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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
 Posté - 27 mars 2004 : 23:05:58
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Bonjour tout le monde !
Voici mon pb, depuis que le nouveau syndic a pris la gestion de notre copropriété, il a commis une erreur de calcul des charges.
L'erreur est relativement simple :
La base immeuble de calcul des charges eau chaude est trop petite et augmente de 15% nos charges (normalement somme des tantièmes / base immeuble = 1, dans notre cas ce ratio est de 1,154 !!, sur l'eau chaude (qui comprend le chauffage) depuis 4 ans ça fait déjà 46000FRF de détourné !
Le syndic ne veut pas corriger son erreur (signalée déjà depuis 2 ans) feignant l'incompétence.
Que faire ?
J'ai déjà déposé une déclaration au greffe de mon t.i.
Que faire de plus ?
Merci d'avance de votre aide
fguigui
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 28 mars 2004 : 10:17:53
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Bonjour Fguigui,
Les différents logiciels professionnels pour les syndic (BDI, Horizon 2000, Logic...) ne permettent pas le calcul et l'edition des charges lorsque la somme des tantièmes des lots ne correpond pas à la base des clefs de répartition.
Il conviendrait que vous sachiez à qui appartient le lot "fantôme" si tant est qu'il y en est un.
Le meilleur contrôle à ce niveau, c'est une copie de la feuille d'emmargement d'assemblée avec mention des différents tantièmes dans chaque catégorie de charges pour chaque lot.
Cela vous permettra de trouver les incohérences précises.
Cyril 
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 mars 2004 : 10:59:10
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Citation :
La base immeuble de calcul des charges eau chaude est trop petite et augmente de 15% nos charges (normalement somme des tantièmes / base immeuble = 1, dans notre cas ce ratio est de 1,154 !!, sur l'eau chaude (qui comprend le chauffage) depuis 4 ans ça fait déjà 46000FRF de détourné !
Dans la question de fguigui, une seule chose est claire et compréhensible : il y a un détournement de 46 000 francs.
Il n'y a pas mauvais présentation des comptes, erreur vénielle dans la répartition, manque de communication avec le syndic et moins encore méconnaissance par un copropriétaire des règles et pratiques de la copropriété : IL Y A DETOURNEMENT DE 46 000 FRANCS
Fguigui, expliquez nous un peut plus clairement comment ce syndic a pu ainsi détourner 46 000 francs. La base immeuble de calcul des charges eau chaude est trop petite ?
Clémouel, après tout, a peut-être compris. Mais il parle d'un lot fantôme, ce qui n'arrange pas les choses.
Pour essayer d'avancer :
Comment sont calculées les sommes à répartir 1) pour le chauffage 2) pour l'eau chaude ?
Comment sont réparties les charges de chauffage ? surface des lots, surfaces de chauffe, tantièmes généraux ?
Comment sont réparties les charges d'eau chaude ? même critère de répartition que le chauffage ? un autre ? compteurs ,
Que devient le prix de l'eau froide réchauffée dans les comptes, car c'est bien ici que pourrait se trouver le "détournement" ?
Cher Fguigui : des réponses précises SVP. Merci.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 28 mars 2004 : 12:43:47
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Pas plus que JPM, je ne crois au détournement de fonds.
Pour vérifier ce point, il faut vérifier
1. que les paiements correspondent aux dépenses :
Somme des dépenses = Somme des factures payées + Sommes des factures à payer + Somme des factures en attente
On ne s’occupe pas de la répartition
2. que les montants appelés aux copropriétaires correspondent aux dépenses :
Somme des dépenses = Somme des appels provisionnels + Somme des régularisations
3. que les sommes disponibles correspondent aux mouvements de fonds
Disponible N = Disponible N-1 + recettes – paiements
4. Si la copropriété a un compte séparé, on vérifiera en plus le rapprochement bancaire.
Cela s’applique évidemment aussi bien aux dépenses pour gros travaux qu’aux dépenses courantes. Que les travaux soient en cours à la fin d’exercice ne dispense nullement le syndic de présenter une situation arrêtée à cette date.
Outre le paiement des fournisseurs et le paiement des charges par les copropriétaires, on s’intéressera de près lors de la vérification des comptes à tout ce qui est moins visible :
- indemnités reçues ou à recevoir des assurances : suivi scrupuleux des dossiers sinistres,
- soldes des comptes des anciens copropriétaires.
- charges et produits financiers ou exceptionnels s’il y a lieu.
Ce n’est qu’une fois les comptes vérifiés globalement qu’on regardera comment les charges sont réparties.
Il se peut fort bien que différentes clés de répartition aient des bases différentes. En ce qui concerne les consommation d’eau, la base de répartition ne peut être que variable d'une année à l'autre. C’est la somme des m3 de consommation constatée sur les compteurs divisionnaires.
Cordialement
P.F. Barde |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 mars 2004 : 15:41:31
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Pour le contrôle de la comptabilité il faut suivre les sages indications de PF Barde.
J'y ajoute la vérification des dates de paiement effectif des factures. Une pratique ancienne semble remonter à la surface : le paiement tardif des fournisseurs à trois ou quatre mois de manière courante, ce qui n'est pas admissible.
Pas de secret : c'est, pour certains syndics, y compris des syndics non professionnels quand une partie du compte est rémunérée d'une manière ou d'une autre, un moyen de gonfler l'assiette de la rémunération. A cet égard la réduction très sensible des "fonds de roulement" a une incidence sur l'évolution des soldes. Le fonds de roulement avait l'avantage de la stabilité et celui d'être moins sollicité en dehors des périodes de chauffe.
L'avantage est plus net encore dans le cas d'un compte unique.
Les conseils syndicaux ne doivent pas se contenter de la date de règlement figurant sur la facture ou dans la comptabilité. Cette date est celle de l'établissement du chèque, - qui peut déjà être tardif -, mais il n'est pas certain que le chèque a été envoyé le même jour.
Il faut donc vérifier la date de débit. Pour être objectif je signale que certaines entreprises encaissent aussi leurs chèques avec retard !
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 28 mars 2004 : 16:10:38
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Bonjour tout le monde !
Je vous remercie de votre aide, et donc qques précisions :
Le nouveau a repris la gestion de l'immeuble en 2000, le précédent syndic avait fait voter les règles de calcul suivantes pour l'eau chaude :
- possibilité de payer à la consommation par compteur
- répartition aux tantièmes pour ceux qui ne souhaitent pas relever leurs compteurs.
Le nouveau syndic a décrété que c'est illégal, et a mis tout le monde aux tantièmes, et s'est trompé dans la base immeuble (a repris l'ancienne qui ne tenait pas compte des tantièmes de ceux qui payaient par compteur).
Mais même sans tenir compte de l'historique de cette histoire, je vous assure qu'il est relativement facile de se rendre compte de l'erreur : on s'aperçoit que les tantièmes pris en comptes sont ceux des seuls appartements de la copropriété (compte non tenu, donc, des caves et des parkings), on fait la somme de ces tantièmes et donc on doit obtenir la base immeuble de calcul de la charge.
Ca me parait évident ! Et bien pour le grand syndic de la place de Paris.
De plus je doute de la bonne foi du syndic, puisque j'avais réussi à m'entretenir une fois avec une comptable du cabinet D..S et elle aussi trouvait l'erreur patente.
Voili, voila !
Que pensez-vous de mon histoire ?
fguigui |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 28 mars 2004 : 16:44:41
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Précision supplémentaire :
- eau chaude = eau chaude sanitaire + eau chaude chauffage (cpcu) : par fainéantise le syndic a regroupé ecs et eau chaude chauffage, avant au moins c'était séparé .
- chauffage : contrat entretien chaufferie + réparations ponctuelles (apparemment c'est rentré dans les charges générales de l'immeuble depuis qq temps, nouvelle fainéantise !)
Le tout réparti aux tantièmes.
Très cordialement
fguigui |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 mars 2004 : 00:19:53
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On voit un peu plus clair :
Primo : il est effectivement illégal, et au demeurant absurde et impossible à gérer de cumuler une répartition ECS par comptage pour les uns, aux tantièmes pour les autres.
La solution : tantièmes pour tout le monde est la solution de facilité immédiate. La solution nécessaire est "compteurs pour tout le monde". Mais il faut une décision de l'assemblée sur ce point, si elle n'a pas été prise dans le passé.
Il est évident qu'en attendant la généralisation des compteurs, il faut prendre les tantièmes généraux pour tous les lots raccordés à l'ECS.
Il est non moins évident que le raccordement de l'ancienne répartition à la nouvelle n'est pas facile à faire. Comment votre syndicat a-t-il pu admettre dans le passé un tel fourbi ? Le conseil syndical aurait intérêt à contribuer si besoin à l'établissement d'un arrêté définitif à une date donnée pour repartir du bon pied.
Pour la suite :
Citation :
- eau chaude = eau chaude sanitaire + eau chaude chauffage (cpcu) : par fainéantise le syndic a regroupé ecs et eau chaude chauffage, avant au moins c'était séparé
Je ne comprends pas non plus. Ce que vous appelez l'eau chaude chauffage est sans doute l'appoint d'eau du circuit secondaire après l'échangeur. Vous auriez sur ce circuit un compteur ? C'est très bien car très rare. Mais normalement l'appoint d'eau est minime sauf remise en eau après des travaux. Le compteur sert habituellement à vérifier qu'il n'y a pas de déperdition du fait du maintien de la vanne d'arrêt en position ouverte.
Quoiqu'il en soit cette consommation doit être passée en frais de chauffage ou en charges générales si elle est minime comme je pense.
Mais dans tout cela, pourquoi parliez vous de détournement ?
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 29 mars 2004 : 08:54:36
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JPM,
je crois avoir compris que les compteurs existent.
Citation :
répartition aux tantièmes pour ceux qui ne souhaitent pas relever leurs compteurs.
Elisabeth |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 29 mars 2004 : 11:43:03
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Attention :
Il me semble qu'il a une confusion tant sur les éléments de la question que dans ceux en réponse.
Comme le fait remarqué JPM, la présence de compteurs ECS et de tantièmes pour la répartition est absurde ! ! !
Je peuse que TOUS les appartes ont des compteurs mais que, n'étant pas tous accessibles leur relevé est déclaratif et que c'est là que réside la difficulté ? cette précision est importante.
D'autre part, vous ne précisez pas si la production d'ECS est faite à partir d'une chaufferie mixte chauffage-ECS (eau chaude sanitaire).
En l'absence de ces précisions, impossible de vs répondre.
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 29 mars 2004 : 15:36:10
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Vous savez que j'aime ça Citation :
Le nouveau syndic a décrété que c'est illégal, et a mis tout le monde aux tantièmes, et s'est trompé dans la base immeuble (a repris l'ancienne qui ne tenait pas compte des tantièmes de ceux qui payaient par compteur).
Et j'ajouterai que je flaire des compteurs dans tous les appartements, n'est-ce pas Gui?
Mais comme vous le dites si bien la "feignantise" de l'incompétant n'a pas de limites, alors il vous fait croire que vous avez la 'liberté de choix' pour en finale faire disparaître 46KF...
Vous avez au moins un bon prestidigitateur. Je parie que les AGs valent le déplacement! |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 29 mars 2004 : 21:42:15
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effectivement il y a des compteurs eau chaude dans tous les appartements, mais comme il n'y a pas de contrat de maintenance des compteurs, le syndic arguait du fait que les mesures des compteurs n'étaient pas fiables.
Ce sont de cpteurs qui ont été installés alors que je n'étais pas dans la copropriété, mais, il me semble qu'il n'y a jamais eu de contrat de maintenance, ils ont été installés par un plombier point !
Sinon, la fourniture d'énergie (vapeur) est faite par le cpcu (ceux qui habitent paris doivent comprendre de quoi il s'agit), et cette vapeur sert (une fois condensé en eau chaude) à la fois pour l'ECS et pour le chauffage. Et dans la chaufferie il me semble qu'il y a un compteur général ECS.
Encore merci pour votre aide, et le temps que vous y passez !
Sinon pour les mesures de représailles que puis-je faire de plus ?
Très cordialement !
A+
fguigui |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 29 mars 2004 : 23:01:48
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OK . il faut voir quel est la base de répartition qui est prévue à l'origine. Mais s'il y a des compteurs, le syndic n'a pas aà avoir d'état d'ame : il relève ou fait relever, et calcul à partir du compteur général !
Pour ce qui concerne un contrat de maintenance incluant éventuellement des relevés c'est aux coproprios de le décider, mais c'est aussi au syndic, dans le cadre de sa mission de gestion, de veiller à le proposer.
Ici, c'est comme pour toute les copropriétés : le syndic qui n'est pas en mesure, par incompétence, par manque de structures comptable, juridique, administrative, de gérer correctement une copro ( c'est compliqué, je n'ai pas le temps, je n'ai pas le logiciel adapté, ma comptable est surchargé, ma secrétaire aussi ....etc) il faut l'envoyer balader et lui dire d'aller planter des choux. Au moins ça ne portera préjudice à personne, surtout si personne n'en mange... ....
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 04 avr. 2004 : 11:50:07
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les comptes n'ont pas été aprouvés lors de l'ag de l'année dernière, ce qui fait que je n'ai payé qu'en parti les charges.
Puis-je être condamné pour n'avoir pas payé toutes mes charges ? J'en doute énormément.
Qu'en pensez-vous ?
Cordialement
fguigui |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 04 avr. 2004 : 13:24:18
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Il y a de bonnes chances, non que le tribunal vous donne raison, mais qu'il refuse d'accéder à la requête du syndicat en retenant que sa dette n'est pas certaine.
Ne payer qu'une partie de ses charges crée une insuffisance de trésorerie dans la copropriété, donc un préjudice au syndicat.
Un copropriétaire responsable paiera ce qui lui est demandé, sauf éventuellement la partie manifestement indue, quitte à exiger une rectification ou une explication convaincante.
Il est impératif que les comptes soient repris afin qu'après clarification ils puissent être approuvés. Un refus d'approbation des comptes est plus une sanction que le syndicat s'inflige à lui-même qu'une sanction envers le syndic.
Cordialement
P.F. Barde |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 04 avr. 2004 : 17:34:12
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C'est ce que j'ai fait, en copropriétaire responsable, je n'ai payé que les sommes dues !
Mais nouvelle question : comment peut-on exiger une rectification ou une explication convaincante ?
Personnellement j'attends toujours !
Mise en demeure, autre chose ?
J'attends vos réponses !
Très cordialement, je vous remercie de prendre la peine d'y répondre.
A+
fguigui |
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