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 Sujet  |
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ilann
Contributeur débutant
20 réponses |
 Posté - 02 mai 2004 : 20:54:13
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Bonjour,
Je fais le tour des banques en ce moment pour financer un investissement locatif (prêt à 100%), et je cherche à comprendre pourquoi certains banquiers conseillent vivement un taux variable (capé). Les taux fixes étant très bas en ce moment, pourquoi risquer un taux varaible ??
J'ai entendu plusieurs fois la même phrase: "tous les investisseurs prennent un taux variable". Alors est-ce une arnaque de nos amis les banquiers? Y'a t-il un fond de vérité? Quel est l'intérêt d'un taux variable pour un investissement ?
Je remarque que ce discours est surtout tenu par des sociétés qui ne gèrent pas les comptes courants et qui misent tous sur les taux varaibles (UCB et Crédit foncier pour ne pas les nommer).
Enfin, le Crédit Agricole m'a fait une offre originale pour mon prêt de 15 ans : un taux fixe à 3.85% sur les 10 premières années, variable capé +/- 2% sur les 5 années suivantes. Ca me semble valable car cela correspond (d'après le courtier qui m'a proposé ce prêt) à un taux fixe, dans le pire des cas, à 4.10%. Qu'en pensez vous ?
merci d'avance,
ilann
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Demiurge
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 02 mai 2004 : 23:13:36
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Bonsoir,
La Banque Centrale Européenne, ayant une politique monétaire avec pour unique critère de décision la lutte contre l'inflation dans la zone euro, il y'a aucune possibilité pour que les taux actuels, qui sont déjà très bas, rejoignent ceux des pays comme les Etats-Unis, ou "pire" le Japon. Par conséquent, je vous conseil de suivre votre intuition et d'opter pour un taux fixe. Quand à l'appréciation que vous donné aux commentaires des banquiers que vous avez consulté, vous pouvez également ajouter incompétence.
Cordialement,
Demiurge. |
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Demiurge
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 02 mai 2004 : 23:19:15
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Citation :
Initialment entrer par ilann
Je remarque que ce discours est surtout tenu par des sociétés qui ne gèrent pas les comptes courants et qui misent tous sur les taux varaibles (UCB et Crédit foncier pour ne pas les nommer).
Les banques ne prêtent pas l'argent du compte courant des clients. |
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dmichaux
Contributeur senior
76 réponses |
Posté - 03 mai 2004 : 12:12:52
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Je fais le tour des banques en ce moment pour financer un investissement locatif (prêt à 100%), et je cherche à comprendre pourquoi certains banquiers conseillent vivement un taux variable (capé). Les taux fixes étant très bas en ce moment, pourquoi risquer un taux varaible ??
<Parce que les taux variables sont encore plus bas et que vous avez de grande chance d'y être gagnant.
<Si le taux est capé vous êtes protégé contre une forte augmentation.
<Il faut savoir que ce sont les premières années où l'on paie le plus d'intérêt mais si le taux dépasse le taux fixe que vous aurez eu au bout de plusieurs années vous serez peut-être quand même gagnant.
<Le défaut des taux fixes s'est qu'il augmente avec la durée du crédit (je parle de l'offre initiale de la banque) contrairement avec le taux variable.
<Pour un crédit long, les taux variables sont souvent plus intéressant.
<Pour une question de sécurité (et de coeur) il est recommandé de caper le taux.
<Dans le pire des cas, on peut geler un taux variable mais cela est payant.
J'ai entendu plusieurs fois la même phrase: "tous les investisseurs prennent un taux variable".
<Pas tous mais actuellement ce qui ont investi avec un taux variable ont été très gagnant.
Alors est-ce une arnaque de nos amis les banquiers? Y'a t-il un fond de vérité?
<Ce n'est pas une arnaque tant que le taux est capé et que son calcul est clairement défini (la marge de la banque ne doit pas variée).
Quel est l'intérêt d'un taux variable pour un investissement ?
<Pour des crédits long (20ans et +) les taux variables sont souvent bien inférieur aux taux fixes.
Je remarque que ce discours est surtout tenu par des sociétés qui ne gèrent pas les comptes courants et qui misent tous sur les taux varaibles (UCB et Crédit foncier pour ne pas les nommer).
<Il n'y a aucun lien entre les 2.
Enfin, le Crédit Agricole m'a fait une offre originale pour mon prêt de 15 ans : un taux fixe à 3.85% sur les 10 premières années, variable capé +/- 2% sur les 5 années suivantes. Ca me semble valable car cela correspond (d'après le courtier qui m'a proposé ce prêt) à un taux fixe, dans le pire des cas, à 4.10%. Qu'en pensez vous ?
<La base du taux variable est défini à quel moment? maintenant ou dans 10 ans?
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ilann
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 03 mai 2004 : 16:51:29
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Je comprends bien que le taux de départ pour un taux révisable est plus bas, et que on est encore plus gagnant si les taux baissent encore. Mais le jeu en vaut-il la chandelle ? Et de plus, pourquoi les taux révisables seraient plus adaptés à un investissement locatif ?
De plus, quand je parlais de l'UCB et du Crédit Foncier qui conseillent chaleureusement un taux révisable, je me dis qu'ils ne peuvent pas se faire de l'argent avec le compte courant de leus client puisqu'ils ne gèrent pas les comptes courants, le prêt immobilier n'est pas un produit d'appel pour eux, mais leur seul métier. J'ai du mal à faire confiance à des gens qui ne sont pas objectifs sur la question taux fixe/taux révisable... Qu'en penez vous ?
a+
ilann |
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riril42
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 04 mai 2004 : 11:05:33
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pareil pour moi, les conseils sur le taux variable sont svt de mise ! mais c'est normal, les banques ont tt à y gagner, car la probabilité que les taux remontent est beaucoup plus forte qu'une éventuelle baisse! perso j'ai opté pour un taux fixe à 4.25% sur 20 ans ! ça me semble très très bien. Et puis même si les taux baissent (on sait jamais, on ne peux prédire le contexte géopolitique dans le monde) et bien je connais ma mensualité pour les 20 années à venir, et ça c'est super important je trouve. En plus on peux tjrs espérer une remontée de l'inflation qui peux être excellente pour les taux fixes !
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dmichaux
Contributeur senior
76 réponses |
Posté - 04 mai 2004 : 11:24:48
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Mais le jeu en vaut-il la chandelle ?
<En prenant des risques on peut y gagner. (mais on peut y perdre)
<Moi, je n'ai pas pris le risque.
<Mon frère et mes voisins si. Pour l'instant ils sont très gagnant.
<Avec le taux fixe, j'ai des avantages qu'ils n'ont pas (je peux augmenter ou diminuer ma mensualité sans frais)
Et de plus, pourquoi les taux révisables seraient plus adaptés à un investissement locatif ?
<Parce que tu peux augmenter le loyer sous certaines conditions.
le prêt immobilier n'est pas un produit d'appel pour eux,
<Je ne sais pas.
<Les assurances sont bcp moins chers chez les assureurs que dans les banques.
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ilann
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 04 mai 2004 : 11:36:22
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mézalor, quid de la proposition du Crédit Agricole : taux fixe à 3.85% pendant 10 ans, puis variable capé +2% les 5 années suivantes, ce qui équivaut dans le pire cas (ie taux remonte au max dès le début, pendant 5 ans) à un taux fixe sur 15 ans à 4.10%.
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riril42
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 04 mai 2004 : 11:46:16
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mais ton taux variable capé +2% sur 10 ans sera à combien dans 5 ans ? pas facile à prévoir, je ne vois pas trop comment tu peux estimer un taux fixe de 4.10%, car imagine le cas extrème où ton taux variable dans 5 ans part à 5%, et qu'il est capé +2% ?
En plus perso les banques m'ont proposé sur 20 ans (donc sur 15 ç doit être encore mieux) un taux variable capé +2 de 3.20% ! bloqué pdt 2 ans à 3.20 ! tt de suite la proposition du crédit agricole est moins bien non ?
et puis la BNP propose même un taux variable capé +1 à 3.75% sur 20 ans !
Non franchement je ne vois pas trop d'intérêt dans un taux fixe puis variable ! |
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ilann
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 04 mai 2004 : 12:04:57
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attention, dans l'offre du crédit agricole, le taux est fixe PENDANT 10 ans, à 3.85%, il ne devient variable que les 5 années restantes, quand une bonne partie du capital est déjà remboursée, rien à voir avec un taux variable qui peut changer tous les ans !!
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riril42
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 04 mai 2004 : 13:27:47
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| oui oui je me suis enflammé là !! 10 ans de fixe à 3.85 c'est qd même pas mal ! mais sur 15 ans tu ne peux pas espérer un taux fixe à 3.95 ? |
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ilann
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 04 mai 2004 : 13:32:11
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oui c'est possible, 3.95% fixe sur 15 ans, mais je serai obligé de changer de banque, ce que n'impose pas le Crédit Agricole, et je ne préfère pas changer de banque pour cette fois. A moins que ma banque s'aligne sur 3.95%... |
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dmichaux
Contributeur senior
76 réponses |
Posté - 05 mai 2004 : 09:40:23
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>En plus perso les banques m'ont proposé sur 20 ans
>(donc sur 15 ç doit être encore mieux)
>un taux variable capé +2 de 3.20%
C'est là la différence avec un taux fixe.
L'offre avec un taux variable n'augmente pas avec la durée.
C'est pourquoi les taux variables sont très avantageux pour des longs crédits (20 ans et +).
Il faut faire attention au taux (fixe ou variable) qui commence au bout de n années si le calcul du taux n'est pas précit ou n'est pas borné.
Dans le pire des cas, pour 3%max de ce qui reste à paier + frais (dossier et garantie), on peut faire un remboursement anticipé et renégocier son crédit dans une autre banque.
Il sera, quand même, bcp plus intéressant (pour vous et la banque), de faire un avenant au crédit (et de rester dans la même banque).
Remarque : les frais de dossier peuve être offert par la banque.
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pourquoi un taux variable?
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