Citation :

---

Question : Quelles charges incombant légalement au propriétaire d’un local commercial peuvent être mises à la charge du preneur ?

Réponse : Le propriétaire peut en principe mettre à la charge du preneur toute dépense qui lui incombe légalement. Pour cela, le bail doit contenir une clause mettant expressément à la charge du locataire cette dépense.

Les dispositions du Code de commerce concernant les baux commerciaux (articles L 145-1 et suivants) ne comportent aucune disposition concernant les travaux qui doivent être exécutés pendant le cours du bail ou lors de la restitution des locaux. Les seules dispositions applicables en la matière sont celles du Code civil. Par exemple, l’article 1754 de ce code précise l’étendue des obligations du locataire en matière d’entretien des lieux loués : il s’agit des réparations locatives et de menu entretien.

Toutefois, ces dispositions ne sont pas impératives. Les parties peuvent donc répartir ces charges différemment. Les baux peuvent ainsi prévoir un transfert sur le preneur de la charge des travaux d’entretien, de mise aux normes (Cass., 3ème civ., 23 juin 1993 : Bull. civ. III, n° 94) ou encore des grosses réparations visées par l’article 606 du Code civil.
De même, le preneur peut être tenu des travaux d’entretien ou de réparation découlant de la vétusté ou de la force majeure. Seulement, dans tous les cas (et plus particulièrement dans la dernière hypothèse), le bail doit comporter une clause le prévoyant expressément ou une disposition particulière l’impliquant nécessairement.

Les juges, saisis pour interpréter une clause figurant dans un bail, déterminent le sens et la portée de cette clause. Ceux-ci prennent leur décision en se fondant sur deux principes :
· celui posé par l’article 1162 du Code civil : en cas de doute, la clause doit s’interpréter en faveur du locataire qui a contracté l’obligation ;
· et celui selon lequel toute clause dérogatoire à une règle supplétive doit s’interpréter de façon restrictive.
Même si un contrat prévoit que le preneur doit supporter absolument tous les travaux, cette disposition ne saurait concerner les dépenses de reconstruction car ces dernières n’auront pas été expressément mises à la charge du preneur.
Le bailleur qui souhaite insérer dans le bail une clause mettant à la charge du preneur une dépense qui lui incombe légalement doit donc se montrer très vigilant lors de la rédaction de cette clause.

---