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bprudhon
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1422 réponses |
 Posté - 20 sept. 2004 : 14:58:16
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Prados, 15000 / m2 ? on est dans l'exceptionnel, c-à-d que ça ne veut rien dire, n'intéresse personne (sauf un microcosme richissime).
J'ai mentionné 5000euros/m2 mais c'est déjà une valeur trop haute pour concerner la majorité des français.
Quant à la croissance à mon avis le démarrage est extrêmement lent, et il y aura suffisammnet d'évènements extérieurs prévisibles à l'avenir pour la sabrer. Elle se traînera entre 2 et 3% pendant encore un bon moment du moins en Europe voir même aux US. Quant à la bourse c'est pas reluisant et même si des valeurs sont sous-côtées je pense que là aussi les déconvenues risquent d'être grandes.
Pour l'instant et jusqu'à preuve du contraire je ne vois toujours pas les ingrédients pour un krach.
Par contre, je ne suis pas d'accord avec Pégase pour dire que "que quel que soit la niveau des prix du marché, les acheteurs achètent ce qu'il peuvent acheter" même si la demande est toujours là supérieure à l'offre.
bp |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 20 sept. 2004 : 15:23:43
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Citation :
L'ile St Louis, c'est déjà du 15000 euros/m² avec vue sur la Seine, pas 5000
Je m'en doute bien, et c'est pour ça que j'ai écrit cela. Pour bien prouver que le prix moyen du m2 ne veut rien dire et que tout dépend de ce à quoi on fait référence.
Citation :
Laissez venir la croissance, la bourse remonter et les taux d'intérêts grimper et vous verrez où elle va aller la demande.
Partiellement d'accord pour ce qui est des investisseurs locatif (ce qui est le sujet de cette discussion) car encore faut-il qu'ils n'aient pas été trop échaudés par les aléas de la bourse depuis mars 2000 et qu'il soient en mesure de pouvoir dégager du cash pour l'investir dans des actions (Je rappele qu'aucune banque ne prêtera pour de l'investissement boursier).
Par contre, pour ce qui est des non-investisseurs (primo-accédants, retraités et autres acheteurs non motivés par l'investissement spéculatif), je ne suis pas d'accord:
- Si la croissance refait son apparition, normalement, il y aura plus de cash disponible dans les ménages (croissance oblige) donc logiquement plus de capacité d'emprunt immobilier.
- Pour ce qui est des taux d'intérêt, une hausse même importante (+2 points, par exemple) n'aura qu'un effet mineur:
Actuellement pour 200'000 euro sur 15 ans à 4% le cout mensuel est de: 1'479 euro
Avec une hausse de 1% de taux, la mensulaité d'élève à: 1'581 euro (soit +102 euro)
Avec une hausse de 2%, on arrive à: 1'687 euro (soit +208 euro)
Donc pas vraiment la mer à boire puisque dans le pire des cas (+2%) pour arriver au même montant mensuel, on perdrait 25'000 euro en capital emprunté. Soit une baisse de 12.5% de pouvoir d'achat des acheteurs (6.5% dans le cas d'une remontée de 1%).
Cordialement,
Pégase |
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Caduce
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 20 sept. 2004 : 18:52:16
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je suis assez d'accord avec Pegase, en effet le marché parisien devient de plus en plus cher et a mon avis (il n'engage que moi) l'immobillier ne baissera pas tout de suite en region parisienne (peu d'investissement interessant) dans un meme temps la PENURIE de petit appartement parisien est assez inquietante pour que le marché reste fort !! Essayer de louer un studio a paris et revenez me dire que la penurie n'existe pas !!!!!!
Meme si les taux remonte les banques proposeront toujours des pret qui s'adapteront aux revenus moyens. En effet a ce jour il meme possible d'emprunter sur 35 ans (j'ai meme appris qu'une banque anglaise preterait sur 100 ANS, incroyable non !!!!).
La bulle a mon avis ne risque pas d'eclater mais une accalmie du marché en 2005 est en effet assez envisageable.
l'immobillier va encore progresser mais moi j'investirais comme le disais prados dans les matieres premieres !!
Cordialement,
Caduce |
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Prados
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3625 réponses |
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Prados
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a.joseph
Pilier de forums
394 réponses |
Posté - 21 sept. 2004 : 09:52:42
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FRENESIE ….LOCATIF ?
Les prix ont commencé à augmenter à partir du second trimestre 1997 et non pas 2000.
En 1997, le prix au m² était sous évalué :
exemple : On pouvait acheter en plein cœur de Paris (Montorgueil/Sentier) à moins de 12.000 F/m². Immeuble du 18 ème siècle…Hsp 3.7 m…
Les français ont redécouvert la pierre.
De nombreux marchands de biens ont opéré : Achat d’immeubles/ Vente à la découpe avec vente de la commercialité pour les immeubles à usage commercial etc… Ils ont quitté pour la plupart d’entre eux le marché en 2001 pour opérer en couronne. Entre temps ils ont vendu leurs stocks accumulés entre 1993 à 1997….
Aujourd’hui il n’y a quasiment plus de primo accédant et ce depuis 2002, on ne peut plus acheter sans avoir réalisé une plus value lors d’une première acquisition. (Sur Paris)
Le marché est sain, les gens n’achètent pas n’importe quoi à n’importe quel prix. La plus part des acheteurs sont des utilisateurs.
Les investisseurs immobiliers privés sont ceux qui achètent des immeubles et ne vous inquiétez pas pour eux ils n’ont pas acheté n’importe quoi à n’importe quel prix.
L’investisseur privé qui achète un bien tous les 15 mois est marginal, il n’a aucune influence sur le marché.
Nous ne sommes pas dans un marché spéculatif comme en 1985/1990. N’oubliez pas qu’à cette époque on pouvait faire des plus values en vendant les avants contrats rien de plus simple. On réservait le bien et on cédait au plus offrant sans débourser quoique ce soit. On confondait marché immobilier et marché boursier.
Le marché est et sera tenu par ceux qui ont acheté un bien pour l’occuper et ils se souviennent de la crise de 1991. Ils ne lâcheront pas leurs biens avec des moins values, ceux qui n’auront pas le choix seront minoritaires.
L’acquisition d’un bien immobilier (habitation principale) sera toujours l’objectif premier à réaliser pour la plupart des Français.
Et les pouvoirs politiques veulent les aider.
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 21 sept. 2004 : 10:16:36
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Rien à redire au message d'a.joseph ! POur compléter : c'est l'immobilier de bureaux qui était hautement spéculatif en 1990.
J'aurais dû acheter tout Paris au second semestre 1997.
bp |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 21 sept. 2004 : 10:29:37
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a.joseph,
Très bonne explication, et je vous rejoins totalement dans votre analyse.
Prados,
Vos articles sont intéressants mais, à mon avis, ne sont pas vraiment applicables au marché français car la mentalité est bien différente. Surtout que dans votre 2eme article on parle principalement de l'enrichissement par spéculation.
Je réitère mes propos quand à la spécificité du marché français qui, d'apèrs moi, n'est que très partiellement boosté par les investisseurs spéculatifs / locatifs.
Je rejoins a.joseph à 100% lorsqu'il dit:
Citation :
L’acquisition d’un bien immobilier (habitation principale) sera toujours l’objectif premier à réaliser pour la plupart des Français.
Etant donné qu'il y a pénurie (dans certaines régions j'en conviens) il n'y a pas de raisons que le marché baisse fortement. Encore une fois, il se peut qu'il se calme, voir qu'il baisse légèrement, mais de là à se retrouver en situation de krash...
P.S. Prados, vous n'avez pas commenté mon dernier post... Any reason why? 
Caduce,
Oui, en Angleterre vous avez des hypothèques (Mortgages) qui peuvent aller jusqu'a 100 ans (en Suisse aussi d'ailleurs). Seul gros problème c'est que vous lèguez vos dettes à vos enfants car dans le cas de ces prêts à 100 ans, il n'y a pas de méchanisme d'assurance décès du fait même que vous serez cerainement mort avant la fin du prêt de toute façon...
Cordialement,
Pégase |
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burinho
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 21 sept. 2004 : 12:30:51
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Salut greg,
je suis dans la même situatuin que toi, moi je regarde les annonces au cas ou je trouverais une affaire mais je pense attendre.
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Palpatine
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 21 sept. 2004 : 12:39:56
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a.joseph comment expliquer vous que si la hausse ne découle que par des facteurs fondamentaux de pénurie de logement, hausse des salaires, croissance démographique,plus de ménages,etc... elles soit de +80% en 5 ans?
avec +20% par an defois, a t'on une augmentation du besoin en logement de +20% par an?
Non c'est les taux qui entretiennent la hausse et la hausse elle même aussi s'auto-entretien par l'effet mouton.
Un marché sain n'aurait pas pris +80% en 5 ans.
Je pense aussi que les tendances immobilières sont mondiales :
Fin des années 80 dans beaucoup de pays industrialisé (japon, GB, france,us,australie, les prix monte en flèche...)
Début 90 ces pays connaissent tous un krach...
Fin des années 90 à part le japon et l'allemagne tout c'est pays repartent en hausse.
Comment dès lors ne pas voir que les grandes tendances immobilières concernent tous les pays industrialisé?
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 21 sept. 2004 : 14:14:07
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Palpatine , vous avez raison ! Mais vous en conviendrez nous sommes tous sur le même bateau (la Terre, je veux dire) donc bien évidemment que "les grandes tendances immobilières concernent tous les pays industrialisé" ; de la même façon que'une grosse météorité nous tomberait dessus on serait tous concernés.
Par contre, il y a tout de même des disparités. Difficile de comparer le Japon, les US et la France et donc de faire des analogies de nature à établir des prédictions.
La hausse s'entretient, certes, mais c'est sans compter le phénomène de rattrapage après l'effondrement de 1993-1996 consécutif à la récession que la France a connue dès 1993 et la frénésie spéculative (1989-1991) dans l'immobilier de bureaux (via les marchands de biens qui ont confondu spéculation boursière et placement immobilier).
Mais je laisse le soins à a.joseph de vous répondre par rapport à son message (que je trouve pertinent).
bp |
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Kinghubi
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 21 sept. 2004 : 14:30:34
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| En un mot comme en cents: Vive le monopoly! |
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Palpatine
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 21 sept. 2004 : 15:05:55
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Bprudhon mon message sur le fait que les tendances immobilière sont globalisé avait pour objet de dire que si les prix commence a se crasher partout en angleterre, australie, us ,etc... il ne faudra pas trop espèrer que la France y échappe.
Cela démontre aussi que les prix dépendent plus de grandes variables économique mondiale : santé de l'économie, taux d'interêt, inflation, niveau de la bourse que de facteur locaux tel que des soi disante "pénuries de logement",ou de francais qui redecouvrirait la pierre,etc...
Pour moi les facteurs internationaux déterminent la tendance (hausse ou baisse), les facteurs locaux l'ampleur de la tendance.
Quand au prix il ne sont pas régit uniquement par l'offre mais aussi par la demande.
Je suis d'accord que le fait que les proprios soit souvent des utilisateurs ne devrait pas entrainer une surabondance de l'offre.
Mais si la baisse s'enclenche et que tout le monde commence à penser "dans 1 an ca sera moins chères" la demande peut s'effondrer.
La pénurie est un leurre : les gens reporteront leur achat s'il voit que les prix baissent.(ils peuvent louer)
Par contre Il y aura toujours des gens qui devront vendre : déménagement, mutation, famille qui s'agrandit,décès dans une France ou les gens sont de plus en plus mobiles.
Ce n'est pas parce que le krach de 90 est arrivé dans un certain contexte qu'il ne peut pas y avoir de krach dans un autre contexte. |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 21 sept. 2004 : 15:24:29
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Les prix sont régis par le déséquilibre entre l'offre et la demande.
Les acteurs du marché immobiliers (vendeurs et achéteurs) sont très hétérogènes. Bien souvent les aléas de la vie font que beaucoup vendent à un instant T parcequ'ils y sont obligés, de même pour les acquéreurs.
Naturellement, il y en a toujours qui peuvent se permettre de temporiser mmais ils ne sont pas forcément majoritaires.
Vous le dites vous-même nous sommes dans un marché d'utilisateurs. L'aspect "spéculatif" (attentiste à la vente, attentiste à l'achat) n'est pas la caractéristique dominante des acteurs de ce marché (contrairement au marché boursier).
C'est pourquoi je ne suis pas sûr comme vous que "si la baisse s'enclenche et que tout le monde commence à penser "dans 1 an ca sera moins chères" la demande peut s'effondrer".
bp |
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Palpatine
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 21 sept. 2004 : 15:41:24
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Citation :
Initialement entré par bprudhon
Les prix sont régis par le déséquilibre entre l'offre et la demande.
Les acteurs du marché immobiliers (vendeurs et achéteurs) sont très hétérogènes. Bien souvent les aléas de la vie font que beaucoup vendent à un instant T parcequ'ils y sont obligés, de même pour les acquéreurs.
Naturellement, il y en a toujours qui peuvent se permettre de temporiser mmais ils ne sont pas forcément majoritaires.
Vous le dites vous-même nous sommes dans un marché d'utilisateurs. L'aspect "spéculatif" (attentiste à la vente, attentiste à l'achat) n'est pas la caractéristique dominante des acteurs de ce marché (contrairement au marché boursier).
C'est pourquoi je ne suis pas sûr comme vous que "si la baisse s'enclenche et que tout le monde commence à penser "dans 1 an ca sera moins chères" la demande peut s'effondrer".
Nous verrons bien de toute façon mon point de vue est simplement que les gens achètent en ce moment parce qu'ils pensent que c'est le bon moment pour acheter(taux bas).
Demandez leur, 90% vous le diront: ils pourraient louer mais préfère acheter comme les taux sont bas et les prix ne peuvent que monter.
Malheureusement beaucoup n'arrive plus même quand ils le veulent.
Ce n'est pas des facteurs demographiques qui se serait inversé depuis 1995 et aurait provoqué une "pénurie".
Quand ils penseront que ce n'est plus le bon moment pour acheter ou ne pourront plus acheter ils n'y aura plus de demande et les prix baisseront.
Vous verrez le facteur psychologique a beaucoup plus de valeur que la pierre. |
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Caduce
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 21 sept. 2004 : 15:52:29
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Tout a fait palpatine,
Nous ne sommes jamais a l'abri des accidents maintenant combien de chances qu'un avion me tombe dessus???
Sachant que la demande est nourrie aussi grace au moyen qui ont lui été donnée et ce grace aux banques (rallongement de pret,etc...).
Pensez vous que la remontée des taux est inevitable ??!!! à mon avis ce n'est pas le jeu des banques (elles ont plus a perdre qu'a gagner).
Les outils à notre disposition ne sont plus du tout les meme qu'en 90 et la conjoncture non plus !!
Cordialement,
Caduce |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 21 sept. 2004 : 15:54:34
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Eh bien justement! Ils ont raison d'acheter en ce moment alors que les taux sont bas. C'est cet argument qui motive l'achat, bien plus que des considérations portant sur l'évolution des prix dans 1an ou 2.
Ceux qui achètent avec l'intention de revendre dans 2ans doivent, eux, se poser la question : est-ce judicieux ? quand bien même les taux seraient bas.
Mais encore une fois, c'est un marché d'utilisateurs : les gens achètent pour être propriétaire sur une longue durée le plus souvent.
Primo, profitez des taux bas aussi parce que après tout qui dit que dans 2ans les taux n'auront pas augmenté avec le même niveau de prix (ou approximativement).
Deuxio, après on verra .... l'évolution des prix est une autre histoire ....
Par contre, évidemment que les prix ne peuvent pas augmenter de 10% par an pendant encore 10ans. Un ajustement des prix est aussi une hypothèse envisageable je pense.
bp |
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Palpatine
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 21 sept. 2004 : 16:50:01
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Caduce concernant la remontée des taux : les taux étant au plus bas ils ne peuvent que remonter.
D'autant que vu que la croissance repart les taux vont remonter.En tout cas la remontée a déjà commencer dans de nombreux pays et est annoncé par tous les experts.
Concernant les chances qu'un avion qui vous tombe sur la tete je dirais une sur 1 milliard peut etre.
qu'une hausse de 80% en 5 ans se termine par une baisse je dirais 100%, par un krach je dirais 50%.
Les krach ne se reproduisent jamais exactement dans les mêmes conditions. L'e-krach de 2000 etait dans des conditions très différentes de 1929 et pourtant il a eu lieu.
bprudhon acheter si vous voulez , mais personnellement si j'avais l'intention d'acheter une maison je ne le ferai pas maintenant.
Ce n'est qu'un avis personnel et je ne juge pas les gens qui achète.
"les gens achètent pour être propriétaire sur une longue durée le plus souvent. "
Les crédits sur 25 -30 ans c'est formidable mais qui peut dire aujourd'hui je vais rester 25-30 ans au même endroit?
Pensez-vous qu'un jeune couple de 30ans a de forte chance de rester jusqu'a 60 ans au même endroit de nos jours?
A mon avis la probabilité entre les divorces, mutation, naissance, choix de vie, etc... et très faible.
Alors il ne faudrait pas que ces gens se rendent compte qu'ils sont prisonier de leur logement et de leur dette dans dix ans. Avec un logement qu'il ne peuvent vendre que 60% du prix parce que les prix se sont effondrés.
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 21 sept. 2004 : 17:14:48
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Moi, acheter ??
Je ne peux tout simplement pas! comme beaucoup d'autres!
Malheureusement je ne pense pas que les choses vont s'arranger.
J'espère seulement que les prix arrêteront leur ascension sur les rythmes de 2002-2003-2004 car alors cela conjugué à une augmentation des taux (taux longs) de 2%-3% conduirait, je suis d'accord, à une catastrophe.
On devrait connaître un ralentissement malgré le jeu de l'augmentation de la durée des prêts et l'existence de taux bas, la limite de solvabilité étant atteinte.
Si ce ralentissement a bien lieu, la remontée des taux ne sera peut-être pas dangereuse. A condition toutefois que cette remontée ne soit pas brutale.
bp |
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a.joseph
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394 réponses |
Posté - 21 sept. 2004 : 18:24:52
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| ************** message supprimé pour le motif suivant : propos déplacés et discourtois **************** |
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