****JavaScript based drop down DHTML menu generated by NavStudio. (OpenCube Inc. - http://www.opencube.com)****
ATTENTION : Le Forum
d’Universimmo
a migré sur une nouvelle
plate-forme, sécurisée, et à la pointe de ce
qui se fait en matière de forums de discussion. Pour
découvrir le nouveau Forum : cliquez
ici - découvrez aussi le "Portail"
de cette nouvelle plate-forme Petite contrainte dont nous vous demandons de ne pas nous tenir rigueur,
liée à notre souhait de nettoyer un fichier de membres
alourdi par le temps :
la nécessité, si vous étiez déjà
enregistré(e) dans l’ancien forum, de vous ré-enregistrer
sur le nouveau , si possible en conservant le même identifiant
(pseudo). Ce
forum est désormais fermé, mais il restera consultable
sans limite de durée à l’url : http://www.universimmo.com/forum Les
adresses et les liens que vous avez pu créer vers ses sujets
restent bien entendu totalement opérationnels.
Par contre tous les nouveaux sujets doivent être
créés sur la nouvelle plate-forme. Pour
toutes remarques, questions ou suggestions concernant cette migration,
nous vous proposons un sujet dans la section « A
propos de ce forum »
Bon surf
! L’équipe Universimmo
Il est recommandé pour apprécier le site d'avoir une résolution d'écran de 1024x768 (pixels/inch) ou Plus..
Aprés controle de ma part des factures du syndic je m'aperçois que depuis 3 ans au minimum les salaires du gardien sont facturés en double. Questions : dans quel délai le syndic doit il rectifier les comptes et surtout réajuster le montant des provisions trimestriel.
Imputation de l'erreur a la responsabilité civile professionnelle du syndic
D'abord, avec la collaboration du conseil syndical vérifiez la réalité de l'erreur.
Et voila pourquoi je suis de ceux qui refusent quitus de sa gestiion au syndic.
Donc, la réalité de l'erreur étant avérée, le conseil syndical lui demande de la rectifier et tout va bien. Sinon, avant la diffusion de la convocation de la prochaine AG, le conseil syndical lui notifie par LRAR d'inscrire à l'ordre du jour la question suivante sous risque pour le syndic s'il ne le fait pas de supporter le coût de la diffusion d'un additif à l'ordre du jour que vous lui adresserez au plus tard dans les 6 jours qui auront suivi la réception de la convocation.
La Question sera Remboursement par le syndic au SdC, avant une date limite, des sommes imputées en double. Libre à lui de se faire indemniser par son assurance responsabilité civile professionnelle.
Je préconise que ce remboursement se fasse sur un compte de provision en vue de travaux à venir, portant intérêts au profit du SdC. Je préconise aussi le remboursemennt direct par le syndic et non par l'assurance car celle-ci essaiera toujours de nier le sinistre, de diminuer son montant ou de chercher des circonstances exonérant de la responsabilité.
En particulier ne vous laissez pas impressionner si le syndic dit que les comptes ont été approuvés lors d' AG précédentes, basez-vous alors sur la répétition de l'indu (voir rembousements des surfacturations de certains ascensoristes) qui n'est jamais prescrite.
Savoir aussi ce que sont devenues les charges indûment perçues. Si elles ont crédité le compte de la copro,il n'y a que demi mal vérifier si elles n'ont pas été détournées.
Mais, je répète, vérifiez la réalité de votre hypothèse. Il y a sur le forum des intervenants plus calés que moi pour vous conseiller si ce que je préconise ne suffit pas pour envisager une procédure au pénal.
Mettez en copie la chambre syndicale à laquelle cette honorable personne est sans doute affiliée. Faites vous conseiller par l'Association des responsables de copropriété.
Si cela semble nécessaire, chiffrez très exactement le préjudice dans le texte de la question et prévoyez un recours en justice à l'encontre du syndic fautif. Potassez le statut de la copro, j'ai vu que dans certains cas le SdC peut désigner un mandataire pour le représenter en justice si une instance est introduite contre le syndic (s'il a participé à la construction de l'immeuble notamment).
Merci de préciser ce que vous entendez par "sont facturés en double". L'expression, telle que, ne veut rien dire !
On ne facture pas des salaires : On établit des feuilles de paie et des déclarations pour les cotisations sociales. Votre indication peut être interprétée de fdifférente manière :
Le syndic établit deux feuilles de paie pour le même salarié et le même mois ; et dans ce cas il ne paie qu'une fois, ou il paiue deux fois (heureux gardien !!!)
Le syndic établit une seule feuille de paie mais passe deux fois la charge au débit du syndicat ; idem pour les cotisations sociales
Dans ces différents cas, il est curieux que le conseil syndical n'ait rien repéré depuis plusieurs années et j'aimerais savoir comment se présentent le budget prévisionnel d'une part, les situations de trésorerie d'autre part.
Dans l'immédiat, je pense que vous trouvez les charges de gardiennage dans deux rubriques de charges :
> celles récupérables, d'une part > celles non récupérables, d'autre part.
> et que la totalisation des deux représente bien le total des charges de gardiennage exact
Mais je me trompe peut-être ?
Je suis donc bien d'accord avec Wolfram sur la nécessité de vérifier ce que vous avancez
Je ne suis pas d'accord avec Wolfram sur le refus de traiter le quitus mais il peut être intéressant d'envisager ce qui se passerait si on constatait l'existence effective d'une double mise répartition alors que les comptes ont été approuvés et le quitus accordé depuis plusieurs années.
J'opte d'emblée pour la possibilité d'une rectification mais il faudrait connaître le processus de l'erreur pour indiquer comment rectifier. Si un détournement organisé apparaissait, l'octroi du quitus et l'approbation des comptes tomberaient ipso facto.
Merci de nous éclairer,la question est intéressante.
Je suis en total accord avec Wolfram sur le fait de refuser systématiquement quitus au syndic, pour des raisons que j'ai déjà longuement détaillées par ailleurs. - si les textes impose au syndic de rendre compte de son mandat, aucun n'impose de mettre la question du quitus à l'ODJ. - Il est constant que le quitus ne peut porter que sur les actes de gestion dont les copropriétaires ont eu préalablement connaissance au momet du vote du quitus : de quels actes s'agit-il exactement, faut-il les lister lors du vote ? - Les copropriétaires sont-ils à même d'apprécier la légalité de tous les actes engagés en leur nom par leur syndic ? - En cas de litige avec le syndic ou avec des tiers, c'est au Syndicat d'apporter la preuve qu'il n'avait pas connaissance des actes litigieux lors du vote du quitus, au risque d'être débouté, ce qui est un comble !
Un dernier point : dans son ancienne rédaction, l'art.24 reconnaissait que l'abstention était l'expression d'une opinion, d'un vote, quoi qu'en dise certains ! (aucune raison ne justifie cet abandon !) Je preconnisais alors l'abstention lors du vote du quitus. Un vote contre, c'est un rejet, une sanction. L'abstention pour le vote du quitus, c'est dire "je ne suis pas en mesure d'apprécier la légalité des actes, d'actes dont je n'ai pas toujours totalement connaissance". Le quitus n'est pas donné pour autant, mais ce n'est pas un vote sanction CONTRE. Maintenant ce n'est plus possible. Il faut donc voter CONTRE.
Le Syndicat est TOUJOURS responsable des actes engagés par son mandataire (L, art.14 dern.alin)
L'exemple soulevé ici montre bien ce qu'il en est : comment faire valoir les droits du syndicat, alors que les comptes ont été approuvés et quitus donné ! Le syndic mis en cause a toutes les cartes dans ses mains au dépend du Syndicat ! ! !
Le refus de donner quitus, c'est une assurance "vie" du syndicat, préservant ses possibilités de faire valoir ses droits en cas de faute du syndic, assurance lui permettant d'engager plus facilement sa responsabilité. Et c'est la seule assurance de ce genre, qui plus est gratuite !
LES CHARGES DE GARDIENNAGE ENTRE AUTRE APPARAISSENT BIEN DEUX FOIS SUR NOS COMPTES. EN GROS COMMENT EST IL POSSIBLE DE RECUPERER CET ARGENT RAPIDEMENT SANS NECESSAIREMENT RENTRER DANS UN CASSE TETE JUDICIAIRE. LA DIFFICULTE VIENT AUSSI DU FAIT QUE LE SYNDIC FAUTIF ET AYANT RECOLTE LES FONDS EST MAINTENANT REMPLACE. QUEL PROCEDURE PRENDRE POUR QUE LES COMPTE DE LA COPROPRIETE SOIENT RECREDITE.
Si les charges de gardiennage ont bient été répartie deux fois, vous devez retrouver la trace de cette double répartition dans la balance générale de l'immeuble !
Si ces charges ont été payées par la majorité des copropriétaires, il y a un excèdent de trésorerie évident. Ou alors il faudrait admettre un détournement de fonds ?
Il faut donc vérifier la situation comptable transmise par l'ancien syndic. Il est remplacé mais il existe toujours ?
Comme vous dit JPM ou bien il y a exédent de trésorie ou détournement de fonds !!
Quelles sont les écritures qui vous font penser que les salaires du concierge vous sont imputées 2 fois ?
Votre syndic actuel n'y entend rien en comptabilité au point de laisser passer une telle con....rie ?? Pas grave que le syndic "fautif" ne soit plus là....
Le principal c'est que le nouveau syndic ne continue pas à tenir la même "comptabilité" et se secoue un peu pour récupérer le trop perçu par le "fautif" parti...
Le COnseil Syndical et les copropriétaires ont-ils abordé ces points avec le nouveau syndic ??
erreur dans le calcul des charges
Forum fermé
Posté - 27 avr. 2004 : 20:08:42
