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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
 Posté - 06 avr. 2005 : 15:29:58
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Les infos parcellaires sont à prendre avec des pincettes surtout lorsqu'elles viennent du net.
D'autre part, il est tentant de prendre ses désirs pour la réalité.
Les notaires sont effectivement en retard, mais la FNAIM sort un bulletin mensuel quand au pap leurs stats ne sont pas fiables (pauvreté de leur base de données).
Les stats des notaires restent la seule source fiable. Leur dernière livraison montre qu'il n'y a pas eu de krach en 2004.
D'après la FNAIM ça grimpe un peu MAIS chute de 10% des transactions.
Autre indicateur : les taux sont toujours très bas.
bp |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 15:35:22
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Citation :
"......Il suffit de regarder le passé pour se rendre compte que c'est seulement après coup qu'on se rend compte que la situation était grave(combien d'année après les premières baisses réelles la population a t elle été informée de la crise immo?), ......."
+1
Soit, mais vous comparez 2 époques différentes. A l'époque (comme on dit) est ce que les stats des notaires existaient ? est ce que la fnaim sortait des bulletins mensuels ?? y avait-il autant de réactivité ??
1-1?
bp |
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a.joseph
Pilier de forums
394 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 15:56:37
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Mettez une alerte google "immobilier" vous constaterez le
nombre croissant de fonds de pension et autres sociétés financières
qui investissent en FRANCE.
Fort est de constater :
Qu'il y a un engouement pour les grandes villes de FRANCE.
A priori, les prix ne sont pas aussi exorbitant qu'on ne le pense.
Nous ne devons pas sous-estimer la maison FRANCE. |
Edité par - a.joseph le 06 avr. 2005 16:15:28 |
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braindead
Contributeur vétéran
112 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 15:59:01
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concrètement :
http://jaimelekrach.over-blog.com/article-221487-6.html
D'autres questions ?
"atterissage en douceur", répétez 7 fois à voix haute cette expression et vous vous rendrez compte combien elle est débile.
Je t'en f..trai moi de l'atterissage en douceur ...
L'important apres tout c'est que vous y croyez ...
Sinon, comme je l'ai aussi souvent déjà dit : que ca monte, que ca baisse ca m'est égale ... D'ailleurs comme l'a dit Rothschild "je suis devenu riche en vendant toujours trop tôt". Eh oui garçon ....
Moi en attendant je suis liquide ...
Bon courage, bonnes nuits blanches
Allez bye, ptete à un de ces 4 aux adjudications judiciaires.
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 16:14:49
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Citation :
Initialement entré par bprudhon
Citation :
"......Il suffit de regarder le passé pour se rendre compte que c'est seulement après coup qu'on se rend compte que la situation était grave(combien d'année après les premières baisses réelles la population a t elle été informée de la crise immo?), ......."
+1
Soit, mais vous comparez 2 époques différentes. A l'époque (comme on dit) est ce que les stats des notaires existaient ? est ce que la fnaim sortait des bulletins mensuels ?? y avait-il autant de réactivité ??
1-1?
bp
Ce que voulait dire notre ami, et j'y souscrit, c'est que l'immobilier est moins réactif que la bourse par exemple qui régit immédiatement et de façon visible à un événement extérieur.
L'immo, c'est moins réactif et moins visible, comme s'il y avait une constante de temps importante. Alors, of course, cette constante de temps peut varier en fonction de nb paramètres, mais elle sera toujours là, c'est significatif de ce type d'investissement. |
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Bed27fr
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 16:14:54
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Citation :
Les stats des notaires restent la seule source fiable. Leur dernière livraison montre qu'il n'y a pas eu de krach en 2004.
qui parle de krach dans les stats des notaires pour 2004? personne
il y a bien une baisse généralisée des prix des maisons au T4 en idf dans leur stats, c'est pas un krach mais c'est une baisse qu'il faut prendre en considération(il n'y a pas que les appartements qui font le marché immo en idf qd même!!)
quand les prix auront chuté de 10 à 20% durant une année complète dans les chiffres de notaires on pourra parler de krach :)
rendez vous dans un an pour ça
/pop corn 
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Nicolas |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 16:18:13
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L'essence même d'un Krach, c'est qu'"il n'est pas prévisible.
Par ailleurs, les taux d'intérêts ne resteront pas toujours aussi bas. Ils pourront même remonter bien plus rapidemment que prévu. Rappelons que les Usa ont augmenté leur taux pour la 7 ème fois consécutive. L'inflation commence à se faire ressentir!!! la croissance éconmique de l'europe devra être revue à la baisse. Les prix de l'immobilier s'envolent et les charges de copropriété explosent : Un nombre croissant de bailleurs ont augmenté leurs provisions pour charges. Les rentabilités s'effondrent!!!
La bulle se fissure peu à peu mais lentement. Rappelons que le marché immo est loin d'être un marché parfait (contrairement à la bourse.)Les forces d'inertie à la hausse et la résistance à la baisse sont énormes.
Le seul point positif en faveur d'une hausse c'est la rareté des logements.
D'où l'intérêt de s'interroger sur le financement des ménages. Il y a quelque chose qui cloche ? Quoi difficile à dire!!! Les seuls à pouvoir nous répondre ce sont les banques.
Enfin, les ménages vendant leur résidence principale pour acheter mieux ne peuvent pas être les seuls à entretenir le marché.
Quand on a 45 ans, est-il raisonable de vendre un bien à 155 000 euros pour en racheter un autre à 300 000. Je dois rembourser une partie d'un crédit et m'endetter de nouveau pour plus de 155 000 euros. pbe: mon espérance de vie n'est pas de 200 ans et je ne peux pas manger de la soupe tout les jours.
Si c'est le cas!!!! Les vente aux enchères ont de beaux jours devant eux
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 16:24:48
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Citation :
Initialement entré par yanis2
..........
Le seul point positif en faveur d'une hausse c'est la rareté des logements.
.........
Pas d'accord! voir ma contribution plus haut. L'équilibre today est fait par une égale influence entre les paramètres de hausse et de baisse. |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 17:50:12
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Combien de voisin étranger avez vous? Moi aucun!!!
Il ne faut pas généraliser des comportements très localisés. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 22:00:57
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Je me répète: "L'équilibre today est fait par une égale influence entre les paramètres de hausse et de baisse.". S'il n'y avait qu'un seul paramètres haussier, vous pensez bien que le marché aurait dérapé bien plus vite et depuis longtemps.
Je reste dans la lignée de ce qu'a exprimé Bed27fr, peut-être autrement, la loi de l'offre et de la demande et son corollaire, le point d'équilibre, est toujours en vigueur, et today l'équilibre est haut, avec une tendance de type: "égal, voire légère baisse". |
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Vincz
Pilier de forums
407 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 22:20:08
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Bonjour,
Baisse de l'activité de 10% en Ile-de-France au premier trimestre 2005 selon la FNAIM.
Cordialement,
Vincz |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 22:27:32
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Citation :
Initialement entré par Vincz
Bonjour,
Baisse de l'activité de 10% en Ile-de-France au premier trimestre 2005 selon la FNAIM.
Cordialement,
Vincz
Oui, j'ai lu un chiffre un peu identique, ce n'était pas 10, maybe 6 ou 7, c'est pas le problème.
Dans la "loi" de l'offre et de la demande, ce chiffre est un paramètre mais il est difficile de le lier avec le prix. La courbe c'est prix=f(temps) et l'équilibre est le point sur la courbe. On peut tout à fait imaginer que cet équilibre soit le même avec 10% de moins d'activité.
La bourse c'est pareil, la cotation peut être identique avec 10 fois moins de volume échangé. |
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neskik
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 07:22:55
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ahhh; il me plait ce sujet...
En fait, TOUT le monde s interesse à la fluctuation, car, TOUT le monde à besoin d un toit sur la tête; locataire ou propriétaire, et quelques atypiques en caravane ou bateau, mais la n est pas le sujet...
1 point : la capacité d achat pour YANIS :
pour un prêt immo, la bq prend généralement un max de 33% des revenus en emprunt immo (si pas d autre emprunts en cour) et avec un minimum à ne pas franchir (le résiduel).
Donc, pour un prix de 500kf = env. 76ke sur 20 ans a 3.5% d interets correspondent à 440.77 €
pour le double ou le triple, vous aurez les bugets équivalents.
Comment faire plus des budgets suppérieurs avec un salaire modeste ? je vois des exemples tout les jours :
un couple achete un bicoque a retapper, la revende 5 ans apres rénovée, et fond de l apport, quand ils rachètent, ils passent un niveau au dessus pour la meme mensualité, et ainsi de suite.
Il faut toujours commencer petit si on a peu de pouvoir d achat, il suffit juste de commencer en fait, car les loyers non versé sont un fait le capital que vous récupérer à la vente (moins les frais interets assurance bien sur).
Perso, j ai commencé en achetant un truc pourri, j ai pâssé 2 ans de travaux pendant mes vacances et week end, certains de mes amis me trouvait un peu dingue, aujourd hui, j ai une maison que j aurais jamais pu m acheter si j avais pas fait autre chose avant, et eux sont encore locataires d un appart...
2 eme point : le locatif :
c est une façon de creer du patrimoine qui s auto rembourse via les loyers, l idéal c est que 80% des loyers rembourse l emprunt, de façon à gérer les changements de locataires, réno et entretien du batiment. Qd l emprunt se termine, vous récupérer du cpital de ce meme bien.
Et comme les retraites décendent, que le splacements financiers sont médiocre, l immobilier devient l investissement capital retraite du moment
3 - Et la crise ou le crash ? MDR !!!
IL Y AURA TOUJOURS DES PERSONNES QUI ONT BESOIN DE SE LOGER !!!
Avant d extrapoler les fluctuations qu il y a toujours eu a des drames économiques, dites vous qu'il y a toujours des personnes qui ont besoin de vendre, d acheter, de louer, je serais surpris que tout le monde devienne sdf, pas vrai ?
++ eric |
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braindead
Contributeur vétéran
112 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 09:13:59
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De 91 à 95 aussi, en ce moment même en Australie, en Espagne, en Allemagne, en Angleterre aussi des gens ont besoin de se loger ... Pourtant les prix baissent ...
Ca me desespere .....
Ton "MDR" je te le ressortirai au moment opportun |
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Bed27fr
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 09:31:03
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Citation :
Perso, j ai commencé en achetant un truc pourri, j ai pâssé 2 ans de travaux pendant mes vacances et week end, certains de mes amis me trouvait un peu dingue, aujourd hui, j ai une maison que j aurais jamais pu m acheter si j avais pas fait autre chose avant, et eux sont encore locataires d un appart...
ben chacun ses choix, moi à choisir je préfère être locataire sans avoir à bricoler ma maison pour gagner ma vie 
après il ne faut pas faire de généralités, entre payer 1000 euros d'interets par mois pour acheter sa maison et payer un loyer de 6 ou 700 euros à bien égal le choix est vite fait!!
beaucoup de monde pense que louer c'est jeter l'argent par les fenetres mais ils oublient que les intérets payés à la banque le sont tout autant
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Nicolas |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 10:06:34
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Citation :
Initialement entré par Bed27fr
...après il ne faut pas faire de généralités, entre payer 1000 euros d'interets par mois pour acheter sa maison et payer un loyer de 6 ou 700 euros à bien égal le choix est vite fait!!
beaucoup de monde pense que louer c'est jeter l'argent par les fenetres mais ils oublient que les intérets payés à la banque le sont tout autant
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Nicolas
Nicolas,
Votre résonnement ne tient pas la route. Comparons ce qui est comparable:
700 euro de loyer c'est de l'argent par le fenêtre tout comme, effectivement, 700 euro d'intérêt.
Seulement 700 euro par mois d'intérêt correspond à un emprunt de 210'000 euro la première année. Je vois mal un bien valorisé à ce prix la et loué à 700 euro pas mois...
Pégase |
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Bed27fr
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 11:35:21
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si vu que c'est mon cas :)
je vis dans un besson de 92m²(loyer plafonné donc) avec garage et 300m² de terrain mais la maison est idéalement situé(à 5km de la rocade de Toulouse, à 200 mètres des commerces, écoles/collèges/lycée, gendarmerie, bus dans une impasse calme) et d'après ce que je sais des prix alentours la maison me couterai au bas mot 220k (+ frais de notaires)
peut être que qd le proprio a débuté son besson en 2000 il n'a payé sa maison que 150-160k auquel cas le loyer de 700 euros couvre bien son emprunt mais aujourd'hui en 2005 vu les prix affolant du quartier ça revient moins cher de louer
concrêtement un investissement locatif dans mon coin est une folie(maison à 200k avec des loyer à 700 euros faut être fou)
Pour info il y a 1 an une société qui vend des packages robien m'a contacté, elle voulait me fourguer une maison de 70m² à 170k à Castres pour 630 euros de loyer si je me souviens bien... a l'époque j'y connaissais rien donc j'ai pas mal étudié l'immo avant de leur répondre pour au final les envoyer paitre sans ménagement!
-------
Nicolas |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 11:58:18
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Bed72
Ne pensez-vous pas qu'avec un apport de 30% l'achat de cette maison de 200Ke louée 700euros n'est pas intéressant ?? Avec un emprunt sur 15ans et à cette date : soit la maison vaut toujours 200K (pas de valorisation) soit 140K (hypothèse krach -30%). Dans les 2cas c'ets plutôt gagnant par rapport au choix de la location, non ?
bp |
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Bed27fr
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 12:26:03
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il ne faut pas raisonner sur 15 ans mais sur une seule année, et se remettre en question chaque année: "voyons est ce que ça vaudrai le coup cette année que j'investisse? je paye y euros de loyer, si j'achète ma maison j'aurai x d'interets à rembourser"
x>y je loue
y>x j'achète
et bien sûr chaque année qui passe augmente mon apport personnel car l'argent que je n'utilse pas pour rembourser un emprunt est mis sur un PEL a 4.5%
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Nicolas |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 12:39:57
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Citation :
Initialement entré par Bed27fr
il ne faut pas raisonner sur 15 ans mais sur une seule année, et se remettre en question chaque année: "voyons est ce que ça vaudrai le coup cette année que j'investisse? je paye y euros de loyer, si j'achète ma maison j'aurai x d'interets à rembourser"
x>y je loue
y>x j'achète
et bien sûr chaque année qui passe augmente mon apport personnel car l'argent que je n'utilse pas pour rembourser un emprunt est mis sur un PEL a 4.5%
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Nicolas
Ce raisonnement est valable au départ: dois-je acheter ou louer ma résidence principale?
Ensuite, une fois le premier achat, le raisonnement change un peu, non?
J'ai une certaine expérience derrière moi et quelques biens immobiliers, et si j'avais à recommencer voici ce que je ferais, et qui est valable à chaque instant t des 30 dernières années:
Louer sa résidence principale
Acheter une résidence locative, puis une autre etc jusqu'à hauteur des limitations d'endettement.
Etre toujours en déficit foncier pour réduire ses IR.
Dans tous les cas, on est gagnant quelles que soient les époques d'investissement.
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Frénésie pour l'immobilier locatif
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