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garindan
Contributeur débutant
14 réponses |
 Posté - 26 mars 2004 : 20:13:52
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Bonjour,
Je viens de recevoir la convocation à la l'AG de ma copro.
Comme beaucoup d'entre nous, il est question de la mise en conformité du RC. Le syndic la propose pour un peu plus de 1800 euros (tout compris).
La copro est ancienne et le RC date des années 70 je crois; d'ailleurs il ne contient pas grand chose.
Que pensez-vous de ce prix ?
N'y a-t-il pas moyen de se débrouiller par nous même ?
J'ai téléchargé un RC sur le site. Peut-on s'en servir en applicant les modifs nécessaire par rapport à la copro ?
Je précise que ma copro ne se compose que d'une vingtaine de lot (caves, chaufferie et WC communs compris) dans le 93.
Merci pour vos aides
Dur Dur des fois la copro
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 27 mars 2004 : 00:45:39
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Bonsoir,
Ce prix parait élevé sans savoir ce que le syndic va faire comme travail,même si le RC est ancien.A ce prix s'ajouteront les honoraires du notaire -que vous devriez consulter aussi- et enfin les frais d'enregistrement par la conservateur des hypothèques (fichier).
Comme l' article 49 de la loi de 1965 un autre décret qui n'est pas encore sorti la question se pose de savoir s'il est préférable de modifier le RC ( majorité) et avec salaire plus bas, jusqu'au 12 décembre 2005, pour le conservateur ou attendre la sortie du nouveau texte.
Lire sur Universimmo l'article à ce sujet (et sur autres URL).
A vous de voir si vous pouvez modifier votre RC en reprenant les
clauses de l'ancien restant valables et en supprimant tout ce qui est devenu caduque compte tenu des textes parus depuis 1970.
Les modèles de RC publié sur le WEB constituent de bonnes références.
Il y a de fortes chances pour que le syndic s'inspire d'un modèle standard.
Voila pourquoi je pense que sa proposition parait élevée.
Attention si vous voulez modifier les tantièmes il vous faudra avoir l UNANIMITE etcelà n'est pas toujours facile.
François GHERARDI |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 27 mars 2004 : 01:20:21
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Il est clair que la mise en conformité des règlements de copropriété est une affaire juteuse pour ceux qui savent exploiter ce filon. Il faudrait voir exactement ce qui est inclus dans les prestations offertes pour 1800 €. Si, par exemple, pour ce montant est comprise une mesure des volumes pour définir à nouveau les charges de chauffage, cela peut se comprendre. S'il n'y a qu'un travail d'étude et de secrétariat, c'est cher. Je préfèrerais personnellement permetre 1800 € dans quelques travaux d'entretien que dans du papier dont on sait fort bien se passer. Un règlement datant des années 1970 est, pour ce qui est fonfdamental, conforme aux règles en vigueur. En particulier, il ne devrait pas y avoir lieu de revoir la répartition des charges. Le besoin, à mon sens, d'une refonte des règlements de copropriété ne s'impose vraiment que pour ceux établis sous le régime de la loi de 1938.
Les propositions de modification ne sont pas obligatoirement apportées par un professionnel du droit, avocat, conseiller juridique, notaire ou autre. Un copropriétaire averti peut se lancer dans ce travail. Connaissant bien son immeuble, il peut faire un excellent travail.
Cordialement
P.F. Barde |
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garindan
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 27 mars 2004 : 08:33:55
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Le réglement date du 01/04/77 (ce n'était pas un poisson pourtant).
Il contient:
Un préambule où il est précisé qu'il est conforme à la loi 65-557 du 10 juillet 65 et au décret du 17 mars 1967.
1ere partie: désignation et division de l'immeuble
Désignation: cadastre, origine de propriété, déclaration à l'urbanisme, état descriptif de division (désignation des lots)
=> énumération compléte des lots avec déscriptif complet et valeur en millieme
=> récapitulatif de tous les lots (sans descriptif)et de leur valeur en millieme
2e partie: distinction entre parties communes et parties privatives
=> définition de la notion de partie commune (dictionnaire)
=> définition des parties communes: sol, bati, toitures...
=> définition des parties privatives: carrelage, volets...
=> destination de l'immeuble: usage d'habitation (bat A); usage commercial (bat B)
3e partie: condition de jouissance des parties privatives et communes
En gros, pas d'atteinte aux droits des autres copropriétaires. Pour moi il n'y a que du bon sens dans cette partie (pas de clauses 'louches')
4e partie: administration des parties
=> syndic
=> AG
=> quorum
=> charges (en terme de paiement et non de calcul)
=> assurance et risques civils
=> reconstruction
=> mutations
=> publicité fonciere
Voila c'est tout (ouf !!)
J'espere ne pas être trop fastidieux mais je pense qu'une description complete peut être interessante pour bien cibler le contenu qui me parait tout à fait réglementaire.
Le syndic nous propose donc pour 1859 euros MAXIMUM au titre de l'intégralité des honoraires un projet de modification (avocat + notaire).
Ce budget constitue un forfait irrévocable qui comprend l'intégralité des prestations y compris frais d'enregistrement; seuls les frais de timbres seront appeles ultérieurement. la dépense sera repartie en fonction des milliemes généraux.
Merci à tous
Dur Dur des fois la copro |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 mars 2004 : 10:29:40
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Quelques petites observations sur ce qui a été écrit plus haut :
Citation de Oldman 24 :
Citation :
A vous de voir si vous pouvez modifier votre RC en reprenant les clauses de l'ancien restant valables et en supprimant tout ce qui est devenu caduque compte tenu des textes parus depuis 1970
L'article 49 ne prévoit rien d'autre que ce que la citation indique. La mention " à vous de voir si " est donc superflue. Il est possible de faire plus mais on passe alors à une modification du règlement de copropriété. C'est très regrettable mais il faut bien prendre l'article 49 tel qu'il est et non tel qu'on voudrait qu'il fût.
et encore :
Citation :
Attention si vous voulez modifier les tantièmes il vous faudra avoir l UNANIMITE etcelà n'est pas toujours facile
Modifier les tantièmes ? On appelle couramment tantièmes les quotes-parts des parties communes attachées à chaque lot. Ces quotes-parts sont intangibles. Il est impossible de les modifier, même à l'unanimité, sauf à établir des actes de mutation de propriété. On ne peut modifier que les quotes-parts de contribution aux charges. Si une catégorie de charges est répartie proportionnellement aux quotes-parts des parties communes et qu'une anomalie est constatée, il est possible de la rectifier dans certaines conditions mais il faut alors créer une nouvelle grille, ou une nouvelle colonne. Il y aura d'une part une colonne pour les quotes-parts des parties communes qui demeurera inchangée, et un colonne pour la catégorie de charges modifiée.
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garindan
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 28 mars 2004 : 10:46:01
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En gros, pensez-vous que nous aillons quoi que se soit à faire ?
Merci
Dur Dur des fois la copro |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 mars 2004 : 11:13:15
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Le règlement de copropriété date de 1970.
Il y a à faire ce que dit l'article 49 : insérer toutes les modifications législatives ou réglementaires intervenues depuis lors.
En restant dans le cadre de l'adaptation vous pouvez améliorer en outre la présentation du règlement. Par exemple s'il prévoit la répartition des charges de chauffage au prorata des surfaces de chauffe installées, et si aucun tableau chiffré (la consolidation de la base de répartition) n'a été inséré dans le règlement, vous pouvez insérer le tableau chiffré qui a été établi.
Si le règlement de copropriété ne comporte pas les règles de fonctionnement du conseil syndical, vous pouvez, à mon avis, les créer et les insérer. A ce sujet le décret poourrait bien indiquer des règles applicables par défaut. Cela ne serait pas du luxe.
A priori l'assistance d'un spécialiste est nécessaire : professionnels divers ? associations spécialisées ? Vous pouvez consulter sur Universimmo les indications et même les propositions qui sont faites à cet égard. Il est vrai qu'il n'est pas facile de faire un choix car, parmi les adaptations en cours, il y a des études très bien faites, maus aussi des études terriblement "bidon".
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garindan
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 28 mars 2004 : 16:29:46
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Précisement, que devons-nous faire ?
Nous ne pouvons pas payer autant pour faire ajouter 3 lignes par ci et 4 lignes par là !!
Dur Dur des fois la copro |
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 29 mars 2004 : 08:48:01
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Exigez donc le détail du contenu de la prestation.
La mise en conformité suivant l'article 49 n'est pas urgente, donc pas de précipitation car en plus elle est encore bien floue pour de nombreux professionnels, en particuliers les gestionnaires de biens que sont vos syndic.
Certains géomètres-experts déjà très sollicités pour ce travail ont choisi de procéder en 2 phase.
1) une étude de faisabilité consistant à prendre connaissance du règlement actuel et une visite (sans mesurage) de l'immeuble; ceci avec l'assistance d'un juriste.
2) A l'issue de la phase 1, chiffrage de l'opération sur une meilleure base.
Attention, la loi ne prévoit pas la modification des tantièmes et de tous les tableaux de charges (c'est dommages, c'est bien souvent ce qu'espèrent les copropriétaires). Pour cela il faut procéder à un modificatif suivant les modalités et majorités existantes. |
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garindan
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 29 mars 2004 : 18:27:38
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Je ne comprends plus rien (pourtant c'est pas de la mauvaise volonté)
Ce que nous propose le syndic est indiqué plus haut
Que devons nous faire ?
-attendre ?
-pouvons nous modifier le RC nous même si nous sommes ok pour les millièmes ?
-quelles clauses devons-nous ajouter ?
C'est important, la copro est très petite et la dépense est énorme pour chacun
Je pense que ça va aider beaucoup de monde...
Dur Dur des fois la copro |
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 30 mars 2004 : 08:17:49
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L'article 49 prévoit la modification ou l'annulation des SEULS articles de votre RC en contradiction avec la loi avec une majorité simple, et à frais réduits (pour l'enregistrement par le notaire).
Pour toute autre modification, il vous faudra un vote l'unanimité!
Soyez donc prudents, si tout le monde est effectivement d'accord, engagez donc ces dépenses, et éventuellement exigez d'autres devis par des géomètres-experts pour comparer (c'est à mon avis indispensable).
S'il y a des divergences entre copropriétaires, vous risquez de perdre 1800 euros car il faudra payer le prestataire et les modifications ne pourront être enregistrées car non votées!
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 30 mars 2004 : 17:10:21
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Bonjour,
Je pense que les honoraires des notaires ne sont pas concernés par ce texte.
Seuls les conservateurs des hypothèques seront concernés jusqu'au 12 décembre 2005.Ils ne percevront 'un droit fixe de l'ordre de 75 euros.
Ensuite, si le texte attendu n'est pas publié le montant de la taxe
sera calculé en fonction du nombre de pages de votre règlement de
copropriété comportant des citations de textes et éventuellent de la jurisprudence .
Ensuite,ce réglement pourrait encore avoir à être modifié en fonction des dispositions complémentaires annoncées et attendueset plus particulièrement celles relatives à la comptabilité, puisqu'on a parlé de "comptabilité en partie double".Ce ne serait pas un cadeau pour beaucoup de copropriétaires et de syndics bénévoles ou même dits "professionnels".
Cordialement.
François GHERARDI |
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amartinp
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 31 mars 2004 : 17:55:07
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est ce que quelqu'un aurait des adresses sur le net où l'on peut trouver des réglements de copropriétés conformes à la loi SRU (afin de pouvoir s'en inspirer) ?
d'avance merci
amp |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 02 avr. 2004 : 00:10:30
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Il y a au moins 2 ou 3 modéles de règlement de copropriété sur le
Net,mais une grande partie de ma doc est sur un autre PC et ailleurs ,"dans la grande bleue".
Je les avais trouvés avec le moteur GOOGLE ,sous copropriete reglement.Je n'ai pas encore exploité la mine d'or qui se trouve sur UNIVERSIMMO !.
Je vais faire d'autres recherches et vous enverrai un mail pour
vous donner éventuellement d'autres renseignements
Cordialement.
François GHERARDI |
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garindan
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 02 avr. 2004 : 07:01:40
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Là je suis largué...
Dur Dur des fois la copro |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 02 avr. 2004 : 11:31:09
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Bonjour à tous,
L'adaptation des règlements de copropriété... quelle aventure !
Citation :
Nous ne sommes effectivement pas forcément des acharnés de l’adaptation obligatoire, non pas que cette adaptation manque d’intérêt – nous reconnaissons la valeur « pédagogique » et de référence du règlement pour ce qui est des règles du jeu de la copropriété et de son fonctionnement – mais nous sommes quelque peu refroidis par la façon dont aborde cette adaptation la grande majorité des syndics (qui vont comme pour les carnets d’entretien bâcler le travail, et cette fois ce ne sera même pas pour eux – quoique, à voir comment certains n’aiment pas voir leurs poulains proposés être mis en concurrence…), et aussi par le caractère éphémère de l’exercice : au rythme des modifications législatives, dans 5 ans, les règlements de copropriété refaits à neuf ne seront pas plus utilisables qu’aujourd’hui… (Universimmo, 03/06/2003, sujet 4183)
Je rappelle quelques idées :
- L'adaptation est issue de l'article 49 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (cf. http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm) ;
- Lire la 23ème recommandation de la Commission relative à la Copropriété (cf. http://www.universimmo.com/accueil/unijur123.asp) ;
- L'adaptation des Règlements de Copropriété (RC) est obligatoire pour les copropriétés uniquement ;
- La non-adaptation n'est pas assortie de sanction ;
- Seuls le RC publié aux Hypothèques et éventuellement ses modificatifs sont à adaptés ;
- Différencier adaptation et amélioration ;
- L'adaptation tiendra compte des Lois et Décrets >= à la date de publication du RC uniquement ;
- Les tantièmes de copropriété sont intangibles comme le rappelait JPM ;
- Les tantièmes de charges peuvent être revus sous certaines conditions bien précises ;
- Eviter d'adapter son RC en fonction d'une matrice type glannée ici ou là : l'adaptation du RC n'est pas une refonte ;
- Ne pas oublier de prévoir d'intégrer les futurs articles du décret modifiant celui du 17/03/1967 ;
- Le projet d'adaptation et/ou d'amélioration doit être joint à la convocation d'assemblée générale auprès de chaque copropriétaire ;
- Outre l'adaptation en elle-même, il faut prévoir la publication au fichier immobilier.
- La publication à la Conservation des Hypothèques passe obligatoirement par un notaire (car ce n'est pas un "enregistrement" mais bien une "publication") ;
- Les notaires percevront donc des émoluements à ce titre ;
- Les notaires n'ont pas de compétences térritoriales (les notaires en province sont de loin beaucoup moins chers) ;
- Il faut payer en plus du notaire, les frais fiscaux : le droit fixe (75 euros) + le salaire du Conservateur des Hypothèques (15 euros) et éventuellement un droit de timbre par page (3 euros / page).
Tous les prix et fantaisies de différentes corporations sont dans la nature.
Il semblerait que le futur décret modifiant celui du 17/03/1967 sorte du chapeau du ministère tout prochainement (15 jours / 1 mois au plus). A suivre donc...
Cyril 
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
Edité par - clemouel le 02/04/2004 19:29:03 |
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garindan
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 04 avr. 2004 : 09:22:49
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En gros mieux vaut patienter encore quelques semaines ?
Dur Dur des fois la copro |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
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filomat
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 22 mai 2006 : 19:06:15
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Ma résidence date de 1960, c'était alors une sci qui plus tard s'est progressivement transformée en copropriété.
En fait de règlement de copropriété je n'ai trouve qu'un "cahier des charges" qui ressemble à un rdc.
Par exemple il prévoit que les convocations sont envoyées par recommandé postal un mois avant la date de l'assemblée générale.
La loi prévoit qu'elles peuvent être retirées par émargement et envoyées 15 jours avant la date pour les non-retirées.
Dans la pratique il semble que le syndic prenne ce qui l'arrange (ce qui nous coûte le plus cher !) : envoi en recommandé mais 15 jours seulement avant l'ag, de préférence pour que le facteur passe le vendredi et qu'ils ne puissent être retirés à la banque postale avant le mardi ... dur,dur de vérifier les comptes surtout quand il faut(drait) se déplacer au service de comptabilité du syndic à l'autre bout de Paris alors qu'il a ses bureaux dans la résidence !
Et encore j'ai la chance d'avoir conservé ce "cahier des charges", ayant acheté au début ... il y a certainement très peu de copropriétaires qui en ont connaissance ... Je me souviens d'un président de cs qui, il y a déjà une bonne vingtaine d'années avait déclaré en ag qu'il devait exister probablement un règlement de copropriété mais qu'il serait bien incapable de savoir où le trouver.
Les notaires remettent-ils obligatoirement le rdc lors d'une mutation - et le plan coté qui serait utile pour revendre sans tout remesurer ?
Comme nous avons voté cette année une résolution (demandée par un copropriétaire) donnant mandat au conseil syndical et au syndic d'étudier la mise à jour du rdc ainsi que son coût pour le communiquer à l'ag 2007 et pouvoir l'adopter à l'ag 2008 on peut espérer que nous allons enfin le connaitre pour l'année prochaine ce fameux rdc ! |
Edité par - filomat le 22 mai 2006 19:09:01 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 mai 2006 : 23:32:07
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filomat: toutes les archives de votre copropiété ne seront surement pas dans le bureau utilisé par le syndic dans votre copropriété.
Il vaut donc mieux prendre endez vous et vous déplacer pour le controle des comptes.
quant au RDC pourquoi ne pas demander à un copropriétaire récent si le notaire le lui a remis à la signature ? et lui emprunter pour le photocopier.. |
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filomat
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 23 mai 2006 : 08:42:58
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| Merci Nefer, je vais retenir ces suggestions et essayer de me renseigner auprès d'un copropriétaire récent. |
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Mise en conformité du réglement de copro
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