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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 07 juin 2004 : 23:47:31
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« Art. 43. - Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l’exercice qu’il concerne.
« Toutefois, si le budget prévisionnel ne peut être voté qu’au cours de l’exercice comptable qu’il concerne, le syndic, préalablement autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires, peut appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté. La procédure prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique pas à cette situation.
L’article 43 montre un exemple de ce que peut être le traitement dans un décret d’application d’une disposition législative inapplicable dans la pratique. La loi prescrit ce qui figure dans le premier alinéa : le budget prévisionnel de l’exercice 2005 doit être voté avant le 1er janvier 2005, date d’exigibilité du premier appel trimestre. Comme l’assemblée annuelle de 2004 doit être tenue avant le 30 juin 2004, le budget prévisionnel 2005 doit être voté avant cette même date. Cela pose problème.
Certains praticiens ont pensé qu’il convenait d’adopter dans ces conditions le budget 2005, sous réserve qu’il soit possible de rectifier le budget à l’occasion de l’assemblée tenue en 2005.
Les auteurs du décret ont trouvé mieux : il est possible au syndic de ne pas respecter la loi, sous réserve d’être « préalablement autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires » ! Il peut alors appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté. Le budget prévisionnel 2005 est voté par l’assemblée annuelle de 2005 et on régularise sur les deux derniers appels (1er juillet et 1er octobre).
L’astuce a une contrepartie néfaste : le recouvrement des deux premières provisions, si elles restent impayées, ne peut être effectué par la voie du référé prévu par l’article 19-2 de la loi. On se demande bien pourquoi.
Il semble donc préférable d’avoir recours à la solution des praticiens sus énoncée mais il faudra, dans un premier temps, une réponse ministérielle au moins pour savoir si la solution proposée reçoit la bénédiction de la Chancellerie. Et rien n’interdira à un Juge de dire que la réponse ministérielle ne lui est pas opposable.
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 08 juin 2004 : 00:26:25
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Encore un pataquès de première !
Pourquoi donner l'accord au syndic de ne pas respecter la loi puisqu'il il prend déjà ce droit sans l'accord de personne !
En outre les exercices comptables peuvent être différents d'une copropriété à l'autre. Dans ce cas :
- exercice allant du 1° Janvier au 31 Décembre 2004. Convocation AG au mois de mars 2005(date plus que raisonnable au lieu d'attendre 6 mois fin d'exercice). Cette AG votera le budget prévisionnel 2006.
- exercice allant du 1° Octobre 2003 au 30 Septembre 2004. Convocation AG au mois de décembre 2005. Cette AV votera le budget prévis. 2006.
Pourquoi ces AG ne voteraient-elles pas le budget prévisionnel 2006 ?
Les budgets prévisionnels 2005 sont déjà, à ce jour, votés.
Citation :
Certains praticiens ont pensé qu’il convenait d’adopter dans ces conditions le budget 2005, sous réserve qu’il soit possible de rectifier le budget à l’occasion de l’assemblée tenue en 2005.
Pourquoi serait-il nécessaire de rectifier un budget prévisionnel ? Quelle action pourrait justifier une telle rectification ?
J'attends d'autres réponses.....
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 juin 2004 : 10:15:27
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Je pense que vous ne voyez pas le problème posé.
Pour un exercice dont l'exercice va du 1er janvier au 31 décembre, l'assemblée tenue en 2004, en mars 2004 par exemple doit, en vertu de la LOI, adopter le budget prévisionnel 2005.
Il faut bien reconnaître qu'adopter un dudget prévisionnel 9 mois avant le premier jour de l'exercice concerné et 21 mois avant le dernier, ce n'est pas très fiable.
Et si vous discutez des dispositions légales et réglementaires générales, il faut laisser tomber un instant les difficultés que vous pouvez avoir avec votre propre syndic. Tout débat impose la sérénité.
Pourquoi réserver la possibilité à l'assemblée de mars 2005 de rectifier le budget 2005 ? la réponse est évidente ! pour tenir compte d'évènements survenus en septembre ou octobre 2004 qui ont fait grimper le fioul de 25 %, ou les assurances idem, ou d'un texte créant une obligation nouvelle de gestion courante qui entraîne des frais imprévus, que sais-je encore. Il est également possible de tenir compte des baisses, avec plus de prudence.
Ce système permet de conserver les avantages de la procédure de recouvrement par référé. Les rectifications ont incidence sur les appels du second semestre de l'exercice. N'est-ce pas convenable et logique ?
Quelles que soient les dates de début et fin d'exercice, le mécanisme est le même. |
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 09 juin 2004 : 19:15:03
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Bien vu JPM !
A trop vouloir (bien) faire, on finit par mal faire ; si maintenant la "réglementite absconse et/ou contradictoire " envahit jusque les 2 modestes ( mais somme toute assez complets ) "piliers" que sont la loi de 65 et le décret de 67, où va-t-on ?
Le code civil a 200 ans, vive le code civil, et n'en lisons pas plus que ce que ses rédacteurs ont bien voulu dire simplement à l'époque. ( toute ressemblance avec un sujet d'actualité….. )
Les situations vécues par les syndicats sont très diverses, de par leur taille, sociologie, choix de gestion, etc… Mais il semble qu'il y ait une constante ( en tout cas avec les syndics professionnels ), c'est la lenteur avec laquelle les comptes sont rendus.
Aussi, il n'est pas rare, voire très fréquent, que le syndic appelle jusqu'à TROIS appels ( le 3è est subi de fait, si l'AG arrive 179 jours après ), par un simple "copier/coller" du budget de l'année précédente.
Mais en fait, peu importe ( sauf à vouloir tous mettre en péril le syndicat ! mais c'est rare heureusement ), puisque :
1.- bien souvent, il existe un fond de roulement décidé en AG, pour faire face à des "imprévus" ou aleas divers ( copropriétaires débiteurs, inflation de petites réparations, non-linéarité des dépenses dans l'année : ex chauffage,… etc… ).
2.- les budgets doivent etre établis non pas à la louche ( comme aiment à le faire certains syndics qui gèrent trop bien en compte unique… - plus pour eux que pour nous - ), mais plutot sur des bases historiques ANALYSEES ( indexation des contrats, volant moyen de réparations "certaines", "poire pour la soif", etc ).
Donc, que faire au delà ? et bien, le bon sens appelle toujours les mêmes solutions qui sont le "B-A-BA" de la copropriété :
a.- le syndic doit faire diligence, tant en recouvrement des provisions qu'en suivi et règlement des dépenses.
b.- le syndic doit rendre les comptes sous 3 mois grand maximum ( en effet, je vois mal un fournisseur envoyer sa facture plus d'un mois après sa livraison…et encore moins un syndic dormir sur nos comptes, sauf à effectivement dormir sur notre argent… et s'il dort dessus, c'est qu'il est peu ou pas intéressé par son cœur de métier… donc, circulez, y a rien à (a)voir ! ).
c.- il vaut mieux un compte séparé, car c'est transparent et simple ( cf. mon dernier post sur ce point, où je confirme que les syndics utilisent bien tous les "moyens-massues" existants avec les banques pour gérer efficacement autant des comptes séparés que uniques ! ). En outre, c'est utile car il sensibilise les gens sur les capacités financières réelles du syndicat.
d.- le CS doit assurer son rôle de contrôle régulier, sans attendre la "cata" dont le syndic ne fera pas état forcément de suite, car c'est pour lui déjà avouer une carence quelque part…
Tant pis pour le nouveau 19-2, et pour la situation incongrue dans laquelle nous met ce décret "pauvret" !
Après tout, l'ancienne version n'avait fait qu'un peu plus encombrer les tribunaux, et jeter l'anathème sur le point de la prise en charge de ces frais de procédure….
En tout cas, Merci encore à JPM pour avoir ouvert, sur ce site, une analyse ordonnée par thème, du nouveau décret. A vos claviers !
xanthe |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 10 juin 2004 : 01:00:18
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Bonjour JPM et xanthe (Coucou, où sont les autres contributeurs ?)
J'ai parfaitement vu qu'il n'y pas de gros changement par rapport à ce qui s'applique actuellement.
Cependant, je ne vois pas où est le problème. Dans ce cas il est préférable d'adopter l'exercice allant du 1/10/2003 au 30/09/04. L'AG est convoquée au plus tard courant décembre 2004. Ainsi le budget 2005 sera voté avant 2005 !!
D'autre part, l'AG devrait autoriser le syndic à appeller en Juillet et Octobre 2004 des montants supérieurs aux deux premiers appels. C'est ça ?
Pour la justification, car il faudra que le syndic justifie de cette augmentation (rappellez vous drareg..)je ne pense pas qu'il puisse s'agir du fioul ni des assurances. Les coefficients d'augmentation peuvent être prévus d'une année sur l'autre.
Là est le boulot du syndic : établir un vrai budget prévisionnel afin de ne pas trouver un dépassement de budget de 30%.
Bien que, si mes souvenirs sont bons, il n'a pas droit au dépassement du budget prévis.
Par contre, si l'art. 19-2 L n'est pas concerné par cet art. 43D, la procédure en référé sera ou pourrait être remplacée par quoi ?
A bientôt......
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 juin 2004 : 10:33:09
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DU 31 !
Il est bien évident que le problème des dates se pose de manière identique quelles que soient les dates de début et de fin de l'exercice. Si ces dates sont 1er octobre au 30 septembre, l'assemblée annuelle doit avoir lieu avant le 31 mars. Il ne faut pas singer Gribouille.
Quant à la fiabilité des prévisions budgétaires, on connait la chanson ! On ne voit pas pourquoi les syndics professionnels pourraient prévoir des évolutions économiques que les économistes les plus célèbres n'ont pas prévues.
Donc le syndic fait comme tout le monde : au pif avisé ! Quand il n'oublie pas l'entretien d'un nouvel élément d'équipement ou la suppression d'un ancien périmé, c'est un très bon syndic. |
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 10 juin 2004 : 22:29:03
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N'oublions pas que le budget courant va être désormais mieux encadré avec le nouveau décret.
par conséquent, on devrait trouver des budgets plus raisonnables, et assis sur des bases un peu moins pifométriques.
Oui à la "petite poire pour la soif", pour éviter de devoir toujours rallonger en fin d'année... mais seulement quand le budget n'est pas déjà à la limite de l'intolérable, ou basé sur n'importe quoi, et que les contrats sont bien ficilés au départ, et que les fonds sont sur un compté séparé !
Non aux budgets faits à la louche, sans considération du train de vie de la copro ( dépenses non controlées, tout comme débiteurs impénitents, etc ), car c'st le meilleur moyen de laisser fuire les paniers percés que sont bien des copros, sans CS rompu un tant soit peu aux chiffres !
Ceci étant, même avec la meilleure ménagère, vous aurez du mal à ne pas devoir remettre un peu,quand survient l'"imprévisible" : par exemple, avec un contrat de chauffage au fioul, totalement rigide et sans clause d'intéressement , gare aux mauvaises surprises, avec le baril de brent qui s'envole à 35-40 $.
En conclusion, oui au petit coussin, non au double-édredon !
xanthe |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 juin 2004 : 22:41:57
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Pour être franc, je ne vois pas bien ce qui va modifier les conditions d'établissement et d'adoption des budgets prévisionnels. Je me propose de passer sur le site les divers éléments relatifs à cette question. Vous pourrez vérifier qu'il y a certes un encadrement terminologique. Par ailleurs ce qu'on appelait le décret en Conseil d'Etat est en fait inclus dans le décret du 27 mai 2004 qui a effectivement le visa du CE. Les critères de distinction entre ce qui peut entrer dans le budget prévisionnel et ce qui reste exceptionnel correspondent à ceux utilisés jusqu'à présent par les syndics sérieux et les copropriétés attentives. |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 11 juin 2004 : 04:38:56
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Et bien JPM, maintenant que nous connaissons la base des appels concernant le budget prévisionnel = les petites réparations et maintenance et que tout le reste passe dans le "hors budget" c'est plus clair non ? (voir autre sujet de JPM même forum).
Donc, effectivement, tout ce qui est contractuel sera à la charge du prestataire. Si augmentation du fioul ou baisse du gaz ce sera répercuté. Mais l'avantage est que les contrats de tous ces prestataires seront plus serrés, donc mieux surveillés !
Je ne vois vraiment pas ce qui justifierait une terrible hausse d'un budget prévisionnel.
A bientôt......
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Décret : Quand voter le budget Prévisionnel
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