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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 07 juin 2004 : 10:25:15
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Le contrat de syndic fait son apparition dans le statut :
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« Art. 29. - Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d’effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
« La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. »
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L’article 29, dans sa nouvelle version, concerne-t-il tous les syndics ? Il est certain qu’il s’applique à tous les syndics percevant une rémunération, en ce compris les syndics copropriétaires non bénévoles.
Mais il faut peut être aller plus loin. Le décret impose en effet, - à tort ou à raison, c’est une autre affaire -, de distinguer
> la désignation du syndic
> l’approbation du contrat de mandat.
Si l'article 29 ne s’applique pas aux syndics bénévoles, ceux-ci seront désignés mais n’auront pas qualité de mandataire ? Ce serait absurde. Le contrat de syndic sera donc nécessaire pour les syndics bénévoles, mention étant faite de sa gratuité.
Le cas des syndics coopératifs est différent. L’article 29 ne peut trouver application puisque le syndic n’est pas désigné par l’assemblée générale mais par le conseil syndical. Mais alors d’où peut venir au syndic coopératif sa qualité de mandataire ? De la loi du 10 juillet 1965 bien sur, comme à tous les autres syndics d’ailleurs.
L’article 18 de la loi établit sa qualité de représentant du syndicat dans tous les actes civils et en justice. Il est donc bien le représentant légal d’une personne morale et ses fonctions sont celles de tout mandataire social d’une institution collective.
La controverse doctrinale se poursuivra donc, sans qu’il soit question d’en traiter ici.
Ce qui est vrai : c'est qu’un mandataire social exerce habituellement ses fonctions avec les moyens qui appartiennent à la personne morale qu’il représente. Au contraire, le syndic professionnel apporte, indépendamment de ses qualités personnelles, des services et des prestations matérielles. On s’en rend bien compte lorsqu’il n’exerce qu’une fonction d’assistance qui exige l’établissement d’un contrat.
C’est sans doute la piste de ce double aspect de la fonction du syndic professionnel qu’il faudra suivre pour assurer une cohérence juridique plus satisfaisante de son statut.
On peut noter encore que désormais la majorité prévue par l’article 25 de la loi sera nécessaire pour adopter tous les éléments constitutifs de la désignation du syndic : désignation, contrat de mandat, modalités d’exécution et rémunération s’il y a lieu. Cette modification bienvenue ouvre la voie à un vote unique sur l’ensemble des questions. Cette solution a déjà été admise par la Cour d’appel de Paris en audience solennelle par arrêt du 13 janvier 1999 (RDI 1999 p. 309 et les observations de M. Capoulade), puis par un nouvel arrêt de la 23e chambre A du 8 juin 2000 à propos du « renouvellement du mandat » (RDI 2000 p. 602).
Conclusion : pour l'instant, dans la pratique, il faut utiliser le contrat qui dispose désormais d'un fondement juridique réglementaire, à défaut d'un fondement législatif inexistant.
Les juristes feront leur affaire d'une controverse qui ne manquera pas rebondir. On ne pourra pas se contenter plus longtemps des dispositions du Code civil pour traiter du mandat social.
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 08 juin 2004 : 01:08:38
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Encore heureux qu'il y soit fait mention notoire du contrat du syndic !
Le mandat concerne tous les syndics : professionnels, bénévoles, rémunérés ou non rémunérés.
Le contrat concernant, entre autre, les rémunarations s'appliquent donc aux professionnels et rémunérés.
Je rappelle les jurisprudences indiquées dans le post n° 8627 qui rejoignent bien cette nouvelle application :
"La Cour de Cassation stipule que ce second vote est inutile (et là je cite) dès lors que la convocation mentionne clairement que le renouvellement sera consenti aux mêmes conditions que précédemment (cass. civ. 3è, du 18.12.96, pourvoi n° 94-18.906).
LE PARTICULIER (spécial copropriété, Juin 2002, p.154) stipule : "Cependant il est préférable d'exiger du syndic qu'il fournisse son contrat lors de la première négociation, mais aussi pour chaque renouvellement, car de nouveaux copropriétaires ont pu arriver dans l'immeuble entre-temps".
Encore LE PARTICULIER, même numéro, même page : "En pratique, l'assemblée générale doit se prononcer, par des votes distincts, sur la nomination du syndic, puis sur l'approbation de son contrat (cass. civ. 3e, du 11.3.98;pourvoi n°96-12.479)."
D'autre part, les honoraires du syndic, faisant partie des comptes à approuver, LE PARTICULIER indique : "Lorsque l'AG est appelée à se prononcer sur les comptes de la copropriété, le syndic est tenu de joindre à la convocation le budget prévisionnel (art. 14-1 nouvelle loi de 1965) ; le compte des dépenses (honoraires de syndic, les travaux, les salaires du concierge, les frais de chauffage...) et des recettes de l'exercice écoulé,etc...".
Donc, logiquement, il est vrai que le contrat du syndic est un contrat qui le lie à la copropriété. Il est logique de pouvoir en discuter les termes, soit après l'avoir eu entre les mains en même temps que la convocation, afin de pouvoir se prononcer en connaissance de cause.
Citation :
Ce qui est vrai : c'est qu’un mandataire social exerce habituellement ses fonctions avec les moyens qui appartiennent à la personne morale qu’il représente. Au contraire, le syndic professionnel apporte, indépendamment de ses qualités personnelles, des services et des prestations matérielles. On s’en rend bien compte lorsqu’il n’exerce qu’une fonction d’assistance qui exige l’établissement d’un contrat.
Par contre là, JPM, je suis désolée de ne pas approuver. Pourquoi ? Parce qu'à ce jour je n'ai pas eu l'honneur de constater les qualités invoquées pour un syndic professionnel. Je le regrette beaucoup.
Par ailleurs, s'il était "monnaie courante" qu'un syndic professionnel ait tant de vertus pourquoi existe-t-il des syndics bénévoles et des syndicats coopératifs ?
Donc je ne peux qu'approuver cette "nouvelle" apparition.
Je vous remercie pour cet exposé, JPM, et pour le débroussaillage que vous faites au niveau de ce nouveau décret.
Amicalement....
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 juin 2004 : 09:57:48
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Chère DU 31,
J'ai parlé des qualités. Point c'est tout. Je n'ai pas dit qu'elles étaient bonnes ou mauvaises. Le mot " qualité" est totalement neutre, dépourvu de positivité ou de négativité.
Si l'on dit que le mandat du syndic est intuitu personae, c'est pourtant qu'on lui recherche de bonnes qualités et q'uon pense les avoir trouvées chez Un tel.
Il y a des immeubles qui ont le même syndic depuis vingt cinq ans. Certains diront que les copropriétaires sont résignés. Moi j'en connais qui sont satisfaits.
Ceci étant mon observation relative à la dualité de la fonction du syndic est totalement indépendante de la bonne ou mauvaise qualité de vos syndics. |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 10 juin 2004 : 04:30:55
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Oui, mais..... JPM,
Mon point de vue sur le mandat et le contrat : positif ou négatif ?
A bientôt......
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DECRET :Contrat de syndic bénévole ?
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