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alazard
Contributeur débutant
24 réponses |
 Posté - 27 avr. 2004 : 18:00:11
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Bonjour à tous,
Notre copropriété vient de recevoir ce jour un avis de coupure d'eau qui se fera, si la facture n'est pas réglée à temps, le 4 mai prochain.
Affolée, j'ai contacté la Compagnie des Eaux, qui m'a informée que les deux dernières factures soit plus de 2000 euros n'avaient pas été payées, un simple acompte de 500 euros avait été versé.
J'ai pris contact juste après avec le Syndic, qui m'a dit avoir payé l'avant-dernière facture d'eau mais qu'il ne pourrait pas payer la dernière car il ne restait que 24 euros sur le compte de la Copropriété. Mais le Syndic doit arrêter les comptes aujourd'hui pour envoyer le nouvel appel de fonds demain.
En espérant que les fonds nécessaires seront versés pour que la facture d'eau soit payée au plus tôt et qu'aucune coupure ne soit pratiquée!!!
Nous verrons...
Tout cela pour en venir à ma question : nous avons quelques copropriétaires débiteurs (3), d'une somme totale d'environ 35 000 euros, vis-à-vis desquels une procédure judiciaire est en cours, depuis avant notre arrivée dans la copropriété, c'est-à-dire plus de 2 ans.
Pour l'instant, c'est statu quo, pas vraiment d'avancées!
Est-il possible de mettre à l'ordre du jour une vente judiciaire des lots des copropriétaires débiteurs alors qu'une procédure est en cours et que les débiteurs continuent de ne pas payer?
Parmi eux, il y a une SCI.
A partir de quand une telle procédure peut-elle être entamée?
Comment cela se passe-t-il?
Les frais d'avocat liés à la procédure en cours sont-ils recrédités au compte de la copropriété?
Merci par avance de vos réponses et de tous autres détails auxquels je n'aurais pas pensé.
Anne A.
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wolfram
Pilier de forums
285 réponses |
Posté - 27 avr. 2004 : 22:18:22
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Les impayés de charges peuvent être récupérés sans avocat
Il est de la mission du syndic de procéder à la récupération des impayés de charges.
S'il veut s'en donner la peine, il fait une mise en demeure aux débiteurs récalcitrants.
Ensuite, il peut agir auprès du Tribunal d'instance, sans postulation d'avocat. Soit par demande d'injonction de payer, soit par déclaration au greffe.
De toute manière, en assemblée générale, faites inscrire si ce n'est déjà fait la saisie immobilière aux fins de vente judiciaire des lots des débiteurs.
Que le conseil syndical contacte les débiteurs, leur fasse apparaître qu'ils ont peut-être de bonnes raisons de ne pas payer le syndic, mais que les conséquences (coupure des alimentations (eau, EDF, Gaz))
sont très pénalisantes pour les autres copropriétaires.
Faites ressortir que si vous êtes réduits à cette extrémité vous ne manquerez pas de faire procéder à la vente judiciaire de leur patrimoine. Il peut même être plus avantageux pour eux et pour vous qu'ils vendent eux même leur appart.
De toute manière, les frais de procédure, d'avocat, vont causer des déppenses importantes que votre syndic aurait pu vous éviter s'il faisait diligence dans ses recouvrements d'impayés.
Courage et ténacité nécessaires.
Wolfram |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 28 avr. 2004 : 07:37:34
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Dans une telle situation il faut maintenir l'avocat. Les dettes sont anciennes, les montants sont élevés, une demande d'injonction serait certainement rejetée.
L'autorisation de saisie immobilière peut être donnée par l'assemblée, mais il faudrait savoir auparavant ce qui a été fait. Il faut commencer par obtenir un jugement. Ensuite se pose la question des voies d'exécution. Il faut étudier lesquelles ont les meilleures chances d'aboutir et sont les plus faciles à mettre en oeuvre. Une procédure de saisie immobilière dure au moins dix-huit mois.
Cordialement
P.F. Barde |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 avr. 2004 : 11:12:27
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> Pour pratiquer saisie immobilière il faut avoir un jugement définitif.
> Par contre l'inscription de l'hypothèque du syndicat devrait être effectuée depuis belle lurette pour des sommes aussi importantes. Si le nécessaire n'a pas été fait, la responsabilité du syndic est engagée.
> Nous sommes fin avril : le dernier appel de fonds provisionnel aurait du être adressé fin mars. Rien ne peut justifier un tel retard.
> Pour couvrir un arriéré de charges de 38 000 euros, comment éviter un appel de couverture auprès des autres copropriétaires ? La question aurait du être posée lors de la dernière assemblée générale, avec rapport préalable des diligences effectuées pour les recouvrements, et de la situation judiciaire au jour de la convocation
> Il est vrai que la procédure d'injonction peut être utilisée quel que soit le montant de la somme réclamée (par de limitation de compétence). Il est vrai aussi que beaucoup de tribunaux d'instance ne donnent pas suite à ces requêtes parce que les dossiers joints sont mal présentés, incomplets, etc. Il est encore vrai que la moindre lettre du débiteur au Juge est considérée comme une opposition, qui provoque le retour à la procédure de droit commun.
> Il est vrai que la procédure devant le TI peut être engagée par déclaration au greffe et que théoriquement le syndic peut se présenter. Il est vrai aussi que le syndic ne peut pas perdre une matinée ou une après midi à l'audience du TI, observation étant faite que les affaires dans lesquelles il y a un avocat au moins passent en priorité. Dans la plupart des cas il y a une ou deux remises avant l'audience de jugement. Et celui ci est rendu un mois après.
La voix de Barde est donc celle de la sagesse : les recouvrements judiciaires doivent être confiés à un avocat compétent et diligent dès lors que les moyens amiables demeurent sans suite. |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 29 avr. 2004 : 05:26:40
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Bonjour à tous,
Effectivement PF.BARDE a raison.
Mais le syndic est dans l'obligation d'informer les copropriétaires des procédures en cours (art. 55 D. dernier alinéa).
Donc, trouvant curieux que ces procédures perdurent depuis 2 ans, je demande à ALAZARD :
1°/ quels types de procédures ont été engagées au nom du Syndicat ?
2°/ si jugements il y a eu, le syndic vous en a-t-il transmis copie ?
3°/ à quel stade de procédure en êtes-vous ?
4°/ le syndic est-il diligent ? et le CS ?
A bientôt.....
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alazard
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 29 avr. 2004 : 14:13:43
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Bonjour DU31,
Les informations concernant les procédures en cours contre 3 copropriétaires restent des plus vagues, une simple et rapide information lors de notre dernière AG (en 2002) pour dire que les choses suivaient leur cours, étant donné que nous venions d'entrer dans la copropriété, nous pensions à l'époque que les procédures venaient d'être entamées.
Mais ce n'était pas le cas.
C'est la raison pour laquelle nous avons demandé que soient mis à l'ordre du jour de la prochaine AG qui devrait se tenir sous peu, les points suivants : un rapport précis de la situation des débiteurs, des procédures en cours à leur encontre et les avancées précises depuis la dernière AG et d'autre part le vote de l'inscription d'hypothèque du syndicat et la demande de saisie judiciaire des lots.
La personne ayant demandé la tenue de l'AG était elle-même débitrice pour manifester son opposition à la gestion faite par notre Syndic. Devant la situation de coupure d'eau, cette dernière va payer ses arriérés, elle m'a également précisé que cela a été un moyen pour elle de vérifier le manque total de réactivité du Syndic face à cette situation de nouvel impayé. Par conséquent, le Syndic ne met aucune diligence à régler ce type de situation.
Et le Conseil Syndical n'ayant pas élu de président, n'a pas non plus joué son rôle.
J'espère pouvoir vous en dire plus à l'issue de la prochaine AG.
Anne A. |
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zoubazou
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 29 avr. 2004 : 21:02:12
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bonsoir,
Qu'est ce qui nous importe le plus à l'instant présent?
C'est de savoir si il va y avoir coupure dans peu de temps n'est ce
pas?
je peut vous dire que demain ,il n'y aura pas coupure car une grève
des agents de la compagnie des eaux est en cours depuis ce jour.
Mais si un agent se pointe au compteur avec sa clef pour serrer
par de drame, une simple assignation auprès du tribunal d'
instance du lieu où vous résidez en demandant la remise en route
du compteur et vous aurez gain de cause, car vu la situation que vous
nous décrivez , la compagnie des eaux qui entre nous possède des
réserves collossales en eaux et lingots d'or et autre placements immobiliers et j'en passe... sera débouté je vous en
fait le serment. Il est manifestement impossible de ne pas distribuer
aux collocataires des prestations sous pretexte d'un impayé.
Par contre, je vous engage à remuer le syndic, car il me semble que
ce soit de la peau de saucisson.
ZOUBAZOU
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alazard
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 30 avr. 2004 : 10:52:42
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Bonjour et merci à Zoubazou de l'info,
Mais je vous informe qu'un des copropriétaires, devant un certain montant de charges, a payé son dû, ce qui nous permet d'éviter la coupure d'eau.
Ce soir, nous devons nous réunir pour discuter de la suite des événements : l'AG et le devenir de la copropriété, quitte à ne pas renouveler le contrat du Syndic si nous disposons un nouveau Syndic disposé à reprendre la gestion de la copropriété et à régler au plus tôt la situation des impayés, car le Syndic est loin de faire diligence pour le faire, tout en nous facturant des honoraires d'avocat.
Cette réunion nous permettra de savoir où en sont les procédures en cours envers les débiteurs.
Merci de vos réponses, dès que j'aurai des éléments tangibles, je ne manquerai pas de vous en informer pour que nous puissions trouver une solution au plus tôt.
Anne A. |
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zoubazou
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 30 avr. 2004 : 15:13:28
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BONJOUR,
ALAZAR, IL FAUT RESTER COOL DANS CETTE SITUATION. JE VOUS CONSEILLE
A L 'ENSEMBLEE GENERALE DE DEMANDER LA NOMMINATION D UN ADMINISTRATEU
PROVISOIRE. UN SYNDIC DE FAILLITE FERA L AFFAIRE SI LE SYNDIC VERREUX
NE PEUT PLUS ASSURER LES FONCTIONS;
ZOUBAZOU |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 01 mai 2004 : 04:27:28
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M. Zoubabou,
Vous préconisez, tout en donnant le conseil de 'rester cool' dans la situation que traite le présent sujet, des mesures dont l’énoncé ne peut que laisser perplexe en regard des mécanismes qui régissent le droit de la copropriété :
• « nomination d’un administrateur provisoire par l’assemblée générale »,
ou, si l’on suit bien le fil votre propos,
• nomination d’un « syndic de faillite » pour faire suite à un syndic « verreux » (pour ‘‘véreux’’, je suppose).
Pouvez vous nous dire :
• ce que serait, selon vous, un ‘‘syndic de faillite’’ dans le régime de copropriété ?
• par quel mécanisme, selon vous, une assemblée générale de copropriété pourrait ‘‘nommer’’ un ‘‘administrateur provisoire’’ et de quel régime ressortirait cet administrateur ?
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zoubazou
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 01 mai 2004 : 17:59:02
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BONJOUR 4473,
Ecoutez monsieur TOISON, je viens de voir le cas il n'y a pas quinze
jours. En effet, cela semble irréaliste de faire nommer un syndic de
faillite dans ce cas mais c'est possible surtout si le syndic verreux à fait des malversations. Les copropriétaires non peut être
pas tout découvert.... Le concierge est-il payé? car bien souvent ça
commence comme cela.
ZOUBAZOU
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zoubazou
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 01 mai 2004 : 18:02:12
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J'oubliais il faut d'abord porter plainte au pénal, car il semble
que l'affaire soit sérieuse. a ce moment le syndic de faillite pourra
être nommé et faire le point.
ZOUBAZOU |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 01 mai 2004 : 22:06:29
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Zoubabou,
• Ce que vous indiquez, à savoir qu’il est possible de faire nommer une « syndic de faillite » en copropriété, n’existe tout simplement pas : vous persistez là dans l’erreur !
Vous dites, textuellement, que vous avez vu cela il n’y a pas 15 jours : non, ce n’est pas possible ! Vous avez eu la berlue ou vous avez lu quelque chose de travers en faisant une confusion avec un tout autre domaine.
• Avant d’intervenir pour avancer des solutions comme vous le fîtes plus haut, ou affirmer quelque chose de soi-disant vu ou de soi-disant lu, comme le mentionnent vos derniers messages, étudiez les textes relatifs au droit de la copropriété notamment dans le domaine concerné par le sujet ponctuellement en cause.
Pour le cas de nomination d’un syndic ou d’un administrateur provisoire (ce qui n’est pas la même chose au demeurant, car cela dépend de la situation où se trouve la copropriété), commencez par lire - et vous efforcer de comprendre - les articles 46 à 49 du décret de 1967.
Puis allez plus profondément dans l’entier des textes de la loi de 1965 et du décret de 1967 (les liens nécessaires sont ci-dessous).
C’est là que vous verrez que la nomination d’un administrateur provisoire ne peut pas intervenir, comme vous le prétendez, par les soins d’une assemblée, mais uniquement évidemment par voie judiciaire : votre assertion sur ce point là est de même totalement erronée.
• Notez par ailleurs que la voie pénale que vous évoquez n’est pas la voie pertinente : la voie est en l’espèce civile.
• Plus généralement, on ne peut qu’être étonné que vous fassiez de telles confusions, dans le mesure où vous nous dites avoir été huissier
(bon, d’accord, les huissiers ne sont pas des juristes et ne possèdent pas de capacités élargies sur les problèmes juridiques de fond puis qu’ils sont des exécutants spécialistes de la mise en œuvre de procédures, mais tout de même !!!).
Dans d’autres sujets, vous avez également apporté des réponses douteuses.
Si vous prenez la peine de les observer, vous verrez que les forums UI sont un lieu où les réponses ont jusqu’à présent été empreintes d’un esprit de qualité, avec - en tant que de besoin et suivant les cas - mention d’un retour d’expérience sereinement présenté et/ou des références à des textes légaux ou techniques.
Merci de faire en sorte, si vous continuez à les fréquenter en tant qu’apporteur de réponse, d’avoir ce souci de qualité partagée.
¤ Loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (texte complet via le Guide Juridique du site : http ://www.universimmo.com/accueil/unijur002.asp )
¤ Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (texte complet via le Guide Juridique du site : http ://www.universimmo.com/accueil/unijur003.asp )
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 mai 2004 : 00:19:25
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Toison fait parfaitement le point et aurait pu ajouter qu'un ancien huissier (de Justice), même un très ancien, ne parlerait pas de syndic de faillite, cette fonction ayant disparu.
Et puis le syndic, même quand il commet une faute, n'est pas forcément un " syndic véreux ". On se plait, sur ce site, sans écarter le traitement de questions parfois suspectes, à respecter la présomption d'innocence et la qualité des professionnels comme celle des bénévoles.
On se plait encore plus à constater que nombre d'intervenants, qui ont d'emblée le vocabulaire un peu rapide, tiennent compte ensuite des interventions comme celles de Toison, Barde et les autres.
C'est la " netétiquette ", je crois, et elle est encore plus nécessaire dans notre domaine. |
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zoubazou
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 02 mai 2004 : 15:08:41
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bonjour,
tout le monde semble etre contre moi. Si le forum est réservé aux
piliers qui se congratulent? voir dans "contributeurs vétérants"alors
je m'incline mais que fait universimmo?
Sur tous les sujets vous nous donnez que de la théorie mais sur le
terrain c'est tout autre chose vous savez! je persiste, un syndic
liquidateur a bien été nommé suite à des malversations d'un syndic
de copropriété pour des faits graves. Détournement, concierge non
payé etc.............Une action pénale est en cours également.
C'est ainsi. J'ajoute que c'est le Procureur de la République qui a mis les pieds dans le plat car il fait parti des co-locataires!!!!!
voyez si sa remue à ce stade!!!!!!! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 mai 2004 : 16:11:46
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Il est tout à fait possible que le Parquet mette les pieds dans le plat pour des irrégularités en copropriété mais pas dans les conditions que vous avez indiquées.
Il est également possible qu'un administrateur provisoire ait été désigné mais par dans les conditons que vous avez indiquées.
Ce n'est pas une question de piliers, c'est un simple rappel des règles de procédure applicables. |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 02 mai 2004 : 21:58:17
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Zoubabou,
Non, ce n'est pas une question de vétérans ou non et/ou d'autocongratulation et/ou de théorie contre le réel.
Comme l'a mentionné JPM et ainsi que je l'avais déjà indiqué, d'une part un administrateur provisoire ne peut être nommé par une assemblée générale de copropriété, d'autre part la fonction de 'syndic de faillite', ou de 'syndic liquidateur' (comme vous l'indiquez nouvellement), n'existe pas.
Il faut parler des choses qui existent, pas d'inventions de fonctions ou de concepts qui n'existent pas dans la réalité tant juridique que de terrain (il liquiderait quoi, votre soi-disant 'syndic liquidateur' ??? nous ne sommes pas là dans des matières commerciales !).
Je vous suggère à nouveau, avant d'intervenir en tant qu'apporteur de réponses se voulant avisées - situation dans laquelle vous vous positionniez dans ce sujet -, de voir/revoir les textes concernés (loi de 1965 et décret de 1697, en commençant par les situations les plus courantes - que j'indiquais plus haut, à savoir celles visées par les articles 46 et suivants du décret précité - avant de passer à la suite notamment aux dispositions relatives aux copropriétés dites en difficulté au sens de la loi).
Bon courage pour cette étude préliminaire. Ce n’est qu’en adoptant cette démarche que vous contribuerez positivement aux forums. Sinon, le risque est celui de la confusion, ce qui est nuisible pour les personnes qui posent des questions et attendent des réponses justes et fondées.
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zoubazou
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 03 mai 2004 : 13:25:41
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Monsieur TOISON,
je pense pouvoir vous donner la preuve sous peu.
ZOUBAZOU |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 03 mai 2004 : 15:27:22
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Les éléments que vous annoncez comme possiblement prochains sur le cas que vous avez vu sont attendus avec impatience et grand intérêt, car il permettront peut être de déterminer quelle est la situation que vous avez réellement approchée.
Afin de mieux vous y retrouver dans votre cas et dans l'analyse des éléments que vous vous proposez de réunir puis d'exposer, notez - en confirmation de ce qui a été dit ci-dessus et de ce que vous pouvez contrôler dans les textes dont les liens vous ont été fournis - que :
• il n'y a pas, sous le régime de la copropriété du droit français, de « nomination d’un administrateur provisoire par l’assemblée générale », la nomination de ce personnage n’intervenant, pour un syndicat de copropriétaires donné, que par d’autres voies, judiciaires, dans des situations que définissent précisément les textes évoqués, comme ceci a été indiqué plus haut ;
• il n’existe pas davantage, pour application dans ce même régime et également à un syndicat de copropriétaires donné, de « syndic de faillite » ni de « syndic liquidateur » de la copropriété.
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