|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
sonate
Contributeur vétéran
181 réponses |
 Posté - 15 mai 2004 : 16:18:00
|
Nouveau syndic bénévole et ouverture d'un compte bancaire ou postal :
le syndic a la signature, d'autres copropriétaires doivent-ils avoir la signature ? Question de bon sens, il vaut mieux qu'il y ait une signature supplémentaire (par exemple, le président du CS) pour que le syndicat n'ait pas de souci au cas où le syndic tombe gravement malade (coma, ou pire..  ).
|
|
Signaler un abus
|
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 mai 2004 : 15:16:21
|
Ben non ! c'est LE syndic, seul, qui a pouvoir d'engager les fonds du syndicat.
Vous touchez ici du doigt toute la dangerosité du syndic non professionnel SEUL. En cas de maladie, ou d'indisponibilité de votre part, le syndicat est dépourvu de syndic (voir dern.alin de l'art.18 de L., trop méconnu, ainsi que art.46 et surtout 47 de D.)
Pour ma part, même dans les petites copropriétés, à partir de 4 ou 5, il FAUT se mettre en Syndicat Coopératif, et donc nommer un conseil syndical coopératif (au moins 3 personnes), CSC chargé collectivement et collégialement de gérer la copropriété.
Dans ce cas, et dans ce cas seulement, vous aurez un syndic nommé par les autres conseillers (et non par l'AG), lequel sera 'président-syndic', mais aussi un vice-président, lequel suppléait le président-syndic lors de ses absences.
Dans cette forme de gestion, le président-syndic et le v-président ont signature sur le compte, ce qui ne pose aucun problème de continuité de gestion.....
De plus, car c'est un plus, cette forme de gestion collégiale évite de reporter les affaires et les difficultés sur les épaules d'UN ou d'UNE seule .....
Qu'on se le dise :
syndic non prof. seul = danger
syndicat coopératif = sécurité
|
Signaler un abus  |
|
|
sonate
Contributeur vétéran
181 réponses |
Posté - 16 mai 2004 : 16:50:14
|
Merci. On verra ça pour l'an prochain (AG 2005).
Le problème, qui est sûrement commun à tous, est de trouver les volontaires !! Nous ne sommes que 6 et ce qui intéresse les autres copropriétaires, c'est de payer le moins possible, basta !  |
| Signaler un abus |
|
|
Marthe9262
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 18 mai 2004 : 21:19:10
|
Sonate, je vis la meme experience que vous depuis 1 mois, en temps que syndic bénévole j'ai pu ouvrir le compte de la copropriété en désignants deux mandataires pour les raisons que vous evoquiez et ce qui n'a pas posé de Pb à la banque que nous avons retenu et ni aux autres consultées (nous sommes considérés comme associations), nous avons pris la teletransmission et cela permet à mon conjoint de s'occuper de la partie virements et paiements.
 
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 mai 2004 : 10:49:53
|
Marthe, la vision bancaire est étrangère à la vision juridique de la copropriété.
LE syndic de copropriété ne peut se faire substituer, c'est une règle impérative.
Dans votre cas, seul LE syndic mandataire du syndicat (désigné par l'AG) a pouvoir de signature au nom du Syndicat.
VOTRE (????) délégation ne vaut rien juridiquement, s'agissant de tierces personnes qui ne sont pas vos préposées.
Quant aux demandes des banques !! Celle-là va vous demander un extrait Kbis, comme pour les ste, une autre va vous demandez vos statuts, comme pour les assoc !
Les banques ne connaissent pas ou ne reconnaissent pas ce groupemment particulier "syndicat de copropriétaires" et c'est une lacune. Il ne faut donc pas leur demander de vérifier qui peut avoir signature sur un compte d'un Syndicat !
Conclusion : vos 'délégataires' comme vous même êtes dans l'illégalité. Seul le syndic en titre à pouvoir de signer des chèques, c'est la loi. |
Edité par - gédehem le 19 mai 2004 10:52:41 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 mai 2004 : 11:13:03
|
C'est à juste titre que Gedehem soulève ce problème.
Et dans un autre ordre d'idée : un syndic bénévole a parfaitement le droit de partir 3 semaines à la Martinique ou en Thailande. Que se passe-t-il si la poste présente pendant ce temps une notification article 20 concernant la vente par un copriétaire qui doit 6 000 euros au syndicat ?
Le syndic dispose de 15 jours pour effectuer une opposition en bonne et due forme, avec ventilation des sommes dues année par année. Un délégataire éventuel n'a aucune qualité pour faire l'opposition.
Au bout du compte, si le débiteur est de mauvaise foi, c'est le syndic bénévole qui paiera de sa poche ? ou l'assurance si elle ne chinoise pas et s'il est assuré, ce qui n'est pas toujours le cas ? |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 mai 2004 : 13:09:24
|
Très très bonne question, trop ignorée par trop de syndic non professionnel.
Mes approches pour des réponses :
1/ - le dernier alinéa de l'art.18 est très clair :
" En cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice."
Voila, il me semble, une disposition d'un grand intéret pour toutes les copropriétés (des carences de syndic prof nous en connaissons des tonnes !), mais surtout pour les syndic non prof.
Il me semble impératif de prévoir, dans ce type de gestion, une disposition dans le RDC à ajouter :
"en cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat, le président du CS assurera provisoirement l'intégralité des fonctions dévolues au syndic."
A défaut, effectivement, il n'y a pas continuité de la fonction. C'est une des raisons pour lesquelles je ne pousse pas à ce type de gestion, sauf s'il n'y a que 3 ou 4 copropriétaires !
2/ la seconde solution, nous l'avons déja dit, et j'en suis un adepte fervent lorsque les copropriétaires veulent se gérer eux-mêmes, c'est le syndicat coopératif. C'est la seule qui soit 'sécurisée'.
D'abord parce qu'il s'agit bien d'une gestion collégiale du Syndicat.
Et surtout, pendant que le 'président-syndic' est à Madagascar pour 2 mois, (ou qu'il est à l'hosto pour une opération...) c'est le vice-président qui le remplace et signe.
Dans les Syndicats Coopératif un peu important, c'est le 2ème V-président qui remplace les 2 autres partis l'un aux Bahamas, l'autre en Australie.
Dans cette forme de gestion, il ne peut y avoir vacance dans la gestion du syndicat. |
| Signaler un abus |
|
|
DR
Contributeur actif
26 réponses |
|
|
sonia75
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 26 mai 2005 : 10:48:52
|
Bonjour,
Je remonte ce post intéressant.
J'aimerais savoir comment se passe l'ouverture d'un compte bancaire pour une copropriété en syndic bénévole.
J'ai l'impression que les banques st assez frileuses.
J'ai l'intention de passer par la poste. Quelles banques me conseilleriez-vous et quelles sont les conditions en général (montant minimum de trésorerie ?).
Merci de vos réponses ! |
| Signaler un abus |
|
|
snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 26 mai 2005 : 17:58:22
|
Bonsoir,
D'accord avec gédehem et JPM quant au problème de la carence du syndic non professionnel.
Le seul inconvéniant que je trouve au statut de syndicat coopératif, est le fait que le président-syndic ou le(s) vice-président(s) ne peuvent recevoir d'honoraires. Ce n'est peut-être guère de travail pour une copropriété de quatre ou cinq, avec une vingtaine de factures, autant d'appels de charges par an. Mais à l'approche de la cinquante de copropriété, le temps passé, même si volontaire, est important.
Donc, pour pallier ce problème de carence potentielle, la nomination du syndic, votée en AG, porte sur deux personnes, avec en plus l'idée piquée à gédehem (cf ce post gédehem - 19/05/2005: 13:09:24, 1/). Il l'a déjà mis, mais j'ai oublié la référence du post. (Honte sur moi!)
Je voudrai, aussi, répondre à l'hypothèse de JPM, (cf ce post JPM - 19/05/2005: 11:13:03) A moins d'être complètement irresponsable ou shooté du matin au soir, le syndic non professionnel est au courant d'une vente dans sa résidence. Soit par le copropriétaire qui viendra lui demander comment faire pour avoir son chèque le jour même de la signature chez le notaire, plutôt que d'attendre quinze jours au minimum. Soit il l'apprendra par le notaire lors de l'envoi du questionnaire. Le syndic saura la date de signature, et l'envoi ou non du certificat de l'article 20 pourra être fait, en fonction des dettes ou de compte à zéro du vendeur.
Sonia75, suis les conseils de gédehem: fait voter une résolution permettant au président du CS de convoquer une AG dans les trois mois pour nommer un autre syndic.
Pour les banques, fais-les toutes. Personnellement, je suis à la SG. Bien sûr, ils nous considèrent comme une association, les c..., mais au moins je ne paie aucun frais...tant que le compte est en bleu!!!
snp |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 mai 2005 : 18:56:17
|
La résolution à voter dans la cadre de l'art.18, valable avec n'importe quel type de syndic, 'prof.' ou non :
"En cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat, le président du CS assurera provisoirement l'intégralité des fonctions dévolues au syndic."
Il ne s'agit donc pas de lui permettre de convoquer uniquement une AG.
Avec l'extrait de cette résolution et un PV du CS ayant constaté l'empechement ou la carence, il dépose sa signature pour le compte du syndicat.
Problème s'il s'agit d'un compte global  !
Pour ce qui concerne les honoraires du syndic, dans un syndicat coopératif la question de la charge de travail se pose moins, dans la mesure où il s'agit d'une gestion collégiale.
On trouve donc trésorier(s) + adjoint(s) suivant l'importance de la copro, qui ne s'occupe que de la compté et de ce qui est financier. Au besoin, dans les gros syndicats coops, c'est un(e) employé, temps partiel ou plein temps.
On trouve secrétaire ( ou le même employé secrétaire comptable), ... et autant de responsables de commissions que nécessaire.
Si le pdt-syndic garde la haute mains sur tout cela, la signature sur tout, ce n'est pas lui qui tiendra la compta, le secrétariat, etc etc, comme le ferait un syndic seul non prof.
Un pdt-syndic est plus un coordinateur et animateur, comme devrait l'être un pdt de CS lambda, qu'un syndic isolé et solitaire, ne pouvant à aucun moment se faire substituer.
Un pdt-syndic a un vice-pdt qui est son adjoint, lequel devient pdt-syndic lorsque le titulaire part 1 mois dans la brousse Australienne tous les 6 mois ....
Quant aux honoraires des membres du CSCoop et en particulier du pdt-syndic, vous ne pouvez pas savoir tous les déplacements qu'il est amenés à faire.
Puisque personne n'écoute et que nous sommes seuls, approchez-vous, je vais vous dire dans le creux de l'oreille :
Une réunion le matin avec une entreprise , une autre l'aprème avec une administration, 20 km ici, 35 là, et à 0,26 € du Km (tarif administration) ou à 0,33 (tarif fiscal) vous avez là le plus régulièrement du monde un défraiement du pdt-syndic .....
Mais il convient d'établir une 'note de frais' en bonne et due forme, avec les colonnes et les lignes qui conviennent, le total des Km mensuels (variables d'un mois à l'autre sinon ça fait pas sérieux !) note de frais signée par l'intéressé et passée en compta...
Et pendant qu'il est dans la brousse Australienne, il n'a pas de note de frais non plus mais celle du V-Pdt est un peu plus grosse ...!
Tout ceci se fait au grand jour, si je puis dire, dans le cadre du budget de fonctionnement du CSCoop (compte 'frais de déplacements'.), lequel est globalement voté dans le budget prévis, montant des frais décidé ensuite et vérifié par le CSCoop ! Pas 1 cts d'€ ne doit s'échapper des caisses sans controle !!!
OK, ce ne sont pas des honoraires. Mais alors que la législation permet aux dirigeants d'associations d'être rémunérés, il ne faudrait pas oublier les CSCoop et leur Pdt-syndic, bien qu'ils ne soient pas des associations.
Pour le compte du syndicat, 'LA POSTE' est pas mal du tout (pub gratos !) Personnellement, pour les syndicats qui se gerent eux-mêmes, je la place en tête ! |
Edité par - gédehem le 26 mai 2005 18:57:09 |
| Signaler un abus |
|
|
Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 10 juin 2005 : 13:08:34
|
Citation :
Initialement entré par sonate
Nouveau syndic bénévole et ouverture d'un compte bancaire ou postal :
le syndic a la signature, d'autres copropriétaires doivent-ils avoir la signature ? Question de bon sens, il vaut mieux qu'il y ait une signature supplémentaire (par exemple, le président du CS) pour que le syndicat n'ait pas de souci au cas où le syndic tombe gravement malade (coma, ou pire.. ).
Il est effectivement plus sage que quelqu'un d'autre est la signature. A 6 il serait dommage d'entrer dans des considérations légales et bureaucratiques si lourdes.
la banque exigera probablement un accord écrit des autre copropriétaires. |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 juin 2005 : 14:52:30
|
Raymond, ça c'est quand tout va bien et que tout le monde il est gentil... Et PAN, il y a une vente et le nouveau est un mauvais coucheur ...
C'est comme les assurance : puisque je n'ai jamais d'accident je ne vais pas m'embeter à en prendre .... Et PAN, c'est justement là que suirvient l'accident ...
Sur ces points, c'est justement lorsqu'il y a un problème que les ennuis commencent !!!! Et qu'on découvre que LE syndic ne peut se faire substituer ...(L. art.18)
Vous aimez les oranges ? ... |
| Signaler un abus |
|
|
Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 10 juin 2005 : 16:23:17
|
C'est exact, c'est la raison pour laquelle si il n'y a pas entente intelligente entre tous les copropiétaires, un syndic bénévole est vain et vaut mieux laisser un syndic pro gérer les problèmes, quitte à payer pour cela.
Je reste d'avais qu'un syndic bénévole n'a de sens que pour les petites copropriétés pour 2 raiusons:
1) celle évoquée puls haut.
2) la quantité de travail que cela peut représenter. |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 juin 2005 : 18:01:06
|
La solution de Gedehem Citation :
La résolution à voter dans la cadre de l'art.18, valable avec n'importe quel type de syndic, 'prof.' ou non :
"En cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat, le président du CS assurera provisoirement l'intégralité des fonctions dévolues au syndic."
est excellente dans la pratique mais je pense qu'en cas de difficulté ou contestation elle passerait à la trappe judiciaire.
En cas d'empechement du syndic, l'article D 49 s'applique plein pot et prévoit la désignation d'un administrateur provisoire. Je vois mal comment on pourrait empêcher le couperet de tomber. |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 juin 2005 : 18:29:08
|
!!! Mais JPM, c'est justement la raison d'être de la résolution que je propose en cas de carence ou d'empechement du syndic !!!
Vos propos " ... mais je pense qu'en cas de difficulté ou contestation elle passerait à la trappe judiciaire." ne prouvant ou ne démontrant rien !
C'est votre sentiment, votre avis, mais c'est tout.
Le principe immuable est que "le juge ne peut en aucun cas se substituer aux copropriétaires dans le choix des décisions qu'ils prennent" ... sauf dans de très rares cas.
Le juge se prononce sur la forme, jamais sur le fond !
Un juge ne peut dire que le choix fait conformément aux textes de telle entreprise, par exemple, n'est pas le bon.
Il ne peut de la même façon se prononcer sur une résolution qui fait que JPM, en qualité de pdt du CS, assure provisoirement la fonction de syndic en raison de la carence du syndic constatée par le CS, fonction provisoire en application de cette résolution adoptée 5 ans plus tot !
Il peut tout au plus constater la nullité de l'AG en raison d'un manque de formalisme dans l'élection du Pdt de séance (délai de 10 ans), ou dans la notification du PV et autres vices de forme.
Mais sur le fond d'une décision, le juge ne peut se substituer aux copropriétaires pour dire ce qui est bon pour eux !!!
Et ici, la résolution est conforme au au dern.alin. de l'art.18, qui plus est si elle est votée à la maj.art.26, quand bien même cette modif du RDC n'a pas été publiée ...(art.4 de D)
|
Edité par - gédehem le 10 juin 2005 18:33:23 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 juin 2005 : 01:15:15
|
NON, Gedehem !
L'assezmblée peut décider qu'en cas d'empêchement du syndic le président du conseil syndical exercera les fonctions de syndic.
Si cet empêchement se produit et si le président du conseil syndical se prévaut de la résolution, n'importe quel copropriétaire peut demander et obtenir la désignation d'un administrateur provisoire. J'étends même la possibilité à tout intéressé.
Vous avez indiqué que vous avez connaissance de pratiques selon lesquelles un président de conseil syndical peut être désigné comme administrateur provisoire. Cela sera peut être le cas.
Mais alors Dupont exercera la fonction en vertu d'une ordonnance judiciaire et non plus de la décision d'assemblée.
Celle ci sera évidemment sanctionnée. |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 juin 2005 : 15:15:16
|
Mais JPM, personne n'a dit le contraire !!!!
Quand bien même le RDC prévoit que ce soit le pdt du CS qui exerce les fonctions de syndic provisoire, tout interessé peut effectivement assigner le syndic dans le cadre de cet art.49 !!!!
Rien ne l'empeche !!
Pardonnez-moi, on reconnait là votre coté 'normatif', où seul le juge aurait compétence pour s'occuper des pauvres copropriétaires. (Ce n'est pas une critique, on est comme on est, c'est un constat).
Mais cet argument ne peut être retenue en présence d'une clause du RDC ou d'une décision d'AG prise dans le cadre de cette disposition du dern.alin. de l'art.18, en particulier pour affirmer comme vous le faites que cette décision d'AG serait "juridiquement contestatble".
En quoi le serait-elle, si elle l'est. Voila peut être la question que l'on peut se poser.
Pour moi, et croyez que j'ai bien fouillé avant de la sortir, elle ne l'est pas !
Je ne vois là rien de "juridiquement contestatble", ni dans le texte de la résolution votée, annexée ou non au RDC, ni dans une telle clause du RDC.
Pour le reste, clause du RDC ou pas, résolution ou pas, tout interessé peut effectivement assigner le syndic comme il est dit art.49. Mais attention aux assignations abusives !!! (d'autant qu'il faut avocat et €€€€ pour assigner !)
Mais cela ne démontre en rien le "juridiquement contestable" de la résolution proposée, d'autant plus que l'ordonnance nommant l'administrateur provisoire sera sans aucun doute suspendue une fois le juge informé de la clause du RDC ou de la décision de l'AG désignant le pdt du CS en cas de carence du syndic (puisqu'il a déjà un syndic provisoire), ordonnance qui sera rétractée.
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 juin 2005 : 21:27:43
|
L'article D 49, pris pour l'application de l'article L 18 qui est d'ordre public, est donc aussi d'ordre public. On ne peut donc y déroger.
MAIS vous n'aurez pas manqué de remarquer que l'article L 25 c parle de la désignation du ou des syndics.
Les auteurs prétendent que la loi traite alors du groupe d'immeubles organisé en syndicat principal et syndicats secondaires.
Argumentation intenable puisqu'ils disent, et la jurisprudence avec eux, que les assemblées de ces syndicats doivent être distinctes et séparées. Une assemblée ne peut donc être que celle du principal ou de l'un des secondaires. Aucune assemblée ne peut désigner tout à la fois le syndicat principal et le syndic d'un syndicat secondaire, ni bien sur les syndics de plusieurs syndicats secondaires.
Le texte législatif permet incontestablement la désignation de plusieurs syndics et à tout le moins d'un syndic et d'un vice syndic. La difficulté a été évoquée à plusieurs reprises dans le passé. S'il y avait eu inadvertance, elle aurait été corrigée.
Le texte sur ce point est resté celui du projet de loi initial.
Si vous désignez un vice syndic, vous aurez beaucoup plus de chance devant la Cour de cassation qu'en empiétant sur la compétnce d'intervention secourable du président du TGI.
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
SIGNATURES COMPTE CHEQUES
Forum fermé
