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 Sujet  |
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ilysm
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 22 mai 2004 : 05:45:25
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Bonjour,
J'ai essayé de trouver la réponse dans les sujets existants mais je reste sans réponse précise. Voici donc un nouveau sujet en espérant que les experts de cet excellent forum sauront y répondre !
En bref, la question peut se formuler ainsi :
Est que le non droit de "repenti" du bailleur sur le congé pour vente prévaut sur la non conclusion de la vente par le locataire dans les délais appartis ? Ou encore reconduction tacite du bail ou bye bye ?
En clair :
J'ai accepté l'offre de vente d'un congé signifié par mon bailleur tout en indiquant dans ma réponse écrite, d'une part, que j'aurais recours à un emprunt et, d'autre part, que je désirais pouvoir négocier le prix indiqué dans le congé.
J'ai obtenu un petit rabais en mettant en avant certains défauts qui allaient nécessiter des travaux. Le nouveau prix négocié a ensuite été communiqué aux notaires des deux parties en préparation de la signature de la promesse de vente.
Quelques jours avant la signature de la promesse, le bailleur m'a téléphoné pour m'indiquer qu'il augmentait significativement le prix de vente car il devait prendre en compte le changement de régime sur les plus values (à partir de 2004). En conclusion j'ai du à grand regret lui signifier que je ne pouvais donner suite.
Lorsque j'ai informé mon notaire de ce revirement de situation il m'a indiqué que le propriétaire devait me refaire un congé pour vente mentionnant le nouveau prix sous peine de nullité du premier congé. Le conseil était donc d'attendre que le bailleur dépasse ce délai afin que je puisse soit reconduire mon bail soit renforcer ma situation d'acheteur.
Le bailleur ne m'a pas refait de congé et mon refus de l'offre à la hausse n'a pas non plus était formalisé par écrit. A présent, si on se réfère au "fameux" article 15, je n'ai pas conclu la vente dans les 4 mois appartis et d'un certain point de vue on peut même considérer que je n'ai pas clairement accepté l'offre initiale compte-tenu de ma demande de négociation sur le prix.
Après avoir parcouru ce forum, je comprends que ce que j'aurais eu de mieux à faire aurait été d'envoyer un acceptation de la première offre au prix initial mais à présent il est trop tard.
Donc :
Puis-je faire jouer l'interdiction de "repenti" sur un congé (terme également trouvé ça et là sur ce forum) malgré le dépassement des délais ?
Quelle(s) loie(s) et artcile(s) définisse(nt) cette interdiction de repenti ? Lien svp s'il y a !
Je crois également comprendre que le notaire du bailleur a pour devoir de me signifier les offres inférieures au prix du congé... mais puisque le prix a été revu à la hausse sans nouveau congé il me semble qu'il y a une faille quelque part qui permet au bailleur d'avoir pas mal de marge de manoeuvre malgré ma quasi acceptation qui peut être certifiée par les notaires !?!
Grand merci par avance à ceux qui pourront m'apporter leurs lumières sur ce cas (un peu) tordu.
IL
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Maryne
Pilier de forums
1985 réponses |
Posté - 22 mai 2004 : 10:17:09
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L'offre du bailleur de revoir le prix à la hausse me paraît parfaitemement illégale c'est toujours l'offre initiale qui prévaut, je pense, à première lecture, que vous êtes en droit de faire appliquer la vente au prix initialement proposé, et surtout ne prenez pas le même notaire que celui du bailleur, qui à mon avis vous mène en bateau.
MAIS :
*Reste à savoir sous quelle forme le congé vous a été donné (LAR obligatoire, 6 mois mini avant échéance du bail + les quatre premiers alinéas de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989).
*Reste à savoir comment vous avez accepté cette offre initiale : LAR ?
*Et aussi comment avez vous refusé ensuite, verbalement ou par LAR ?
Merci d'éclairer les intervenants sur ces points importants.
Maryne |
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ilysm
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 22 mai 2004 : 12:39:51
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Grand merci Maryne !
J'avais fini par prendre un notaire différent de celui du bailleur car ma confiance en ce personnage était de plus en plus limitée (initialement il voulait d'ailleurs que nous n'ayons qu'un notaire !).
Même 5 mois après le congé le prix initial est donc toujours valable ?!?
Citation :
*Reste à savoir sous quelle forme le congé vous a été donné (LAR obligatoire, 6 mois mini avant échéance du bail + les quatre premiers alinéas de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989).
LAR et aucun problème sur la forme d'après mon notaire
Citation :
*Reste à savoir comment vous avez accepté cette offre initiale : LAR ?
Lettre remise en mains propres et signée... d'après votre réponse la condition de négociation portée sur mon acceptation ne remet donc pas en cause le fait que j'ai accepté (?)
Citation :
*Et aussi comment avez vous refusé ensuite, verbalement ou par LAR ?
Ensuite, tout est resté au niveau verbal. Est-ce que, le cas échéant, je suis en droit de demander aux deux notaires de "témoigner" de l'accord sur le prix négocié ?
Bonne journée,
IL
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Maryne
Pilier de forums
1985 réponses |
Posté - 22 mai 2004 : 12:49:15
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Il n'y a donc aucune preuve de votre renonciation, et j'espère que vous avez gardé copie de la lettre d'acceptation "remise en main propre", démarche qu'il vaut mieux éviter.
C'est maintenant à votre notaire de jouer pour défendre au mieux vos intérêts.
Maryne |
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ilysm
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 22 mai 2004 : 13:44:58
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Encore merci Maryne,
Suis-je en droit d'exiger les coordonnées des agences immobilières ainsi que de celles du notaire gérant la vente du bien ? En effet, le bailleur a soit disant reçu une offre mais je n'en ai toujours pas trace et, nouvelle du jour (!!!), même si je m'alignais sur le nouveau prix plus élevé, il persiste à conditionner la vente par ma renonciation au dépôt de garanti ce qui, pour moi, relève du chantage... j'ai l'impression d'errer en pleine science fiction à présent !!! Quelle est la meilleure démarche à suivre ? Je précise que le bailleur est avocat !!!
IL
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Maryne
Pilier de forums
1985 réponses |
Posté - 22 mai 2004 : 13:55:56
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Voyez quand même si vous pouvez conclure la vente en lui abandonnant votre dépôt de garantie ce qui ménagerait les deux parties et si la vente doit se conclure à ce prix pourquoi pas (lorsqu'on achète en immobilier on en est plus à 1 500 euros près...), mais enfin, bien qu'il soit avocat, il ne peut quand même pas tout se permettre, c'est pourquoi vous avez bien fait de vous faire assister par un notaire de votre choix, un notaire est quand même plus spécialisé dans les problèmes immobiliers.
Je persiste à prétendre que votre bailleur, tout avocat qu'il soit, contourne la loi.
Maryne |
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ilysm
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 22 mai 2004 : 14:46:08
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Citation :
Initialement entré par Maryne
Voyez quand même si vous pouvez conclure la vente en lui abandonnant votre dépôt de garantie ce qui ménagerait les deux parties et, si la vente doit se conclure à ce prix, pourquoi pas (lorsqu'on achète en immobilier on en est plus à 1 500 euros près...)
Au prix initial, pourquoi pas, mais au nouveau prix (+250KF), pas question. Et il est aujourd'hui très clair qu'il ne me communiquera pas les coordonnées de son notaire temps que je n'aurai pas accepté ses conditions !!! D'où ma précédente question sur le droit d'exiger les coordonnées.
Citation :
Je persiste à prétendre que votre bailleur, tout avocat qu'il soit, contourne la loi.
J'en suis assez convaincu... d'ailleurs, allez, je lâche la mini bombe (oops): dans le premier congé et je n'en suis pas fier, le prix incluait du "black" et je peux en apporter la preuve. C'est pourquoi j'avais pris soin, quelle ignorance (!), d'émettre une clause de négociation dans l'acceptation de l'offre. J'ai essayé de limiter ce montant au maximum, car je n'avais pas grand chose à y gagner par rapport à lui, mais il ne m'aurait pas fait de congé pour vente si j'avais refusé... et il avait soit disant des offres de personnes "ayant déjà le cash"... effectivement véreux l'avocat !!!
Si je fais le récap, je dois bien avouer qu'il a très bien joué (avocat et plusieurs expériences d'opération immobilières à son actif alors que c'est ma première) et qu'il ne me reste plus que l'interdiction de repentir sur un congé, d'où mon insistance sur la question de la primauté de cette faute sur le côté discutable de mon acceptation... ou, en d'autres termes, le côté discutable de l'acceptation vaut-elle refus malgré la promesse préparée par des notaires et dont le RDV pour signature a été annulé la veille !!!
De mon côté j'ai pêché par manque de temps, par ignorance et par envie d'éviter tout conflit mais je constate que cela m'a malheureusement rattrapé :(.
En synthèse, il reste une faille difficile à combler lorsque le propriétaire n'accepte de faire un congé pour vente que sous certaines conditions non légales mais que la grande envie de se "poser" dans un lieu qui vous convient parfaitement peut faire accepter.
Restent à tirer les enseignements de cette expérience et à me trouver un bon avocat !!! Ou à proposer de régler le problème à l'amiable mais comment rédiger une telle proposition en y mettant ce qu'il faut de références à des lois qui restent bien compliquées ou, du moins, potentiellement coûteuse à faire appliquer compte-tenu de la non certitude d'un gain de cause ? Dois-je jouer la montre pour bloquer d'autres offres, dois-je, afin qu'il accepte un accord à l'amiable, immédiatement l'informer que je vais faire jouer l'interdiction de repentir quitte à ce que cela lui laisse plus de temps pour préparer sa "défense" ? Beaucoup de questions je le sais !
Je trouve surprenant qu'il ne soit pas explicitement stipulé dans le fameux article 15 que le prix de vente figurant dans un congé ne peut en aucun cas être modifié sous peine de renouvellement du bail par tacite reconduction... sur l'expérience que je viens de vivre, cela me semblerait tellement plus clair et ferait gagner du temps à pas mal de monde... mais peut être existe-il un texte précisant ce point... ou alors il est difficile de prévoir tous les cas.
Sans raconter ma vie mais ayant de gros problèmes familliaux par ailleurs, je suis physiquement et psychologiquement épuisé... HELP!!!
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Maryne
Pilier de forums
1985 réponses |
Posté - 22 mai 2004 : 15:44:38
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Nul besoin de prendre un avocat, à mon humble avis, si votre notaire fait bien son travail.
Maryne |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 22 mai 2004 : 18:18:55
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Vous n'avez pas accepté le congé dans le délai légal. Maintenant vous n'avez plus aucun droit de préemption sauf si le prix était revu à la baisse, ce qui ne semble pas être le cas.
Le mécanisme de protection du locataire est bien rôdé. Vous en avez bénéficié : vous avez reçu une offre. Vous auriez pu conclure à ce prix, vous ne l'avez pas fait. L'affaire va se vendre plus cher, vous ne pouvez pas prétendre être lésé.
Sauf à prétendre qu'il y avait accord sur la chose et sur le prix lorsque vous avez communiqué les éléments aux notaires (ce qui vaudrait vente, mais la preuve est délicate à apporter) il ne vous reste plus que la négociation.
Quant à vouloir interdire toute augmentation de prix sous peine de renouvellement du bail, ce serait sanctionner inutilement un bailleur parce qu'il aurait voulu faire une fleur à son locataire en lui proposant un prix bas : le locataire qui refuserait aurait un nouveau bail, à moins de brader l'appart à un parfait inconnu !
jcm |
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ilysm
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 23 mai 2004 : 10:16:41
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Merci JCM pour votre contribution,
Votre avis correspond à ce que certaines personnes m'ont dit. Mais j'ai tellement d'avis différents et c'est pour cela que je pose la question en termes de "qu'est-ce qui prévaut?". Je me suis fié à ce que mon notaire m'avait dit suite à l'annulation du RDV pour signature de la promesse : à savoir que le propriétaire devait me faire un nouveau congé dans les délais.
Est-ce que les notaires des deux parties peuvent "témoigner" d'une manière ou d'une autre sur l'accord ou est-ce que le bailleur pourra toujours prétexter que l'annulation était due à un désaccord sur le prix ?... Sachant que le bailleur n'a pas notifié l'annulation à son notaire qui en a été seulement informé par mon notaire à qui j'avais indiqué la cause de l'annulation (i.e. hausse du prix). Pour l'anecdote, le bailleur a depuis changé de notaire car il y a apparemment eu discorde avec le premier (!)
Un mois avant la fin du bail, je me suis mis d'accord avec le bailleur pour rester jusqu'à ce qu'il y ait du nouveau de son côté ou du mien. J'ai demandé un bail précaire mais il a refusé. Il préfère faire cela sans papier (surprise, surprise) ! Il a accepté les versements de loyer. Est-ce que cela peut aller dans le sens du renouvellement par tacite reconduction ?
Après 7 mois de mise en vente, il prétend à présent avoir une offre mais ne veut pas me la montrer et ne veut pas me communiquer les coordonnées de son nouveau notaire, d'où ma question plus haut dans ce sujet sur mes droits en matière d'accès à son notaire. Même si je m'aligne sur cette offre invisible, il exige de garder le dépôt de garantie et que je lui signe un papier en ce sens !!!
IL
PS: Maryne, JCM, je tacherai de garder ce sujet à jour au fil de l'actualité pour que cela puisse servir.
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