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sonate
Contributeur vétéran
181 réponses |
 Posté - 13 mai 2004 : 09:48:58
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 Notre règlement de copropriété, dans l’état descriptif de division, précise que le lot X bénéficie de la jouissance exclusive d’une petite terrasse surélevée et que le lot Y bénéficie également de la jouissance exclusive de cette petite terrasse.
Or dans la réalité les propriétaires ne sont pas les mêmes et celui du lot Y n’a de toute façon pas accès à cette terrasse (barreaux à sa fenêtre empêchant l’accès).
Le RC précise que l’entretien, les travaux … concernant cette terrasse seront à la charge exclusive des propriétaires de lots X et Y.
Demande du propriétaire du lot Y à la prochaine AG : que la terrasse soit affectée exclusivement au lot X.
Question : à quelle majorité l’AG doit-elle voter pour cette décision ?
L’article 26 ne me semble pas convenir : »l’AG ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copro. une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ».
Alors qui prend la décision de faire modifier ces dispositions ? Une modification du RC est-elle obligatoire, ou une décision AG suffit-elle ?
Sachant que l'ensemble des coûts sera à la charge du copropriétaire demandeur (à me confirmer).
Merci d’avance de vos conseils (l’AG est fin mai).
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 mai 2004 : 14:12:32
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Première question : le lot X dispose-t-il d'une porte-fenêtre permettant l'accès à la terrasse tandis que le lot Y ne disposerait que d'une simple fenêtre ?
Si oui il y a une erreur matérielle dans le réglement de copropriété car une fenêtre (même sans barreaux) n'est pas un accès normal.
Toujours si oui : Il suffit alors que le propriétaire du lot Y renonce à son droit d'usage exclusif et il suffit alors que l'assemblée prenne acte de cette renonciation. Mais il est indispensable pour que tout se passe gentiment que le propriétaire du lot X accepte sans difficulté cette renonciation qui a pour conséquence de lui laisser l'intégralité des frais d'entretien de la terrasse.
Si tout va bien de tous les côtés, il faut voir avec le notaire comment matérialiser l'acte de renonciation.
Si la première hypothèse est inexacte, le lot X est dans la même situation que le lot Y. Il n'a qu'une fenêtre sur la terrasse, sans barreaux, mais qui n'est pas non plus un accès normal. Ils peuvent renoncer tous les deux (X et Y) à la jouissance privative ou, mieux, faire constater que la disposition des lieux ne permet pas l'exercice des droits de jouissance exclusive.
Dans toutes les hypothèses, semble-t-il, il y a une boulette dans le règlement de copropriété et les frais de régularisation pourraient bien être imputés au syndicat, responsable d'une erreur dans son réglement.
Quelques précisions sur la disposition des lieux devraient permettre une réponse définitive.
De plus, les "travaux de la terrasse" comportent ils la réfection de l'étanchéité ? |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 13 mai 2004 : 14:56:12
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A l'évidence il y a un meli-melo dans votre RC.
Par qui a-t-il été "pondu" ? Un notaire, un syndic non professionnel
ou un syndic professionnel ? Le cas échéant est ce toujours le même ?
Avez vous consulté le fichier immobilier à la con.servation des hypothèques
Cordiales salutations
François |
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sonate
Contributeur vétéran
181 réponses |
Posté - 13 mai 2004 : 15:15:47
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Merci de ce contact rapide.
On peut dire que ce sont des petites porte-fenêtres. En se baissant et en enjambant le socle de la "fenêtre" (15cm), on est sur la terrasse. Le RC décrit les lots ainsi : "lot X: droit à la jouissance exclusive de la petite terrasse accessible depuis la chambre" -il ne s'agit plus d'une chambre mais bref -
"lot Y: droit à la jouissance exclusive de la petite terrasse accessible depuis l'une des chambres" -je ne suis jamais entrée chez lot Y et ne peux confirmer s'il s'agit d'une chambre.
Plus loin, le RC précise que "les propriétaires des lots X et Y qui bénéficient de la jouissance exclusive d'une terrasse devront la maintenir en parfait état d'entretien; ils seront personnellement responsables de tous dommages, fissures, fuites, etc. provenant de leur fait, directement ou indirectement; ils supporteront en conséquence tous les frais de remise en état qui s'avèreraient nécessaires; toutes autres réfections, sans exception, et les gros travaux résultant d'une vétusté normale seront également à leur charge".
Y attire l'attention sur le fait que cette terrasse risque de s'écrouler, sachant que X s'y fait bronzer ou y mange quand il fait beau. Y ne veut pas co-responsable d'un désastre (et des conséquences financières!). X veut bien sûr garder sa petite terrasse ! En plus je crois savoir que les 2 protagonistes ne s'aiment pas beaucoup  .
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sonate
Contributeur vétéran
181 réponses |
Posté - 13 mai 2004 : 15:31:59
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Bonjour Oldman 24. Le RC a été pondu par un notaire..."agissant en qualité de syndic de la faillite de..." en 1963 "... a établi l'état descriptif et le réglement de copropriété ci-après:". Et le Réglement commence en faisant référence à la loi de 1965 !! Mais je peux vous dire que tout a été tapé avec la même très vieille machine à écrire, au vu des caractères rondouillards et biscornus.
Je pense qu'il s'agissait d'un grand corps de ferme, et que des lots ont été vendus suite à la faillite de la famille seule propriétaire à l'époque. Des modifications au RC ont été apportées en 2002 et 2003 (j'en ai copie) mais c'est vrai qu'il y a un grand vide entre 1963 et 2002. Par exemple, le RC mentionne des WC dans la cour (attention ! frais de vidange à assurer !) mais il n'y a pas de WC dans la cour, je ne sais même pas où ils étaient !
J'ai acheté l'appart.: salon, salle à manger, cuisine sdb, WC, mezzanine, 2 chambres, mais le descriptif m'attribue 3 lots regroupant ainsi 2 cuisines, 2 sdb, 2 entrées...
En plus, le nom de notre rue a changé depuis 1963 (ou 1965) !! et n'est donc plus le même sur ce fichu RC.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 13 mai 2004 : 17:23:11
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Il y a beaucoup de choses qui "clochent" dans votre copropriété
Tout cela meriterait un sérieux coup de chiffon.
Comte tenu de ce que vous dites je penses que vous pourriez aussi
aller au cadastre et voir comment vos impôts (foncier et habitation)
ont été calculés , car il n'y a pas concordance entre les RC revus et corrigés et la situation décrite.
Cordiales salutations
François |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 mai 2004 : 19:20:32
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Ca part dans tous les sens .... mais il n'est pas répondu à la question posée !!!
Sonate :
Si j'ai tout bien compris, il existe une terrasse, et une seule, sur laquelle deux lots, X et Y ont un droit de jouissance exclusif !
Autrement dit : la madame de X peut aller bronzer à poil avec le Monsieur de Y, sur la même terrasse ? .... quel mal à cela ......
2 choses retiennent mon attention :
- En copropriété, la dalle constituant la terrasse est obligatoirement une partie commune à l'ensemble immobilier. Qui est sous la terrasse ?
Pour le moins, cette terrasse serait une partie commune spéciale aux 2 lots X et Y ...
- il existerait donc un droit de jouissance exclusif ... partagé entre 2 lots ????? Exclusif à 2, c'est un pacs avant l'heure, ça ?
C'est vraiement le foutoir votre RDC ... encore un 'spécialiste' qui a frappé !!!
Quant à retirer un DROIT de jouissance à un lot, encore faut-il que le titulaire de ce droit en soit d'accord, Sonate !
Un droit, même seulement de jouissance, c'est un droit.
La seule solution me semble être la renonciation par Y à son droit de jouissance.
Mais pour cela, l'AG n'a aucune compétence. 'Y' doit en faire son affaire perso, avec son notaire. |
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sonate
Contributeur vétéran
181 réponses |
Posté - 13 mai 2004 : 20:34:05
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Oui, gédehem, ça doit être ça. La dame Y ne peut pas accéder à la terrasse et n'en veut pas, mais elle fait porter cette question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée (fin mai)et voudrait faire prendre en charge les frais de modif. (s'il en est) par la copropriété.
Je rappelle que je suis syndic bénévole depuis le 27 avril, et j'aurais dû prendre comme pseudo quelboulot2 ou jeanbave2 !!
Quant à notre vieux RC, je vais adhérer à l'ARC et verrai avec eux ce qu'on peut faire (c'est moins urgent) !
Enfin, pour le reste, plan comptable et tout, j'ai trouvé les 1ères réponses sur ce site.
Merci merci  |
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sonate
Contributeur vétéran
181 réponses |
Posté - 13 mai 2004 : 20:35:58
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PS : sous la terrasse, il y a une petite cour pleine de mauvaises herbes (qui va l'arracher ??!!! encore à l'ordre du jour.
Passionnant, non ?) |
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