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JPM
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13591 réponses |
 Posté - 30 avr. 2004 : 11:13:50
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Réponse au message direct de JCT45 :
" Vous discutez avec d'autres intervenants au sujet de l'obligation ou non de délibérer sur le quitus au syndic professionnel mais vous n'évoquez pas le cas des syndics bénévoles ".
Réponse claire : les syndics copropriétaires (bénévoles, rémunérés et coopératifs) sont plus concernés encore que les syndics professionnels par la question du quitus.
Un syndic copropriétaire doit à mon avis se retirer si l'assemblée refuse, d'une manière générale, de délibérer sur le quitus.
Le syndic copropriétaire est responsable sur son patrimoine personnel (et celui de sa famille dans la plupart des cas) des conséquences financières d'une faute non intentionnelle, toujours possible. Il est donc normal qu'il soit libéré en fin de chaque exercice de toute contrainte à cet égard, sous les réserves habituelles :
> reddition correcte des comptes
> compte rendu de la gestion non comptable
> transparence des actions, etc.
Le conseil syndical doit contribuer efficacement à l'octroi du quitus, sans omettre de signaler telle ou telle erreur, par l'établissement d'un rapport destiné à l'assemblée générale.
Il reste possible de mettre en cause a posteriori la responsabilité du syndic copropriétaire sur un point qui n'aurait pas été porté à la connaissance de l'assemblée.
Le fait que le syndic copropriétaire soit assuré aux frais du syndicat ne change rien à l'affaire. Il doit être mis à l'abri des actions sauvages d'un contestataire psychopathe.
Comme pour les professionnels, l'argument tiré de la sécurité qui résulterait pour les copropriétaires de l'absence de quitus n'a pour valeur que le confort d'un conseil syndical qui ne fait pas correctement son travail ou qui n'a pas la compétence pour le faire, malgré une grande bonne volonté.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 30 avr. 2004 : 12:42:50
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Tout à fait d'accord avec JPM sur son analyse et la conclusion pour ce qui concerne le syndic non professionnel, comme ce doit être le cas pour le quitus d'un conseil syndical coopératif.
Par contre, et nos l'avons déjà dit, je ne suis pas du tout d'accord avec son dernier propos :
"Comme pour les professionnels, l'argument tiré de la sécurité qui résulterait pour les copropriétaires de l'absence de quitus n'a pour valeur que le confort d'un conseil syndical qui ne fait pas correctement son travail ou qui n'a pas la compétence pour le faire, malgré une grande bonne volonté."
C'est justement parce que c'est un professionnel (ou prétendu tel !) que le quitus ne doit pas lui être donné, qui plus est les yeux fermés, sans savoir quelles peuvent en être les conséquences.
Quelle que soit la qualité des membres du CS et de leur engagement, par ce refus de donner quitus, le confort et l'assurance sera pour l'ensemble du Syndicat, pour tous les copropriétaires.
En ne donnant pas quitus à un professionnel on le responsabilise un peu plus, le syndic étant, de par la loi, irresponsable dans un premier temps (art.14 de L.)
Parlez en aux copropriétaires de Limoges qui pleurent les 800.000 € qui manquent et remettent la main au porte monnaie pour répondre aux créanciers, ou à ceux de cette grande ville du sud qui commencent à compter les 900.000 € annoncés disparus .... Tous ont donnés quitus les yeux fermés !
(NB qui a à voir : dans l'ancienne mouture de l'art.24, il suffisait de s'abstenir sur le quitus pour qu'il ne soit pas donné. Mais ce n'était pas pour autant un vote CONTRE, signe d'un rejet définitif, d'une sanction.
Dans la mouture actuelle, modifiée par loi SRU, la non comptabilisation de l'abstention (que je trouve idiote, étant bien l'expression d'une opinion) entraine automatiquement un vote CONTRE pour ne pas donner quitus.
Compte tenu de la modif intervenue et imposée, on ne peut maintenant, et en aucun cas de ce fait, considérer ce vote CONTRE comme une sanction : il n'y a plus cette différentiation, ne pas donner-abstention, sanctionner-contre.) |
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 30 avr. 2004 : 12:53:12
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J'avoue ne pas comprendre aussi le point du vue de JPM sur le refus de quittus comme confort pour un conseil syndical.
Même un conseil syndical sérieux n'est pas à l'abri d'une entourloupe d'un syndic professionnel. Les membres d'un conseil syndical sont des particuliers, donc des non professionnels, il n'y a pas forcément des experts-comptables ou des juristes aguerris.
Et quid des conseil syndicaux hyper laxistes qui donnent le quittus sans se poser de questions ???
bp |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 30 avr. 2004 : 13:21:20
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| bprudhon, c'est l'AG qui donne quitus ou pas, et non le CS ..., mais vous le saviez .... |
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 30 avr. 2004 : 14:01:09
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Merci de rectifier Gedehem. Comme quoi je ferais mieux de me relire.
bp |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 30 avr. 2004 : 14:56:06
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Citation de prudhon :
Citation :
Même un conseil syndical sérieux n'est pas à l'abri d'une entourloupe d'un syndic professionnel. Les membres d'un conseil syndical sont des particuliers, donc des non professionnels, il n'y a pas forcément des experts-comptables ou des juristes aguerris.
Je suis bien d'accord. Mais le même conseil syndical risque de ne pas voir une erreur, une omission du syndic bénévole. Or dans bien des cas l'erreur du syndic bénévole (omission de faire opposition sur un prix de vente) risque d'avoir des conséquences plus dommageables pour le syndicat que l'entourloupe (une facture gonflée) du syndic professionnel. Il me paraît d'ailleurs mauvais qu'on parle systématiquement d'une erreur du syndic bénévole et d'une entourloupe du syndic professionnel.
Et j'admets bien volontiers que certains professionnels n'en savent pas plus que les syndics bénévoles, tandis que certains bénévoles connaissent parfaitement les règles de gestion.
et 2eme citation de prudhon :
Citation :
Et quid des conseil syndicaux hyper laxistes qui donnent le quitus sans se poser de questions ???
Je suis encore plus d'accord puisque c'est bien là qu'est le confort dont je parle : pas la peine d'approfondir puisqu'en toute hypothèse on ne donnera pas quitus.
Mais il y a plus de conseillers syndicaux insuffisamment informés (ou formés comme on veut) que de laxistes. Ils ne voient pas un problème parce qu'ils n'ont pas les connaissances nécessaires pour le voir. Ils comptent les sachets d'eau de javel et les paires de gants de la concierge en se disant qu'elle fait le ménage chez Dupont et chez Durand mais ils ne se demandent pas pourquoi il y 1753 euros au crédit d'un compte fourre-tout depuis trois ans.
Or ces braves gens (car ce sont en général des bravec gens) ont rapidement appris à se servir d'un téléphone portable, d'un camescope, d'un ordinateur. Il n'est guère plus difficile d'apprendre à lire des comptes de copropriété qui concernent un élément patrimonial qui n'est pas négligeable !
Mais lire des comptes de copropriété, cela ne les intéresse pas. C'est donc à Universimmo et autres outils d'information de remédier à cette situation qui ne passionne pas les Pouvoirs publics, d'où que souffle le vent.
Vous pouvez voir sur le site l'audience des sujets (comme à la télé !). Ce qui accroche c'est la corruption des syndics et présidents de conseils syndicaux, avec peut être une préférence pour ces derniers, qui apparaissent un peu comme des curés pédophiles. Cela, ça paie  |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 30 avr. 2004 : 15:58:14
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..Alors ça c'est ben vrai ! parfois on se croit à TF1, ici !!!
La magouille d'un syndic, du CS et de son président, ça fait saliver ! ... et encore, on a pas les noms et les photos, sinon je vous dis pas le tabac !!!!!!
Tandis que le règlement de fonctionnement du CS ou les montants des marchés ou contrats à partir duquel l'avis (écrit) du CS est rendu obligatoire, sans parler de leur mise en conrrence, ça n'a vraiment aucun intérêt, mon pôve monsieur ! |
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wolfram
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285 réponses |
Posté - 02 mai 2004 : 17:44:24
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[b]Vous avez dit Bizarre ?[/b]
Encore une contribution de JPM dont le sens est de dissuader les copropriétaires de s'assumer eux-mêmes et de les assujettir aux professionnels de la profession.
Rappelez vous l'excellente remarque du Litec, selon laquelle les tribunaux ont une perception plus légère des responsabilités des bénévoles. C'est la raison pour laquelle l'ARC propose avec l'adhésion collective une assurance responsabilité civile pour les syndics bénévoles et membres de conseils syndicaux à l'occasion de leurs activités.
Wolfram |
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zjuto
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301 réponses |
Posté - 04 mai 2004 : 11:08:35
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Le quitus n'est ni utile aux intérêts du syndicat des copropriétaires, ni obligatoire.
En tant que professionnel, je recommande d'éliminer ce point.
Cordialement.
Z.Juto |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 04 mai 2004 : 12:59:17
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Parfois, vous êtes pas mal, Zjuto ...
Mais j'enfoncerais davantage le clou : non seulement il n'est pas obligatoire d'inscrire la question du quitus à l'ordre du jour, mais il n'est pas de l'intérêt du syndicat, je dirais même plus que c'est dangeureux pour le syndicat, de donner quitus à un syndic professionnel ....
Votre recommandation est donc à suivre.
C'est vrai que, comme Wolfram, Bprudhom et d'autres, je suis parfois déconcerté par le positionnement de JPM. Il a parfois des avis et positionnement qui sont non seulement de bon sens mais pertinents, faisant avancer la réflexion sur tel ou tel sujet, et à d'autres on peut penser être revenu en 1962, avant le loi de 65, voire avant 1938 quand ce n'est pas avant 1804 ......
Il est encore copropriétaire, soucieux de la défense de ses intérets tant individuels que ceux pris collectivement ?........
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 04 mai 2004 : 13:26:57
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Je me souviens d'une AG où l'on a donné quitus à notre syndic, ce dernier nous a alors remercié pour la confiance accordée... Je suppose que maintenant il est intouchable sur la gestion de l'exercice écoulé.
Ce quitus doit bien avoir valeur juridique sinon pourquoi les syndics le mettraient-ils à l'OdJ ??
Cela dit le quitus ne vaut rien en cas de manoeuvres frauduleuses de la part du syndic. Le quitus n'empêche pas non plus tous copropriétaires de contester si le syndic a commis des erreurs sur les comptes individuels. Dans ce dernier cas quitus obtenu ou non le syndic est tenu de régulariser la situation.
bp |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 04 mai 2004 : 13:33:14
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Autre reflexion : Quelque soit les assemblées générales (pas que de coproprété) le quitus est toujours mentionné.
Personnellement j'ai l'impression que le quitus clôt en quelque sorte l'exercice d'une gestion confiée à un mandataire (du coup le quitus est légalement obligatoire).
En gros, il faut bien à un moment ou un autre "tourner la page".
Désolé pour cette succession de reflexions (qui je l'espère apportera de l'eau au moulin) alors que c'est plutôt à JPM de s'expliquer suite au message de gédehem.
bp |
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Elisabeth
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1905 réponses |
Posté - 04 mai 2004 : 13:35:32
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Citation :
Dans ce dernier cas quitus obtenu ou non le syndic est tenu de régulariser la situation.
Je crois que nous sommes nombreux sur ce forum à constater des erreurs sur nos décomptes de charges individuels.
Alors, pour les autres et pour moi, (car je ne sais toujours pas)comment puis-je "forcer" mon syndic à faire les corrections ?
Certains pourraient-ils partager leur expérience à ce sujet ?
Qui a réussi à forcer son syndic à corriger les décomptes de charges individuels ?
Elisabeth |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 mai 2004 : 13:57:27
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Je dois rappeler que le quitus et l'approbation des comptes sont deux questions différentes qui doivent être évoquées successivement et faire l'objet de votes distincts.
Il est possible de rejeter les comptes et de voter le quitus et surtout le contraire, qui est plus fréquent.
Par ailleurs le quitus ne couvre pas les affaires recélées, et a fortiori celles inconnues du syndic lui-même à la date de l'assemblée.
Le syndic peut ainsi avoir oublié d'exploiter une notification de mutation, ou de faire opposition sur le prix de vente pour récupérer les charges dues. Il va s'en rendre compte après l'assemblée.
Le quitus accordé ne peut couvrir cette faute.
Pour que soit limité l'effet du quitus, il est nécessaire, mais aussi suffisant, qu'il s'agisse d'une affaire que les copropriétaires, voire même le seul conseil syndical, ne pouvaient pas connaître au moment de l'octroi du quitus.
Une fraude volontaire ne peut être couverte par le quitus. On peut à la rigueur exiger du conseil syndicat qu'il vérifie une charge importante a bien été payée, voire que le chèque a bien été débité. Mais on ne peut exiger qu'il vérifie que le chèque était bien établi à l'ordre du fournisseur créancier et non à l'ordre de la maîtresse du syndic. Même un expert comptable n'est tenu qu'à des " diligences normales ".
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 mai 2004 : 14:34:28
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Nous entendons bien tout cela, qui est dit et redit ...
Je vous cite, JPM :
"Pour que soit limité l'effet du quitus, il est nécessaire, mais aussi suffisant, qu'il s'agisse d'une affaire que les copropriétaires, voire même le seul conseil syndical, ne pouvaient pas connaître au moment de l'octroi du quitus."
Qustion : lorsqu'une 'affaire' arrive à la surface, engageant la responsabilité du syndicat par faute ou erreur du syndic (L.art.14), qui, et comment, va t-on apporter la preuve que le Syndicat, (le CS n'est pas concerné seul par l'information préalable !!! Où allez-vs chercher ça ?), QUI et COMMENT va t-on justifier que cette 'affaire' était inconnue de TOUS (et pas du seul CS !) les copropriétaires préalablement au vote ?
Et inversement : quels sont les ACTES du syndic, actes précis donc, dont les Syndicat (TOUS les copropriétaires) ont connaissance préalablement au vote du quitus, ACTES couverts par le quitus ?
Sauf a être Clark dans la série Smallville, ou les 3 grâces de Charmed, je ne vois pas trop QUI, quel devin ou sorcier, peut répondre à ces questions, quel que soit le sens où on les tourne.
De plus, comme c'est au demandeur (le Syndicat) d'apporter la preuve qu'il n'avait pas connaissance des actes en litige et que ces actes litigieux ne pouvaient être couverts par le quitus, je vous souhaite bien du plaisir, JPM, en cas d'action visant à faire reconnaitre la responsabilité du syndic !
Conclusion : le refus de donner quitus, c'est l'assurance pour le syndicat de TOUJOURS pouvoir faire reconnaitre la responsabilité du syndic professionnel (il faut préciser) en cas de faute de ce dernier.
Je ne vois pas sur ce point comment un copropriétaire, soucieux de faire prévaloir avant tout ses intérêts, qu'ils soient individuels ou pris collectivement, peut se positionner autrement !
Bien sur, il y en a toujours qui aime le risque pour marcher juste au bord de la falaise ......
Et pour rassurer Bprudhom, de même que l'approbation des comptes et le quitus doivent être analysés distinctement, comme le rappelle fort justement JPM (On peut approuver les comptes qui sont justes et ne pas donner quitus, ça n'a rien à voir !),
de la même façon on peut (doit) refuser de donner quitus uniquement par sécurité parce qu'on ne sait pas tout, et renouveler le syndic parce qu'il semble bien faire son travail, ça n'a rien à voir non
plus !
Enfin, il ne faut pas oublier qu'un syndic professionnel est obligatoirement assuré en Respons.Civile Professionnelle, dont les cotises sont payées sur ses revenus, donc sur une part des honoraires versés par les copropriétaires !
Il faut être sado-maso pour, d'un coté, participer au finacement de l'assurance RCP du syndic et, d'un autre coté, en donnant quitus, se priver de la possibilité de pouvoir l'engager par la suite en cas de litige !!!!
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Edité par - gédehem le 04 mai 2004 15:05:33 |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 04 mai 2004 : 15:55:19
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Cependant, gédehem ne croyez vous pas que les syndics agissent comme n'importe quels mandataires : ils leur faut "tourner la page" plus que essayer à tous prix de se prémunir d'attaques ??
Compte tenu que le quitus ne les préserve aucunement de toutes malversations, il n'est qu'une formalité de fin de gestion.
bp |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 05 mai 2004 : 00:32:04
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Citation :
Initialment entrer par Elisabeth
Citation :
Dans ce dernier cas quitus obtenu ou non le syndic est tenu de régulariser la situation.
Je crois que nous sommes nombreux sur ce forum à constater des erreurs sur nos décomptes de charges individuels.
Alors, pour les autres et pour moi, (car je ne sais toujours pas)comment puis-je "forcer" mon syndic à faire les corrections ?
Certains pourraient-ils partager leur expérience à ce sujet ?
Qui a réussi à forcer son syndic à corriger les décomptes de charges individuels ?
Elisabeth
Moi, Elisabeth, en le menaçant d'en référer au Tribunal à défaut de rectification immédiate. Donc pour mes comptes individuels c'est fait. Par contre pour la compta du syndicat = la Kata !!!
Amicalement......... |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 05 mai 2004 : 00:39:16
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Oui, mais s'il rectifie votre décompte, par un "système de vases communicants", cela changera aussi les décomptes de tous les autres copropriétaires. Alors comment peut-il se débrouiller ?
S'il doit vous rembourser, où et comment prend-il l'argent ?
Citation :
en le menaçant d'en référer au Tribunal
DU31, pourriez-vous m'expliquer exactement ce qu'il faudrait que je fasse ? Je ne peux pas le menacer si je ne sais pas de quoi je parle. (je rappelle : aucune notion de droit, ce qui ne semble pas être votre cas).
Elisabeth |
Edité par - Elisabeth le 05 mai 2004 00:39:57 |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 05 mai 2004 : 00:51:11
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Je n'ai jamais donné quitus à un syndic et je ne m'en mords pas les doigts, du tout !!!
Par contre, comme vous le dites tous, même si les comptes ont été approuvés et qu'il y a malversation ou bien.... il est toujours possible d'en faire état car non portés à la connaissance des copro. au moment du vote. Et d'ailleurs, est-ce qu'un syndic va exposer ses magouilles ?
"La délibération d'approbation des comptes ne couvre que les opérations connues des copropriétaires au moment de l'assemblée (cour de Versailles, 18 janvier 1990, "Revue du Droit Immobilier" 1990, 414".
Par conséquent une expertise est possible s'il y a eu des dissimulations ou si les copropriétaires sont à même de produire les indices d'une ignorance par eux de certains éléments qui ne leur ont pas été divulgués au moment où ils approuvaient les comptes.
Sous ce rapport, la Cour de Cassation est rigoureuse. Elle relève que les juges ont l'obligation de vérifier que les documents notifiés aux copropriétaires pour l'assemblée générale leur donnent une information suffisante pour délibérer en toute connaissance de cause (Cass. civ. 3ème, 8, 1992, Dal. 1992, inf. rap. 52).
PROJETS DE RESOLUTIONS : APPROBATION DES COMPTES ET QUITUS : ils DOIVENT ETRES SEPARES :
"La Cour suprême ("Revue du Droit Immobilier" 1994, 698, obs. CAPOULADE) a cassé une décision de la Cour d'Appel de Paris qui avait déclaré régulière une délibération d'assemblée générale donnant quitus au syndic et approuvant les comptes alors que l'ordre du jour de cette assemblée qui avait été diffusé aux copropriétaires se référait seulement à l'approbation des comptes".
A bientôt........
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 05 mai 2004 : 02:42:47
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Elisabeth,
Pour ce qui me concerne je ne suis pas passée par le Tribunal. Le syndic s'était bel et bien planté dans le décompte de mes charges donc également pour tout le monde !! Mais comme il n'y a chez moi que des "moutons" !! Je lui ai adressé un courrier en LR-AR en "réparant" le préjudice moi-même en m'appuyant sur tel ou tel articles du RdC, de la loi et du décret. Et comme il me connaît !!! Donc, il a fait venir "sa" comptable sur la résidence et chacun d'y aller de "ça" va pas etc... Tout ça parce qu'il avait affiché une note dans les halls prévenant qu'elle serait là tel jour à telle heure... après ma lettre. Et tous les autres ont été non pas "recalculés" mais "rectifiés".... . Mais même pas merci !!!
Je vous rappelle que nous avons annulé 3 AGO et AGE (successives dans le temps) ensemble !! Mais il n'était pas notre syndic à l'époque.
Vous voyez ce qu'il vous reste à faire !
Vous m'avez donné l'occasion de retrouver cette jurisprudence qui corrobore ce je dis ci-dessus (approbation comptes et quitus) et qui vous concerne également puisqu'il s'agit de contestations sur des charges individuelles.
Et regardez bien surtout (toujours dans les jurisprudences) le "résumé" fait tout à fait à la fin.
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 6 juillet 1994 Cassation
N° de pourvoi : 92-14317
Inédit titré
Président : M. BEAUVOIS
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par M. Georges Lange, demeurant La Flèche savoyarde, 14, avenue du Rhône à Annecy (Haute-Savoie), en cassation d'un arrêt rendu le 9 janvier 1992 par la cour d'appel de Lyon (1er chambre civile), au profit du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 32, cours Albert Thomas à Lyon (8e) (Rhône), pris en la personne de son syndic en exercice, la société Barioz dont le siège social est sis 32, cours Albert Thomas à Lyon (8e) (Rhône), défendeur à la cassation ;
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 1er juin 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Capoulade, Mlle Fossereau, MM. Fromont, Villien, conseillers, Mme Cobert, M. Chapron, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de Me Choucroy, avocat de M. Lange, les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 9 janvier 1992), que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 32 cours Albert Thomas à Lyon ayant fait délivrer à M. Lange, copropriétaire, un commandement de payer des charges arriérées, celui-ci a, par acte du 16 novembre 1983, fait opposition à ce commandement et assigné le syndicat en rectification de comptes et restitution de sommes trop versées ; qu'une mesure d'instruction a été ordonnée par un arrêt avant-dire droit du 27 octobre 1988 ;
Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande de M. Lange en remboursement de 5 103,58 francs au titre des charges des années 1974, 1975 et 1976, l'arrêt retient que les comptes ont été approuvés par les assemblées générales ayant donné quitus au syndic et que M. Lange n'a pas contesté la décision dans le délai de deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que M. Lange demandait la rectification d'erreurs commises par le syndic dans l'établissement des comptes individuels, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Sur le deuxième moyen :
Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
Attendu que, pour déclarer irrecevable la contestation de M. Lange sur les charges dues au titre du lot n° 25 dont il n'est pas propriétaire, l'arrêt retient qu'il ne rapporte pas la preuve de la notification à la copropriété de la vente de ce lot ;
Qu'en statuant ainsi, sans analyser l'attestation notariale versée aux débats, faisant état de la notification au syndicat des copropriétaires de la vente du lot n° 25, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Et sur le troisième moyen :
Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
Attendu que, pour condamner M. Lange au paiement de 49 279,11 francs pour charges arriérées, l'arrêt retient que ce copropriétaire reste débiteur d'un solde de 45 740,11 francs ;
Qu'en statuant par cette simple affirmation, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 janvier 1992, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 32 cours Albert Thomas à Lyon aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Lyon, en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du six juillet mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.
--------------------------------------------------------------------------------
Décision attaquée : cour d'appel de Lyon (1er chambre civile) 1992-01-09
Titrages et résumés (sur le 1er moyen) COPROPRIETE - Parties communes - Charges - Paiement - Action en paiement - Contestation par un co-propriétaire - Contestation relative aux comptes individuels établis par le syndic - Charges annuelles approuvées par l'assemblée générale donnant quitus au syndic - Absence d'influence.
Lois citées : Loi 65-557 1965-07-10 art. 42 al. 2
__________________________________________________
Donc de presque 50.000F. on "reconnaît" qu'il est redevable de 45.740 F. !
L'affaire concerne également une vente : n'en tenez aucun compte. Il s'agit bel et bien d'une contestation de charges individuelles.
Donc même le fait qu'il n'ait pas dénoncé l'AG dans les 2 mois n'est même pas retenu et le Syndicat et condamné aux dépens et frais de l'arrêt.....
Cette jurisprudence est ENCORE de mise puisque le syndic qui a voulu emmerder un de mes voisins, a soulagé sa vengeance perso en utilisant les fonds du syndicat pour payer avocat, huissier, etc... Il l'a assigné et il se trouve que le Tribunal a rejeté la demande du Syndicat pour créance injustifiée.
J'avais évoqué ce sujet dans ce forum et JPM m'avait bien expliqué sa position.
Si quelqu'un connaît de telles actions unilatérale d'un syndic (sans information des copro. ni autorisation, ni compte rendu), merci de me les indiquer !
Amicalement......
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 05 mai 2004 : 09:45:04
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Effectivement, il ne doit et il ne peut y avoir aucune confusion entre l'approbation des comptes, de nature COMPTABLE, et le vote du quitus, qui est de nature JURIDIQUE. La jurisprudence est constante : il ne peut y avoir un seul vote global sur des question de nature distincte.
Ce n'est qu'un pale remake de l'histoire des torchons et des serviettes ......
Pour le reste, DU31, il n'y a rien de nouveau et vous le précisez : "...Par conséquent une expertise est possible s'il y a eu des dissimulations ou si les copropriétaires sont à même de produire les indices d'une ignorance par eux de certains éléments qui ne leur ont pas été divulgués au moment où ils approuvaient les comptes."
C'est ce que je disais : le quitus étant donné, sur des actes qui ne sont donc pas précisés, il reviendra bien au syndicat (aux copropriétaires) d'apporter la preuve, les éléments qui démontrent qu'il n'avait pas eu connaissance de ces actes litigieux au moment du vote.
je vous recite : "... ou si les copropriétaires sont à même de produire les indices d'une ignorance par eux de certains éléments qui ne leur ont pas été divulgués...".
Nous sommes bien là dans un paradoxe idiot : le quitus ayant été donné sur des actes qui ne sont pas précisés au moment du vote, il reviendra ensuite au syndicat, "victime" d'actes engagés par le syndic, d'apporter la preuve, les éléments démontrant qu'il n'avait pas connaissance de ces actes litigieux au moment du vote !
Et ces éléments, où allez-vous les chercher ? n'oubliez pas que c'est le syndic qui détient les archives du syndicat ! Comment et par qui allez-vous faire récupérer les preuves, les éléments, les documents, les correspondances qui démontreraient que vous ne pouviez en aucun cas en avoir préalablement connaissance, et si vous les trouvez, qu'on les a délibérément dissimulés aux copropriétaires ??????????????
Le ou les documents qui mettent en cause le syndicat, un acte déterminé, comment et par quel moyen allez-vous démontrer que vous n'en aviez pas connaissance ? .. Je suis preneur du moyen !!!!
Vous le savez : Nul n'est censé ignorer la loi. Lorsque l'on donne quitus, les copropriétaires sont censés connaitre TOUS les actes engagés en leur nom par leur mandataire, actes couverts par le quitus. Comment démontrer ensuite, prouver, que vous n'aviez pas connaissance de celui-là ?
En résumé, sur cette histoire du quitus, qui ne mérite que 5 lignes tant il ne devrait y avoir aucun doute sur le fait de ne pas le donner, de 2 choses, l'une :
- soit vous achetez une voiture et que, compte tenu de la loi des probabilités et de votre façon de conduire vous n'aurez pas d'accident pendant 30 ans, vous décidez de ne pas prendre d'assurance.
- soit vous achetez une voiture et que, bien que vous soyez hyper prudent et que vous conduisiez de façon remarquable, vous n'êtes pas à l'abri d'un poivrot qu'aurait pas vu le stop, vous décidez donc de prendre une assurance, au cas où ....
- donner quitus, c'est ne pas prendre d'assurance en cas de pépin futur.
- ne pas donner quitus, c'est prendre une assurance au cas où ......
C'était la rubrique : pourquoi faire compliqué quand c'est tout simple.
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Quitus au syndic bénévole ?
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