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iris75
Contributeur actif
29 réponses |
 Posté - 01 août 2002 : 16:20:00
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Bonjour,
Je suis locataire d’un appartement depuis 2 ans et demi pour lequel mes parents s’étaient portés garant. Je viens de recevoir une lettre recommandée AR de la société de gestion de l’immeuble (tout l’immeuble appartient à un seul et même propriétaire particulier).
Cette lettre m’avertit que mon bail arrive à échéance dans 6 mois et :
- qu’ils me proposent un nouveau bail avec une augmentation de loyer de 10% pour se mettre à niveau avec les loyers pratiqués dans le voisinage (les loyers parisiens ont énormément augmenté ces derniers mois).
- que mes parents doivent se porter garant pour le nouveau bail. Ils m’ont envoyé tous les papiers à remplir et à faire signer par mes parents.
- que les frais de rédaction d’acte s’élèvent à 45 euros et seront prélevés en même temps que mon loyer le mois prochain. Lors de la signature du 1er bail, ils m’avaient « obligée » à mettre en place un prélèvement automatique.
Je me pose plusieurs questions, auxquelles je l’espère vous pourrez m’apporter une réponse.
Ont-ils le droit d’augmenter le loyer comme ça ? Le bail ne se renouvelle t’il pas tacite reconduction ?
Que se passe t’il si je ne renvoie pas le nouveau bail signé ? Serais-je considérée dans 6 mois comme une squatteuse, même si je continue à payer mon montant de l’oyer actuel ?
Si je signe ce nouveau bail et accepte dans ces conditions l’augmentation de loyer proposée, puis-je refuser d’avoir un garant ? Peuvent-ils me refuser un nouveau bail dans ce cas ? En effet, mes parents se sont portés caution car je démarrais dans la vie mais je ne vais pas leur demander de se porter caution pour moi tous les 3 ans jusqu’à mes 50 ans !!! J’ai toujours payé régulièrement mon loyer… sans retard même puisqu’il s’agit d’un prélèvement…
Et pour les frais de rédaction d’acte, j’ai cru comprendre dans un autre post du forum que ce n’était pas à moi de payer ça mais au propriétaire. Est ce que j’ai bien compris ? Et si oui, comment faire pour m’y opposer ? Je crois que ma banque me prélèvera des frais si je fais opposition à un prélèvement automatique, non ? et ces frais seront peut-être même supérieurs aux 45 euros que veut me piquer la société de gestion…
Merci d’avance pour votre réponse.
Iris75
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inser
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 01 août 2002 : 22:14:52
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tout ce que je peut vous dire c'est qu'ils ne peuvent pas vous obligeait à effectuer un prelevement automatique, et de plus je trouve leurs augmentations énorme (10 %). Quand ils vous disent que le loyer doit être aligné sur les loyers voisins,c'est exact mais ils doivent vous apporter la preuve avec 6 loyers idendiques dans le meme immeuble et de meme superficie que le votre.
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 22 août 2002 : 18:50:10
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Inser a raison : leur proposition n'a aucune valeur si elle ne contient pas les références de 6 loyers voisins (3 en province) dont au moins les 2/3 pour des locataires en place depuis plus de 3 ans, et en plus l'augmentation doit être étalée sur 3 à 6 ans!
Si l'anniversaire de votre bail est à présent dans moins de 6 mois, ils ne peuvent plus rien faire aujourd'hui et votre bail est reconduit dans ses termes antérieurs (ils ont juste le droit d'augmenter le loyer en fonction de l'indice INSEE), pour 3 ans si le bailleur est une personne physique, 6 ans si c'est une société.
De toutes façons, vous n'aurez aucun frais de bail à payer.
Enfin, vos parents ne sont pas obligés de signer à nouveau une caution, surtout s'il reste moins de 6 mois avant la fin du bail.
Vous n'avez rien à faire, mais à votre place, je supprimerais le prélèvement automatique parce qu'ils risquent de vous "piquer" la somme "en douce", et vous pouvez, soit demander à votre banque un virement automatique (si ce n'est pas trop cher), soit envoyer un chèque tous les mois.
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iris75
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 18 sept. 2002 : 14:47:21
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Merci pour vos réponses.
Le problème, c'est qu'il ont tout fait dans les règles de l'art. Il m'ont envoyé la proposition de renouvellement de bail plus de 6 mois avant l'échéance. Il ont joint les 6 références de loyers constatés dans le même immeuble (facile, c'est eux qui gèrent aussi ces apparts). Ils ont cité tous les article de loi qu'il fallait citer.
Je n'ai toujours pas répondu et il m'ont envoyé une relance.
Le problème, c'est que si je ne réponds pas dans les 2 mois, ils risquent de me pousser devant la commission de conciliation. J'ai peur que cela engendre des frais pour eux et qu'ils me les imputent.
En plus, ils auront gain de cause car leur proposition d'augmentation de loyer est justifiée. Ce qui me pousse à ne pas répondre, ce n'est pas tant l'augmentation de loyer que cette histoire de garant.
Il veulent que mes parents resignent des papiers de caution et je ne le veux pas. Peuvent-ils refuser de me renouveller mon bail si je n'ai pas de garant ? serait-il légal de m'obliger à avoir un garant alors que je gagne 3,5 fois le montant du loyer et que je n'ai eu aucun problème de paiement lors du 1er bail ?
Si ils n'acceptent pas de renouveller mon bail sans garant, serais-je considérée comme une squatteuse sans bail même si je continue à payer mon loyer ?
Je ne sais pas quelle attitude adoptée devant une société de gestion qui fait la pression et sait mieux manipuler les lois que moi.
Merci d'avance pour vos éclaircissements.
Iris
Iris75 |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 18 sept. 2002 : 15:47:16
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Bonjour Iris75,
Comment l'engagement de caution a t-il été rédigé dans votre bail précédent ?? Sur quel durée portait il ??? (3ans ou 6ans intégrant ainsi une reconduction possible du bail !)
Pour l'augmentation du loyer thoveyrat a raison (comme d'habitude d'ailleurs !), elle doit être étalée sur 6ans au moins.
Si cette agence gère tous les apparts de l'immeuble, elle a beau jeu de fournir les références de l'immeuble. Ce manque d'objectivité évident devrait jouer en votre faveur devant le médiateur.
Rien ne vous empêche d'aller vous-même vous renseigner dans les agences de votre quartier pour avoir d'autres références.
bp |
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iris75
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 18 sept. 2002 : 16:47:49
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bonjour bp,
Même si je suis d'accord avec le manque d'objectivité dont tu parles, je suis OK pour l'augmentation du loyer. Non pas que j'adore l'idée de payer plus mais il est vrai que mon loyer est au moins 500F moins cher que le même type d'appart dans le quartier. Je peux difficilement contester l'augmentation même si je trouve les prix de Paris exorbitants pour des apparts aussi pourris mais ça c'est une autre histoire...
Pour ce qui est de l'étalement de l'augmentation dans le temps, il en tienne effectivement compte. Il respecte le droit à la lettre pour ne pas se faire bananer de ce côté là !
Le truc qui me chiffonne vraiment, c'est cette histoire de caution. Je n'ai pas mon précédent bail sous les yeux car je suis au boulot mais j'y ai jeté un oeil hier et, si je me souviens bien, mes parents s'engageaient à payer à ma place à hauteur de 3 ans de loyers (le montant du loyer était cité) corrigés des éventuelles augmentation légale suivant l'indice INSEE de la construction. D'après ce que j'ai compris, la caution était valable pour ce bail et ses éventuels renouvellements ou reconduction. mais dans ce cas, je suppose que mes parents restent engagés sur l'ancien montant de loyer et non sur le nouveau montant qu'ils me proposent.
Je ne sais pas quoi faire. Faut-il que je contacte l'agence pour leur dire que je n'ai plus personne pour se porter caution ?
merci pour la réponse.
Iris
Iris75 |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 18 sept. 2002 : 17:03:45
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Est-ce que les deux tiers des références portent sur des baux signés il y a plus de trois ans? Si tel est le cas, j'ai peine à croire que l'on puisse arriver à 10% d'augmentation de loyer, mais enfin tout est possible. Vous pouvez même interroger ces personnes, pour voir si le bailleur ne leur a pas extorqué une augmentation à la hussarde, comme il tente de le faire pour vous. De toutes façons, vous n'avez pas à craindre d'aller devant une commission de conciliation, c'est gratuit et votre bailleur n'a rien à vous faire payer à ce titre. BPrudhon a raison : constituez-vous votre propre dossier de références, que vous emmènerez lors de la conciliation. Ce n'est pas tant le fait que votre bailleur ait facilement accès à de nombreuses références qui risque de jouer en sa défaveur, que le fait qu'il vous réclame des frais de renouvellement (c'est absolument interdit), et vous demande de signer un nouveau bail (vous n'avez pas à signer un nouveau bail, tout au plus si vous souhaitez absolument avoir cette augmentation, ou si vous pensez qu'elle est réellement inéluctable, vous pouvez l'écrire, en recommandé AR si vous le souhaitez, à votre bailleur, qui lui n'a pas le droit de vous augmenter sans votre accord exprès).
Je m'interroge aussi sur la nature de votre bailleur : est-ce une personne physique ou une société?
Enfin, sur la deuxième signature des garants, à partir du moment où les six mois avant la fin du bail sont passés, vous n'avez plus rien à craindre, le bailleur ne peut plus vous donner congé pour ce motif; en effet, pour donner congé pour ce motif, il eût fallu vous le signifier au moins six mois avant la fin du bail (vous signifier le congé, pas la demande de nouvelle signature...) Comme tel n'a pas été le cas, votre bail est reconduit pour trois ans. Et dans trois ans, s'il essaie de vous donner congé avec pour motif la faiblesse de la caution, vous pourrez toujours arguer qu'il n'y avait déjà plus de caution lors du bail précédent... De toutes façons, je doute fort qu'un tribunal d'instance, en cas de congé, trouve normal de donner congé parce que la caution ne couvre "que" 32 mois et non trois ans, c'est largement suffisant pour procéder à une expulsion en cas d'impayé (il faut 18 mois à 2 ans), alors 3 ans ne sont vraiment pas indispensables.
Rassurez-vous, ils ne peuvent rien contre vous (si ce n'est une augmentation, et encore elle est contestable), et vous avez juste à suivre la procédure avec attention, histoire de ne pas rater une audience (même s'il est parfois difficile de prendre un jour de congé).
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iris75
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 18 sept. 2002 : 17:54:16
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mon bailleur est un particulier qui possède tout l'immeuble. c'est la société qui a l'immeuble en gestion, Foncia, qui m'a renvoyé la proposition renouvellement de bail. C'est eux qui m'imputent des frais de rédaction d'acte qu'ils m'ont déjà prélevés d'ailleurs !
Je n'ai pas envie de me battre pour l'augmentation du loyer mais seulement pour cette histoire de caution. Je ne suis donc pas très attirée par la perspective de me retrouver devant une commission de conciliation alors que mon loyer et manifestement sous-évalué (mais très cher quand même !!!)
Ont-ils le droit de donner congés à des locataires sous prétexte qu'ils n'ont plus de caution ? Je trouverais ça scandaleux. J'ai toujours payé mon loyer à temps et mes parents, qui s'étaient portés caution pour le 1er bail ne sont pas éternels... et surtout je ne vais pas aller leur réclamer une caution tous les 3 ans jusqu'à mes 50 ans !!!
C'est cette histoire de caution qui me mine. Je ne veux rien réclamer à mes parents. Je suis une grande fille, je suis indépendante.
Malgré leur relance écrite, dois-je rester lettre morte ou bien leur proposer de me renvoyer un contrat ne mentionnant pas mes parents en caution ???
Merci
Iris
Iris75 |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 18 sept. 2002 : 21:08:35
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1) Ils n'avaient pas le droit de vous prélever les 45 euros, mais vous ne pourrez les récupérer qu'en allant en justice, ou au moins en commission de conciliation. Voilà au moins une bonne raison, si vous n'avez guère d'espoir déchapper à l'augmentation (moi, je ne vois pas comment ils ont pu trouver 10% d'augmentation moyenne avec 2/3 de baux signés il y a plus de trois ans, parce que ces derniers sont au même tarif que vous, il faudrait donc que les nouveaux artrivants paient 30% de plus que vous pour faire cette moyenne!)
2) Pour la caution, je répète, ils ne peuvent plus rien parce qu'ils ont dépassé le délai pour le congé (si vous étiez entrée avant le 18 mars 2000)! Donc, vous avez tout intérêt à faire le mort à ce sujet, ou à écrire clairement que vous n'avez plus besoin de caution et que vous n'en fournirez pas.
Ce qu'il ne faut surtout pas faire, c'est renvoyer le nouveau bail signé, il n'a pas lieu d'être, et si vous le faites vous vous engagez à fournir une caution, et vous justifiez les 45 euros prélevés. Tout au plus, si vous voulez être très, très, très gentille avec votre bailleur, vous lui écrivez en recommandé que vous acceptez l'augmentation de loyer, et que vous demandez la restitution des 45 euros indûment prélevés, abus de votre autorisation de prélèvement qui vous oblige à changer de moyen de paiement (c'est aussi ce que j'ai dû faire, pour une raison similaire).
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 sept. 2002 : 01:05:29
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Concernant la caution, il faut vérifier les termes exacts de rédaction du document.En effet l'engagement de cautionnement peut-être prévu aussi pour le renouvellement du bail OU sa tacite reconduction: juridiquement ce sont 2 choses différentes.
Concernant l'augmentation l'égale suivant indice, il ne s'agit pas de l'indice mais de la MOYENNE des indices.
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 19 sept. 2002 : 10:24:34
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Bonjour Iris75,
Je pense que nefer a raison, la rédaction de l'engagement de la caution est importante : Si vos parents ont signé un texte qui prévoie d'entrée qu'ils s'engagent pour 3ans + 1 reconduction, ça veut dire qu'ils se sont engagés pour 6ans. Cela dit, si c'est le cas alors je ne comprends pas pourquoi l'agence veut refaire un bail avec nouveau cautionnement ?? Je crois (qu'en pense nefer et thoveyrat ?) que l'explication est dans cette révision du loyer soit disant sous-évalué au départ. A ce propos, il faut que leurs fameuses références concernent des baux datés d'il y a 2ans 1/2 c'est à dire la date où vous avez vous même signé votre bail ! En fait, j'ai l'impression que les 2 aspects de votre situation, à savoir le cautionnement et la révision du loyer sont liés.
Donc, d'après moi vous avez intérêt (voir thoveyrat !) à ne pas signer de nouveau bail mais bien rester sur l'ancien révisé tout au plus de la moyenne de l'indice INSEE des 4 derniers trimestres et dans ce cas je craints que vos parents seront toujours garants (cf rédaction de l'acte de cautionnement du 1er bail)
bp |
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elephantaux
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 19 sept. 2002 : 12:12:26
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Bonjour,
Mon intervention concernera uniquement le prélèvement automatique.
Comme tu as dû t'en rendre compte, ton compte est à la merci de l'agence qui peut faire les prélèvements qu'elle souhaite.
Je te conseille donc de résilier l'autorisation de prélèvement.
Pour cela prévient l'agence par courrier avec AR, et si tu veux tu peux le demander aussi à ta banque (payant mais négociable).
Toutefois attend que ton bail soit reconduit avant de faire cette démarche ! 
Enfin il faut savoir que l'agence ne peux rien t'opposer dans ce cas car le paiement pas prélèvement n'est ni obligatoire, ni dans le bail.
Moi par exemple je paie le Telephone, Canal +, le Cable , ... par cheque alors qu'ils exigentt le prelevement !!
Bonne chance
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 19 sept. 2002 : 13:20:23
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Supprimer un prélèvement est gratuit, ce qui est payant est une opposition à un prélèvement déjà en cours, comme elle aurait pu le faire en août. Si elle demande la suppression maintenant, le mois d'octobre sera prélevé mais pas le mois de novembre.
Une solution pour ne pas risquer d'oublier le loyer, est de mettre en place un virement automatique (il faut d'abord se renseigner sur le coût de mise en place, le coût de modification tous les ans, et le coût mensuel) pour payer tous les mois son loyer, et d'envoyer un chèque pour les régularisations, taxes etc, bref tout ce qui n'est pas le montant exact du loyer. Dans certaines banques c'est gratuit, dans d'autres c'est très cher, globalement c'est un euro par mois.
Quant au bail, je crois bien qu'il est déjà renouvelé puisque les six mois avant la fin du bail en cours sont passés. Et de toutes façons, il est vrai que le prélèvement n'est en aucun cas obligatoire. Pour ma part, je n'en ai que pour le portable, parce que la société ne m'a jamais fait de "crasse", alors que j'ai résilié celui du loyer, pour une raison similaire à la vôtre (c'étaient 110 euros prélevés à tort...)
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 21 sept. 2002 : 20:11:43
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Soyons clairs :
- le réajustement du loyer en application de l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989 n'a pas besoin de signatujre d'un nouveau bail, pas plus que le renouvellement sans réajustement... Il ne faut surtout pas signer de nouveau bail !
- FONCIA n'a aucun droit à prélever des honoraires de renouvellement d'office ; vous pouvez en obtenir le remboursement en saisissant le tribunal par la voie de la déclaration au greffe, voire en vous adressant à la DDCCRF !
- pas de nouveau bail = pas de novation concernant la caution : elle court pour la durée prévue au départ : sans précision, c'est la durée du bail ; si précision, la durée doit être limitée dans le temps (1 ou 2 renouvellements maxi, sinon elle est considérée comme à durée illimitée, et alors elle peut être dénoncée à tout moment (voir notre article)...
Avec ça, vous êtes parée... Bien évidemment, en aucun cas votre bail ne peut être menacé ; ne cédez donc pas aux intimidations !
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iris75
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 23 oct. 2002 : 12:12:31
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Bonjour,
Je n'ai toujours pas renvoyé le renouvellement de bail signé mais en revanche je leur ai envoyé une lettre en recommandé avec Accusé de réception leur signalant que je souhaitais qu'on règle les problèmes d'humidité de cet appartement avant tout renouevllement de bail.
Voici la lettre en question :
"Monsieur,
J’ai bien reçu votre proposition de renouvellement de bail pour l’appartement dont je suis locataire au xxx, rue xxxxxx dans le 15ème arrondissement de Paris.
Avant tout renouvellement de bail, je souhaiterais que nous essayons de résoudre les problèmes d’humidité de cet appartement.
En effet, l’appartement devient très humide dés que le temps est mauvais. L’hiver dernier, les fenêtres, qui sont en mauvais état, étaient couvertes de condensation. Comme elles sont en bois et que leur peinture est très abîmée, elles ont gonflé sous l’effet de l’humidité et il devenait très difficile de les ouvrir et de les fermer. Leur suintement a laissé des traces sous les fenêtres. De plus, le mur du couloir, qui donne sur l’extérieur, était lui aussi constamment humide, et la tapisserie présente désormais des tâches de moisissures. La ventilation de la salle de bain n’a, quant à elle, pas l’air de fonctionner. J’aère et je chauffe beaucoup mais il s’agit vraisemblablement d’une humidité par condensation due à une mauvaise ventilation mécanique des pièces. Le problème n’est pas récent puisque j’avais dû repeindre la chambre et le salon pour des problèmes de tâches de moisissures lorsque j’avais repris l’appartement.
L’année dernière, j’avais déjà prévenu Foncia par téléphone à ce sujet mais il n’y a pas eu de suite.
Après un été sec, l’humidité est en train de revenir. Je souhaiterais donc vous faire visiter les lieux afin que nous trouvions une solution.
Dans l’attente de vous lire, je vous prie d’agréer, Monsieur, mes sincères salutations."
Depuis l'envoi de cette lettre, il y a un mois, aucune nouvelle de leur part. Il semblerait qu'il n'osent même plus me relancer pour leur histoire de renouvellement de bail. Masi par contre 'lhumidité revient à grand pas avec les mauvais jours.
Dois-je les relancer ????
merci pour vos réponses
Iris
Iris75 |
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