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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
 Posté - 17 avr. 2004 : 18:59:13
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La question qui va suivre est très précise ; elle est sans nul doute reliée à des problèmes déjà posés précédemment. Mais il y a des nuances !
Un seul devis a été établi pour remplacer toutes les canalisations ECS d'un seul immeuble, comportant 3 cages d'escalier. Or une partie de ces canalisations (située dans l'une des cages) sont communes aux 3 cages. Je précise que si le devis avait été fait cage par cage, toutes les cages n'auraient pas eu le même montant de travaux (en ne considérant que les canalisations spécifiques à chaque cage).
Nous avons fait un seul vote pour ces travaux (pas de vote cage par cage).
Le devis s'établissant à X €, le syndic a pris X / 3 qu'il a appliqué à chaque cage d'escalier pour lesquelles il y aurait des charges spéciales.
Il y a manifestement dans ces travaux un mélange de charges générales et éventuellement de charges spéciales.
Dans la mesure où il y a eu un seul devis, un seul vote, n'y avait-il pas "obligation" de passer ces travaux en charges générales ?
Le syndic a appliqué le même type de raisonnement pour un changement de tuiles sur le toit, par exemple. Je sais que c'est faux mais mon syndic ne veut rien entendre.
D'ailleurs, le fait de répartir selon les charges spéciales a pour conséquence que les garages et les caves payent plus que si la répartition avait été faite selon les tantièmes de charges générales. Ce qui ne semble pas très logique puisque c'est un équipement commun dont ils ne bénéficient pas.
Merci pour les réponses, en espérant que les "pros" de ce forum ne m'aient pas tous pris "en grippe".
Elisabeth
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 17 avr. 2004 : 22:26:17
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Ces pertinentes questions, le rédacteur du règlement de copropriété a dû se les poser en son temps. Aussi, pour éviter de se casser la tête inutilement et répartir les charges de façon contestable, faut-il déterminer au préalable dans quelles catégories de charges doivent être rangées ces dépenses d'entretien.
Si les travaux envisagés doivent concerner plusieurs catégories de charges, par exemple s'il n'y a qu'un devis global pour le changement de deux canalisations appartenant à deux bâtiments différents, avec un devis bien fait qui indique des prix unitaires suffisamment précis, on saura comment ventiler le coût des travaux entre les deux bâtiments. Si ce n'est pas le cas, on risque de s'engager dans des discussions sans fin. Aussi le syndic doit-il prendre soin en une telle situation de demander aux entreprises consultées d'établir des devis permettant de faire facilement cette ventilation, ou mieux peut-être, de demander plusieurs devis. De toutes façons, il devra y avoir autant de votes en assemblée qu'il y de catégories de charges concernées.
Dans certaines copropriétés on peut être tenté de créer de nouvelles catégories de charges. Le cas fréquent est celui du bâtiment comportant plusieurs cages d'escalier pour lesquelles il n'y a pas de catégories de charges spécifiques. Ainsi, un changement de porte ou une peinture de cage d'escalier devra, pour être conforme au règlement de copropriété, être supporté par tous les copropriétaires du bâtiment. Mais il peut arriver que seuls les copropriétaires d'une même entrée veuillent un rénovation de leur cage d'escalier. Il peut sembler alors tout naturel de ne consulter que ces copropriétaires et de répartir le coût des travaux ainsi décidés sur eux seuls. Mais cela n'est pas conforme au règlement de copropriété et contraire aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965, tant pour ce qui concerne les modalités de la décision que pour ce qui concerne la répartition du coût des travaux. Une telle décision est alors légalement contestable. On peut s'interroger sur la pertinence de règlements établis de la sorte, penser qu'ils sont inapplicables et qu'il faut nécessairement s'en affranchir avec pragmatisme. On peut aussi considérer, et c'est la position que j'adopte, qu'une copropriété est une communauté dans laquelle il n'est pas souhaitable de pousser à l'extrême l'individualisation des décisions. Peut-être était-ce le souci du rédacteur du règlement de copropriété de considérer que les deux parties du bâtiment doivent rester solidaires dans le but de conserver une certaine unité de l'ensemble.
Exemple de dérive.
Une copropriété comporte deux bâtiments. Une canalisation doit être réparée sur le bâtiment B. L'application du règlement de copropriété conduit à répartir le coût de cette réparation sur les copropriétaires du bâtiment B selon leurs tantièmes de charges communes particulières au bâtiment B. Mais voilà que le président du conseil syndical fait remarquer qu'il y a deux colonnes dans ce bâtiment. Il n'est question de faire des travaux que sur celle de gauche, ne desservant que les appartements de gauche. Il faut donc répartir le coût des travaux sur les seuls copropriétaires de gauche du bâtiment B. Oui, mais dans le bâtiment B à gauche, se trouve la loge. Tous les copropriétaires sont donc concernés. La loge étant partie commune, il ne lui est pas attribué de tantièmes. On va donc lui en donner pour l'occasion par comparaison avec les appartements du même bâtiment. Et le syndic a laissé faire ! Tant qu'à faire, comme la réparation devait être faite entre le deuxième et le troisième étage, le copropriétaire du premier aurait pu faire valoir que tout ce qui concerne ce qui est au-desus de lui ne le concerne pas, ce qui, après tout, était la façon d'envisager la question sous l'empire des dispositions de l'article 664 du code civil.
Cordialement
P.F. Barde |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 18 avr. 2004 : 00:38:47
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Merci P. F. Barde pour ces développements.
Citation :
De toutes façons, il devra y avoir autant de votes en assemblée qu'il y de catégories de charges concernées.
Donc, puis-je en conclure réciproquement que s'il y a un seul vote, il faut obligatoirement répartir, la dépense concernée, selon les tantièmes de charges générales ?
Par ailleurs, me concernant, nous avons des parties communes spéciales à chaque cage d'escalier. Pour chaque cage d'escalier, il est précisé que ce sont les parties communes à tous les appartements, caves et garages de cette cage. Le détail liste sous-sol (local, couloirs.....), rez-de-chaussée (hall, escaliers....) et combles (un grenier). = liste 1.
Plus loin dans le RC, dans le titre II (une excellente explication avait d'ailleurs déjà été donnée au sujet de la structure des RC), il y a une liste très longue des "parties communes à certains copropriétaires seulement" : on y trouve entre autres, clos, couvert, étanchéité, fondations, fenêtres dans les escaliers,..., conduites, colonnes, canalisations...., gouttières, cheneaux, antenne collective (remarque : elle est placée sur un immeuble extérieur à ma copropriété), sous-station de chauffage( = partie commune spéciale")....= liste 2.
Mon syndic considère que tous les travaux et dépenses liés à cette liste 2 correspondent à des tantièmes de charges spéciales ("correspondant" à la liste 1).
Or la liste 1 par exemple, ne mentionne ni les canalisations, ni les gouttières, ni quasiment tous les éléments de la liste 2. Il n'y a donc aucune "intersection" entre les 2 listes.
Peut-on appliquer les tantièmes liés à la liste 1, à des travaux concernant des éléments de la liste 2 ?
Il y a là une sacrée incohérence puisque dans la liste 2 figure des éléments dont tout le monde sait que cela correspond à des charges générales (clos, couvert, gouttières par ex....).
Alors où est la faille dans mon raisonnement ?
Je précise cependant que, s'il ne figure dans le RC auncun tableau de répartition des charges, nous avons cependant un chapitre intitulé "Charges de copropriété" avec entre autres points :
- Charges communes à tous les copropriétaires
- Charges communes à certains copropriétaires seulement
Le premier point se termine par :
"L'ensemble de ces frais et dépenses sera supporté par les copropriétaires proportionnellement à leurs droits dans les parties communes à l'ensemble des copropriétaires."
Le deuxième point se termine par :
""Ces frais et dépenses seront supportés par les copropriétaires intéressés proportionnellement à leurs droits dans lesdites parties communes".
C'est peut-être au niveau de cette dernière phrase qu'il y a une subtilité que je n'ai pas encore saisie ?
PS : je signale la remarquable intervention de JPM sur la "complexité" des RC dans
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=11158
Et zut, c'est là que j'ai déjà posé (presque) la même question ! Mon Dieu, Joseph va encore se fâcher.
Mais P. F. Barde apporte déjà un premier élément de réponse qui complète judicieusement les commentaires pour l'autre sujet.
Elisabeth |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 avr. 2004 : 10:43:19
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La répartition par "cages" doit être prise avec de longues pincettes lorsqu''elle se présente sous la forme d'une répartition par bâtiments alors que les bâtiments ne sont pas séparés.
D'abord tout ce qui a trait au gros oeuvre doit être maintenu en charges communes même dans un bâtiment en bande de 5 "cages". Peu importe que les travaux soient en cage 5. Tout le monde participe.
Dans le même style l'assurance multirisque doit être unique et couvrir tous les risques de la bande.
Il est possible de dafinir le hall et l'l'escalier comme parties communes spéciales aux lots n° n à nn. Idem pour les canalisations, colonnes, chûtes, descentes si elles constituent des ensembles techniquement cohérents réellement propres aux mêmes lots sauf les raccordements aux réseaux communs généraux au pied du bâtiment.
Dans ce cas les copropriétaires d'un "cage" peuvent tenir une assemblée spéciale pour prendre des décisions à ce sujet, sous réserve qu'elles ne comportent pas de modifications affectant le bon fonctionnement des réseaux communs.
Le règlement peut aussi prévoir des charges communes spéciales ou particulières pour ces parties sans les avoir constituées en parties communes spéciales. Dans ce cas les copropriétaires intéressés prennent seuls les décisions, mais dans le cadre d'une assemblée de tous les copropriétaires.
Restent les clauses prévoyant que dans la hauteur et le volume intérieur des parties privatives, les canalisations sont des parties privatives.
Elles sont absurdes en ce qui concerne les colonnes et descentes générales. La loi aurait du prévoir que, nonobstant les clauses fréquentes des anciens réglements de copropriété ces canalisations sont communes de fond en combles.
Elles sont admissibles pour les canalisations horizontales desservant les ou les lots mais je persiste à penser que le syndicat devrait conserver un droit de regard privilégié sur les interventions qui peuvent effectuées sur l'initiative des propriétaires.
Je crois d'ailleurs que toute intervention lourde dans une partie privative devrait être précédée de la communication du descriptif au syndic avec un minimum de précisions sur les intervenants (nom, coordonnées, qualification et assurance).
Tout le monde connaît les inconvénients de certaines interventions fantaisistes ou téméraires : robinets mitigeurs, vannes thermostatiques sur les radiateurs, évacuations des hottes aspirantes, dalles de carrelages dans les immeubles anciens, installations de douches dans les pièces non humides.
Actuellement la ruée sur les climatiseurs va permettre de constater des percements pour les évacuations parfaitement irréguliers et perturbateurs.
Cette mesure éviterait à la collectivité comme aux propriétaires intéressés bien des ennuis futurs. Il est plus facile de modifier un projet avant exécution que de tout casser ensuite pour rechercher l'origine d'un trouble.
Quant à l'argument : je suis chez moi, je fais ce que je veux il est vrai dans une maison individuelle (et encore sous certaines réserves), il ne l'est plus dans l'habitat collectif. Si on choisit ce mode d'habitat, pour ses avbantages, il faut en supporter les contraintes raisonnables.
Il est juste de considérer comme non écrite la clause du RC obligeant les propriétaires à faire exécuter leurs travaux personnels par les entrepreneurs habituels de l'immeuble. Il reste évident quand même que le chauffagiste de l'immeuble est le plus qualifié pour donner à un avis sur les modifications à apporter aux installations intérieures d'un lot.
Une vrai difficulté dans tout cela : l'insuffisance certaine des connaissances techniques les plus élémentaires chez les syndics. Un effort a été fait par les responsables de la formation professionnelle mais les étudiants snobent ouvertement cette matière qui devrait pourtant intéresser aussi les agents immobiliers.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 18 avr. 2004 : 11:02:31
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Je ne pense pas que votre règlement de copropriété soit incohérent. Il me semble, de ce que vous en dites, qu'il est assez détaillé, ce qui doit en compliquer la lecture. Ce n'est pas une question juridique, ce n'est qu'un exercice de lecture de texte. On n'en fait pas assez au collège et au lycée.
Qu'on ait mal voté en assemblée n'implique pas que l'on doive adopter une répartition qui ne soit pas conforme aux clauses RC, ou, autrement dit, ce n'est pas parce qu'on a commencé en faisant n'importe quoi que l'on est tenu de continuer à faire n'importe quoi.
Cordialement
P.F. Barde |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 20 avr. 2004 : 13:32:38
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Merci P.F. Barde pour ces explications. J'y reviendrai ultérieurement.
J'ai encore des petites questions :
1) des interventions (réparations ou autres .....) sur des parties communes spéciales correspondent-t-elles obligatoirement à une répartition selon les tantièmes de charges spéciales "égales" aux tantièmes liés à ces lots ? Exemple : si mon lot représente 2000 / 10000 è d'une partie commune spéciale, mes tantièmes de charges pour une réparation effectuée dans ces parties communes spéciales sont-ils obligatoirement 2000 / 10000 è ou cela peut-il être une autre valeur ?
2) Donc est-possible que le RDC indique que ces interventions doivent être réparties selon les tantièmes de charges générales ?
3) Par ailleurs, si mon lot représente 500 / 10000 è des parties communes générales, mes tantièmes de charges pour une réparation effectuée dans ces parties communes générales sont-ils obligatoirement 500 / 10000 è ou cela peut-il être une autre valeur ?
Mes questions sont motivées par le fait que je n'ai toujours pas tiré au clair certains points de mon RDC. Et par ailleurs, c'est le seul exemplaire de RDC que j'aie vu et je n'ai donc aucune expérience à ce sujet.
Mes questions sont peut-être absurdes ?
Elisabeth |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 21 avr. 2004 : 00:05:20
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Ce qui est spécial se répartit spécialement et ce qui est général se répartit généralement. Le règlement de copropriété précise les quotes parts de chaque lot pour chaque catégorie de charges : ce sont les différents tantièmes de charges.
Ces questions ne sont pas absurdes mais plutôt vaines tant les réponses me semblent évidentes et contenues dans les questions mêmes.
Cordialement
P.F. Barde |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 26 avr. 2004 : 21:15:53
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Je n'ai rien à ajouter à ce qui a été dit ci dessus .
Ma réponse a simplement pour objet de voir si UI prend ou non ce message en charge.
Cordiales salutations
François |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 26 mai 2004 : 00:21:26
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J'aurais encore besoin de quelques éclaircissements par rapport à mon RC sur lequel j'ai donné pas mal de détails un peu plus haut (message du 18 Apr 2004 : 00:38:47), en particulier pour ce qui concerne les parties communes particulières.
Voici mon problème (je précise que ma question est toujours motivée par le fait que j'estime que mon syndic semble avoir quelques problèmes avec le RC) et que moi-même, j'essaie d'y comprendre aussi quelque chose :
pour notre dernier exercice, nous avons une facture pour un remplacement de tuiles. Je rappelle que nous sommes un bâtiment d'un seul tenant avec 3 entrées. J'imagine qu'il ne s'est pas s'agi de remplacer n tuiles à la verticale de chaque "entrée". Je suppose que ce remplacement était localisé au même endroit (il y a quand même de fortes chances).
Qu'a fait le syndic ? Il a pris la facture totale, l'a divisée par 3 pour affecter la somme résultante à chaque cage d'escalier. Et il a réparti au prorata des tantièmes affectés aux parties communes particulières.
Tout ceci sous le prétexte que dans le paragraphe B du RC(énumérant une très longue liste) , tel que rappelé ci-dessous :
Titre II. Définitions des parties communes et privatives
Chapitre I. Définition des parties communes
A. Parties communes à tous les copropriétaires
B. Parties communes à certains copropriétaires seulement
figure "les éléments qui assurent le clos, le couvert et l'étanchéïté....".
alors même par ailleurs que les parties communes particulières (définies dans "TitreI. Désignation et division") ne font aucunement mention du toit ou du couvert.
Si une dépense doit être affectée comme charge commune particulière (correspondant dans mon cas à chaque cage d'escalier), elle doit concerner une partie commune à cette cage d'escalier. Or comment le syndic va-t-il déterminer que ces tuiles "appartiennent" à telle ou telle cage d'escalier ? Il va aller voir sur place pour déterminer à la verticale de quels appartements se trouvent ces tuiles ?
J'ai évidemment conscience que mes questions sont totalement ridicules, mais compte tenu que le syndic est têtu et que, a priori, je pense que ces dépenses sont des charges générales, qui pourrait m'aider à trouver les arguments pour convaincre ? Ou bien ai-je tort ?
L'idéal, serait de trouver une jurisprudence.
Merci par avance pour vos arguments et explications.
Elisabeth |
Edité par - Elisabeth le 26 mai 2004 00:43:34 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 mai 2004 : 10:31:26
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Dans un bâtiment unique à trois escaliers, les travaux partiels ou non de couverture sont répartis, en principe, entre tous les copropriétaires du bâtiment au prorata de leurs quotes-parts des parties communes du bâtiment.
Si le bâtiment réparé est le bâtiment B d'un groupe de trois bâtiments A, B et C avec des parties communes spéciales par bâtiment, la répartition est effectuée au prorata des quotes-parts des parties communes spéciales du bâtiment B
Dans certains cas : le numérateur des quotes parts générales en dix millèmes est le même que celui des parties communes spéciales avec pour dénominateur pour chaque bâtiment le sous-total desz quotes-parts spéciales.
Exemple : Le lot 56 du bâtiment B peut avoir 67/10 000 des parties communes générales et 67/3 450 des parties communes spéciales du bâtiment B.
Le total des quotes-parts (numérateurs) du bâtiment A sera 3 325 et celui pour le bâtiment C sera 3225.
Contrôle : 3325 + 3450 + 3225 = 10 000
Pour mémoire dans 67 / 10 000
67 = numérateur = quote-part
10 000 = dénominateur = total des quotes-parts = base de répartition
Si la facture à réparti est de 4 700 euros
4700 = masse à répartir
4700 / 10 000 x 67 = quote-part du lot pour cette charge
Dans d'autres cas, la grille des quotes-parts des parties communes spéciales par bâtiment a fait l'objet d'un calcul détaché de la grilles des parties communes générales.
Le lot 56 a toujours 67 / 10 000 des parties communes générales, mais il a 12 / 1000 des parties communes spéciales. Celles ci sont également calculées en millièmes pour les bâtiments A et C.
De toute manière, et sous réserve d'une disposition particulière du règlement de copropriété, la division en 3 que vous évoquez n'a aucune raison d'exister. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 mai 2004 : 15:13:01
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Effectivement : je doute fort qu'une clause dans ce sens soit mentionnée dans le RDC !
Une telle répartition est totalement étrangère aux règles de la copropriété, tout étant ventilé entre chaque propriétaire de lot par quote-part.
Le calcul justement rappelé par JPM est le seul possible opposable aux copropriétaires. |
Edité par - gédehem le 26 mai 2004 15:13:35 |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 07 juin 2004 : 22:46:24
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Je fais encore appel à ceux qui ont l'habitude de "décortiquer" les règlements de copropriété, pour essayer d'y voir plus clair.
L'article 10 stipule : Citation :
Article 10
(complété par loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 J.O. Numéro 289 du 14 Décembre 2000)
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
J'ai épluché de très nombreux sites sur le web au sujet de ces problèmes de charges (y compris UI bien sûr). Le plus complet : Citation :
http://www.fnaim.fr/services/fiches/copropriete/charges.aspx
Cependant, on retrouve un peu partout les mêmes explications, qui ne me satisfont pas totalement.
Concernant l'alinea 1 de l'article 10, je cite la FNAIM : Citation :
Les charges relatives aux services collectifs et aux équipements communs
Ces charges spéciales varient selon les immeubles. Il s'agit essentiellement des dépenses liées aux raccordements collectifs audiovisuels (antenne de TV, câble, etc.), aux ascenseurs, au chauffage central, aux interphones et digicodes, aux gaines de vide-ordures, à la climatisation, etc. Elles englobent l'ensemble des dépenses, y compris les frais d'entretien et de réparation.
A remarquer d'abord, que le terme de "charges spéciales" n'existe nulle part dans la loi.
Ensuite, mon problème, est qu'il y a toujours une liste non exhaustive. Et je voudrais déterminer, au besoin par des raisonnements par l'absurde, où "doivent" figurer les canalisations.
Les canalisations ne sont sûrement pas un "service collectif".
Mais : les canalisations peuvent-elles être considérées comme des "équipements communs" ? Par analogie avec la liste fournie, j'ai l'impression que la réponse serait négative.
Peut-on avec "certitude" répondre oui ou non à cette question ?
Autre question : l'article 10 est-il d'ordre public ou non ?
Mes questions peuvent sembler "barbantes "à certains mais j'imagine que d'autres que moi seront un jour ou l'autre confrontés au remplacement de leurs canalisations, ou certains ont peut-être déjà été confrontés à ce problème ? Mais les sommes en jeu étant dans ce cas plutôt importantes, je crois qu'il est préférable de savoir à quoi s'en tenir.
Grand merci à ceux qui pourront me répondre. Vos contributions me permettront de discuter "ferme" avec mon syndic qui fait vraiment du n'importe quoi, comme relaté plus haut et par ailleurs.
Elisabeth |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 juin 2004 : 11:31:55
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Sans jouer au 'décortiqueur de pattes de mouche', on peut résumer vos propos.
Par nature, les parties communes sont non seulement indissociables mais aussi indivisibles. Pour la bonne compréhension des choses, on a coutume d'identifer telles ou telles parties pour dire que ce sont des parties communes.
Il suffit de relire les RDC : DEFINITION DES PARTIES COMMUNES : Ce sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.
La liste qui en est généralement faite ensuite n'a pour but que d'explicité ce qui est 'commun' Mais l'énumération n'est qu'énonciative et non limitative, les parties communes étant propriété indivise entre tous les copropriétaires, elles ne sont pas individuellement identifiables. Elles forment un tout.
Quid des éléments d'équipement ou service communs ?
Pour simplifier et être compréhensible, je dirais qu'il s'agit d'une fraction, d'une partie de parties communes qui, tout en restant commune, est affectée à un usage commun 'particulier'.
Certes, la loi de 65 est silencieuse sur ce point précis. Il ressort cependent du 1er alin de l'art.10 que pour être tenus (obligés) de participer aux charges des services collectifs et éléments d'équipement commun, encore faut il que ces services et éléments d'équipement communs aient été définis.
C'est donc le RDC qui va définir, ou non, ces services et éléments d'équipement commun, s'il y en a.
Tel RDC va dire que l'ascenseur est un élément d'équipement commun à telle cage, mais pas l'escalier qui restera une partie commune générale.
Tel autre RDC, au contraire, retiendra que l'ascenseur ET l'escalier constituent des éléments d'équipement commun.
C'est donc le RDC qui va définir quels sont ces services et éléments d'équipement commun particuliers, sans que les textes n'interviennent pour préciser ce qu'ils doivent être.
Pour les services, je pense en particulier aux résidences de services, où restauration, coiffeur, soins infirmiers, kiné, etc .... sont des services collectifs dont les copropriétaires peuvent bénéficier. Dans ce cas, TOUS les copropriétaires participent aux charges liées à la présence de ces services collectifs, au fait qu'ils existent et qu'ils ont la possibilité d'une utilité au sens de l'art.10., qu'ils s'en servent ou pas.
Si vous voulez, on paye tous le cuisinier, mais on ne paye son repas que lorsqu'on mange.
Ce n'est donc que lorsque ces services et éléments d'équipement commun sont précisés par le RDC qu'ils constituent alors "des parties communes spéciales", particulières. Elles ont alors une grille de répartition spécifique à ces services et éléments communs.
Pour répondre à DU31, il n'est donc pas possible de définir par les textes les parties communes de façon exhaustive : TOUT ce qui n'est pas privatif est obligatoirement commun ! Regardons donc ce qui est privatif, TOUT le reste est commun, peu importe une liste qui ne peut être exhaustive...
Quant à ces services collectifs et elements d'équipement commun, ils sont obligatoirement des parties communes, mais parties communes particulières. Elles sont alors expessément définies, listées.
Les textes ne définissent pas ce qui est 'commun général', pas plus qu'ils ne peuvent dire ce qui est 'commun particulier' !.
Il ne peut donc y avoir aucune confusion entre des parties communes 'générales', indéfinies car indistinctes, et des parties communes dites 'spéciales', définies et identifiées parmi les parties communes 'générales'.
Ce sont les RDC, loi commune et spécifique à chaque copropriété, qui sont le fondement de ces parties communes 'spéciales' ou, pour reprendre l'art.10 "...les SERVICES collectifs et ELEMENTS d'équipement commun ..."
En conclusion : si une canalisation ou autre n'est pas expressément définie par le RDC comme étant 'un élément d'équipement commun', ou pour simplifier 'une partie commune spéciale', c'est obligatoirement une partie commune-commune , ou dans notre langage courant, une 'partie commune générale'.
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Edité par - gédehem le 08 juin 2004 11:35:45 |
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Charges générales / charges particulières
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