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corinne93
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 30 mai 2004 : 20:58:48
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Résumé de la situation :
1 - une copro de 3 appt dont 2 appartiennent à la meme famille (père et fils). Ils ont évidemment la majorité en tantième.
2 - Il existe un lien entre le syndic et l'un des copropriétaires (lien employeur-employé)
Le problème :ils profitent de cette majorité (et avec l'appui du syndic) pour faire voter ce qu'ils veulent dans l'objectif de me faire partir de l'immeuble pour pouvoir acheter la totalité de la copropriété. Dernière exemple en date : faire voter une résolution qui m'oblige à enlever un lave linge dans la buanderie (partie commune)qui existait depuis des années.
Question :
A - Quels sont les moyens légaux pour faire annuler cette résolution ? pour l'instant j'ai déjà envoyé une lettre A/R dans les délais légaux mais le syndic n'a pas tenu compte de mon courrier et au contraire, il a décidé de la mise en oeuvre de cette résolution.
B - En attendant, quels sont les risques si je ne me conforme pas à cette décision ? (pécuniairement parlant)
La question est un peu longue car la situation est un peu compliquée mais si vous avez des infos, merci de me répondre au plus vite au albertly@club-internet.fr
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 31 mai 2004 : 00:23:14
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Bonsoir corinne93,
Je pense que les moyens légaux seront pour vous de consulter un avocat car les AG peuvent être annulées pour cause d'abus de majorité par les 2 copropriétaires qui n'en font qu'un.
http://www.mon-immeuble.com/Lois/juris/juris12.02.03.htm
En effet, lorsqu'une copropriété ne comprend que 2 copropriétaires, cette règle impose de fait l'exigence de l'unanimité pour toutes les décisions puisque chacun dispose du même nombre de voix. Cela peut aboutir à un "blocage" nécessitant l'intervention du tribunal (si le copropriétaire majoritaire tente de contourner la loi). Ce qui est le cas chez vous. Si vous votez "contre" il n'y a plus d'unanimité (soit voix de tous les copropriétaires).
Je cite LE PARTICULIER, Spécial Copropriété, Juin 2002, p. 81 :
"Dès lors qu'un copropriétaire parvient à prouver qu'une fraude a été commise, il peut demander l'annulation de la résolution ainsi obtenue. Ce peut être le cas lorsqu'un copropriétaire majoritaire tente artificiellement de contourner la règle légale limitant le nombre de voix dont il dispose. Pour voter, en effet, il a autant de voix que la somme de celles des autres copropriétaires. Il pourrait donc être tenté de transférer la propriété d'une cave, d'une chambre de service à un ami ou a un enfant, par vente ou donation, afin de créer une majorité fictive et faire échec aux dispositions légales. Dans une telle situation, cependant, le copropriétaire minoritaire qui parvient à prouver que l'opération ne vise qu'à contourner la loi pourra faire annuler en justice les délibérations adoptées dans ces conditions (cass. civ. 3e, du 20.1.93 pourvoi n° 90-21997).
Cour de cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 20 janvier 1993 Rejet
N° de pourvoi : 90-21997
Inédit titré
Président : M. BEAUVOIS
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 18) M. François Noyal, demeurant à Paris (8ème), 3, ruereffulhe, 28) la SCI du 3, rue dereffulhe, dont le siège est à Courbevoie (Hauts-de-Seine), 107, boulevard de Verdun, représentée par son gérant en exercice, demeurant audit siège, 38) le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 3, ruereffulhe, à Paris (8ème), dont le siège est à Paris (8ème), 3, ruereffulhe, représenté par son syndic, demeurant audit siège, en cassation d'un arrêt rendu le 3 octobre 1990 par la cour d'appel de Paris (23ème chambre section A), au profit de M. Bernard Jugieu, demeurant à Paris (1er), 191, rue Saint-Honoré, défendeur à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 1er décembre 1992, où étaient présents :
M. Beauvois, président, M. Toitot, conseiller rapporteur, MM. Vaissette, Cathala, Valdès, Douvreleur, Capoulade, Deville, Darbon, Mme Giannotti, M. Aydalot, Mlle Fossereau, M. Chemin, Mme Di Marino, conseillers, Mme Cobert, M. Chapron, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Toitot, les observations de Me Boulloche, avocat de M. Noyal, de la SCI du 3, ruereffulhe et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 3, ruereffulhe, à Paris (8ème), de la SCP Defrénois et Levis, avocat de M. Jugieu, les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 octobre 1990), que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 3, rue Greffulhe, à Paris, est constitué par M. Noyal pour 590/1000e, la société civile immobilière du 3, rue Greffulhe pour 271/1000e, M. Jugieu pour 95/1000e et M. Livolski pour 44/1000e ; que M. Jugieu, soutenant que la société civile immobilière, dont M. Noyal détient 98 % des parts et son épouse 2 %, ayant été constituée pour échapper à la réduction des voix édictée par l'article 22, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, a demandé l'annulation de certaines décisions de l'assemblée générale, pour fraude ; Attendu que M. Noyal, la société civile immobilière du 3, ruereffulhe et le syndicat des copropriétaires font grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen, "d'une part,
qu'ayant constaté que M. Noyal était devenu propriétaire de 98 % des parts de la SCI du 3, ruereffulhe qualifiée de fictive, pour décider que la totalité des droits de vote appartenant à cette SCI devait être ajoutée aux siens propres pour être ensuite réduits à la somme des deux autres copropriétaires M. Jugieu (95/1000e) et M. Livolski (44/1000e), soit 139/1000e, sans ajouter à ces derniers les droits de vote devant être appliqués à l'associé minoritaire de ladite SCI, la cour d'appel, qui a annulé la cinquième résolution de la délibération du 6 mai 1987 et celle du 29 septembre 1987 sans rechercher si elles n'auraient pas été néanmoins acquises s'il avait été tenu compte des voix de l'associé minoritaire dans la réduction des voix appliquée à M. Noyal, a violé l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ; d'autre part, que pour annuler les résolutions 7 et ll de l'assemblée générale du 27 juillet 1988, la cour d'appel a également violé ce texte en décidant que n'aurait pas été obtenue la majorité des 2/3, soit 185 voix, ayant été votée par M. Livolski, soit 44 voix, et M. Noyal, soit 139 voix, au total 183 voix, alors que les voix de la SCI devaient être réparties au prorata des parts des associés, celles à appliquer à l'associé minoritaire devant être comprises parmi celles des autres copropriétaires, en sorte que les voix de M. Noyal devaient être réduites à celles de M. Jugieu (95), à celles de M. Livolski (44) et à celles de l'associé minoritaire de la SCI (2 % de 271/1000e), soit 5 voix, au total 144 voix, somme des voix de M. Noyal ayant voté avec M. Livolski (44) lesdites résolutions, ainsi votées par 188 voix" ; Mais attendu que l'arrêt, qui retient que M. Noyal a constitué une société fictive dans le but de tourner les dispositions de l'article 22, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et qu'il ne peut prétendre que cette société constitue un copropriétaire distinct, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;
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Décision attaquée : Cour d'appel de Paris 1990-10-03
Titrages et résumés COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - Droit de vote - Copropriétaire majoritaire - Réduction des voix - Création d'une société civile immobilière fictive pour tourner la loi - Effet - Annulation des décisions de l'assemblée générale.
Lois citées : Loi 65-557 1965-07-10 art. 22 al. 2
Bien entendu, si un copropriétaire majoritaire cède une partie de ses lots non pas dans les but de contourner la loi, mais pour des raisons fiscales, n'est pas frauduleux (cass. civ. 3e, du 28.6.95, pourvoi n° 93-16559)."
Pour une copropriété comme la vôtre, composée de 3 copropriétaires dont deux majoritaires, de la même famille et dont l'un est l'employé du syndic, ça sent mauvais et l'unanimité s'impose pour voter toutes les résolutions. Sinon ce serait impossible !!
Pour une copropriété composée de plusieurs lots, pour éviter qu'un copropriétaire majoritaire fasse la pluie et le beau temps lors des AG, ses voix sont ramenées au total des autres copropriétaires. A savoir :
Le copro majoritaire possède 550/1000èmes du syndicat (les autres se répartissant donc le 450 millièmes restants), son nombre de voix est ramené à 450 millièmes au maximum. (article 22 de la loi du 10 juillet 1965).
Dans une telle situation, les différentes majorités doivent être calculées en fonction de cette déduction. (détail plus bas). Si cette règle n'est pas respectée, l'assemblée peut être annulée. Peu importe alors que la majorité requise ait été ou non atteinte, si la règle de réduction des voix du copropriétaire majoritaire avait été correctement appliquée (CA de Paris, 23è ch., du 18.5.94, Synd. 9 rue Christine, Paris).
Vote dans le cadre de l'article 24 (majorité simple) :
Il faut prendre en compte le total des voix de tous les autres copropriétaires présents et représentés à l'assemblée générale, et non celui des voix de tous les copropriétaires (CA Paris, 19è ch.B, du 23.10.98, Synd. Centre commercial de Villeroy-Verville à Mennecy).
Exemple : un copropriétaire détient 550 millièmes ne dispose en fait, que de 450 voix (1000 - 550), si tous les copropriétaires sont présents ou représentés à l'assemblée. Si seulement 700 millièmes sont présents ou représentés, il ne dispose plus que de 150 voix (700 - 550).
Vote dans le cadre de l'article 25 (majorité absolue) :
C'est la majorité des voix de tous les copropriétaires. Le décompte s'opère en fonction de toutes les voix, y compris celles des copropriétaires absents et non représentés et des abstentionnistes.
Exemple : si la répartition est faite en millièmes, la majorité de l'art. 25 est atteinte avec 501/1000e.
Si un des copropriétaires détient plus de la moitiè des millièmes, le nombre de voix dont il dispose est réduit au total des voix des autres copropriétaires.
Exemple : ce copropriétaire qui détient 550/1000è ne dispose que de 450 voix (1000 - 550). La majorité absolue de l'article 25 est calculée sur 900 voix (450 voix du majoritaire plus 450 des minoritaires). La majorité est atteinte avec 451 voix.
Si la majorité n'a pu être acquise mais que le projet de résolution a atteint au moins 1/3 des voix (soit 334/1000e) de tous les copropriétaires au premier vote, un second vote peut avoir lieu immédiatement au cours de la même assemblée. (art. 25-1 de la loi du 10 juillet 1965).
S'il n'y a pas eu 1/3 des voix, il faut convoquer une nouvelle AG pour voter à l'article 24.
Vote dans le cadre de l'article 26 (double majorité) :
C'est la majorité des membres du syndicat - c'est à dire de tous les copropriétaires - représentant au moins les 2/3 des voix. Il s'agit donc d'une double majorité : par tête et par voix.
Exemple : si la copropriété comporte 10 copropriétaires et que la répartition est en millièmes, la décision doit être approuvée par 6 copropriétaires (la moitié + 1) représentant au moins 667/1000èmes des voix (soit les 2/3 des voix).
Calcul en cas de copropriétaire majoritaire :
Exemple : Un immeuble comporte 10 copropriétaires, dont l'un d'entre eux dispose de 850/1000èmes. Son nombre de voix est réduit à 150 (1000 - 850), ce qui correspond au total des voix des autres copropriétaires.
La majorité en voix est alors calculée sur 300 voix (150 + 150) dont les 2/3 équivalent à 200 voix. La double majorité de l'article 26 est alors atteinte si la décision est votée par 6 copropriétaires (la moitié + 1) représentant au moins 200/1000èmes (300 x 2/3).
Au cas de non obtention de la double majorité pour les travaux votés à l'article 26-c (installation ascenseur, pose boîtes au lettres...), la loi a assoupli cette majorité.
Le principe est le suivant : si le projet n'obtient pas la double majorité, mais qu'il recueille tout de même l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix des copropriétaires présents ou représentés (et non des voix de tous les copropriétaires), une seconde assemblée doit être réunie. La décision pourra alors être adoptée sur la base d'une double majorité réduite.
Exemple : un immeuble comporte 10 copropriétaires et la répartion des voix est faite en millièmes. Lors d'une première assemblée, 7 copropriétaires détenant 720 millièmes sont présents ou représentés. Le projet de résolution concernant l'installation d'un ascenseur est approuvé par 6 copropriétaires détenant 605/1000èmes. Le 7ème copropriétaire qui détient 115/1000èmes a voté contre. Le projet n'est donc pas adopté sur la base de la double majorité normale (667/1000èmes). En revanche, il a recueilli un vote favorable à la majorité des membres du syndicat (6 sur 10) représentant plus de 2/3 des voix des présents ou représentés (720 x 2/3 = 480). Une seconde assemblée générale doit être convoquée par le syndic.
Lors de la seconde assemblée, la décision pourra être adopté à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des copropriétaires présents ou représentés à cette nouvelle assemblée. (art. 26 de la loi et 19-1 du décret de 1967).
Exemple : à cette deuxième assemblée, 9 copropriétaires sont présents ou représentés, représentant 810/1000èmes. Si le projet est approuvé par 6 copropriétaires détenant 605/1000èmes (2 copropriétaires détenant 205/1000èmes votent contre), soit la majorité des membres du syndicat (6 sur 10) représentant plus de 2/3 des voix des seuls présents ou représentés (2/3 de 810 = 540), la décision d'installer un ascenseur est adoptée.
Le syndic devra préciser lors de la convocation à la deuxième assemblée que les travaux d'amélioration pourront être adoptés à la double majorité assouplie.
A bientôt et bienvenue sur ce site.........
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capao13
Contributeur vétéran
113 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 08:59:51
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Bonjour,
Cela veut il dire que dans le cas d'une copropriété contenant 4 copro mais dont deux appartement appartiennent à la meme famille. Père pour l'un et la fille pour l'autre ( et donc majoritaite 51 % ) il faut raisonner en 50%. Comme s'il ne représentait que seul est meme personne |
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 13:31:04
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ça ne marche pas dans votre cas.
Vous avez à faire à deux personnes civiles distinctes et elles peuvent être d'accord sur plein de choses et en désaccord sur plein d'autres. Leur lien parental ne sera pas pris en compte sauf cas extrême d'abus sur votre bien ou votre personne.
Sans vouloir être pessimiste (n'en déplaise à DU31!) votre cas est un peu limite et demandera beaucoup d'énergie pour démontrer... quoi, au juste?
Avec un voisinage aussi pourri, j'envisagerai une vente amiable à 2 fois le prix du marché, puisqu'ils y tiennent. Sinon vous pouvez essayer le harcèlement moral, ça marche fort ces derniers temps. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 16:45:57
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Je partage l'avis de Tourloup.
François |
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Eric95210
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 08 janv. 2005 : 11:30:48
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Simple question :
Pensez-vous que répondre aujourd'hui à un post du mois de Mai 2004 va interesser corinne93 ?
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