expliquer davantage cependant qu'il existait une divergence jurisprudentielle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 63 du décret du 17 mars 1967 ;
4 / que les premiers juges avaient, par le jugement dont appel du 3 novembre 1999, décidé que lorsque le copropriétaire néglige d'aller chercher sa lettre recommandée, la date de la présentation de la lettre doit être retenue comme marquant le point de départ du délai, et qu'en l'espèce, ladite convocation ayant été présentée à M. Antoine X..., le 17 mars 1998, le délai abrégé de huit jours avait été respecté ;
qu'ils avaient, par conséquent, débouté M. X... de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 30 mars 1998 ; qu'il ressort des énonciations de l'arrêt attaqué que le syndicat des copropriétaires, intimé, avait conclu à la confirmation du jugement sur ce point ; qu'en l'infirmant et en annulant l'assemblée générale tenue le 30 mars 1998 sans avoir réfuté les motifs par lesquels les premiers juges avaient retenu que la date de la présentation de la lettre recommandée constituait le point de départ du délai, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
5 / que doit être retenu comme point de départ du délai de convocation à l'assemblée générale le jour de la présentation au copropriétaire par les services postaux de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; qu'en l'espèce, M. X... a été convoqué à la seconde assemblée générale fixée au 30 mars 1998 par lettre recommandée avec accusé de réception présentée à son domicile le 17 mars 1998, point de départ du délai ; que la cour d'appel, réformant le jugement déféré, a néanmoins considéré que la date à prendre en considération pour le calcul du délai était celle apposée lors de la remise de la lettre au copropriétaire, a violé les dispositions de l'article 63 du décret du 17 mars 1978 ;
Mais attendu qu'ayant relevé, à bon droit, que le décret n° 2000-293 du 4 avril 2000 ne s'appliquait qu'aux notifications faites postérieurement à sa mise en vigueur et que sous l'empire de l'ancien article 63 du décret du 17 mars 1967, et faute de dérogation expresse de ce texte, les règles posées par le droit commun s'appliquaient aux notifications faites par le syndic et la date à prendre en considération pour le calcul du délai de convocation était celle apposée lors de la remise de la lettre au copropriétaire, dans la limite du délai de quinzaine qui lui est imparti pour retirer la lettre, la cour d'appel qui a constaté que la lettre recommandée avec demande d'avis de réception de convocation à l'assemblée générale des copropriétaires avait été présentée une première fois au domicile de M. X..., celui-ci étant absent, que ce dernier n'avait retiré la lettre que le dernier jour du délai de retrait, lequel était postérieur à la date de tenue de l'assemblée générale, la cour d'appel qui en a déduit que le délai de convocation à l'assemblée générale n'ayant pas été respecté, la nullité de ladite assemblée générale devait être prononcée, a, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne le Syndicat des copropriétaires du 6, rue de Chézy à Neuilly-sur-Seine aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du 6, rue de Chézy à Neuilly-sur-Seine à payer à la société SATRAG la somme de 1900 euros ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de Mme Z..., de Mme A... et de M. B..., tous trois, ès qualités ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juillet deux mille deux.
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Publication : Bulletin 2002 III N° 165 p. 139
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 2000-10-02
Titrages et résumés COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - Convocation - Notification - Délai - Computation - Règlement en vigueur au jour de la notification .
Une cour d'appel relève, à bon droit, que le décret n° 2000-293 du 4 avril 2000 ne s'applique qu'aux notifications faites postérieurement à sa mise en vigueur et que sous l'empire de l'ancien article 63 du décret du 17 mars 1967, et faute de dérogation expresse de ce texte, les règles posées par le droit commun s'appliquent aux notifications faites par le syndic et la date à prendre en considération pour le calcul du délai de convocation à une assemblée générale de copropriétaires est celle apposée lors de la remise de la lettre au copropriétaire dans la limite du délai de quinzaine qui lui est imparti pour retirer la lettre.
COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - Convocation - Notification - Date - Date de la remise de la lettre
Précédents jurisprudentiels : A RAPPROCHER : Chambre civile 3, 1998-06-30, Bulletin 1998, III, n° 143, p. 95 (rejet).
Décrèts cités : Décret 67-223 1967-03-17 art. 63 Décret 2000-293 2000-04-04.
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draregsiavreg
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 23 avr. 2004 : 10:53:33
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Merci beaucoup DU31,
Cela répond clairement à ma question n°4 (jurisprudence sur le délai de convocation à l'AG) : le délai minimum de 15 jours, calculé selon la loi est IMPERATIF et ne saurait souffrir d'exception.
Mais est-il régulier de repousser la date si on a constaté que le délai était irrégulier ? Dans le cas présent, ce n'est pas moi seul qui ait reçu ma convocation hors délai, ce sont TOUS les copropriétaires.
Suffit-il d'envoyer un rectificatif de la date ou faut-il à nouveau respecter un formalisme complet, avec nouvel envoi des convocations et de l'ordre du jour ? Je pencherais pour la deuxième solution, car il faut permettre l'envoi des questions complémentaires possibles à ajouter à l'ordre du jour, avec les délais ad hoc.
J'ai une autre question à propos d'un changement du syndic.
Est-il habituel, ou normal de mettre la nomination du nouveau syndic tout à la fin de l'ordre du jour (point n° 16, alors que beaucoup de gens sont partis...), juste avant les "questions diverses" ou plutôt juste après le vote sur le "renouvellement du contrat du syndic précédent", au tout début de l'assemblée ?
Merci. |
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aulde
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 23 avr. 2004 : 11:10:47
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| Pour les questions en ag il n'y a aucun ordre de priorite. |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 24 avr. 2004 : 01:17:27
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Tout en saluant les efforts de DU31 pour alimenter les échanges, je pense nécessaire de réagir à nouveau contre un penchant excessif à la recherche de jurisprudences, sujet sur lequel je me suis déjà exprimé :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=10447.
Les règles concernant la procédure de convocation de l'assemblée générale des copropriétaires sont parfaitement fixées par le droit positif : articles 9 et 63 du décret du 17 mars 1967 et article 642 du nouveau code de procédure civile. Du fait qu'il ne saurait y avoir divergence d'interprétations, la recherche de jurisprudence ne saurait rien apprendre de plus.
Souvent vaine, la lecture de jurisprudences est de plus risquée pour ceux qui ne sont pas rompus à ce genre d'exercice alors que les textes des lois ou des règlements sont en général plus intelligibles.
L'arrêt de la cour de cassation du 10 juillet 2002 ne nous apprend rien. Il ne traite d'ailleurs pas du délai de convocation de l'assemblée générale mais de l'application des lois dans le temps. Il se contente, après avoir cité incidemment l'article 63 du décret du 17 mars 1967, de rappeller qu'un décret ne prend effet qu'à compter de sa publication. Mais cela nous le savions déjà, c'est le principe de la non-rétroactivité des lois posé à l'article 2 du code civil dont les termes sont inchangés depuis 1804.
Pour traiter une question de droit il faut procéder dans l'ordre suivant :
- recherche du droit positif particulier à la question,
- si besoin, application des principes généraux du droit sur cette question,
- étude de la doctrine,
- en dernier lieu et uniquement si nécessaire, étude de la jurisprudence. |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 24 avr. 2004 : 03:10:28
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PF Barde bonjour,
Tout d'abord je vous remercie de vos précieux conseils.
Cependant, en ce cas d'espèce, il se trouve que diaregsiavreg demande une jurisprudence concernant le délai de la convocation. Donc je lui communique celle-ci.
Il me semble que celle-ci est parfaite compte tenu de sa date d'application par rapport à la question de diaregsiavreg. Il reconnaît lui-même que le texte correspond tout à fait à son problème.
A bientôt.... |
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draregsiavreg
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 24 avr. 2004 : 13:26:05
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Bonjour,
Ce texte me permet simplement d'appuyer de façon extrêmement forte, vis à vis du syndic qui ne se comporte pas correctement et aussi vis à vis du conseil syndical, une argumentation en faveur d'un report de l'assemblée, en leur faisant mesurer le risque qu'ils prennent s'ils persistent à vouloir que se tienne, délibère et vote une assemblée où seront évoqués des sujets importants (remplacement du syndic), alors qu'elle sera irrégulière et donc de toutes façons invalidée ultérieurement par le tribunal, parce que je sais d'ores et déjà que, quel que soit le sens des votes, il y aura quelqu'un qui attaquera les décisions.
Il est vrai que le syndic, dans un cas précédent, il y a quelques années, avait dit : "On n'a qu'a délibérer, et si personne n'attaque dans le délai de contestation légal, ce sera bon". Mais aujourd'hui le sujet est suffisemment important pour que les décisions soient attaquées, s'il y a la moindre irrégularité. Et le délai n'est pas la seule irrégularité aujourd'hui constatée.
En effet, mettre sous le nez des gens un texte qui démontre qu'en cas d'irrégularité le tribunal invalidera l'AG, est un argument majeur.
Ce texte m'est donc bien utile.
Merci encore DU31.
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Edité par - draregsiavreg le 24 avr. 2004 13:27:21 |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 24 avr. 2004 : 17:30:08
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S’il faut vraiment démontrer au syndic qu’une assemblée convoquée dans un délai trop court fait courir le risque de faire annuler cette assemblée pour peu qu’un copropriétaire le demande par la voie judiciaire, produire cet arrêt peut présenter un intérêt pédagogique car on démontre ainsi que cela s’est déjà fait. Mais le syndic doit bien le savoir. Je pense plutôt qu’il escompte que personne n’en prendra la peine.
Sur les questions posées par draregsiaveg:
1. Le syndic est maître de la convocation de l’assemblée et de son ordre du jour. S’il s’aperçoit qu’il faut annuler une convocation pour reporter la tenue de l’assemblée, rien ne l’empêche de le faire.
2. Comme il appartient au syndic de convoquer l’assemblée, il n’a pas à conseiller un report, il doit décider où, quand et comment convoquer cette assemblée, éventuellement, si nécessaire, annuler une première convocation et convoquer à nouveau pour une date ultérieure.
3. S’il y a un vice de procédure de son fait, le syndic en est évidemment responsable. En un tel cas, les copropriétaires peuvent très légitimement lui demander de prendre à ses frais le coût de la convocation irrégulière.
4. La recherche de jurisprudence est, sur cette question, sans intérêt. Car la dernière modification de l’article 63 a définitivement supprimé tout motif de controverse sur la question du calcul du délai tandis que la sanction applicable fait l’objet des dispositions de l’article 13 : « L'assemblée ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11 du présent décret. » L’annulation est donc de droit et automatiquement prononcée par le tribunal s’il est saisi et qu’il constate l’irrégularité.
5. Empêcheur de tourner en rond ? Si l’on agit par plaisir de la chicane, oui. Mais si l’on a un motif sérieux, non. Quoiqu’il en soit le juge n’a en la matière aucune latitude et n’a donc pas à examiner les motifs. Il est tenu de prononcer l’annulation si la procédure n’a pas été respectée.
S'il est nécessaire de reporter la date de tenue de l'assemblée, cela doit à mon avis se faire par une notification sous forme de lettre recommandée avec demande d'avis de réception contenant l'avis d'annulation de la première convocation et une nouvelle convocation. Cette nouvelle convocation doit contenir soit l'ordre du jour, soit la mention que cette assemblée se tiendra sur l'ordre du jour déjà notifié. Les pièces annexes, contrats, devis, synthèes comptables, n'ont pas à être notifiées une deuxième fois.
Cordialement
P.F. Barde |
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draregsiavreg
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Posté - 25 avr. 2004 : 04:31:35
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Je comprends fort bien que les textes légaux ou réglementaires doivent normalement suffire. Mais, dans le cas précis qui m'occupe, j'ai dû aller un peu plus loin, car j'ai affaire à des gens dont la bonne foi est en cause, et particulièrement le syndic, qui connaît parfaitement les textes ; alors il faut mettre les points sur les i.
En effet, l'assemblée est sur le point de se tenir Mardi prochain, dans trois jours.
Or mes lettres recommandées immédiates (dès réception de la convocation irrégulière) au syndic et au conseil syndical sur l'irrégularité et la nullité d'une AG aussi importante, et en demandant pour cette raison le report en citant les références des textes, n'ont été suivies d'aucun effet...
L'AG délibérera-t-elle ou constatera-t-elle cette nullité Mardi, je ne sais pas ? Le Président conseil syndical est même prêt à "ne pas faire supporter à ce pauvre syndic les frais engagés pour l'AG irrégulièrement convoquée", alors que le syndic est entièrement responsable de l'irrégularité. Vous voyez où en est la copropriété, face à l'un des plus gros cabinet de Paris ! Mettre les points sur les i était alors indispensable.
En tous cas, P F BARDE vient de répondre à toutes les autres questions que j'avais posées initialement.
En bref, un très grand merci à tous, et tout particulièrement à DU31 et à P F BARDE, pour la grande qualité de leurs réponses. |
Edité par - draregsiavreg le 25 avr. 2004 04:46:03 |
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draregsiavreg
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 25 avr. 2004 : 04:57:27
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Citation :
Initialment entré par aulde
Pour les questions en ag il n'y a aucun ordre de priorite.
Merci aulde, mais je pense quand même plus sain de mettre les questions les plus importantes au début.
En effet, si les gens sont partis avant de les traiter, on risque de se retrouver avec des votes n'ayant pas les majorités requises et les résolutions ne seront alors pas adoptées ... Il était alors inutile de les avoir posées.
L'ordre a donc une "certaine" importance à mon sens, voire une importance certaine, même si "juridiquement" ce n'est pas le cas. Non? |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 25 avr. 2004 : 10:20:23
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Sur l'ordre des questions en AG.
L'ordre habituel est :
- Approbation des comptes,
- Quitus
- Budget
- Renouvellement du mandat du syndic
- Election des conseillers syndicaux
- Questions diverses telles que seuils de consultation du CS, de mise en concurrence, de modalités de vérification des commptes,
- Travaux
C'est le syndic qui fixe cet ordre, puisque c'est lui qui établit la convocation. Normalement l'ordre du jour est établi en concertation avec le CS.
Toutefois le président de l'assemblée, qui ne doit pas s'en tenir à un rôle de figurant comme c'est trop souvent le cas, peut décider de modifier l'ordre dans lequel les questions sont traitées.
Cordialement
P.F. Barde |
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draregsiavreg
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 25 avr. 2004 : 12:05:38
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En l'espèce, je trouve que mettre en avant-dernier point (n°16 quand même, après tous les travaux, mêmes minimes), donc extrêmement tard, la nomination d'un nouveau syndic est "légèrement abusif".
Je pense qu'il aurait été plus "raisonnable", et cohérent, de le placer juste après le vote sur le renouvellement du précédent, mais il est certain que le syndic qui sent qu'il risque de ne pas être renouvellé ait la tentation d'agir de la sorte, pour ... évacuer le problème avec les deux tiers de l'assemblée ayant quitté une réunion qui, une fois de plus s'éternise.
Il est vrai qu'on peut demander la modification de l'ordre du jour, et c'est bien au Président d'agir, j'en suis tout à fait d'accord.
Merci encore, PF BARDE. |
Edité par - draregsiavreg le 25 avr. 2004 12:09:30 |
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