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 Sujet  |
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f_lebeau
Contributeur débutant
16 réponses |
 Posté - 19 avr. 2004 : 11:50:20
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Bonjour
Je suis neophyte en immobilier, et me trouve confronté a un projet tres seduisant sur le papier...
A l'origine, je cherche une maison de 100m² avec un vrai terrain (minimum 500 m²), situé en Ile de France. Il s'agirait de ma residence principale...
Une agence m'a proposée quelques chose de tres interessant, qui s'eloigne de mon objectif initial, mais qui peut etre l'occasion de faire un beau coup...
Explications : une maison est a vendre sur un terrain > à 800 m². Cette maison ne me convient pas, car trop vieille, quoique en excellent etat.. Mais l'agence m'a proposée de :
- acheter cette maison plus ce terrain, à un prix interessant
- de diviser ensuite ce terrain en 2 parcelles de 400m². Elle m'a montré les plans réalisés par un expert (quoique il n'existe pas de papier officiel pour l'instant).
- puis de faire construire une nouvelle maison sur ce terrain vierge de 400 m².
- puis de revendre idealement ces 2 lots distincts, constitués chacun d'une maison et d'un terrain.
L'agence m'a montré les plans de maison possibles, en tenant compte des contraintes legales (4 metres de distance, ..., je n'y connais rien !)
Avantage : Comme j'achete le terrain initial pas cher du temps, je realise deja une economie de 200/300 KF sur l'achat des 400m² vierges...
Bien évidemmennt, je mettrais dans les clauses suspensives le permis de construire, etc etc...
Je ne vois pas de piege...
Avez vous des remarques, conseils, recommandations,...
Comme je devrais acheter quand meme une autre maison pour moi, et que je suis limité dans ma capacité d'emprunt, je realiserai cet investissement avec un ami,qui a des liquidites, à 50/50,.. Question :
doit on le faire en SCI forcement ?
Qui doit digner le compromis de vente dans ce cas ? lui, moi, nous ??????
Merci encore
Francois
Cordialement
Francois
Cordialement
Francois
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 19 avr. 2004 : 12:16:30
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Pourquoi pas, si l'opération est bonne et si vous prévoyez les conditions suspensives adaptées (y compris recours des tiers après affichage du permis) ; la SCI de construction-vente est bien adaptée, surtout pas d'indivision, qui peut être catastrophique si vous ne vous entendez plus. Le signataire du compromis sera le gérant si ses pouvoirs le lui permettent. Vous pouvez signer un compromis pour "une société en cours de constitution", c'est mieux que de vous engager en propre avec une clause de substitution.
En principe vous n'êtes pas obligé de diviser le terrain avant d'obtenir le permis, mais consultez bien le pos ou plu s'appliquant à votre terrain.
jcm |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 19 avr. 2004 : 14:56:19
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f_lebeau,
Je suis un peu sceptique, comme toujours lorsque quelqu'un me dit:
"J'ai une super affaire à vous proposer".
Posez-vous la question suivante: Pourquoi cette agence, dans sa grande bonté, vous ferait-elle profité de cette affaire apportée sur un plateau d'argent, à vous?
Pourquoi l'agent immobilier ne réaliserait-il pas cette affaire lui-même avec sa famille, ses amis, et se ferait la jolie plus-value qu'il vous destine?
Quel philantrope, serais-je tenté de dire!
Je me trompe peut-être, et tant mieux pour vous si c'est le cas, mais je vous recommande la plus extrème prudence.
Prados |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 19 avr. 2004 : 15:10:36
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Peut-être parce que l'affaire est compliquée, que l'agent immobilier a d'autres centres d'intérêt professionnel, qu'il préfère s'occuper de son coeur de métier qui est la transaction, qu'il ne peut pas tout faire et qu'il préfère faire réaliser une bonne affaire à un de ses clients... Et peut être pas, bien sûr.
jcm |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 19 avr. 2004 : 15:53:43
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Je suis d'accord avec Prados. Attention à l'arnaque! Vérifiez bien tout ce qui concerne le POS/PLU/COS... etc
Ensuite, renseignez-vous bien auprès de la mairie au sujet des terrains aux alentours (Aménagement du territoire). Enfin, renseignez-vous pour savoir depuis combien de temps cette maison est à vendre. Est-elle trop chère? Essaye-t-on de vous cacher quelquechose?
Prudence, prudence, prudence! Il n'y a pas de philantropie chez les Agents immobiliers: Business is business! Comme le dit encore Prados, pour vous feraient-ils profiter d'un super deal alors qu'ils doivent avoir plein de copains?
Bonne cogitation,
Pégase |
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f_lebeau
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 19 avr. 2004 : 16:26:07
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Merci pour vos réponses.
C'est toujours difficile ce genre d'affaires :
- je n'y connais rien du tout en immobilier (shon,plu, ????)
- je ne sais pas si cette proposition est clean ou bien s'il y a un piege
- trouver la bonne solution consiste à bien maitriser
- les aspects techniques liés à l'immobilier (construction d'une maison, achat d'un terrain, calcul shon etc etc...)
- les aspects juridiques (création d'une sci)
- les aspects fiscaux (comment optimiser la plus value immobiliere que je vais realiser dans 2 ans)
- les aspects financiers (calcul du retour sur investissement).
- on a tres peu de temps pour realiser ce montage, sinon l'affaire nous echappe au profit d'un autre investisseur plus averti). Ca se compte en jours !
Merci en tout cas pour ce debut de reponses.
Je suis allé a la FNAC, et je suis reparti bredouille, n'ayant pas trouvé de bouquins repondant a toutes mes questions...
Je recherche activement sur Internet, mais vu la quantité d'informations à récolter puis digérer pour avoir le recul nécessaire à la mise en place de la meilleure solution, ce n'est pas du tout évident
Je vais bien sur me renseigner activement en mairie, et reposer toutes les questions, stupides ou non, a l'agent immobilier.. Je vais potasser ce jour et cette nuit tous ces aspects, mais il y en a bcq.
Mais comment me protéger au mieux sur le compromis de vente ?
En effet, si je créé une SCI (merci JCM), mon associé apportera tous les fonds nécessaires, et m'en pretera la moitiée (je lui rembourserai au moment de la revente, capital + interets bien sur !). Donc, je nai pas de clause suspensive liée à la recherche de crédits, puiqu'il n'y en a pas... Derriere quoi puis je alors me protéger ?
Je peux me cacher derriere une société en cours de constitution, c'est bien ca ?
Autre question, cette fois technique / juridique : l'agent m'a dit qu'on pouvait y faire construire une maison car il y avait les 400 m² minimum nécessaires. Ou bien 2 appartements (plus interessant pour la revente)!!
Pourquoi 400 m² pour une maison, et pourquoi 2 apparts et pas 3 ou 4 ?? C'est technique ou juridique ces contraintes ?
Merci pour vos conseils donnés et à venir j'espere..
Francois
Cordialement
Francois |
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f_lebeau
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 19 avr. 2004 : 16:57:07
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Exusez moi, petite question supplementaire au sujet de la TVA, en lisant une discussion sur le forum Vente Maison :
- Si j'achete à un particuliers ( a travers ma SCI) une maison 119, 16 euros, cela signifie que je l'ai acheté 100 euros plus 19,6 euros de TVA ? pour moi non, si je comprends bien la réponse : " c'est énorme car il n'y a plus de TVA déductible sur les terrains".
- Si je fais construire dessus une maison qui coute 50 euros, cela signifie que je l'ai acheté 41,8 euros et payé 8,2 euros de TVA ?
Bref, que mon cout total d'achat de 150 comprend en tout en tout 27,8 (19,6 + 8,2) euros ou juste 8,2 euros de TVA ???
Si je revends le tout 300 euros par exemple, cela inclu donc 50 euros de TVA (300/1,196 = 50) ?
De ce fait, je dois donner quoi a l'etat :
- 0 euros ?
- 22,2 euros (50 gagnés - 27,8 dépensés ) ?
- 41,8 euros (50 gagnés - 8,2 dépensés) ?
- 50 euros ?
Question subsidiaire bis, si vous me permettez : Que devient ma value restante, qu'elle quelle soit (0 euros-22,2 euros-41,8 euros -50 euros) ? Je dois payer 26 % encore dessus d'impot ? Je l'integre dans mon Revenu Imposable ? Ou est ce net comme j'ai deja payé de la TVA ?
Help.....
Merci encore....
Cordialement
Francois |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 19 avr. 2004 : 17:56:57
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Francois,
A moins d'en avoir beaucoup, beaucoup (je veux parler de sous ...) - et que meme si vous en perdez c'est pas grave - moi, dans votre situation, je m'abstiens. Mieux vaut laisser passer une bonne affaire que de se faire plumer !
De plus, non seulement vous dites ne pas y connaitre grand chose mais on vous presse dans le temps ! Ce sont 2 parametres qui font monter la probabilite de faire une connerie a 75-80 % (estimation tout a fait perso).
Enfin ce que j'en dis .... 
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a.joseph
Pilier de forums
394 réponses |
Posté - 20 avr. 2004 : 07:03:09
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Signer et vous avez 7 jours pour trouver les réponses à vos questions.
Faire établir l'avant contrat par un notaire avec toutes les clauses suspensives.
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Bernard94
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 20 avr. 2004 : 08:06:10
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Il faut être prudent et aussi il serait dommage de laisser passer une bonne affaire par manque d'informations.
Tout d'abord, en terme d'"expertise" sur les possibilités accordées par le POS ou le PLU sur votre terrain, votre agent immobilier ne vaut probablement rien (c'est qui l'expert dont il parle). Comme la plupart des agents sa fonction (exclusievement commerciale) se limite à vendre des biens aussi chers qu'il le peut mais pour ce qui est des montages particuliers il n'a pas les compétences pour.
Chercher à la FNAC dans des bouquins risque de vous embrouiller encore plus si vous n'avez aucune piste.
Si vous ètes vraiment intéressé, contactez le géomètre-expert du coin qui pourra déjà dans le cadre d'un rendez-vous et gratuitement vous donner des infos claires, ceci dans l'espoir que si vous concrétisez ce projet vous devrez le missionner pour effectuer la division (et donc le bornage). Si le projet n'est pas viable il va vous le dire immédiatement. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 20 avr. 2004 : 09:42:59
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François,
Votre question sur la TVA et l'imposition sur la plus-value est un peu prématurée à mon avis. Faites déjà le point sur la viabilité de votre projet. Le conseil de Bernard est très judicieux.
Néanmoins, pour ce qui est de la TVA, vous la paierez lors de la vente du bien nouvellement construit sur la différence entre le prix de vente et le cout du projet car le bien immobilier à moins de 5 ans d'age. Vous paierez l'impot sur les plus-value immo sur le restant.
(Nota: si vous revendez la maison existante, vous ne paierez pas de TVA si elle à plus de 5 ans d'age)
Ex:
Cout du projet (Achat + constuc.): 100
Prix de vente: 150
Plus-value brute: 50
TVA: 8.2
Plus-value imposable: 41.8
Impôt: 10.9
Plus-value restante: 30.9
Sachez que le calcul de ce qu'il peut se construire sur un terrain se fait en appliquant le COS (Coefficient d'Occupation des Sols) au mêtrage du terrain.
Ex. COS de 0.3 sur terrain de 800m2 = 240m2 de SHON (Surface Hors Oeuvre Net)
Ceci dit, encore une fois, faites attention. Prenez bien tous les renseignements possibles auprès des pros et des autorités admin.
Bonne chasse,
Pégase |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 20 avr. 2004 : 10:52:24
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Les 7 jours de rétractation ne s'appliqueront probablement pas (SCI de construction-vente = acquéreur professionnel)
jcm |
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Francis Michelin
Pilier de forums
209 réponses |
Posté - 20 avr. 2004 : 20:32:27
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pardonnez-moi de rejoindre le clan des sceptiques.
En tant qu'agent immobilier, il m'est arrivé de pouvoir faire faire de jolis coups à mes clients à condition d'aller très vite.
Dans ces cas-là, mon attitude est claire.
Je contacte des clients
- que je connais déjà
- qui s'y connaissent (comme ça, pas besoin de les convaincre)
- qui sont capables d'une décision rapide (c'est ça que je veux)
- pour qui ce n'est qu'une affaire parmi d'autres (comme ça, si ça s'avère moins bon que prévu, c'est pas grave, on a joué, on n'a pas gagné gros mais il fallait tenter le coup)
- qui reviendront me voir
Mon conseil serait très clair : prenez le temps nécessaire !
Etudiez le dossier à fond, vérifiez, prenez conseil, etc.
1er cas : L'affaire vous passe sous le nez ? C'est pas grave, vous n'avez rien perdu. Vous êtes novice, normal que les plus expérimentés vous passent devant. La prochaine fois, vous serez plus réactif.
2e cas : L'affaire est toujours d'actualité ? Bien ! Vous pouvez vous engager. (Au fait, l'affaire ne devait pas être siiiii intéressante que ça...)
F. Michelin |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 20 avr. 2004 : 21:21:26
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Entièrement d'accord avec Francis Michelin.
J'ai déjà eu l'occasion de le dire plusieurs fois sur le forum:
Il vaut toujours mieux louper une bonne affaire qu'en faire une mauvaise
Prados |
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f_lebeau
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 21 avr. 2004 : 15:16:06
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Encore merci pour ces precieux conseils...
Je pense laisser tomber l'affaire.
En effet, ma priorité est l'acquisition de ma residence principale. Dans ce cas la, la maison a acheter ne correspond pas exactement a ce que je cherche.
Comme ce projet nécessite un endettement a hauteur de 400 k euros, je ne prendrai pas le risque de compromettre ma capacité d'emprunt pour ma propre residence...
Si apres, le bien est toujours en vente, why not...
J'ai quand meme rappelé l'agence hier. La gestionnaire (dame, la cinquantaine, tres experimenté dans le monde immobilier), m'a reexpliqué le projet :
- J'achete le lot n°1 : maison + terrain, et j'y habite : 1,5 MF
Cout credit : 10KF/mois. Soit j'y vis, soit je loue la maison 8000 F.
- j'achete le lot n°2 : terrain vierge, 500 KF (au lieu de 800 KF), j'y fait construitre 2 appartements (cout construction : 800KF). Cout total : 1300 KF, ce qui fait des mensualités de 9500 F/ mois, financé presque a 100 % par 2 locations à 4500 F chacune... Et je peux, cerise sur le gateau, faire du Robien dessus...
En tout, si j'achete et n'y vit pas, ca me "coute" pas plus de 3000F par mois, pour le financement de 2 biens estimés à 1500KF chacun pour la revente dans x années..
C'est parfait sur le papier, non ?
Elle me conseille d'aller voir la mairie pour le permis de construire, m'a indiqué d'un geometre coutait 15/20000 F pour le bornage, ... ...
Quand on n'y connait rien comme moi, on se dit vraiment : il y a un beau coup a jouer...
A la question : pourquoi ne le faites vous pas pour vous ou vos proches, la reponse est : deja fait pour moi, trop vieille maintenant, et mon fils vient d'acheter...
Bizzarement, mes proches, plus agés (j'ai 31 ans), me disent simplement : attention aux travaux, c'est toujours galere de faire construire une maison, c'est plus long que prevu (je sais que ca arrive) et bcq plus cher. Là dessus, peut etre naivement, je me dis que je sais a l'avance combien ca me coute...
Est il vrai qu'il faut toujours prevoir bien plus financierement que ce qu'on a signé pour la construction d'une maison ? Je pense pourtant que les labels et autres certifications nous "garantissent" une livraison pour le prix extimé ? Suis je naif ?
Quoi qu'il en soit, l'affaire semble belle sur le papier....
Encore merci a tous
Cordialement
Francois |
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 22 avr. 2004 : 08:22:00
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Lorsque l'on vous dit qu'un géomètre coûte 15 à 20 KF pour un bornage de division en 2 d'une parcelle de 800 m² il y a 2 raisons possibles:
- Soit cela confirme que votre agent n'y connait rien et n'a jamais traîter ce type de dossier.
-Soit on cherche à vous dissuader de voir un géomètre qui pourrait vous confirmer que l'affaire n'est pas viable.
Une telle opération de bornage coûte entre 1000 et 1500 euros (au pire dans des cas complexes).
Ce qui est incroyable c'est que cette personne vous propose toute de même d'acheter des lots (donc des parties de ce terrains) sans même un bornage préalable qui est absolument indispensable |
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Belle affaire ou piege ?
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