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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 23 avr. 2004 : 11:21:15
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Le syndic démissionnaire peut provoquer la désignation d'un administrateur provisoire (article D 47)
Sur ce point qui a été discuté dans les forums la Cour de cassation vient de prendre parti (Cass. civ. 3e 4 février 2004.
" .. la cour d'appel a retenu à bon droit, que le syndic démissionnaire était juridiquement capable de demander la désignation d'un administrateur provisoire en application de l'article 47 du décret du 17 mars 1967, qu'en conséquence la désignation de Mme Vaisman-Cuquier était parfaitement régulière .."
Dans le code secret (révélé par M. Capoulade) des arrêts de cassation, l'expression " à bon droit" montre l'importance de la décision.
et cette importance est d'autant plus grande qu'il était reproché à la cour d'appel de Paris de n'avoir pas retenu un argument important de la SCI auteur du pourvoi qui prétendait que " le syndic qui démissionne de ses fonctions doit convoquer une assemblée générale en vue de remplacer à son remplacement mais n'a pas qualité pour présenter une requête auporès du président du TGI aux fins de désignation d'un administrateur provisoire ..."
L'arrêt va ' pleine bille " à l'encontre des prétentions des praticiens et des " consommateurs " car on est bien tous d'accord sur l'opportunité d'obliger le syndic démissionnaire à convoquer une assemblée pour faire désigner son successeur. Mais ce qui est valable pour une démission " à froid " ne l'est pas forcément dans d'autres cas ou la démission brutale du syndic peut s'avérer justifiée par des incorrections graves à son égard au cours d'une assemblée générale.
La Cour de cassation maintient sa position déjà exprimée dans un arrêt du 21 mars 2000 mais dans un cas plus particulier ou le syndic avait oublié d'inscrite la question du renouvellement de son mandat à l'ordre du jour. Il fallait donc de toute manière désigner un administrateur. Il importait peu que ce soit à la requête du syndic ou de quelqu'un d'autre.
De toute manière un enseignement formel : Pour l'application de l'article D 47, le syndic est un intéressé. On pourra encore discuter sur le point de savoir si syndic démissionnaire = ancien syndic ???
Il faut bien se distraire 
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DU31
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1284 réponses |
Posté - 24 avr. 2004 : 05:39:23
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Bonjour JPM,
S'agit-il de cette jurisprudence ? :
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 4 février 2004 Rejet
N° de pourvoi : 02-14742
Publié au bulletin
Président : M. WEBER
Merci de me m'indiquer.
A bientôt...... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 avr. 2004 : 10:26:29
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Référence exacte.
L'arrêt indique encore, à propos de la création d'un syndicat secondaire, qu'elle résulte suffisamment du vote de la décision par l'assemblée des copropriétaires concernés sans que l'omission des formlités de publicité foncière puisse affecter l'existence du syndicat secondaire.
Mais existence ne vaut pas opposabilité aux tiers !
Les formalités postérieures sont, en ce cas, souvent oubliées, ne serait-ce que l'information de l'assureur.
Le réglement de copropriété doit être modifié et la modification doit être publiée. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 27 avr. 2004 : 14:08:15
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Je viens juste rajouter un grain de sel (ou de poivre, c'est selon ...).
Je ne comprend pas comment on peut dénier le droit (le devoir ?) à l'ancien syndic, de demander la nomination d'un administrateur provisoire. C'est dit, il peut (il doit), il n'y a pas photo.
Ce qui me choque davantage, ce serait une démission "à chaud" du syndic. Cette pratique, quelles qu'en soient les raisons, doit être condamnée. Il existe des dispositions contractuelles que le Syndicat comme le syndic se doivent de respecter !
Les syndic savent faire un "rappel au contrat" lorsque cela va dans leur sens.
Une démission "à chaud", en AG par exemple, sans le préavis prévu au contrat et sans convoc d'une nouvelle AG, n'est pas acceptable et devrait être sanctionnée (par qui, c'est une autre histoire...)
Autre point : L'expression "..à la demande de tout intéressé..." de l'art.47 de D, recouvre TOUS ceux qui ont intéret à voir en face d'eux un syndic avec un mandat valide.
Je suis artisant, j'ai fourni certaines prestations à ce syndicat... qui ne me règle pas, malgré mais très nombreuses relances ... et dont j'apprends qu'il serait dépourvu de syndic où que celui qui est en plac n'a plus de mandat en cours de validité.
A mon sens, étant "interressé" dans le sens où l'entend l'art.47, ma demande en nomination d'un adm.prov. serait recevable, tout comme celle du syndic sortant démissionnaire, bien que tous deux étrangers au Syndicat. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 avr. 2004 : 15:12:36
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Gedehem,
Le créancier peut demander la désignation d'un administrateur : pas de doute.
La démission à chaud qui peut être admise à mon avis : un syndic (d'ailleurs professionnel ou non) formule une observation dont l'exactitude est manifeste sur une question importante évoquée par l'AG. Il demande qu'il soit fait mention de son observation dans le procès verbal. Cette demande est rejetée. J'ai vu encore ce cas il y a trois ans : le syndic faisait observer que l'assemblée, suivant le CS, voulait faire procéder à la réfection des voûtains d'une cave par un artisan qui ne présentait pas les qualifications nécessaires, notamment pour les éléments métalliques. Or les travaux étaient très urgents. Je pense que dans ce cas la démission à chaud était admissible mais même indispensable pour la réalisation rapide des travaux.
Hormis ce genre de cas, le syndic démissionnaire doit convoquer : pas de doute. |
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 28 avr. 2004 : 09:43:45
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Un syndic pourrait donc démissionner à chaud suite à un refus du quitus !!??
Dans le cas d'une démission à froid un syndic ne serait donc pas obligé de convoquer une AG ???
bp |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 avr. 2004 : 10:30:42
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J'ai beau tourner l'affaire dans tous les sens, je ne trouve aucun élément expliquant ou justifiant une démission 'à chaud' !
Mandataire du syndicat, le syndic engage sa responsabilité lors/pour l'exécution des décisions prises par l'AG. Mais il n'est en aucun cas responsable de la décision prise par l'AG !
Si cette décision est illégale, à lui de le dire à l'AG, ou ensuite par LRAR au CS et copie au coproprios pour le rappeler et préciser qu'il ne peut de ce fait mettre en œuvre, exécuter la décision prise.
Même chose si la décision de l'AG engage la sécurité de l'immeuble ou risque d'engager la responsabilité du Syndicat.
Mais démissionner aussitôt, soit en séance, soit + tard, pour ces seuls motifs, parce que la décision ne lui convient pas, sans aucun respect des dispositions contractuelles qui lient le syndic et le Syndicat, en particulier pour le respect du préavis prévu et de ce fait de la convocation d'une AG destinée à nommer le nouveau syndic, est constitutif d'une faute grave !!!!
Et je ne parle pas du chantage à la demission (si vs me refusez le quitus, je m'en vais !). CHANTAGE INADMISSIBLE
Cautionner une telle position, c'est justifier tous les manquements aux dispositions contractuelles, que ce soit pour les tâches particulières ou les honoraires prévus ! ! !
Ou alors, il faudrait admettre que cette possibilité de démission immédiate du syndic lors de l'AG qui lui serait reconnue, serait admise aussi pour le Syndicat, pour une révocation immédiate du syndic par l'AG ?
Il n'y a aucune justification au départ intempestif du syndic, AUCUNE. Une telle attitude devrait être sanctionnée, mettant en difficulté le Syndicat.
Lorsqu'on divorce, il ne suffit pas de faire sa valise et d'aller voir ailleurs. Il y a des procédures à respecter. En copropriété aussi lorsqu'il y a rupture du lien Syndicat/syndic.
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Edité par - gédehem le 28 avr. 2004 10:39:51 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 avr. 2004 : 11:29:14
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Ce que j'admets à titre exceptionnel pour la démission du syndic est aussi vrai pour sa révocation !
Si une faute gravissime du syndic est révélée en cours d'assemblée, mettant sérieusement en péril les intérêts du syndicat, rien ne s'oppose à sa révocation immédiate. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 avr. 2004 : 11:59:05
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JPM ....!
.... la révocation du syndic qui n'est pas inscrite à l'ODJ de l'AG, moi qui suis copain du syndic je n'attends pas 2 mois pour engager l'action en nullité de la décision ! (c le syndic qui paye !)
La révocation du syndic n'est certainement pas une question complémentaire ou induite par le renouvellement de son mandat, qui lui est seul inscrit à l'ODJ.
J'ai eu le cas, il y a une dizaine d'années, d'une AG qui révoque 'à chaud' le syndic (il y avait de quoi!), et nomme un coprop. syndic provisoirement.
L'ancien syndic engage aussitot une action en nomination d'un syndic provisoire (art.46) au motif que sa révocation n'était pas à l'ordre du jour (vrai), que son mandat était toujours en cours (vrai, il restait 1 mois 1/2), que la nomination d'un nouveau syndic ne pouvait intervenir alors qu'existait déjà un syndic en cours de mandat (lui), et que la situation n'étant pas très claire il convenait donc de le confirmer pour le moins en qualité de syndic provisoire afin de lui permettre de convoquer une AG destinée à nommer le syndic... ce qui a été fait. Adieu la révocation, pas besoin d'annulation !
Démission ou révocation intempestive (même si dans ce dernier cas parfois ça démange et serait justifié !) ne peuvent en aucun cas être admisent "à chaud". Ou alors il faut l'écrire ..... |
Edité par - gédehem le 28 avr. 2004 12:17:50 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 avr. 2004 : 14:39:07
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Article 2004 Code civil : "Le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble ..."
CA Paris 19e chambre 10 octobre 1996 Loyers ezt copropriété 1997 n° 31 : aucune des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ne déroge aux prévisions de l'article 2004 du Code civil de sorte que, malgré la durée prévue, le mandat de syndic peut être révoqué à tout moment
Gedehem, nous discutons sur une hypothèse qui, dans un cas comme dans l'autre ne peut être que très exceptionnelle.
Nous sommes d'accord sue les principes généraux : le syndic ne peut démissionner brutalement et sans motif en s'abstenant de convoquer une nouvelle assemblée pour désigner son successeur.
Le syndicat ne peut révoquer brutalement et sans motif grave et précis le syndic.
Quant à l'affaire citée, elle a été fort mal menée. A la notification de l'ordonnance sur requête désignant un syndic judiciaire, il suffisait de présenter le procès verbal de l'assemblée désignant un nouveau syndic (copropriétaire) pour obtenir la rétractation. Le président du TGI ne pouvait statuer en l'état ni sur la régularité de la révocation, ni sur celle de la désignation nouvelle.
Il n'y d'exception qu'en cas d'irrégularité manifeste de la désignation nouvelle^. Dans ce cas le Juge peut considérer que le syndicat n'a pas de syndic (Cass civ 3e 22 juin 1993 RDI 93 423). De plus la requête aurait du être présentée sur le fondement de l'article 47 et non pas 46. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 avr. 2004 : 15:20:30
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Suis totalement d'accord avec vous sur la "drole" de façon avec laquelle l'affaire que je rapporte a été traitée ... on voit de tout, n'est-ce pas !
L'art.2004 Cc n'induit pas pour autant qu'on puisse révoquer à tout moment, hors de l'AG et sans que la question lui soit effectivement posée !
Et la révocation s'entend bien sûr pour un mandat en cours et non à échéance.
Pardonnez-moi d'insister :
- Pour qu'il puisse y avoir révocation par le Syndicat dans les formes légales, il faut impérativement une AG, convoquée à tout moment (art.2004), avec à l'ODJ la question "Révocation du syndic" et de ce fait ensuite, et obligatoirement, "Nomination du syndic" (éventuellement un copropriétaire, provisoirement).
- Pour que le syndic puisse de son coté démissionner dans les règles, il faut qu'il se conforme aux dispositions prévues par son contrat, convention entre les parties mandataire-syndic/mandant-Syndicat, tout particulièrement pour ce qui concerne le délai de préavis et la convocation éventuelle d'une AG destinée à nommer le nouveau syndic.
Sur ces 2 points, la plupart des contrats précisent les choses, préavis aussi bien en cas de démission que de révocation.
On peut aussi rapprocher ce point de celui dont il est question dans le dernier alinéa de l'art.18 de L, en cas de carence ou d'empechement du syndic, pour lesquels une procédure spécifique est également prévue, non par convention mais par la loi.
Toute autre procédure de démission ou de révocation, "à la va-vite", hors de celles prévues, est à proscrire, y compris exceptionnellement .... même si parfois ça démange de le f... dehors à coups de pieds dans les fesses ! (je ne chausse que du 42, hélas...et en voltige avec les 2 pieds c'est dur, surtout s'il a des petites fesses ..)
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DU31
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1284 réponses |
Posté - 01 mai 2004 : 03:52:00
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D'accord avec vous Messieurs.....
Cependant, si un syndic démissionne "à chaud" soit sans préavis, sans respecter les termes inscrits dans le contrat, sans motif grave et légitime génére un préjudice certain pour le syndicat à tous les points de vue.
Il va sans dire que sa responsabilité peut être engagée devant le Tribunal.
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Démission du syndic et administration provisoire
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