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lamidon
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 23 mars 2004 : 13:41:43
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Bonjour.
l'AG a voté (je n'ai pas voté pour) un budget exceptionnel pour des travaux de refection de l'entrée (pose de lambris - alors qu'il n'y en avait pas auparavant- , miroir, plafond tendu -la aussi, c'est une nouvauté) et de la cage d'escalier (pose d'un isolant thermique et acoustique, peinture, eclairage, etc.)
J'ai argué de l'article 33, et demandé a payer ces travaux en 10 annuités. Le Syndic repond que l'article 33 ne couvre pas ces travaux, puisqu'il s'agit de "travaux d'entretien", et que ma demande est donc non fondée.
Or, pour moi, étant donné le caractère exceptionnel de ces travaux, on est loin des classiques depenses d'entretien, et l'article 33 doit s'appliquer.
Quelqu'un peut-il me donner un avis, ou me faire part de la jurisprudence sur ce sujet ?
Avec mes remerciements,
Dominique
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a n a r i l d
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 23 mars 2004 : 14:03:33
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Bonjour,
Au moins votre syndic vous répond.
Le notre ne répons pas même au LRAR, il dit en AG être perfectible et même lors de l'AG il n'a pas répondu il s'est retranché derrière sa perfectibilité.
Aller comprendre.
Contractez un emprunt bancaire sur dix ans que voulez-vous sinon?
L'exonération des intérêts d'emprunt ? L'exonération de la prime d'assurance emprunteur ?
Association Nationale des Assujettis réguliers aux Impôts Directs Locaux. |
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lamidon
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 23 mars 2004 : 15:12:53
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precision:
ces depenses n'etaient pas dans le budget previsionnel, mais bien identifiées a l'exterieur de ce budget, et ont donc bien été votées comme des travaux separés du budget de fonctionnement.
Elles rentrent donc dans les "gros travaux" de la SRU.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 mars 2004 : 15:20:31
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Je suis un peu partagé pour répondre à votre question : il faudrait + d'éléments.
La question de fond est celle-ci :" les travaux envisagés et votés sont-ils des travaux d'entretien courant (maj.art.24) ou des travaux d'amélioration définis par l'art.30 (et non 33 qui précise les modalité de règlement des travaux d'amélioration votés art.30).
Dans le cadre de l'entretien courant, il n'est pas interdit d'utiliser des matériaux nouveaux ou des techniques actuelles. Des éléments décoratifs peuvent entrer dans ce cadre. Changer la lampe qui pend au bout d'un fil par une suspension ou des spots, c'est de l'entretien.
Sur la base de votre question, il s'agirait non plus ici d'entretien mais bien d'amélioration, s'agissant de l'aménagement de locaux communs et de l'adjonction d'éléments nouveaux.
Sur ce dernier point, beaucoup de praticiens connaissent cet arrêt de la CDCass. qui a relevé que la pose d'un paillasson décidée art.24 pour l'entrée d'un immeuble alors qu'elle en était préalablement dépourvu était bien une amélioration prévue art.30 qui se vote à l'art.26. (Pour annuler la pose d'un paillasson à 40 €, l'action jusqu'en Cass. a du coûter au moins 7500 € !!! ).
Je vs suggere ceci :
- voir la rédaction du PV pour vérifier si la résolution obtient la maj.des voix art.26 (même si la rédaction du PV ne mentionne que l'art.24.. Si sur 1000 mil. 732 mil. votent pour, la maj art.26 est obtenue). Dans ce cas, vs attendez l'appel de fonds pour écrire au syndic (LRAR) et lui signaler que vous règlerez les travaux d'amélioration auquels vous vs êtes opposé par 10 annuités égales, conformément à l'art.33 de L.
Il ne peut rien faire.
- Si, au contraire, le vote des travaux n'a pas obtenu la double maj. art.26, vs lui envoyez une gentille lettre pour le lui faire remarquer, et que de ce fait vs ne pouvez répondre à l'appel de fonds la décision n'étant pas conforme aux textes.
Dans ce cas, si le syndic vs assigne devant le Tribunal d'instance pour une créance, vs pouvez faire valoir ce point et faire reconnaitre la nullité de la décision par le tribunal
NB pour les puristes : la compétence du TGI n'est pas exclusive, le TI a compétence pour annuler une décision d'AG, s'agissant d'une action en défense. Qui plus est, la nullité de l'AG ou de la décision peut être demandée pendant 10 ans, toujours s'agissant d'une action en réponse.
Mais avant d'en arriver là et dépenser des €€€ en procédure (sinon il faut les mettre dans les travaux), je vous invite à vs rapprocher rapidement du CS, et au besoin avec lui du syndic, pour revoir tt ça calmement de vive voix ......
Edité par - gédehem le 23/03/2004 15:22:31 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 mars 2004 : 16:42:41
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Je partage l'avis prudent de Gedehem.
Dans votre affaire, il y a peut être quelques améliorations mais, pour l'essentiel il s'agit de travaux d'entretien. Admettons par exemple que le chantier aurait pu coûter 12 000 € pour un travail strictement à l'identique et qu'il y en a finalement pour 14 000.
Il y a une abondante jurisprudence concernant l'article 30 (texte de base) et la distinction entre travaux d'entretien ou d'amélioration. Il est admis que les travaux d'entretien ne sont pas forcément des travaux à l'identique et que des ajouts, même coûteux, laissent à des travaux d'entretien leur qualité juridique. Exemple pour l'entretien de balcons auxquels on a ajouté une protection en plomb (Cass civ 18 novembre 1997)
Il faut ajouter que l'échelonnement décennal s'accompagne d'une inscription hypothécaire sur votre lot dont les frais sont à votre charge. Ajoutons encore les intérêts.
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lamidon
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 23 mars 2004 : 17:45:30
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je vous remercie de vos reponses;
Si je vous lis bien, on pourrait considerer que la refection de l'entrée est essentiellement une amelioration, puisqu'il s'agit de changer completement de type de revetement, bien que celui actuel ne soit que vieux, mais pas degradé (papier peint + plafond normal --> lambris + plafond tendu), tandis que la cage d'escalier, effectivement vetuste et encrassée, rentrerait plutot dans la rubrique entretien, malgré la pose d'un revetement isolant (qui ne vient qu'en marginal).
Merci en outre pour la derniere reponse, sur les frais.
Finalement, cela m'amene a m'interroger sur la pertinence de gros bouquins bleus du genre "votre copropriété et vous" ou equivalent (je prefere ne pas citer le titre exact) qui donnent des conseils qui se revelent a l'usage pour le moins inconsidérés et nous entrainent dans des demarches qui nous mettent en porte-a-faux avec le syndic, sans nous avertir des effets pervers (comme la distinction entre entretien / amelioration, ou encore les inscriptions hypothecaires!)
Merci
PS: avez vous les references du paillasson? juste pour rappeler au syndic par l'exemple que la rigueur doit toujours presente dans ses actions, et que rien n'est ni tout noir, ni tout blanc, comme il le laisse entendre.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 23 mars 2004 : 21:39:51
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Bonsoir,
Votre question appelle de ma part les observations suivantes:
1°Echelonnement du paiment de charges lourdes sur 10 ans
Cette modalité récente est certainement intéressante pour certains
copropriétaires. Néanmoins,elle pose un problème pour le financement des travaux !. Qui va payer les entreprises chargées des travaux les
dixièmes dus pour les années successives ? Peut on penser que tous les autres copropriétaires sont plus à l'aise que l'impétrant sus-nommé. Je ne le crois pas , par expérience...(installation d'un ascenseur dans ma résidence principale)
2°Grosses réparations ou embellissement et améliorations.
Au sens du Code civil, -dont on vient de célèbrer le deux centièmes anniversaire-ce classement a son importance, dans le cas de démembrement d'un lot.
Le nu-proriétaire (eventuellement indivisaire) n' a pas la même optique que l'usufruitier ( à mettre au féminins et au pluriel si nécessaire).La doctrine ,comme la jurisprudence, sont très variables et ne contribuent à assainir le climat dans les copropriétés.
Au cas particulier je n'hésite pas à dire que l'option du syndic de l'immeuble parait être la plus judicieuse.Une fois n'est pas coutume.
Mais là ,comme ailleurs, il y aura toujours matière à discussion
Cordiales salutations.
François GHERARDI |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 24 mars 2004 : 00:33:29
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Je ne connais pas la jurisprudence du paillasson qui a de quoi étonner. On peut imaginer que la pose du paillasson a entraîné la confection d'une fosse, donc un réaménagement du sol finalement assez onéreux, ce qui expliquerait mieux cet arrêt que je serais curieux de connaître.
De ce que vous dites, la réfection de l'entrée me paraît bien constituer une amélioration. C'est cependant une interprétation personnelle et je ne garantis pas qu'un tribunal ne saurait en juger autrement, d'autant plus qu'il faudrait connaître dans le détail tous les éléments pour pouvoir se prononcer sérieusement.
Le TI n'a pas compétence pour annuler une décision d'AG, quoiqu'un défendeur puisse soulever une exception d'illégalité, ce qui ne pourrait avoir d'effet que dans le cadre de l'instance, mettant simplement la décison entre parenthèses sans l'annuler définitivement. Comme il est maintenant bien établi qu'une décision d'assemblée, même prise illégalement, s'impose si elle n'est pas contestée dans le délai prévu, escompter le succès du jeu de l'exception d'illégalité me semble assez aventureux. Contester dans les délais serait beaucoup plus sûr. Pour moi l'alternative est soit de se soumettre soit de contester la décision, pour insuffisance de majorité si c'est le cas, devant le TGI dans le délai de deux mois à compter de la notification du PV.
Vous pouvez bien sûr, si la décision des travaux n'est pas remise en cause, exiger de payer en dix ans. Si le syndic refuse, il peut vous assigner devant le TI pour paiement de charges qu'il estime exigibles et là vous pourriez faire reconnaître par le tribunal la qualité d'amélioration de ces travaux. Mais vous auriez, je pense, plus de chance si c'était vous qui preniez l'initiative, avec l'inconvénient de devoir assigner devant le TGI.
Les gros bouquins ne sont pas sans intérêt. Certains sont mieux faits que d'autres. Mais s'il est gros, il doit y être question de l'hypothèque : cela vous a probablement simplement échappé. La lecture d'un ouvrage ne saurait dispenser de toutes façon de la lecture des textes sources : loi du 10 juiillet 1965 et décret du 17 mars 1967.
Cordialement
P.F. Barde |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 mars 2004 : 12:14:23
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Je cherche et vous retrouve le paillasson. Il y a, je crois, un autre arrêt (Cass, CA ?), moins drôle, qui concerne la pose d'un tapis/moquette sur l'escalier en bois de cet immeuble, afin que les couches-tard ne réveillent pas les lèves-tôt. Bien sur, c'est voté art.24. Et bien c'est annulé car il s'agit pour le tribunal d'une amélioration et non de l'entretien.
Je partage l'avis de Barde. La nature des travaux engagés ici relève des tvx d'amélioration, nature indépendante du coût total. Mais un juge peut effectivement l'analyser autrement.....
C'est pourquoi je reprendrais ma conclusion : si c'est pour mettre 8000 à 10.000 € dans une procédure, autant les mettre dans les travaux, quitte à négocier avec syndic et CS l'étalement du paiement au motif que ce sont bien des tvx d'amélioration.
Surtout, ne pas refaire le coup du paillasson !.....
Edité par - gédehem le 24/03/2004 12:17:12 |
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lamidon
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 30 mars 2004 : 15:50:57
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le syndic cite un arret d'une cour de cass. qui considere que la pose de lambris constitue de l'entretien, au motif que c'est dans la tendance de la deco actuelle etc... je n'ai pas les references, je suis actuellement en deplacement, mais je vous les ferai parvenir des la semaine prochaine.
J'ai l'impression qu'on peut faire dire ce que l'on veut aux arrets des tribunaux, et qu'on trouvera toujours un bon exemple pour justifier ce que l'on veut.
C'est un peu embetant, car il faudrait remonter reellement a cet arret pour voir si la pose de lambris etait concommittante par une necessaire refection, ce qui n'est pas du tout le cas de notre copropriété.
Dominique
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 mars 2004 : 10:19:42
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Cher Lamidon, permettez moi de vous faire remarquer qu'en l'espèce c'est bien vous qui tentez de faire dire à la loi et à la jurisprudence ce que vous souhaitez.
Soyons sérieux : l'article 33 a été établi pour les améliorations lourdes ; installation d'ascenseur en particulier dans un immeuble non équipé. Il s'agit de moduler la charge financière des copropriétaires opposants à une amélioration majoritaire aux frais du syndicat. On sait que, souvent, ces opposants sont favorables à l'amélioration mais n'ont pas les moyens d'en supporter la charge immédiate.
Vous souhaitez, pour votre part, que l'on considère la pose de lambris comme une amélioration ouvrant droit à l'étalement décennal.
Il existe certes des "lambris dorés", qu'on pourrait qualifier de somptuaires mais, le plus souvent les lambris ont pour fonction d'assurer la protection basse d'un mur.
J'en profite pour rappeler l'article L 34, peu connu, qui concerne précisément les travaux somptuaires. Dans ce cas un copropriétaire opposant peut agir dans le délai prévu par l'article L 42 al. 2 mais il ne demande pas la nullité de la décision prise par l'assemblée. Il demande simplement qu'elle ne lui soit pas opposable.
S'il triomphe : le syndicat peut effectuer les travaux mais le coût en sera réparti entre tous les copropriétaires sauf l'opposant triomphant.
Un exemple type de travaux somptuaires : un ravalement intérieur d'escalier en laque à 7 couches !
La solution légale est excellente. C'est pourquoi elle a été critiquée par certains auteurs qui estimait préférable une demande en nullité de la décision. Pourquoi donc priver les copropriétaires d'un ravalement en laque à 7 couches si finalement un opposant est dispensé de contribuer à ces frais dispendieux. Il pourra quand même contempler la laque à 7 couches. C'est vraiment une sage solution. C'est même une des meilleures dispositions de la loi de 1965.
De plus c'est un spectacle magnifique que la confection d'une laque à 7 couches, surtout quand on ne la paie pas.
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lamidon
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 01 avr. 2004 : 15:56:24
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merci de me faire un proces d'intention.
Mon propos n'est pas de faire dire a la loi ce que je voudrais qu'elle dise, mais simplement de la comprendre, et je vous ai donc fait part de mon etonnement "legitime" devant des arrets qui me semblent contradictoires. Je persiste donc dans mon interrogation, et votre reponse ne m'eclaire guere
Mon but n'est pas, comme vous semblez l'insinuer, de ne pas payer ces travaux, qui ne sont pas somptuaires; il se trouve que des travaux beaucoup plus urgents sont repoussés d'année en année, que la chaudiere va sous peu exploser, que l'ascenceur, avant de se tomber, risque au mieux de coincer une mamie pendant quelques longues heures, qu'il y a de gros problemes d'etancheité, etc etc etc, et qu'obtenir des infos du syndic et du conseil syndical sur ces point majeurs est impossible, car il y a une espece de main-mise sur les affaires de la coprop., et que les pauvres coprop. de base, en dehors des mamies qui signent tout ce que le lobby du conseil syndical leur demande de signer, n'ont vraiment pas droit au chapitre.
La seule action qui reste pour affirmer notre existence (en dehors de signer des cheques) est effectivement la verification point par point des aspects legaux ( je ne parle meme pas du reglt de copropriété, violé au quotidien par le presid. du conseil syndical).
J'avais recu jusqu'a present des conseils serieux et avisés dans ce forum, et j'apprecias l'esprit d'entraide qui y reggnait; je ne pensais pas, en y posant naivement mes question de non-juriste, mais de coproprietaire, m'y faire traiter de malhonnete. C'est fait.
Merci
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 02 avr. 2004 : 00:47:40
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Lamidon,
Vous auriez préféré changer la chaudière avant de poser un lambris dans l'entrée. Vous avez peut-être raison. Malheureusement pour vous, la majorité des copropriétaires en a décidé autrement. Si cette décision est abusive et absurde, la loi peut vous protéger contre les abus et absurdités qui vous contrarient. Mais si elle est simplement inopportune, vous êtes tenus de subir.
Cordialement
P.F. Barde |
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