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fabnrc
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 22 mars 2004 : 00:17:58
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Bonjour,
j'ai loué un appartement pendant 2 ans. J'ai quitté celui-ci vers le 15 octobre 2003. Je payais un loyer de 411 euros dans lequel était inclus 30 euros de charges par mois.
L'état des lieux a été fait avec le propriétaire et tout était conforme. Le propriétaire ne m'a pas remis le dépôt de garantie d'une valeur de 823 euros sur le moment puisqu'il avait deux mois pour le faire.
Vers fin décembre, n'ayant toujours rien reçu, j'ai essayé de le contacter à plusieurs reprises mais silence radio.
J'ai donc envoyé une lettre recommandé avec AR lui stipulant de me restituer le dépôt de garantie sans aucune réponse en retour.
Mon seul recours a donc été de lancer une procédure de justice.
Nous avons été convoqué une première fois au mois de février. Je me suis présenté sereinement à l'audience pensant sincèrement récupérer mon dépôt de garantie et là, la surprise fût de taille.
Mon ancien propriétaire a réclamé lors de l'audience des impayés de charges qu'ils ne m'avait jamais demandé :
- 160 euros lié à l'augmentation annuel du loyer compte tenu de l'indexation
- taxe sur les ordures ménagères (333 euros)
- charges de copropriété (328 euros)
Si je n'ai jamais payé ce qu'il ma réclamé lors de l'audience c'est parce qu'il ne m'en a jamais informé et je pensais que les 30 euros de charges versés tous les mois étaient suffisant.
Je repasse au tribunal mercredi 24 mars et je ne sais plus quoi faire.
A t'il le droit de me réclamer l'intégralité de toutes ces charges alors qu'il ne l'avais jamais fait auparavant.
Il savait très bien que le montant des charges qu'il réclamait n'était pas suffisant, ceci lui permettant de louer plus facilement l'appartement. Est-ce légal ?
Sur mon bail, il est stipulé qu'en aucun cas il a le droit de garder mon dépôt de garantie pour le remboursement des charges ci-dessus. Est-ce que je peux demander des intérêts ?
Au regard de tout ce que j'ai pu dire ci-dessus, qui va payer les frais de tribunaux s'il y en a ?
Si j'en suis arrivé à cette situation, c'est parce qu'il ne voulait pas me parler et je pensais vraiment que cet argent m'était dû.
Merci d'avance pour une réponse claire et rapide.
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Vincz
Pilier de forums
407 réponses |
Posté - 22 mars 2004 : 03:52:30
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Fabnrc,
Le bailleur peut revenir jusqu'à 5 ans en arrière pour les loyers et charges dûes.
Pour l'augmentation de loyer, si cela est stipulé dans le bail, alors vous pouvez toujours vérifier les calculs de votre ancien bailleur, mais en tous cas vous ne pourrez pas y échapper.
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères est bien une charge récupérable sur le locataire. Vérifiez tout de même que le montant indiqué par le bailleur correspond bien à la taxe seulement, et que ne sont pas inclus les frais de fiscalité (8% je crois). Vérifiez bien aussi que le calcul a été fait au prorata temporis de votre temps d'occupation de l'appartement. Par exemple pour 2003 vous n'avez que 9.5/12 de cette taxe à payer.
Enfin vous pouvez vérifier que les charges de copropriété demandées sont bien toutes des charges récupérables, en consultant le décret n° 87-713.
Le coup des charges sous-évaluées est un classique. Il faut prendre garde et lors de la signature du bail demander des justificatifs prouvant que les provisions seront suffisantes à peu de chose près.
Bon courage,
Vincz
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 22 mars 2004 : 11:05:24
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Fabnrc,
Votre histoire est malheureusement tres courante. Ce que dit Vincz est absolument veridique sur tous les aspects. Je voudrais juste rajouter qq reflexions a son commentaire, 2 ou 3 arguments que vous pourriez eventuellement utiliser au tribunal, car le debat est la (c'est certain) mais ce sera laisse uniquement a l'appreciation du juge... La loi est la pour etre respectee et surtout connue !!!
Un petit conseil avant de vous presenter: lisez et relisez 36 fois la loi du 6 juillet 1989 : http://www.universimmo.com/accueil/unijur010.asp OK c'est pas tres digeste mais c'est le minimum que vous puissiez faire maintenant.
1) selon l'article 23 de cette meme loi, Citation :
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.
Votre argument pourrait etre que vous attendiez de votre bailleur cette regularisation comme il doit s'y preter. Bien sur il va vous retorquer que vous auriez du lui rappeler cet article ....Lui aviez-vous demander par LR cette regul ?
2) Autre point en ce qui concerne les interets sur le solde de votre depot: article 22 de la loi: Citation :
A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire.
3) Votre argument general pourrait etre que SI vous aviez su que les charges etaient bcp plus elevees, vous n'auriez pas loue cet appart ! car c'est une tromperie au depart de vous faire croire qu'avec 30 euros, vous vous en sortiez car c'est absolument faux evidemment!Comme dit Vincz, c'est un bon moyen pour des bailleurs peu scrupuleux d'attirer le "client" en gardant un loyer haut mais tout en lui faisant croire que ce qu'il paye tous les mois va couvrir tous les frais.
4) Lire les differentes discussions a ce sujet (passer en revue les differentes discussions de la categorie Locataires).
5) J'ai lu recemment dans la presse specialisee (mais je n'arrive helas pas a remettre la main sur l'article en question) que de plus en plus de juges sont d'avis de "sanctionner" le bailleur qui n'a pas ete assez vigileant sur la refacturation des charges ou qui a laisse les 5 annees se passer sans reclamer l'indexation du loyer.
Ca n'a pas force de loi bien sur, mais peut-etre de jurisprudence?
6) enfin dernier conseil : jouer sur le fait que vous auriez paye vos loyers en temps et en heure (pouvez-vous?), que vous avez auriez laisse un appart clean (apparemment rien sur EDL) .... et mettez en avant la non communication de votre bailleur.
et sinon, faites une priere avant la confrontation ... bonne chance et tenez nous au courant du resultat.
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Maryne
Pilier de forums
1985 réponses |
Posté - 22 mars 2004 : 12:20:19
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Un conseil qui en vaut un autre : destituez vous auprès du greffe et laissez tomber.
Vous auriez du vous douter que 30 euros de provision pour charges mensuelles c'était vraiment très très peu... et que couvrent ces charges exactement, vous ne le précisez pas... provision d'ailleurs veut dire régularisation, donc vous n'aurez pas gain de cause !
A mon avis si vous allez à l'audience vous risquez plus de frais encore.
Toutefois, le propriétaire est tenu de vous fournir les justificatifs de ce qu'il vous réclame mais je pense que c'est ce qu'il a fait à la première audience.
Maryne |
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fabnrc
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 22 mars 2004 : 12:47:57
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Merci pour vos réponses,
le propriétaire m'a fourni un exemplaire de toutes les pièces justificatives lors de la première audience. Effectivement, je pense jouer sur la non-communication et le montant des charges peu élevé réclamé par le propriétaire.
Je me suis fais une raison et je me doute fort que je ne vais pas revoir mon dépôte de garantie. Par contre, comment cela va se passer pour les frais de procédure que j'ai engagé ?
Pour maryne, qu'entendez-vous par "destituez vous auprès du greffe et laissez tomber" ?
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fabnrc
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 22 mars 2004 : 12:56:55
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Concernant la régularisation des charges, je n'en ai pas fait la demande par LR. C'était mon premier appartement et je ne m'étais jamais posé toutes ces questions.
Pour le calcul des intérêts comment fait-on ?
J'ai quitté l'appartement le 13 octobre 2003. J'ai eu une première audience le 11 février 2004 et la deuxième est le 24 mars 2004. Quel date je dois prendre pour le calcul et comment on fait le calcul ?
PS : je ressors au moins une chose positive de tout cela. C'est qu'avec ce propriétaire, j'ai eu toutes les en****des possibles et maintenant je suis devenu extrêmement vigilant pour la location d'un appartement.
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Maryne
Pilier de forums
1985 réponses |
Posté - 23 mars 2004 : 11:31:24
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Vous voulez parler des intérêts de retard, c'est 2,5 % calculé sur un an donc sur 1 ou 2 mois c'est insignifiant.
Quand je parle de destitution, cela consiste en une lettre simple adressée au greffe du TI disant que vous vous destituez pour votre affaire (donner la référence de l'audience). Point barre.
Vous avez presque toutes les chances de ne pas avoir gain de cause et si votre ex-bailleur a engagé des frais vous devrez en plus les lui rembourser... enfin ce que j'en dis...
Maryne |
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Vincz
Pilier de forums
407 réponses |
Posté - 23 mars 2004 : 15:40:05
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Maryne,
Vous dîtes:
Citation :
Vous avez presque toutes les chances de ne pas avoir gain de cause et si votre ex-bailleur a engagé des frais vous devrez en plus les lui rembourser... enfin ce que j'en dis...
Je ne sais pas si on peut vraiment qualifier la procédure de Fabnrc d'abusive; son propriétaire ne donnant pas signe de vie, c'était la seule solution dont il disposait.
Cordialement,
Vincz
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fabnrc
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 23 mars 2004 : 16:46:58
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L'audience est demain matin.
Au point où j'en suis rendu, je vais me présenter et on va bien voir ce qui va se passer.
Je vous tiens au courant. Je pense que mes déboires pourront servir à d'autres personnes.
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fabnrc
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 05 avr. 2004 : 23:46:19
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Ca y est, le verdict est tombé.
Comme prévu, j'ai perdu.
J'ai eu beau dire au juge que les méthodes employées par mon propriétaire étaient honteuses et le fait qu'il n'a jamais voulu s'exprimer sur la non restitution de mon dépôt de garantie n'était pas normal, le juge n'a rien voulu entendre.
Donc j'ai perdu l'intégralité de mon dépôt de garantie.
Pour les personnes qui sont dans le même cas que moi, il ne faut surtout pas se dégonfler et il faut aller au bout de sa démarche.
Même si j'ai perdu, j'ai pû insulter mon propriétaire (tout en restant correct) et je lui ai dit ce que je pensais des gens de son espèce. Et croyez moi, je suis sorti de l'audience soulagé.
De plus comme c'est le tribunal de greffe qui a traité mon dossier, il n'y a aucun frais de justice.
Bonne chance à tous et longue vie à ce forum qui est super.
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Tribunal pour restitution dépôt garantie
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