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 Sujet  |
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PhV
Contributeur actif
35 réponses |
 Posté - 14 août 2004 : 23:01:24
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Citation :
Initialement entré par lnsacorh
bonsoir tout le monde .......Ouf, je viens de me farcir les 18 pages d'un coup
Félicitations !!
Mais sur les charges, il n'y a pas que les bailleurs qui doivent s'en méfier... Pour ma part cela fait toujours partie des questions à poser obligatoirement.
Mais je n'ai pas ce souci à ce moment, étant dans une copropriété pavillonnaire, mes charges sont à 120Eur par... an !!!
A+
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PhV
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 14 août 2004 : 23:14:36
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Zut, j'ai loupé une partie de ma réponse...
Citation :
Initialement entré par lnsacorh
J'adhère à 100 % avec les raisonnements de Prados et je voudrais vous signaler que la bourse est à + 15 % actuellement depuis le 1er janvier en moyenne car elle vient de descendre ces 2 jours-ci.
La différence majeure entre bourse et immobilier, c'est que si jamais la pierre ve devait plus rien valoir, c'est toujours un toit sur la tête...
Mais aussi en bourse il faut toujours (au quotidien ?) être à l'écoute du marché pour prendre les bonnes affaires et larguer les pourries aux moments. En immobilier il faut choisir son bien scrupuleusement puis le gérer. Soit il faut rester attentif au marché mais c'est bien moins stressant !!
Prados nous y avait déjà incité (se tourner vers la bourse)... Je cherche toujours une "bonne affaire" en immobilier pour investir (mais sans forcément prier pour un miracle  ), mais j'ai aussi "dépoussiéré" mon compte Afer. Et, à mes moments perdus, j'observe ce qui se passe en bourse. Quand j'aurais trouvé qq bon réflexes, je me lancerai... Mais pour le moment j'ai l'impression de regarder l'océan en essayant de distinger chaque goutte d'eau pour trouver celle qui monte par rapport aux autres  !!!
A+
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 14 août 2004 : 23:22:05
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En bourse votre quotidien local peut déjà bien vous informer
Citation :
La différence majeure entre bourse et immobilier, c'est que si jamais la pierre ve devait plus rien valoir, c'est toujours un toit sur la tête...
Je répète que le sujet parlait d'investissement locatif, non pas d'investissement pour avoir un toit sur la tête. Ceci a déjà mérité un autre topic.
Si investissement vous songez encore malgré toutes nos bonnes paroles, n'oubliez pas de proposer votre contrat Afer en natissement
LN |
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Quicksilver74
Nouveau Membre
4 réponses |
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Debutant
Contributeur senior
62 réponses |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 19 août 2004 : 11:18:16
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Merci Débutant pour cet article, fort intéressant au demeurant et qui conforte bien mon avis qu'un krash immo n'est pas d'actualité.
Je note aussi certains posts sur UI qui indiquent qu'il y a encore des acheteurs prêts à sur-enchérrir sur certains biens.
Au pire, je pense (comme René Pallincourt dans ses réponses au journaliste de la Tribune) que nous aurons une baisse de l'inflation dans les prochains mois avec un attérissage en douceur. Mais certainement pas un krash.
Cordialement,
Pégase |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 19 août 2004 : 11:53:31
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J'ai lu l'article aussi. Le problème est qu'il nous vient de la fnaim! Or, on imagine mal la fnaim pronostiquée un krack immobilier.
Donc, pour moi cet interview a un intérêt plutôt limité.
bp |
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 19 août 2004 : 14:15:41
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| Et oui ! Mais où puiser une info objective ? |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 19 août 2004 : 14:44:47
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La seule info objective pour moi est celle émanant de la Chambre des Notaires. Malheureusement il y a toujours un décalage d'1 trimestre.
Il y a aussi l'argus du logement établit par le Nouvel Obs qui paraît en mars-avril. Cet argus (qui compile toutes les sources, fnaim, Chambre des notaires ... détaille bien les types de biens : réhabilité/non réhabilité, bien situés/mal situés etc ... Du coup, par exemple alors que le pap donne 3800euros/m2 pour le XXè à Paris, la chambre des notaires 2800 (en détaillant les quartiers), l'argus, lui, indique 2000euros/m2 pour des biens moyennement bien situé avec un confort moyen (non réhabilité).
Chaque acquéreur devrait avoir connaissance de ces sources car si tel était le cas bien peu de vendeurs trouveraient preneur à 3800euros/m2 (chiffrage pap) pour un bien de qualité moyenne, mal situé.
Autant le pap n'est pas crédible autant les stats de la Chambre des Notaires et l'argus sont des bases solides pour négocier avec des vendeurs gourmands.
bp |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 19 août 2004 : 15:00:17
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Bonjour à tous,
Absent depuis 4 semaines et loin de toute connection internet, je vais passer quelques jours à étudier les nouveaux messages et sujets, et j'ai déjà pris note de la demande de Perestroika. Je vais donc lire le rapport du CA et reviendrait plus tard sur le forum.
Prados |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 19 août 2004 : 15:25:52
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Citation :
Absent depuis 4 semaines et loin de toute connection internet...
...J'imagine bien notre Prados national perdu au fond de la jungle du Costa Rica, combattant avec force et agilité des boas constrictors et autres bêtes sauvages avec son épée de Musclor.... Une nouvelle race est née: Les Investisseurs Aventuriers!!! 
(Pégase en plein délire, je sais...  )
Bien(re)venu parmi nous Cher Prados! J'espère que vous êtes en pleine forme pour de nouvelles aventures UIèsques!
Au plaisir de vous lire,
Pégase |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 21 août 2004 : 15:13:18
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Pégase,
Non, je n'étais pas en plein Costa Rica, mais dans cette bonne vieille Europe, où l'on privilégie toujours le fait de faire payer un service au prix le plus fort, au détriment de la généralisation et de la croissance de l'activité.
Pérestroika,
J'ai lu le document du CA. Mon interprétation est que avancons doucement (plus doucement que dans mon scenario initial) vers, au mieux, une légère baisse, au pire, un krach.
Quand, je n'en sais rien.
Mais, si l'on prend en compte le fait que:
1. l'activité est à la baisse.
2. les régions où l'activitité croit toujours sont les régions dépeuplées et inintéressantes en temps normal pour un investissement locatif (ex la Lorraine, le Limousin, en gros l'Est et le Centre), alors que les régions récherchées connaissent une baisse (Paris et RP, PACA et La facade Ouest).
3. les prix augmentent de plus en plus rapidement, signe annonciateur de la crise de 1990.
4. sur 103000 ventes dans le neuf, 53% sont du Robien, donc de la spéculation, puisque de l'investissement.
Tout vient à point à qui sait attendre.
Prados |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 21 août 2004 : 15:22:28
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Un autre élément est à considérer dans le proche futur.
Ce sont les premières ventes des logement vendus en défiscalisation Périssol en 1996, et qui atteindront les 9 années requises sur le plan fiscal.
A votre avis,
1. Que feriez-vous si vous aviez acheté un bien en 1996, récupéré tout votre bonus fiscal + les revenus fonciers, et que les prix sont à un niveau tellement elévé que votre plus-value doit approcher les 100%?
2. Attendriez-vous encore 6 ans pour bénéficier de l'éxonération de l'impôt sur les plus-values tout en risquant une baisse des prix plus ou moins forte sur la période?
3. Ou vendriez-vous pour concrétiser votre plus-value virtuelle tout en payant votre part de l'impôt sur les plus-values (26%)?
Dans l'attente de vos réponses à ce petit Quiz,
Prados |
Edité par - Prados le 24 août 2004 23:41:43 |
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PhV
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 24 août 2004 : 22:30:57
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Bonjour Prados,
Présenté ainsi, le 3 semble allèchant. Mais où puis-je placer mon "jack-pot" ? Bourse pas encore au top... Et un quidam qui a fait une telle + value vas pas faire un placement pépère style assurance vie... Réinverstir de la pierre ? Pourquoi ? A part acheter 2 ou 3 apparts à la place d'un... Mais l'intérêt du gars Robien passe quand même par la case crédit. Sauf à investir "pour ses vieux jours" dans une citée balnéaire qq part dans la vieille europe
Perso, je vois pas l'intérêt de vendre si on a rien d'autre en vue... Certains vendrons mais parce qu'ils auront une autre piste. Si la bourse est en forme en 2005, il y aura peut-être un double effet en défaveur de l'immo...
A+
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PhV
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 24 août 2004 : 22:44:08
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...Mmmmm
Juste un point à éclaircir... Besson est + contraignat que Robien (ressources locataire + plafond loyer). Que se passe-t'il après 9 ans si le proprio veut "sortir" du besson ? Le loyer fait-il un bond ? Ou le peut-il augmenter qu'en douceur ?
Si 2è option ça pourrait en motiver à vendre.
A+
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 25 août 2004 : 01:50:14
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Bonsoir Phv,
En fait, je viens de corriger mon message. Je voulais parler du régime Périssol (et non du Besson). Le régime Périssol n'a aucune contrainte en terme de loyer ou de ressources du locataire.
Le point principal est donc de savoir quoi faire avec le produit de la vente?
Plusieurs options, à mon humble avis:
1. Placer le tout sur un contrat assurance-vie en euros car cela rapporterai la même chose que de conserver le bien en location (plus d'avantage fiscal et aussi plus d'impôts à payer, donc rendement probablement inférieur à 5% nets). De plus, l'assurance-vie n'a pas de risque en capital et, au bout de 8 ans, c'est exonéré d'impôt.
2. Réinvestir dans l'immobilier en Robien afin de re-profiter à nouveau de l'avantage fiscal, de plus en faisant un prêt in-finé nanti par le contrat assurance-vie de l'option 1. C'est le double effet Kiss Kool. Il y a cependant un risque sur l'opération Robien étant donné le niveau des prix du neuf actuellement. Cependant, c'est une option qui me parait jouable pour un initié qui saurait choisir attentivement le bien en Robien, et qui pourrait "donner du temps au temps" en cas de chute des prix conséquente à court/moyen terme.
3. Investir en bourse pour acheter au son du canon et revendre, dans 5 à 6 ans, au son du clairon. Bien sur, beaucoup de personnes ont été échaudées par la bulle boursière de 2000, et je ne crois donc pas cette option plausible pour la grande majorité des personnes ayant acheté du Périssol. Cependant, elle existe et je pense que, pour les personnes déjà propriétaires de leur résidence principale et d'autres supports financiers, c'est probablement celle qui devrait avoir le meilleur rendement à une échéance de 5 à 6 ans.
Je prends les paris.
Enfin, concernant votre dernière question: Citation :
Que se passe-t'il après 9 ans si le proprio veut "sortir" du besson ? Le loyer fait-il un bond ? Ou le peut-il augmenter qu'en douceur ?
Quel que soit le régime fiscal, le bien est loué avec un bail selon la loi de 1989, et donc, reconduit automatiquement suivant les dispositions de cette loi pour une période de trois ans. Donc, à moins d'un loyer très manifestement sous-évalué, il est donc difficile, voire impossible d'augmenter le loyer, sauf à l'occasion d'un changement de locataire.
Prados |
Edité par - Prados le 25 août 2004 01:54:41 |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 25 août 2004 : 10:36:24
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Comme le dit PhV, Je serai aussi tenté de dire qu'a défaut de support plus intéressant, je ne vois pas l'intérêt qu'aurait un investisseur Périssol à revendre son bien.
En effet, même si les prix sont certainement élevés en ce moment, ou metterait-il son argent si il revendait. Assurance vie? Pourquoi pas mais c'est pas très excitant. Racheter de la pierre? Pourquoi? Si ses loyers paient bien pourquoi s'embeter avec toute la procédure vente/achat si c'est pour gagner des clopinettes. Surtout qu'il y aura vraisemblablement des frais d'agence (6 à 7%) à la vente et de toute façon des frais de notaires (de 2 à 5%) à l'achat.
Il reste la bourse qui, même si elle redevient intéressante, n'est pas nécessairement le premier choix du pêre de famille vu le risque encourru et les évènements passés.
Personellement, je ne pense pas qu'il y aura beaucoup de ventes ex-Périssol dans les années à venir. Et, même si la bourse reprend du poil de la bête, je pense que la grande majorité des investisseurs Périssol gardront leur bien même en ayant perdu une bone partie de l'avantage fiscal.
Je dirais même qu'un bonne partie de ces personnes iront acheter d'autres biens (en Robien par ex.) de façon à réintégrer dans leur système un avantage fiscal. Ils pourront le faire sans pour autant devoir vendre l'existant vu qu'il auront récupéré une bonne partie du capital qu'il pourront nantir contre un nouvel emprunt.
Mais ce n'est que mon avis...
Pégase |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 25 août 2004 : 10:42:28
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Prados,
Citation :
4. sur 103000 ventes dans le neuf, 53% sont du Robien, donc de la spéculation, puisque de l'investissement.
Je pense qu'il faudrait nuancer un peu cette affirmation investisseur = spéculateur dans le domaine de l'immobilier.
Il faudrait prouver au préalable que les investisseurs ont un objectif purement spéculatif, achètent systématiquement à la baisse pour revendre systématiquement à la hausse.
Le parallèle n'est pas forcément total entre bourse et immobilier. Les ressorts, les objectifs et les motivations ne se superposent pas forcément.
Quant aux prévisions de baisse, hausse ou krack bien malin celui qui pourrait dire ce qui arrivera.
Si on devait passer d'une pénurie de l'offre à une abondance de l'offre la situation actuelle pourrait changer.
En prend t-on la diection ?
Et quid de l'aspect valeur "refuge" de la pierre (désaffection de la bourse depuis les pertes subies depuis 2000) ?
N'y a t-il pas encore trop d'inconnues pour faire des pronostics réalistes ?
bp |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 25 août 2004 : 16:17:07
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Bonjour à tous,
je viens de voir le sujet suivant: http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=15663 , et je suis étonné de voir qu'une chaine de télé nationale a, à une heure de grande écoute, une émission sur l'immobilier.
N'est-il pas curieux que ce sujet devienne, tout d'un coup, de plus en plus en couverture de magazines grand public et de en prime time de chaines généralistes?
Prados |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 25 août 2004 : 16:22:21
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Bp, Citation :
Je pense qu'il faudrait nuancer un peu cette affirmation investisseur = spéculateur dans le domaine de l'immobilier.
Il faudrait prouver au préalable que les investisseurs ont un objectif purement spéculatif, achètent systématiquement à la baisse pour revendre systématiquement à la hausse.
A mon sens, spéculation = acheter quelque chose dans l'espoir de le revendre plus cher à terme.
Le terme pouvant être court, moyen ou long.
Connaissez-vous beaucoup de gens qui investissent dans l'immobilier locatif avec pour objectif de perdre de l'argent?
Je ne le pense pas. Les acheteurs pensent qu'ils vont faire fructifier leur capital, même si ce n'est pas toutjours le cas en dernier ressort (compte tenu des charges, impôts, travaux, inflation, etc....)
Prados |
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Frénésie pour l'immobilier locatif
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