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gtony
Contributeur débutant
19 réponses |
 Posté - 27 avr. 2004 : 11:00:52
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Je vais acheté le restaurant de mes parents avec une maison d'habitatiion.
Je vais creer une sci qui sera propriétaire des murs.
Le fond de commerce doit être logé dans une structure commerciale indépendante de la SCI qui pourra louer le fond de commerce à un locataire gérant.
Quelle est la structure commerciale la plus interessante juriquement et financièrement sachant que les seuls revenus seront les loyers de du fond. Entreprise individuelle, EURL, ... ???
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LE GOFF
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550 réponses |
Posté - 27 avr. 2004 : 21:09:59
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Bonsoir gtony
Quelques éléments de réponses à vos interrogations.
En ce qui concerne la constitution d’une sci pour gérer la partie immobilière, pas de souci majeur. Il faudra bien sûr opter pour un montage financier adéquat.
Par contre, les prévisions pour la partie commerciale risque de poser un petit problème de droit car je crois comprendre que vous n’allez pas exploiter vous-même le fonds.
Il y a encore peu de temps, un fonds de commerce ne pouvait se mettre en location gérance que si on respectait deux délais : Avoir été 7 ans commercant et avoir exercé dans le fonds au moins 2 ans.
J’ai lu, il y a peu, que les règles sont en cours d’assouplissement : l’obligation de 7 ans « est » supprimée ou « doit l’être » mais il reste malgré tout, notre deuxième obligation d’exercice que vous ne pourrez pas justifier.
En outre, il convient de rajouter que dans le cas où cela serait possible, une location gérance est un acte qui est loin d’être anodin.
Le principe est que le loueur de fonds est responsable d’une partie des dettes du locataire gérant dans les conditions ci-dessous :
Découlant de l’Article 1684 du Code Général des Impôts, il résulte que le propriétaire d'un fonds de commerce est solidairement responsable avec l'exploitant de cette entreprise, des impôts directs établis à raison de l'exploitation de ce fonds. (sans limitation de durée).
En outre, la loi du 20 Mars 1956 - Article 8 prévoit que jusqu'à la publication du contrat de location-gérance et pendant un délai de six mois à compter de cette publication, le loueur de fonds est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l'occasion de l'exploitation du fonds (et notamment des contrats signés au cours dudit délai et susceptibles d'exécutions successives ultérieures).
En conséquence, la location gérance est une possibilité juridique à utiliser avec d’énormes précautions. En plus des dettes, le risque est que vous récuperiez un fonds de commerce dont la valeur sera moindre. Enfin, depuis quelques années, il y a une taxation sociale à payer par le loueur de fonds sur les redevances qu’il perçoit.
La possibilité de mettre ce fonds en location gérance necessiterait le genre de montage suivant dans les très grandes lignes :
Vos parents vendent l’immobilier à la sci. Au même moment, ils vendent ou apportent le fonds de commerce à une société à créer dans laquelle ils continuent à exercer pendant 2 ans . Cette société bénéficie d’un bail commercial avec la SCI. Au bout de 2 ans, la société peut mettre en location gérance le fonds à condition que la Loi soit effective.
Le montage est il opportun financièrement ?. Cela reste à démontrer et dépend de la valeur de base du fonds. Les frais de réalisation puis de gestion vont être importants.
Il serait surement interressant de se rapporcher d'un expert comptable avant d'effectuer l'achat.
Cordialement
Fab
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gtony
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 28 avr. 2004 : 11:22:30
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Merci beaucoup pour votre.
Vos précisions confirment de manière très synthétique tous ce que j'ai pu lire sur le web.
Votre suggestion est interessante mais mes parents ne veulent plus exercer. Leur fond de commerce est déja mis en location-gérance à ma soeur ainée qui souhaite également se retirer.
Avec toute mes investigations j'en suis arrivé à la conclusion que je devais racheter le fond en mon nom propre (moins couteux que par le biais d'une société, n'est ce pas ?)et l'exploiter de manière à conserver la licence pendant au maximum deux ans. Quelques mois après le début de mon exploitation je demanderai une dérogation au tribunal de commerce pour ne pas avoir à remplir la conditions des deux ans (j'ai appris que cela se faisait). Quen pensez-vous ? |
Edité par - gtony le 28 avr. 2004 11:58:16 |
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LE GOFF
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550 réponses |
Posté - 28 avr. 2004 : 20:36:24
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bonsoir gtony,
Pour répondre à votre interrogation, il est effectivement possible de demander une dérogation au TC pour obtenir une exonération en matière de délai. A ce jour, il convient néanmoins de préciser que les possibilités liées à ces dérogations dépendent de chaque tribunal.
Certains n'acceptent que des cas précis de maladie, d'autres vont être plus larges.
Partez du principe que vous pouvez être obligé d'exercer 2 ans au pire. Certes, la Loi s'oriente vers un assoupplissement des règles mais en déduire que les exonérations vont être faciles à obtenir, c'est aller un peu vite. En outre, un montage de dossier sur de telles interrogations me parait quelque peu risqué.
Par contre, vos parents ayant déja mis le fonds en location gérance pourraient sans difficulté refaire un nouveau contrat à un tiers.
Quant au mode d'exploitation, ne vous fiez pas aux choses qui peuvent paraitre logique. La solution d'exercice en nom propre n'est pas forcément la moins couteuse. Cela dépend du dossier, du fonds exploité et des résultats qui en découle.
Je vous donne un exemple : Une inscription en nom propre pour la période d'exploitation, va vous faire cotiser au plan social aux "TNS" (maladie, retraite des commercants ...). Ces cotisations sont normalement assises sur le résultat d'exploitation de l'entreprise.
Vous décidez de créer une EURL. Vous devenez alors Gérant majoritaire avec une rémunération de XX, les cotisations seront alors basées sur cette rémunération. La différence peut alors être énorme et combler largement tous les frais induits par la société.
Seul un expert pourra déterminer la ligne d'équilibre qui vous fera privilégier l'une ou l'autre des solutions en fonction du fonds. Etant précisé que cette solution devra prendre en compte votre statut personnel, l'évolution des règles fiscales des dividendes ainsi que les exonérations en vigueur, la mise en location gérance ..... Vous voyez, le choix n'est pas si simple.
Pas de panique cependant, ce genre de montage fait parti d'une gestion tout à fait normale d'un dossier par un professionnel.
Cordialement
Fab
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gtony
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 29 avr. 2004 : 10:08:34
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Merci
Je suis salarié dans un entreprise et je ne compte pas quitter mon emploi. j'ouvrirai donc le soir et le week end. ce sera fermé l'hivers. Le chiffre d'affaire réalisé me permettra d'opter pour une déclaration en micro entreprise. Le choix entre nom personnel ou EURL n'est il pas immédiat ?
D'autre part, est-il nécessaire de cotiser pour la maladie et la retraite puisque j'ai déjà celle des salariés ? |
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LE GOFF
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550 réponses |
Posté - 29 avr. 2004 : 20:17:50
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Bonsoir,
Compte tenu de vos précisions, Il n'y a pas photo, l'entreprise personnelle est à privilégier. La structure d'une société risque d'être très lourde pour l'exploitation envisagée. Le choix s'effectue au moment des actes de cession qui sont faits soit à vous personnellement, soit à une société en cours de constitution.
L'immatriculation au RCS n'est qu'une suite logique de ce que vous avez préalablement décidé avant la cession, dans les modalités de montage du prêt par exemple.
Sachez cependant que le "statut juridique" n'est pas une chose figée, cela peut évoluer. Une entreprise personnelle peut apporter ensuite son fonds à une société ou le revendre à cette dernière. La seule complication vient du coût financier et fiscal de chaque modif. Le choix de départ est donc important.
Si vous êtes salarié et commercant, vous allez cotiser sur les deux activités mais avec des plafonds et éventuellement des minima.
Je ne peux que vous confirmer le conseil de contacter un expert comptable avant d'engager quelques modifications juridiques. Une fois les actes signés, il n'est pas toujours possible de redresser les situations.
Cordialement
Fab
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gtony
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 11 août 2004 : 09:22:15
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La SCI (dont je suis associé à 99,8 %)propriétaire de l'immobilier est en cours de constitution. Le fond de commerce m'appartiendra personnellement.
Dans deux ans lorsque je mettrai le fond de commerce (restaurant) en gérance, quelle soulution est-il préférable de prendre :
1ere solution
- La SCI perçoit un loyer de X pour les murs par le gérant
- Je perçois un loyer de Y pour la location du fond par le gérant
2eme solution
- Je perçois un seul loyer X+Y pour la location du fond par le gérant
Merci
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 11 août 2004 : 09:44:38
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Bonjour gtony,
Ravie de voir que le dossier évolue.
Pour pouvoir exploiter personnellement et vous immatriculer au RCS, la SCI va vous consentir un bail commercial. Au moment de la mise en location gérance, vous resterez seul titulaire du bail car une location gérance n'est pas une sous-location. Le locataire gerant n'a aucun droit direct sur les locaux en tant que locataire.
Le fonds et l'utilisation des locaux feront l'objet d'une redevance à verser par le locataire gérant mais c'est vous qui allez continuer à payer le loyer à la SCI. La présentation de la redevance varie en fonction des redacteurs: certains différencient les deux montants, d'autres globalisent.
La SCI ne connait et ne connaitra que vous, locataire des murs.
revoir:
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=11697
Cordialement
Fab
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