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maury
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 23 mars 2004 : 11:46:58
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salut à tous
je suis étudiant dans un 3° cycle d'immobilier et je travaille en ce moment sur un sujet qui s'intitule:
"comment capter la clientèle qui ne s'adresse pas spontanément aux agents immobiliers, en transaction".
Vaste sujet vous en conviendrez.
J'ai bien avancé, mon plan est finalisé, mais je suis encore en recherche d'idées, suggestions ou innovations.
En partant du marché de nos jours et en expliquant les raisons qui poussent plus d'un vendeur sur deux à vendre en direct, je conçois ma dernière partie en avançant des possibiltés d'évolution comme le mls, rendre le professionnel obligatoie, le crm...
je remercie tous ceux qui pourront m'aider ou m'orienter dans mes recherches.
ed maury
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a n a r i l d
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 23 mars 2004 : 14:26:14
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Bonjour,
Maitrisez-vous la fiscalité directe locale ?
Savez-vous qu'il est possible de consulter les listes des rôles au Trésor Public, cette liste est nominative.
Il faut être assujetti aux impôts directs locaux de la commune.
Dans un premier temps vous listez les biens susceptibles d'être mis à la vente comme les locaux vacants par ex.
Dans un second temps, vous contactez les propriétaires et vous leur porposez vos services pour vendre leur bien en démontrant les avantages d'une vente par agent immobilier et les inconvénients de la vente en direct...?
Au fait ANARILD est sur google ou en home page en cliquant sur son nom a n a r i l d à gauche...
Association Nationale des Assujettis réguliers aux Impôts Directs Locaux. |
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maury
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 25 mars 2004 : 09:17:35
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je recherche en priorité des infos sur les premières (en ancienneté)agences en france, leur dévellopement, les régions phares et les raisons structurelles au fait que 4 vendeurs sur 10 ne passent pas par ces agences
merci
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 mars 2004 : 11:36:04
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Vous n'êtes pas le premier étudiant à venir sur le site.
Ces visites sont fort sympathiques et les UInautes souhaitent certainement avec moi que vous ne conserviez pas le secret de cette niche d'information.
J'ai trouve votre message après avoir mis dans le forum une information sur la recommandation n° 03-02 de la commission des clauses abusives relative aux agents immobiliers (BOCCRF 12/03/2004). J'en profite pour vous la signaler.
Elle montre d'ailleurs en partie, - car il y a aussi des observations exactes -, que les initiatives des agents immobiliers sont parfois critiquées bien à tort.
Ceci étant, bien des agents immobiliers ne prennent pas la peine de valoriser leurs interventions pour justifier une rémunération souvent élevée. L'information préalable de la clientèle est perçue comme générant systématiquement un risque de faire fuir un acquéreur potentiel. Or la plupart des informations sont commercialement neutres. En présence d'un vice sérieux, c'est rendre service au vendeur lui-même d'en signaler l'incidence éventuelle et lui éviter une procédure ultérieure.
Dans la pratique, un agent immobilier qui ne détient pas un dossier minimum sur le bien à vendre n'est qu'un maquignon. Il est vite classé comme tel et, pour une affaire traitée à la hussarde, il en perd cinq autres.
Il est diffile de traiter ce thème sans être taxé d'angélisme. J'en conviens bien volontiers. Mais précisément, les propriétaires qui vendent directement ne se soucient pas d'informer les acquéreurs. Si les agents immobiliers parvenaient à se parer collectivement d'un brevet de sécurité juridique, on ferait la queue à leurs portes. Les vendeurs seraient alors plus enclins à leur apporter des affaires.
Entre l'agent immobilier qui ne dit rien et celui qui énumère la liste de tous les défauts du bien à vendre, il y a place pour ceux qui savent vanter le bien sans cacher un éventuel inconvénient. Et plus généralement tous devraient pouvoir indiquer, pièces en mains, le montant réel des charges courantes et les dernières décisions prises par l'assemblée si le bien est un lot de copropriété.
Je ne sais pas si je suis dans le ton de votre travail ?
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robert55
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 25 mars 2004 : 12:47:49
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| Si cela peut vous aider, vous pouvvez effectuer une recherche de liens vers des sujets récents et plus anciens de ce forum qui vous donneront de nombreuses indications tendant à expliquer pourquoi les vendeurs et acquéreurs qui sont allés spontanément vers une agence le regrettent bien trop souvent à mon goût. |
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maury
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 25 mars 2004 : 16:17:13
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merci à tous de vos réponses rapides
je vais continuer à me documenter et examiner les discutions anciennes de ce site
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a.joseph
Pilier de forums
394 réponses |
Posté - 25 mars 2004 : 16:33:10
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Je pense qu'il faut assainir le marché :
Quand le marché immobilier est actif :
vous avez une quantité d'agence qui s'ouvre ( voir la courbe des volumes/prix ... et ... création des nouvelles agences).
Ces structures disparaissent dés que le marché s'amenuise.
Elles sont plutot opportunistes, ... et se fichent de l'image négative qu'elles donnent. Elles veulent faire des "coups".
Je pense qu'il faut durcir la legislation (loi Hoguet) en imposant outre le diplôme, une expérience significative pour le titulaire de la carte mais aussi pour les collaborateurs. Ceci limitera le nombre de pseudo-agence. D'autre part interdire la délégation de carte. Une personne titulaire d'une carte peut avoir plusieurs établissements secondaires.
Aujourd'hui, "on n'est au chômage...ou... l'on veut changer de métier..." Pourquoi pas être négociateur immobilier ? Ces pseudo négociateurs détruisent le marché et en plus ils sont en première ligne.
D'autre part les agents immobiliers ont négligé le futur acquéreur... ont prévilégié le vendeur. Elles ont oublié que le futur acquéreur sera le futur vendeur. Un meilleur accueil...un vrai travail de recherche...aurait permis de valoriser l'image.
En conséquence :
Plus de professionnalisme pour l'agent immobilier et ses collaborateurs.(diplome + expérience)
Traiter l'acheteur comme le vendeur.
Je pense que ces deux options permettront de redorer l'image de l'agent immobilier.
En plus :
Je pense qu'il faut supprimer les mandats de vente sans exclusivité et diminuer le montant des commissions.
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 26 mars 2004 : 08:10:02
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Pourquoi supprimer le mandat de vente sans exclusivité?
C'est à mon avis le mandat exclusif qui est le plus contraignant et le plus inquiétant pour un vendeur car il se lie à l'agencve de façon irreversible. |
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a.joseph
Pilier de forums
394 réponses |
Posté - 26 mars 2004 : 21:08:43
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Je pense qu'il y a beaucoup plus de litige avec les mandats sans exclusivité qu'avec les mandats exclusifs (nous pouvons le constater en parcourant le forum...et par expérience).
Le mandat exclusif pourrait être limité à un mois au lieu de 3 mois comme d'usage avec obligation pour le mandataire de mettre par écrit ses engagements (publicité presse,internet,vitrine...etc...).
Je ne pense pas que ce soit contraignant pour le propriétaire vendeur car en donnant mandat exclusif il peut reporter ses obligations sur le professionnel mandaté et ne pas gérer les contacts et les différents problèmes qui se posent en donnant mandat à plusieurs agence (offre, rar une fois vendu, pression en tout genre, visite intenpestive...etc...) De plus en donnant l'exclusivité il pourrait obtenir un remise importante des honoraires d'agence. Je n'ai jamais vu une agence immobilière refusé un mandat exclusif, vous pouvez de cette manière lui négocier ses honoraires.
Par ailleurs le bien d'un propriètaire mis en publicité dans plusieurs agences avec souvent des prix différents...etc... est selon moi dévalorisant. (mais ca c'est mon point de vue).
En bref :
Soit on vend soi-meme
Soit on le donne en exclusivité
Pour plus de professionnalisme, de transparence, de confiance vis à vis des acquéreurs potentiels.
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maury
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 02 avr. 2004 : 12:01:16
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merci à tous pour votre coopération
je reviens vers vous une dernière fois afin de quémander des infos docs ou liens:
sur l'historique des transactions immopbilières en france
sur l'apparition des premières agences françaises
sur l'état du marhé à cette époque
tout ceci expliquant en principe sûrement une partie du faible taux de transactions qui passent par nous
merci de votre aide
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 11 avr. 2004 : 13:42:53
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Le faible taux de transactions passant par les agences est dû en grande partie à la pratique du mandat simple, qui ne permet pas de faire du bon travail (je suis agent immobilier). Les statistiques : en moyenne une agence vend 15 % de ses mandats simples et 85% de ses mandats exclusifs. L'agence qui n'a que des mandats simples, pour survivre, doit donc faire payer par 15 % de ses clients les frais qu'elle a supporté pour tous (visites, démarches, publicités, quote part des frais généraux), puisqu'une agence n'a droit à aucune rémunération tant qu'une affaire n'est pas conclue (art. 6 de la loi Hoguet). Ce qui explique que beaucoup d'agents immobiliers se dispersent, travaillant dans la quantité plutôt que dans la qualité.
Aux Etats Unis le problème est différent ; on parle beaucoup de mentalités, mais en fait là bas il n'y a pas de mandat simple, il n'y a que des ordres de vente, ce qui s'apparente au mandat exclusif. On donne ou on ne donne pas l'affaire au professionnel ; si on lui donne, on ne revient pas lui dire quinze jours après, alors qu'il a tout mis en branle et engagé des dépenses pour vendre l'affaire, "j'ai trouvé moi-même le client et je ne vous dois rien" ; le professionnel étant presque sûr d'aboutir, s'investira à fond et pourra faire du bon travail.
Si vous voulez travailler dans de bonnes conditions avec une agence : sélectionnez un seul professionnel selon vos propres critères à définir (connaissance de son secteur, budget publicitaire, bonne renommée, compétence, proximité de votre bien, efficacité prouvée...) ; proposez-lui l'exclusivité en négociant des contreparties : publicités plus fréquentes et plus importantes (quantifiées), rapports périodiques, durée d'irrévocabilité de l'exclusivité diminuée, possibilité de vendre vous-même moyennant que l'agence prenne en charge la suite du dossier et perçoive une commission réduite, etc... Certaines agences ont bien compris que cela améliorait la satisfaction de tous et proposent spontanément de tels accords.
jcm |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 12 avr. 2004 : 00:26:13
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Jcm,
Aux Etats-Unis, il y a un ordre de vente, et un ordre d'achat la plupart du temps.
Les frais d'agence sont donc partagés entre l'agent immobilier répresentant le vendeur (autour de 3%) et celui représentant l'acheteur (autour de 3% également).
Etant donné que les frais de mutation (frais de notaire) ne sont que de 1%, les frais totaux s'élèvent à 7% environ, soit nettement moins que ce qu'il en est en France.
Enfin, l'agent immobilier engage sa responsabilité de facon beaucoup plus importante ici. Il doit, par exemple, s'assurer de la véracité des informations fournies par le vendeur et portées au contrat.
Et je suppose que vous connaissez la facilité qu'ont les américains à faire un procès.
Ceci explique qu'aux USA, les agents immobiliers font 95% des ventes.
Prados |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 12 avr. 2004 : 09:08:43
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Tout à fait d'accord ; et l'évolution en France va dans le même sens, les tribunaux sont de plus en plus sévères en cas de manquement au devoir d'information, partie du devoir de conseil. Le problème est de se procurer ces informations, cela demande du temps...et de l'insistance auprès de multiples intervenants, mais c'est faisable. Plus grave : des problèmes indécelables même pour un professionnel (sauf à habiter quelques mois dans la maison !) que le propriétaire cache volontairement, et c'est plus fréquent qu'on ne pense. En cas de procès, c'est systématiquement l'agence qui est condamnée. Pour l'éviter nous faisons remplir et signer par le vendeur une fiche descriptive contractuelle qui l'engage (voir www.edpref.com). Le métier d'agent immobilier s'est considérablement professionnalisé (évolution sensible depuis 15 ans, qui s'accélère). Certes tous n'avancent pas à la même vitesse, mais l'évolution est inéluctable.
jcm |
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jeanbave
Contributeur vétéran
116 réponses |
Posté - 12 avr. 2004 : 17:06:09
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Citation :
Je pense qu'il faut durcir la legislation (loi Hoguet) en imposant outre le diplôme, une expérience significative pour le titulaire de la carte mais aussi pour les collaborateurs. Ceci limitera le nombre de pseudo-agence. D'autre part interdire la délégation de carte. Une personne titulaire d'une carte peut avoir plusieurs établissements secondaires.
Aujourd'hui, "on n'est au chômage...ou... l'on veut changer de métier..." Pourquoi pas être négociateur immobilier ? Ces pseudo négociateurs détruisent le marché et en plus ils sont en première ligne.
Personnellement je prefere avoir a faire a 1 "nouvel agent immobilier"dynamique, professionnel et honnete qu'a 1 agent avec 20 ans d'experience ou surdiplome mou et malhonnete,de + j'aimerais comprendre le mal qu'il y a d'etre au chomage et de vouloir s'integrer a 1 marche porteur(ce qui est d'ailleurs mon cas)?
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a.joseph
Pilier de forums
394 réponses |
Posté - 12 avr. 2004 : 17:54:19
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Je m'en prends aux agences immobilières et non pas aux chomeurs, je m'explique :
Il est de plus en plus difficile de recruter des négociateurs immobiliers.
D'une part c'est soit une avance sur commissions soit agent commercial (indépendant) : on peut comprendre leur difficulté de recrutement.
Compte tenu de cette difficulté, ils ont tendance à charmer les nouveaux candidats "débutant accepté, formation assurée..." Cette formation est plutôt "la methode de l'agence" : on vous parle de prospection (distribution : estimation gratuite etc, prospection gardienne...prospection porte à porte...) on vous parle de mandat; simple, semi-exclusif, exclusif...et on vous parle d'avant contrat (vaguement) la plupart des jeunes négo.ne savent pas la différence entre un compromis et une promesse... et enfin les moyens publicitaires de l'agence. Sur ce ils sont sur le terrain et prospectent les clients en disant qu'ils sont agents immobiliers. (quelle image).
Je pense sincérement que c'est un "vrai" métier : droit, comptabilité, technique... ce n'est pas un job.
Tant que les agents immobiliers n'attireront pas les candidats formés à l'immobilier par une garantie financière (salaire fixe + %) plus importante c'est dernier continueront à remplir les rangs des administateurs de biens et syndics delaissant la spécialisation : transaction.
Le turnover est important dans une agence immobilière, on déchante rapidement, on est plein de motivation au début au bout de six mois,
ce n'est plus la même histoire.
Et le gros coup, se fait toujours attendre pour le négociateur immobilier.
Si ce métier vous plait tant mieux, mais qu'on arrete à coup de pub(syndicat, anpe, agence...) de faire de la propagande sur le poste de négociateur immobilier dés lors que l'on est commercial, militaire à la retraite ou bien ancien commercant...Une vrai formation s'impose.
Au sujet d'un marché porteur :
?
Je ne crois pas que le marché aujourd'hui est porteur. (Je pense plutôt qu'il à été porteur de 1998 à 2002) mais la c'est mon point de vue.
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 12 avr. 2004 : 18:17:13
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Vous avez raison tous les deux, l'évolution de la profession passe par un meilleur professionnalisme ; mais durcir encore l'accès à la profession, alors que la loi Hoguet est la plus contraignante d'Europe... Le turn-over que vous dénoncez existe, mais pas dans toutes les agences ; dans mon réseau, 10 jours environ de formation étaient proposés ce mois-ci, dont 4 de juridique. Et la tendance est au statut salarié.
Pour prolonger la comparaison avec les Etats-Unis, je ne pense pas que les agents immobiliers américains font du meilleur travail parce qu'ils sont beaucoup plus intelligents que les français, mais parce que le système est différent : les français dispersent leur énergie à vendre 1,5 mandat (simple) sur 10, les américains, qui n'ont pas ce problème, peuvent consacrer cette énergie à faire du bon boulot ! Pour un taux d'honoraires identique 6 % aux Etats Unis, 6 % moyenne européenne.
jcm |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 12 avr. 2004 : 18:58:20
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Jpm,
Citation :
les français dispersent leur énergie à vendre 1,5 mandat (simple) sur 10, les américains, qui n'ont pas ce problème, peuvent consacrer cette énergie à faire du bon boulot ! Pour un taux d'honoraires identique 6 % aux Etats Unis, 6 % moyenne européenne.
Attention, aux USA, les frais de notaire sont de 1%, ce qui fait que la client ne débourse que 7% (frais de notaire + frais d'agence).
En France, les frais de notaire sont de 7%, soit 13% en tout.
C'est même une grosse différence.
Prados |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 12 avr. 2004 : 19:16:55
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Certes.
S'il est vrai qu'il s'agit globalement de sommes versées pour le même service, on constate que ce sont uniquement les frais "de notaire", donc essentiellement les taxes, qui font la différence. Ces 1 % (ou 7 %) s'ajoutent au prix.
En est-il de même pour les honoraires d'agence? A la sortie, si on calcule prix d'achat moins honoraires, une première analyse peut le laisser penser. Mais nombreux sont les propriétaires qui, considérant que le service leur est rendu en priorité, acceptent de baisser leur prix en confiant leur bien à une agence. Ceux qui surestiment le prix de leur bien et qui en plus rajoutent les honoraires de l'agence déchantent en général assez vite, loi de l'offre et de la demande oblige... Finalement, le système américain (3% chacun) semble près de la vérité.
jcm |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 12 avr. 2004 : 20:24:26
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Ben oui, j'ai eu l'occasion de vérifier que le système américain est équitable pour toutes les parties.
De plus, la valeur ajoutée de l'agent immobilier est bien réelle et percue comme telle par 95% des vendeurs.
Prados |
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maury
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 26 avr. 2004 : 17:28:20
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vos remarques, commentaires m'ont bien avancés et je l'espère apportés une véritable plus value à mon travail
il ne me reste plus qu'à bucher l'historique des agences immmo en france |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 26 avr. 2004 : 19:19:57
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Maury,
Avez-vous lu "moderniser la règlementation des activités immobilières", livre blanc établi à la demande de Mme la Ministre de la Justice, Garde des Sceaux, Mme la Secrétaire d'Etat au Logement, de Bernard VORMS, 3 avril 2002 ?
jcm |
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