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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
 Posté - 06 avr. 2004 : 04:17:32
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Bonjour à tous,
Le syndic a demandé au CS de faire vérifier la comptabilité par un expert comptable. Les copropriétaires ? Ils ignoraient le nom de ce "professionnel" et surtout ils ignorent encore le montant des honoraires pris par ce dernier !!!!!!
Que penser d'un "audit fait par un professionnel" dont le rapport joint à la convocation AGO :
- qui ne mentionne qu'une banque alors que différents relevés bancaires de plusieurs banques sont joints à la convocation,
- dont le papier n'indique qu'un nom tout en haut des feuilles, pas d'adresses, pas de téléphone, pas de fax, pas de courriel, pas de numéro professionnel, enfin...... rien qu'un nom de société en haut des feuilles et que....... du papier blanc,
- qui dit que tout est rose et blanc, impecc!!!!
Donc, question simple : que vaut un tel document, si on peut appeler ça un document ? Je parle de sa valeur juridique ou comptable, de sa fiabilité, puisque le coût de la démarche ??? Personne ne sait excepté le syndic bien sûr!!!
Est-il obligatoire de payer ce document ?
Merci de vos avis car je viens de lire l'analyse de l'ARC qui est excellente : http://www.unarc.asso.fr/site/actumois/avril04.htm et ça fait peur....
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 avr. 2004 : 12:01:08
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Le document de l'ARC est très intéressant.
Il vaut quelques précisions qui ne contredisent en rien les observations qu'il contient.
Il faut d'abord rappeler que l'article 14-3 nouveau de la loi de 1965 est ainsi rédigé : " Les dispositions des articles 1er à 5 de la loi n° 98-261 du 6 avril 1998 portant réforme de la réglementation comptable et adaptation du régime de la publicité foncière ne sont pas applicables aux syndicats de copropriétaires "
Cela veut dire que les syndicats de copropriétaires, bien qu'étant des personnes morales soumises à la tenue d'une comptabilité, ne sont pas obligés de faire tenir cette comptabilité par un expert comptable et ne sont pas astreints aux obligations édictées par le Plan Comptable Général (PCG).
Pour autant il existe des plans comptables utilisés par les syndics professionnels depuis de nombreuses années et M. Reyes, pour le compte de l'ARC a étébli en 1993 une brochure "Mettre en place la comptabilité de sa copropriété) qui comporte un modèle de plan comptable fort bien fait.
On en sait assez sur le projet de réglementation comptable annoncé pour dire qu'il comportera un plan comptable conforme aux principes du PCG mais éliminant les classes comptables inutiles pour les syndicats qui ne sont pas des entreprises et qui ignorent la notion de résultat au sens économique et comptable. De plus le syndicat a un patrimoine transparent toujours égal à 0. Il ne comprend que des créances et des dettes qui sont des créances et des dettes des copropriétaires, et ses biens éventuels sont la propriété indivise de ces mêmes copropriétaires.
Il est bien certain qu'une bonne comptable copropriété ayant une dizaine d'années d'expérience est plus qualifiée qu'un expert comptable pour vérifier aussi bien la comptabilité que la gestion d'un syndicat. Cela reste vrai pour des copropriétaires avisés ayant une aussi longue expérience et procédant à des vérifications soit à titre personnel soit pour des associations spécialisées.
Mais par ailleurs la note de l'ARC fait clairement apparaître, sans toutefois le dire, la différence qu'il y a entre le contrôle comptable et le contrôle de gestion et, par voie de conséquence ce qui relève de la question d'assemblée relative à l'approbation des comptes et de celle relative à l'octroi du quitus.
Le contrôle comptable, qui serait éventuellement effectué par un expert comptable, est effectivement limité à la vérification de l'exactitude des comptes, indépendamment des fautes de gestion éventuelles. Il s'agit de vérifier qu'à chaque écriture correspond une pièce comptable et que cette pièce concerne bien le syndicat et pas un autre, que les comptes qui doivent être soldés en fin d'exercice le sont bien, que les comptes d'attente correspondent bien à des affaires pendantes identifiables, etc.
Il est souhaitable que le contrôle comptable s'étende à la répartition des charges : cette facture devait-elle bien être passée dans le compte des charges générales ou bien au contraire dans les charges de chauffage ? Sur ce point la compétence d'un expert comptable est déjà plus douteuse, à moins qu'il ne soit lui-même copropriétaire. Lla jurisprudence n'admet pas l'extension des effets de la décision d'approbation des comptes à la répartition des charges. On peut espérer que le décret donnera des précisions sur ce point.
Ceci étant, si tout cela est vérifié exact, les comptes sont justes. Ils peuvent et même doivent être approuvés.
Restent les autres aspects des comptes de charges, justement évoqués par l'ARC : le contrôle du jeu de l'indexation des contrats, les facturations abusives non relevées par le syndic, l'exécution des travaux bien vérifiée, le jeu des clauses d'intéressement et des pénalités, etc. Nous ne sommes plus dans le cadre de la comptabilité mais de la gestion. Si le syndic a laissé passer une facture d'entretien d'ascenseur avec une augmentation de 8 % alors que l'indexation donne 3,5 %, ce n'est pas une erreur comptable. C'est une faute de gestion. La sanction appropriée n'est pas le refus d'approbation des comptes mais le refus d'octroi du quitus, explicitement motivé, assorti éventuellement d'un refus de renouvellement de son mandat, dont la motivation n'est pas nécessaire.
Se pose alors le problème de la position prise par un certain nombre de syndicats et par l'ARC elle même : il n'y a pas lieu de délibérer sur l'octroi du quitus en l'absence d'obligation légale.
C'est une autre histoire ! Contentons nous ici de dire qu'il serait souhaitable de régler cette question clairement, observation étant faire qu'elle concerne aussi bien les syndics bénévoles que les professionnels et que les bénévoles sont moins bien armés que les professionnels pour se défendre la dessus.
Et, pour répondre quand même à la question : un syndic n'a pas à exiger la vérificationdes comptes par un expert somptable ! Si ses comptes sont rejetés, et s'il s'estime dans son bon droit en toute conscience, il peut demander à un Juge la désignation d'un expert judiciaire (qui sera sans doute un expert comptable, ou un huissier). Il avancera les frais de cette mission.
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DU31
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1284 réponses |
Posté - 06 avr. 2004 : 18:06:39
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Bonjour JPM
je suis parfaitement d'accord avec vous pour votre analyse pertinente de la façon dont doit être menée et contrôlée la gestion d'une copropriété.
Cependant, le plan comptable ne sera applicable qu'à compter du 1er Janvier 2005. Donc pour le prochain exercice comptable de la plupart des copropriétés (1/10/04 au 30/09/05).
Mais vous ne m'éclairez pas quant à la teneur de ma question sur la validité et la fiabilité de l'audit concerné quant à sa forme : papier blanc sans adresse....., défaut de mention d'une banque et de son relevé joint à la convoc. etc........
Merci par avance.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 avr. 2004 : 23:14:55
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Oui, exact.
Il est évident que ce rapport est sans valeur probante, ne serait-ce que de la qualité de son auteur. Le rapport doit comporter d'une manière ou d'une autre mention de celui l'a établi, et pas seulement sur la lettre d'envoi que le syndic détient peut être.
Les membres du conseil syndical ont peut-être été un peu légers ?
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 06 avr. 2004 : 23:43:35
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Merci JPM pour votre réponse.
Les copropriétaires, pour la majeure partie, ne sont pas "professionnels de l'immobilier" comme est supposé l'être un syndic.
Mais certains "savent livre" les documents qu'ils soient bien ou mal faits.
Pour ce prétendu "audit" qui n'a pas de valeur probante, non seulement dans la forme mais dans le fond, que le conseil syndical a "accepté" de faire exécuter par un expert-comptable suite à proposition du syndic en réunion (compte rendu affiché dans les halls le 31 octobre 2003), il faut préciser que cet audit, au vu des pièces jointes à cette convocation :
- n'est pas accompagné d'une lettre du syndic à cet expert ou inversement,
- a eu lieu dans les bureaux du syndic le 18 décembre 2003 alors que
- le conseil syndical avait contrôlé les comptes le 10 novembre 2003.
Concernant le coût de cette prestation n'ayant pas valeur probante, les copropriétaires non informés de ce montant même pas indiqué dans cette convocation, sont-ils tenus ou dispensés de le payer ?
Merci par avance de me renseigner encore.....
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 avr. 2004 : 11:02:48
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D'après vos dires le conseil syndical a accepté de se faire assister par un technicien comme il en a le droit.
En fait il n'a pas été assisté. Tout se passe en fait comme si le conseil n'avait rien compris aux comptes et demandé à l'expert comptable de venir un mois après faire le contrôle. Ce n'était sans doute pas comme cela que le conseil envisageait la mission.
Il est difficile en principe de contester la mission donnée et d'en refuser la rémunération. Mais si elle a été manifestement mal exécutée, cela peut être invoqué contre l'intervenant.
Il est peu vraisemblable que le syndic refuse de fournir des indications sur cet intervenant. Celà serait déjà un point réglé.
Pour le reste, il faut adresser une LRAR au syndic indiquant toutes les anomalies et insuffisances d'information du rapport présenté. Si elles sont d'une consistance suffisante, il serait possible de contester la rémunération.
S'il s'agit de babioles, il vaudrait mieux tirer les conséquences pour l'avenir de cet avatar. Si par ailleurs la gestion est correcte, il est préférable de faire le ménage de cette affaire avec le syndic et repartir du bon pied.
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 08 avr. 2004 : 02:43:21
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Merci JPM.
J'ai bien intégré vos conseils.
Cependant, ces conséquences ressemblent point pour point au document de l'ARC. Je confirme.
Le syndic, seul responsable de sa gestion, fait contrôler les comptes par un CS, incompétent et dangeureux dans la mesure où il affiche clairement sa défense du syndic (tout et blanc tout est rose) et non du syndicat, et en plus par un expert-comptable "fantôme" (papier blanc sans adresse, téléphone, fax, courriel, n° RCS, etc...) qui établit un audit minable où il ne mentionne même pas le nom de telle banque où est placé le compte n° tant. Tout ça pour en "mettre plein la vue" aux copropriétaires faire avaliser une comptabilité où on ne trouve aucune trace de budgétisation et comptabilisation des travaux, notamment et surtout des gros travaux !!
Donc, comme vous le voyez la gestion est loin d'être correcte et il ne s'agit pas de babioles. Donc, effectivement le courrier LR-AR s'impose et je pense le non paiement de cette prestation abusive, non probante et nulle.
Si je ne m'abuse Capoulade a bien dit : "l'approbation des comptes ne vaut que pour les actes portés à la connaissance des copropriétaires".
Encore merci.
Amicalement....
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 09 avr. 2004 : 22:31:02
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Bonsoir DU31,
Vous avez un doute sur l'"audit comptable" auquel votre syndic a fait appel de sa propre initiative.Dans ces conditions vous pourriez
vous adresser u Coseil Supérieur dde l'Ordre des experts-comptables ,en donnant le nom dont disposez.Autrefois ,il était Rue du Louvre où j'étais allé , mais ça remonte à une quarantaine d'années.Je n'ai pas cherché leur adresse ni sur le Minitel ni sur le Net.Je pense que vous pourrez le faire,le cas échéant.si l'intéressé
est un véritable expert-comptable ses honoraires devraient être "salés" et son rapport d'expertise devrait faire ressortir
que la dépense engagée par le syndic ne l'a pas été dans les conditions prévues par la réglementation sur la copropriété.
Quant au plan comptable général il est en fait le schéma directeur
de plusieurs PC propres à diverses grandes catégories des secteurs
industriels et commerciaux.
Si l' on nous oblige à suivre un PC , même simplifié," nous ne sommes
pas sortis de l'auberge "!.
Et,comme l'on dit de l'autre côté du Channel " wait and see ".
Mais voila un sujet auquel les copropriétaires devraient s'intéresser
car les nouvelles dispositions entraineront des charges de gestions
plus e oblgeront les uns et les autre à se familiariser avec la
" double comptabilité" qui parmet un meilleur contrôle des écritures comptables, mais les petites copropriétés peuvent bien se passer.
François GHERARDI |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 10 avr. 2004 : 00:43:52
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Bonsoir Oldman,
Avez-vous lu le document de l'ARC dont j'indique le lien au début du sujet ?
Et bien, c'est pil poil ce qui me concerne.
Une collusion entre le CS/syndic/exp-comptable aux frais de la princesse (la copr.).
En fait, le compte rendu affiché le 31/10/03 mentionne la phrase qui suit, je cite : "Les membres du conseil syndical acceptent de missionner un expert comptable afin de contrôler les comptes.". S'ils "acceptent" c'est que le syndic leur a proposé !!
Je pensais à la prérogative du CS pour se faire assiter par tout technicien de son choix.
Mais pas du tout !!! Regardez les dates de contrôles de chacun ci-dessus. Personne au courant, pas vu de note d'honoraires, et en plus un document défini comme "audit" par le syndic mais qui n'a l'air de rien sans compter les omissions flagrantes dont je fais état ci-dessus.
Non, mais vous imaginez, des "experts" qui passent à l'as un relevé bancaire sur banque UNTEL compte n° tant !!! (joint à la convo.). Qui a déjà vu ça ?? Comment peuvent-ils certifier que la compta est bien tenue quand, si justement, l'expert n'est pas habilité à contrôler toutes les factures, bien fondé de telle intervention, etc... tel que l'indiquent l'ARC et JPM.
Je n'avais pas pensé Conseil Supérieur de l'Ordre des Experts Comptables mais vous me donnez une idée  . Je vais en parler à des voisins.
Pour ce qui concerne le "nouveau futur" plan comptable, je l'avais déjà imprimé et je trouve qu'il sera beaucoup plus clair que les écritures globales que nous subissons. Total, quand nous allons contrôler les comptes, nous nous faisons remettre l'état des dépenses détaillé et OH SURPRISE !!! un véritable fourre-tout !!
Mais comme peu de copropriétaires s'investissent dans la gestion de leur copropriété, je doute qu'ils s'intéressent davantage à ce nouveau PC. Après, ils iront se plaindre.
Quant au coût supplémentaire : balzac !!! Certains syndics demandaient des augmentations de leurs honoraires pour tenir un carnet d'entretien alors que c'est le B-A=BA pour établir un diagnostic de la copr. pour les travaux futurs à faire, et que c'est totalement ILLICITE (cf. art. 18 L)=> gestion courante.
Donc, ils ajouteront des sous-catégories à leurs catégories dans leur logiciel de comptabilité. Très facile à faire !! => compta = gestion courante.
Si la copropriété est petite ce sera évidemment un travail moindre à envisager.
Amicalement.
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