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Je vais créer ma petite entreprise du bâtiment en janvier 2005. J'aurai besoin d'un local. J'ai trouvé quelque chose qui me conviendrait mais 2 problèmes majeurs se posent :
1) Il est déjà à louer, je risque donc qu'il me passe sous le nez ! Quelle serait d'après vous la meilleure façon de le "réserver" sachant que je serai près à signer le bail (non commercial au dire du propriétaire) dès le 1er octobre 2004, et ce, en toutes garanties légales pour les 2 parties. J'avais pensé à verser des arrhes équivalentes à 3 mois de loyer lesquelles se transformeraient en dépôt de garantie à la signature effective du contrat de location. Qu'en pensez vous ?
2) Je serai obligé de faire des travaux relativement coûteux (évidemment en accord avec le propriétaire), à savoir : - Création de sanitaire, d'un bureau et ses aménagements propres - Mise aux normes de l'électricité - Isolation, chauffage (inexistants)
Tous ces travaux apporteront une "plus-value" importante. Quel type d'accord à mettre en place à la signature du bail afin de pouvoir récupérer une partie correcte de mon investissement le jour où je pars ?
Par ailleurs, j'irai voir mon centre des impôts mais je pense que n'aurai pas de problème "à rentrer" en charge de l'entreprise à sa création effective toutes ces dépenses antérieures ( loyers et travaux) ?
D'avance, merci à tous pour vos précieuses contributions
j'ai été également surpris mais à ma demande précise si c'était un bail commercial, il m'a répondu sans ambiguité que non. Il loue ce local comme un grand garage ( 50m²), sans plus, d'où dans mon cas, le besoin des travaux que j'ai mentionné. N'ayant pas poursuivi davantage l'entretien sur ce sujet, je n'en sais pas plus.
Ce local ne peut servir que d'atelier ou de stockage et encore , son accès étant délicat, il ne convient pas à n'importe quelle activité et encore moins à un commerce.
Vous allez vite vous apercevoir que créer une entreprise peut être synonyme de petites difficultés liées au fait que les domaines concernés par la création sont divers et variés et que personne ne peut tout connaître.
Mais ce n’est peut être pas la peine de multiplier les risques. Il y a de fortes probabilités pour que le bail devienne pour vous un pb majeur.
Il est possible de retenir un local en signant une promesse de bail commercial avec le proprio. Je vois mal cependant l’intérêt pour ce dernier de s’engager à vous louer, en perdant 6 mois de loyer. S’il accepte, cela signifie peut être que les locataires ne se bousculent pas.
Le bail DOIT être un bail commercial. Tout autre proposition est à refuser compte tenu des travaux. Vous aurez au moins une garantie minimale découlant de la propriété commerciale. Il n’y a pas de versement d’arrhes en ce domaine mais le versement du dépôt de garantie lui même est possible lors de la signature de la promesse à condition expresse que cette promesse ne mentionne pas de conditions suspensives.
Le fait de devoir assumer de gros travaux pourrait effectivement être pris en charge par votre entreprise mais lorsque vous parlez de plus value apportée, c’est au propriétaire que vous faites un très joli cadeau. Vous n’êtes que locataire et tous les travaux que vous envisagez, deviendront « immeuble par destination » en fin de bail.
Si vraiment vous n’envisagez pas d’autres solutions et que vous pouvez en définitive obtenir un accord sur un bail commercial, il faut que vous soyez conscient que la rédaction du bail va être un élément essentiel. Je ne peux que vous conseiller vivement de faire préparer ou vérifier le bail par VOTRE conseil. Certaines clauses pourraient se révéler explosives, dans votre cas. Dans de nombreux baux, vous avez des rédactions qui prévoient par exemple que « les aménagements effectués par le locataire restent en fin de bail au bénéfice du propriétaire sans indemnité de sa part ».
En outre, il ne faut pas omettre les règles du déplafonnement de loyer. Les travaux importants autorisés par le proprio, lui serviront à terme pour augmenter le loyer . Pensez y.
En fonction du devis des travaux, n’hésitez pas à discuter le montant du loyer.
Si le propriétaire ne veut pas s'orienter vers un bail commercial, vous avez largement le temps de trouver des locaux certainement plus adéquats.
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Forum fermé
Posté - 31 mai 2004 : 01:27:33
