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mb21
Contributeur débutant
11 réponses |
 Posté - 20 avr. 2004 : 22:25:57
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Modification, à l’insu des copropriétaires, des lots d’une copropriété, postérieurement à l’enregistrement du Règlement de copropriété.
J'ai réservé en novembre 1999 un lot en état futur d'achèvement dans un immeuble qui devait être constitué de deux bâtiments comprenant chacun un rez-de-chaussée avec commerces et locaux professionnels, un 1er étage avec bureaux, et cinq étages avec respectivement 40 et 36 logements.
Lors de la signature de l'acte de vente le 09 février 2000 devant notaire, il m'a été remis un Règlement de Copropriété établi le 16 juillet 1999 et enregistré le 25 août 1999. Ce document comprend, entre autres, la division de l'immeuble en lots, conformément au descriptif initial rappelé ci-dessus ; ce document a été remis à chacun des copropriétaires.
M'intéressant à la vie de la Copropriété, j'ai appris tout à fait accidentellement par le Syndic que le promoteur avait divisé chaque lot de bureaux de chacun des deux bâtiments en 10 lots, et qu'un acte notarié avait été établi le 25 février 2000 ; on y lit le paragraphe suivant : "Le présent acte sera approuvé en tant que de besoin par la première assemblée générale des co-propriétaires de l'ensemble immobilier."
Le syndic n'a signalé cette modification ni au Conseil Syndical, dont je suis le Président, ni a la première Assemblée Générale qui a suivi, malgré l' "oubli" constaté dans cette modification : la répartition des charges d'ascenseurs pour ces nouveaux lots de bureaux avait purement et simplement disparue... Après beaucoup de difficultés, nous avons obtenu la rédaction d'un nouvel acte notarié en date du 26 septembre 2003 afin que soient affectées à ces nouveaux lots les charges d'ascenseurs qui leur incombent. On y lit le même paragraphe que ci-dessus concernant l'approbation de l'Assemblée Générale.
Lors de sa dernière Assemblée Générale en date du 02 mars 2004, la copropriété devait se prononcer sur l'acceptation ou le refus de ces modifications. Inquiète de tels agissements et s'estimant insuffisamment informée, elle a reporté sa décision à plus tard, chargeant d'ici là le Conseil Syndical d'étudier le problème.
Nous aimerions savoir :
1 - Quel Règlement de Copropriété s'applique aujourd'hui (pour information, la déclaration d'achèvement de travaux du premier bâtiment est datée du 8 juin 2001)
2 - Quelle conduite tenir dans cette situation et quelles démarches mettre en œuvre pour maintenir la division en lots initiale (1 lot de bureaux par bâtiment), si telle devait être la décision de l'Assemblée Générale à venir.
Merci par avance pour votre réponse.
mb
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wolfram
Pilier de forums
285 réponses |
Posté - 22 avr. 2004 : 08:12:12
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A défaut de modification réglementaire, seul est valable le règlement de copropriété initial; contrôler la régularité de la répartition des charges d'ascenseurs.
Références :
1) loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (modifiée) fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (la loi).
2) décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (modifié) pris pour l'application de la loi précitée (le décret).
3) Quignard Bernard, L'installation d'un ascenseur dans les bâtiments existants, Informations rapides de la copropriété N° 391, Editions Juris-Service, septembre 1994.
4) Cordier Daniel, La répartition des charges d'ascenseur est-elle toujours équitable ?, Informations rapides de la copropriété N° 391, Editions Juris-Service, septembre 1994.
Le statut de la copropriété définit notamment le règlement de copropriété. Les citations d'extraits d'articles des textes de référence 1) et 2) sont précédés d'un L pour les alinéas extraits d'articles de la loi, d'un D pour ceux extraits du décret. La modification de ce dernier texte reste attendue pour le mettre en conformité avec la loi Solidarité et rénovation urbaine.
Vous pouvez les consulter sur www.legifrance.gouv.fr Attention, à la rédaction ancienne des articles, valable avant les dates d'entrée en vigueur des modificatifs éventuellement apportés par la loi SRU.
Synthèse
L'état de répartition des charges est partie intégrante obligatoire du règlement de copropriété (RdC). L'état descriptif de division n'est pas défini comme tel.
L'article 13 de la loi, mais aussi l'article 4 du décret fixent les conditions dans lesquelles le RdC est opposable (doit être respecté par) aux copropriétaires et aux acheteurs.
La répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires (L11), ou par voie judiciaire dans des conditions particulières (L11, L12, L42).
Le RdC nécessite au moins la majorité en nombre et les 2/3 des voix (L26) pour être établi ou modifié concernant la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.
Les charges d'ascenseurs sont réparties en fonction de l'utilité de cet élément d'équipement (L10 1er alinéa).
Avis perso.
C'est le RdC initial qui est valable à moins de modification par voie judiciaire qui ne vous aurait pas été notifiée.
La subdivision du lot de bureau, sous réserve que soit respectée la répartition des charges, n'est pas une mauvaise chose pour la copro. En effet, elle répartit le risque de défaillance dans le règlement des charges..
Je vous fais un autre papier sur cette répartition que je vous conseille de vérifier (initiale et future).
Règlement de copropriété
L 8 : Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
D 1 Le règlement de copropriété mentionné par l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée comporte les stipulations relatives aux objets visés par l'alinéa 1er dudit article ainsi que l'état de répartition des charges prévu au dernier alinéa de l'article 10 de ladite loi.
Cet état définit les différentes catégories de charges et distingue celles afférentes à la conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble, celles relatives au fonctionnement et à l'entretien de chacun des éléments d'équipement communs et celles entraînées par chaque service collectif.
L'état de répartition des charges fixe, conformément aux dispositions de l'article 10 (alinéa 3) et, s'il y a lieu, de l'article 24 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965, la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; à défaut, il indique les bases selon lesquelles la répartition est faite pour une ou plusieurs catégories de charges.
D 2 Le règlement de copropriété peut également comporter :
1° L'état descriptif de division de l'immeuble, établi conformément aux dispositions de l'article 71 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 ;
2° La ou les conventions prévues à l'article 37 de la loi du 10 juillet 1965 et relatives à l'exercice de l'un des droits accessoires aux parties communes.
D 3 Les règlements, états et conventions énumérés aux articles qui précèdent peuvent faire l'objet d'un acte conventionnel ou résulter d'un acte judiciaire, suivant le cas, ayant pour objet de réaliser, constater ou ordonner la division de la propriété d'un immeuble dans les conditions fixées par l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965.
Si le règlement de copropriété comprend un état descriptif de division et les conventions visées à l'article 2 ci-dessus, il doit être rédigé de manière à éviter toute confusion entre ses différentes parties et les clauses particulières au règlement de copropriété doivent se distinguer nettement des autres.
Dans ce cas, seules les stipulations dont l'objet est précisé à l'article 1er du présent décret constituent le règlement de copropriété au sens et pour l'application de ladite loi.
L 10 : Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
L 11 : Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.
A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.
L 12 : Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges.
Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.
L 42 :
…………………………….
En cas de modification par l'assemblée générale des bases de répartition des charges dans les cas où cette faculté lui est reconnue par la présente loi, le tribunal de grande instance, saisi par un copropriétaire, dans le délai prévu ci-dessus, d'une contestation relative à cette modification, pourra, si l'action est reconnue fondée, procéder à la nouvelle répartition.
……………………………….
Valeur du RdC
L 13 : Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier.
D 4 Tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit réel, doit mentionner expressément que l'acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s'ils ont été publiés dans les conditions prévues par l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l'ont modifié.
Il en est de même en ce qui concerne l'état descriptif de division et des actes qui l'ont modifié, lorsqu'ils existent et ont été publiés.
Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent.
L 17 : Modifié par Loi 2000-1208 13 Décembre 2000 art 75 IV JORF 14 décembre 2000.
Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.
Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, cette désignation doit être soumise à la ratification de cette première assemblée générale.
A défaut de nomination, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires.
L 24 : Modifié par Loi 2000-1208 13 Décembre 2000 art 81 7° JORF 14 décembre 2000.
Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
L 26 : Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j et m de l'article 25.
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité.
L 27 : Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire.
Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24.
Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s'il en existe un.
L 49 : Dans les cinq ans suivant la promulgation de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, l'assemblée générale décide, à la majorité prévue à l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe.
D 11 Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour (de l'AG) :
3° Le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes, notamment s'il est fait application des articles 11 (alinéas 1er et 2), 25 f, 26 b, 27, 28 et 30 (alinéa 3) de la loi du 10 juillet 1965 ;
D 28 Sous réserve des dispositions de l'article L. 443-15-1 du Code de la construction et de l'habitation et des stipulations particulières du règlement de copropriété, les fonctions de syndic peuvent être assumées par toute personne physique ou morale.
En dehors de l'hypothèse prévue par l'article L. 443-15-1 précité, la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années. Toutefois, pendant le délai prévu à l'article 1792 du Code civil (10 ans art 1792 ancien), elle ne peut dépasser une année lorsque le syndic, son conjoint, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus ont, directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit, même par personne interposée, participé à la construction de l'immeuble.
L'assemblée générale peut renouveler les fonctions du syndic dans les conditions fixées à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, pour les durées prévues à l'alinéa précédent.
L 25 : Modifié par Loi 2000-1208 13 Décembre 2000 art 81 5° et 6° JORF 14 décembre 2000.
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
f) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives;
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wolfram
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285 réponses |
Posté - 22 avr. 2004 : 08:15:26
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Charges de fonctionnement et d'entretien d'ascenseur.
Références :
1) Quignard Bernard, L'installation d'un ascenseur dans les bâtiments existants, Informations rapides de la copropriété N° 391, Editions Juris-Service, septembre 1994.
2) Cordier Daniel, La répartition des charges d'ascenseur est-elle toujours équitable ?, Informations rapides de la copropriété N° 391, Editions Juris-Service, septembre 1994.
Tantièmes bruts
Les tantièmes de charges d'ascenseur sont le résultat du produit :
1) d'une référence de base, nombre de personnes ou tantièmes généraux;
2) d'un coefficient d'étage;
3) d'un facteur d'utilisation..
Les tantièmes généraux sont choisis car plus universels et quasi invariables, au contraire du nombre de personnes.
Le coefficient d'étage (tous niveaux desservis)
1 pour le 1er étage
on ajoute ensuite 0,33 ou 0,17 par étage supplémentaire
1; 1,17; 1,34; 1,51, 1,68, 1,85 etc.
M. Quignard ex cathedra donne 0,33 comme valeur à la raison de la progression arithmétique des coefficients d'étage. Recopié par UniversImmo. Il ne donne aucune justification sinon celle de son estimation.
Par contre la valeur de 0,17 (pour une hauteur d'étage de 3 m à 3,10 m) est justifiée par M. Cordier dans l'article cité en référence 2. Il converge avec des textes faits par des ingénieurs US. C'est la valeur retenue par les Géomètres-experts ai-je vu sur des états de répartition émanant de cette profession.
Le facteur d'utilisation
M. Quignard préconise
1 pour les lots à usage d'habitation,
2 pour les professions libérales,
3 pour les bureaux.
On calcule les tantièmes bruts. On ramène tout à une base totale de 1000 et on répartit en proportion (selon la même relation) des tantièmes bruts.
La rusticité du traitement de texte du forum ne me permet pas de vous faire un beau tableau exemple. Je reste à votre disposition pour des infos complémentaires, voire calcul de votre cas particulier.
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Modification des lots d'une copropriété
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