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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
 Posté - 08 avr. 2004 : 13:31:31
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Un immeuble, 3 cages d'escalier :
si on vote des gros travaux selon l'article 24, et que l'ensemble des copropriétaires votent, le syndic n'est-il pas tenu de répartir les travaux selon les tantièmes de charges générales ?
Pour pouvoir appliquer les tantièmes de charges spécifiques à chaque cage d'escalier, n'est-il pas nécessaire de voter cage d'escalier par cage d'escalier ?
Dans le même ordre d'idée, si on doit prévoir de gros travaux sur la toiture ou qu'on doive y faire des réparations ou que l'on procède au nettoyage des cheneaux et gouttières, il est admis que cela correspond à des charges générales. Mon syndic s'obstine à imputer en charges spécifiques à chaque cage d'escalier.
Cela ne devient-il pas absurde ? S'il s'agit de charges spécifiques comme mon syndic s'obstine à le penser, il faudrait voter à ce sujet cage d'escalier par cage d'escalier. Comment peut-on assurer la réfection d'une partie de la toiture ? Comment va-ton savoir que cette partie de toit est strictement à la verticale de tel lot ? Comment va-t-on faire dans les angles de toit ?
Et si une cage d'escalier vote contre la réfection de la partie de toiture qui la concerne ?
Toutes ces questions semblent absurdes.
Certains trouveront que je "pinaille" mais mon syndic étant têtu, je le suis tout autant que lui. Compte tenu qu'après une dizaine d'années de métier, il ignore encore des principes de base en matière de copropriété, je ne peux accepter d'en subir les conséquences.
Elisabeth
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 avr. 2004 : 13:57:55
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Tout ce qui qui est "parties communes" ou "parties communes à l'ensemble immobilier" .. et en présence d'un bâtiment c'est le cas pour tout ce qui constiue le gros œuvre, les fondations, la toitures, toutes ces parties communes sont réparties suivant la quote-part de chaque lot dans ces parties communes.
Pour répartir suivant une grille dite généralement "charges communes spéciales", encore faut-il que votre RDC définisse ce que sont les "parties communes spéciales".
Bien souvent, l'escalier eest dit dans le RDC "partie commune spéciale", les frais d'entretien et de réparation ventilés suivant la grille correspondante.On retrouve un peu la même chose pour l'ascenseur, élément d'équipement commun.
Votre RDC peut prévoir que des travaux qui s'imposent à certains copropriétaires seront supporter par eux seuls. A vérifier.
Mais si l'escalier n'est pas une partie commune spéciale, il est commun à tous : charge commune générale.
Quant à la toiture d'un même bâtiment, elle n'est pas découpable en tranche, elle constitue obligatoirement une partie commune à l'ensemble du bâtiment.
Votre RDC doit le préciser " ... Sont communs à l'ensemble des lots constituant le bâtiment ... les fondations, les murs porteurs, la toiture .....etc ".
Votre syndic, c'est encore un vrai professionnel de la gestion immobilière avec la carte et tout ?
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 08 avr. 2004 : 23:09:02
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Je suis d'accord avec gédehem en ce qui concerne les travaux partiels ou totaux => charges générales (parties communes).
Pour ce qui est des escaliers, tout dépend des travaux qui y sont faits et surtout de quelle façon ils sont répartis sur le RdC.
Oui, le syndic est un syndic professionnel qui, sentant en Elisabeth une personne qui "s'y connaît" essaie de la contrer par tous les moyens, en somme de l'emmerder. Je m'excuse du mot employé mais je n'en trouve pas d'autre qui corresponde à ce type de syndic qui s'imagine faire ce qu'il veut, comme si tout lui appartenait, sans respect aucun, ni de la réglementation, ni des copropriétaires qu'il prend pour des abrutis, et là je suis gentille pour le mot.
C'est moi que je suis syndic = c'est moi que je suis le plus fort !!!
Et comme cela il y en a des tonnes, doublés de Pdt de CS aussi bornés que "leurs" syndics.. Sans cela, il n'y aurait pas autant de participants sur ce forum !!!!!!
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 09 avr. 2004 : 00:26:51
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Du31,
j'attends toujours impatiemment vos interventions car elles ont le mérite de dire clairement les choses.
Concernant mon syndic, je ne pense pas qu'il veuille m'emm..... C'est en toute bonne foi qu'il est convaincu de son interprétation exacte du RC. Il est pas "méchant" mon syndic ; il a sans nul doute beaucoup de bonne volonté (mais la bonne volonté ne suffit pas !), et quand l'intendance ne suit pas et qu'il n'a même pas le temps de s'instruire, bonjour les dégâts !
En plus, il a été très fier de m'annoncer que je suis la seule copropriétaire à lui avoir fait la remarque que les frais de recommandé sont des charges générales (voir http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=11032).
Vous imaginez ? Moi seule face aux copropriétaires d'environ 70 copropriétés ?
Effectivement, il prend tout le monde pour des "abrutis", comme vous le dites plus haut, ce qui en plus lui permet de les "manipuler" à sa guise. Evidemment, ils ne s'en rendent même pas compte. Quand en plus, vous avez dans la copropriété une personne qui excelle dans l'art de la manipulation, et qui manipule "royalement" le président du CS, vous imaginez ce que cela peut donner. Cette personne est passée maître en matière de "lavage des cerveaux". Et malheureusement, les copropriétaires sous l'influence de cette personne, ne se rendent même pas compte qu'ils sont manipulés comme des pantins. Heureusement quand même qu'il y a un certain nombre de copropriétaires très discrets qui ne se laissent pas manipuler !
Autant dire qu'il en résulte une véritable dictature de cette personne.
Elisabeth
Edité par - Elisabeth le 09/04/2004 07:39:20
Edité par - Elisabeth le 18/04/2004 00:45:50 |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 09 avr. 2004 : 01:15:42
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Effectivement, Elisabeth, le "prix du PV" c'est excellent !!! Mais notification PV AG => charges générales.
Je ne pense pas une minute que votre syndic soit aussi niais qu'il en a l'air. Il n'en a que l'air. Et ça lui convient très bien. Car il manipule tout le monde, y compris celui ou celle qui manipule le Pdt. du CS !!! N'empêche que c'est un professionnel et que, s'il se plante au détriment d'un ou de plusieurs copropriétaires ça risque de lui coûte chaud.. Là, peut-être il aura moins envie de passer pour un demeuré !!
IL NE PEUT PAS IGNORER LA LOI ET LE RDC : C'EST SON BOULOT !!!!!!!!!
Mais il continue, tout en faisant le couillon, à faire ce qu'il veut, au mépris de toute réglementation. Vrai ou faux ?
Le lavage de cerveaux, la manipulation, diviser pour mieux régner........., j'en vois partout. J'ai des amis et connaissances un peu partout dans mon département. C'est la magouille à tous les étages. Mon voisin m'apprend il y a quelques jours que sa fille, copropriétaire dans une petite copr. n'a pas reçu de PV AG depuis 2 ans !!!
Un Pdt du CS, inconditionnel d'un syndic, systématiquement Pdt de Séance : quand quelqu'un va à l'encontre de ses réflexions en AG, il l'agonise, le traite de tous les noms d'oiseaux devant tout le monde. Vous trouvez ça normal ? Et le syndic, à côté qui rigole !!! Voilà un bon exemple qui donne envie d'aller aux AG...
Amicalement, et tenez bon.....
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 09 avr. 2004 : 09:20:37
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Citation :
C'est en toute bonne foi qu'il est convaincu de son interprétation exacte du RC. Il est pas "méchant" mon syndic ; il a sans nul doute beaucoup de bonne volonté
L'enfer (disent certains revenants) est bel et BIEN pavé de toutes ces bonnes intentions dont vous parez votre syndic. Cela ne vous empêche pas de le savoir convaincu que vous êtes "tous des abrutis" et coetera.
Si vous ne manquez pas de courage à subir cette situation, il est certain que votre entourage vicinal est par trop "discret" et vous entendent chanter comme le beau merle, cela les rassure... au moins ils ne sont pas sourds! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 avr. 2004 : 10:52:49
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Sur ce sujet, il y a une subtilité souvent méconnue.
Dans beaucoup de règlements de copropriété certaines parties de l'immeuble sont dotées d'une grille de répartition des charges communes spéciales alors qu'elles n'ont pas été constituées en parties communes spéciales dans la division de l'immeuble.
EXEMPLE :
Un RC, dans le chapitre consacré à la division de l'immeuble, fait figurer l'escalier dans les parties communes générales.
Il ne crée pas de parties communes spéciales.
Dans le chapitre consacré à la répartition des charges il comporte une rubrique "Charges d'escalier " (travaux rendus nécessaires par l'usure des marches, ravalement intérieur de la cage d'escalier, entretien et remplacement du tapis). Il précise que la répartition de ces charges sera effectuée au prorata des quotes-parts indiquées dans le tableau figurant en page 23. L'examen de ce tableau fait apparaître que la grille exonère de toute contribution les lots du rez de chaussée et comporte, pour les lots des étages un coefficient d'étage.
Cette grille de répartition est illicite car contraire à l'article L 10 alinéa 2 (répartition au prorata des quotes-parts des parties communes). L'escalier et sa cage sont des parties communes et tous les lots, même non desservis, doivent contribuer. Elle ne reste licite que pour le tapis posé avec tringles, considéré comme élément d'équipement commun et régi par l'article L 10 alinéa 1 (répartition en fonction de l'utiulité). On revient à l'autre solution pour un tapis collé !!!!!
MAIS si le règlement de copropriété a classé l'escalier comme partie commune spéciale entre les propriétaires des lots des étages, la grille exonérant les propriétaires des lots du rez de chaussée est licite  puisqu'ils ne sont pas propriétaires indivis de l'escalier. Encore faut-il qu'elle ne comporte pas de coefficient d'étage car dans ce cas l'illicéité réapparaît : pas de critère d'utilité dans les répartition de l'article L 10 alinéa 2.
Tout cela pour dire que l'exploitation des états de répartition des charges figurant dans les RC n'est pas toujours aisée. Il faut tenir compte du statut juridique exact des parties communes traitées.
Et par ailleurs des travaux votés à la majorité de l'article 24 ne sont pas forcément répartis en charges communes générales. Ils sont répartis comme le dit le règlement de copropriété dont les clauses, même illicites, demeurent applicables tant que leur illicéité n'a pas été constatée par une décision de l'assemblée ou une décision judiciaire devenue définitive et sous réserve encore de leur remplacement effectif par une autre répartition.
Par contre, en cas de répartition spéciale des charges, les copropriétaires contribuant à la dépense envisagée participent, seuls, au scrutin.
Les syndics peuvent se tromper mais ils peuvent aussi avoir raison. Chaque litige est une affaire particulière dont la solution exige la connaissance de tous les éléments propres à l'immeuble concerné.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 09 avr. 2004 : 14:35:03
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bonjour,
je voudrais répondre à DU31 qui signale qu'une copropriétaire n'a pas reçu son Pv d'Ag depuis 2 ans.
J'ai appris sur ce forum et à ma grande surprise qu'il n'y a pas d'obligation d'envooie dans la mesure où la personne était présente à l'AG et qu'elle n'a mentionnée aucun vote négatif. Seuls les contestataires et absents doivent les recevoir. Donc les Syndics nous font une fleur de nous les expédier. Je trouve cela d'autre part très bien ( vérification, en cas de revente, etc...) Ai-je bien enregistré vos conseils, UI ?
LN |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 09 avr. 2004 : 22:50:04
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Citation :
Pour ce qui est des escaliers, tout dépend des travaux qui y sont faits et surtout de quelle façon ils sont répartis sur le RdC.
A JPM : tout à fait d'accord avec vos propos c'est pourquoi je posais la question ci-dessus à Elisabeth. Je sentais le vent venir.......
Puisque vous abordez l'art. 10 de la loi. Dans une copropriété mixte (habitations et commerces) : pour des travaux d'installation d'antennes paraboliques TOUS les lots doivent participer à cette dépenses. Les commerces sont-ils inclus dans tous les lots ?
A LN : Et oui, le PV n'est notifié qu'aux copr. opposants et absents/non représentés = "défaillants". Pour les autres copr. le syndic n'est pas obligé, mais il peut en délivrer copie par lettre simple ou simplement déposé dans les boîtes aux lettres. Cependant le PV est une "preuve". Donc, le syndic est tenu d'en délivrer une copie ou un extrait certifié conforme à tout copropriétaire qui lui en fait la demande, aux frais du demandeur (art. 33 du décret de 1967).
Mais pour ce qui concerne la jeune femme en question, elle n'a pas voté "pour" à toutes les résolutions !!!!!!
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 09 avr. 2004 : 23:46:47
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Il ne suffit pas de voter pour à toutes les résolutions, c'est là qu'est toute la "subtilité" (ce que je n'ai d'ailleurs compris que depuis peu). Si elle vote contre mais que la majorité a voté contre également, elle ne se sera pas opposée à la "décision prise par l'assemblée" (voir le texte de loi). Donc elle ne sera pas opposante et elle n'aura pas son PV en LRAR.
Elisabeth |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 10 avr. 2004 : 00:49:44
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Mais, Elisabeth, dans une AG il y a plusieurs projets de résolutions. Plusieurs questions. Donc, forcément, sur les questions majeures il y aura des opposants et défaillants.
Tout ne sera ni positif, ni négatif !!
Donc, ce sont ceux-là qui sont visés par la notification : ceux dont les noms apparaissent sur le PV comme opposants à plusieurs résolutions. Quant aux défaillants on n'en parle même pas !!
Amicalement.......
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 avr. 2004 : 11:04:11
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Pour DU 31 :
Sur l'installation d'une antenne parabolique cillective par décision de l'assemblée générale ?
CA Paris 23 B 10 novembre 1989 Administrer février 1990 p. 29 : dès lors que l'antenne collective est mise à la disposition d'un lot (pose d'un boitier de raccordement), serait il à usage commercial, le propriétaire du lot est tenu de contribuer.
Les lots non équipés, et notamment les parkings, ne contribuent pas.
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 24 avr. 2004 : 04:15:29
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Bonjour à tous,
Merci beaucoup à JPM pour sa réponse.
Autrement dit, si en douce un proprio de commerce dit à son copain du CS qu'il n'en veut pas, il ne paie pas ??? C'est un cas de figure qui s'est présenté dans une copro voisine. Par contre j'en connaîs une autre où les commerçants, bien que non équipés du boîtier, on payé leur quote-part !!!
Ce serait dont aller à l'encontre de l'art. 10 L al.2 et d'un RdC ? En a-t-on le droit ou plus exactement, le syndic chargé de faire appliquer les dispositions règlementaires, a-t-il le droit d'évincer les commerces de cette sorte de participation ?
A bientôt et encore merci je n'avais pas vu cette réponse.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 avr. 2004 : 10:44:10
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Je rectifie ma réponse car je me suis mal exprimé :
Ce sont les lots non non " équipables " (mais le terme est un affreux néologisme) qui ne contribuent pas ! En fait il s'agit des lots qui n'ont pas vocation par nature à être équipés d'un poste télévision : parkings, garages, séchoir, cagibis, etc. |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 24 avr. 2004 : 21:39:46
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OK JPM, Vu!!
Par contre c'est moi qui avais mal lu votre première réponse. Elle était claire. TOUS les lots sont mis à contribution : habitations et commerces sauf parkings,etc...
Donc application de l'art. 10 L et d'un RdC. Merci et excusez-moi mais à cette heure là je n'y voyais pas très clair !!!
A bientôt....... |
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