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jcirera
Contributeur actif
25 réponses |
 Posté - 09 juin 2004 : 22:39:32
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Bonsoir,
 En sus de la gestion courante, le contrat de syndic peut-il prévoir la facturation à la vacation des renseignements aux locataires, aux copropriétaires, associations de locataires ?
En parallèle, à ce contrat de syndic, proposé à l'AG, un courrier a été envoyé aux membres du Conseil Syndical pour les informer qu'il ne serait plus répondu aux questions que via l'organisation de réunions du CS supplémetaires, donnant donc lieu à facturation.
Un moyen simple de muselé toute demande !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 juin 2004 : 23:14:54
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Ping pong sauvage !
D'un côté : il faut avoir lu un certain nombre de lettres adressées à des syndics pour savoir qu'il y a des copropriétaires, et parfois des CS qui abusent. Pour certains, l'expression " qui abusent " n'est pas la bonne. En fait ils ne connaissent rien à la copropriété mais, de plus, ne veulent rien connaître.
Et d'un autre, il y a bien entendu des syndics qui laissent des lettres dignes d'intérêt au fond des tiroirs.
Entre ces deux éléments du problème : une certitude est que 30 % environ des lettres reçues par un syndic un peu important sotn en fait sans objet ou dépourvues de toute effectivité.
On va bien voir les résultats d'une innovation importante du nouveau décret : la possibilité de demander au syndic en décembre 2004 l'inscription d'une question à l'ordre du jour de l'AG d'avril 2005. Si cette innovation bienvenue n'est pas accompagnée d'une information appropriée donnée objectivement par les syndics, la moitié au moins des demandes seront inexploitables. |
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 09 juin 2004 : 23:41:25
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La conclusion devrait nous être servie sur plateau, après ce périple sur toutes les mauvaises volontés dont les copropriétaires sont décorés, en plus de leur ignorance: il faut de la formation sur la copropriété au niveau des écoles.
On apprendrait le Code de la Route aux collégiens pour se tenir à droite et on ne leur dit pas qu'ils habitent un appartement où les règles de la démocratie à majorités variables s'applique. Et pourtant c'est chez eux qu'ils passent le plus de temps et c'est aussi dans ce genre d'habitat qu'ils risquent de passer toute leur vie.
Le ton condescendant ne suffit pas toujours à former des citoyens, l'effort d'explication pourrait les aider, l'encouragement à leur participation ne serait que bénéfique.
Et puisqu'on parle du nouveau décret tout frais, dont l'innovation essentielle est de permettre de poser des questions avant l'AG; on ne dit pas que cette mesure va court-circuiter le Conseil syndical. Plus dangereux encore: Si le syndic n'inscrit pas votre question à l'ordre du jour, quel est votre recours? Quelle sera la sanction?
Une fois de plus on aura dérogé à leur imposer une discipline, ou du mmoins un peu de respect aux personnes qui les payent. |
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jcirera
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 09 juin 2004 : 23:42:31
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Pour les questions émanant des copropriétaires ou du CS je veux bien que l'on parle de pertinence, mais la facturation du temps passé pour répondre aux questions émanant des locataires me semble abusive.
Qui plus est le syndic assure la gestion locative et donc se paye pour celle-ci pour la majorité des lots.
N'y a t il pas là interférence entre la gestion locative et le rôle du syndicat des copropriétaires ? |
Edité par - jcirera le 09 juin 2004 23:43:47 |
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DU31
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1284 réponses |
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jcirera
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 10 juin 2004 : 08:08:03
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Merci, mais le problème n'est pas le refus de communiquer mais le paiement de l'information en dehors des AG ou CS et notamment le contrat de syndic peut-il prévoir la facturation à la vacation des renseignements aux locataires.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 juin 2004 : 09:50:34
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jcirera, votre question initiale est très interessante car elle pose, d'une façon générale, le problème des honoraires des syndics.
Il s'agit non seulement des honoraires de gestion courante, mais aussi pour vous des honoraires pour gestion particulière ou privative.
Je ne reprends pas la démonstration de JPM. Nous connaissons tous cela dans les copropriétés.
Bien souvent les copropriétaires se déterminent suivant le niveau des honoraires de gestion courante avancés par les candidats : celui là est moins cher pour faire la même chose.
Donc on le prend, en oubliant un peu vite TOUS les autres honoraires pour gestion particulière, qui vont faire que l'ardoise finale sera quasi du double de celle initialement prévue et sur laquelle on s'est déterminé.
Mais ça, personne ne l'a vu !
Pourquoi ces honoraires en sus ? Avec quoi croyez vous que "vivent" les syndics : avec leurs honoraires. Mais nous savons, et voyons bien, que les honoraires de gestion courante sont (trop) bas.
A force de tirer les prix vers le bas, on se retrouve avec des tarifs de gestion courante qui permettent tout juste au syndic d'assurer le minimum de cette gestion courante.
Résultat : toutes les prestations autres deviennent payantes : AG (pourtant de gestion courante et obligatoire) payante..car hors heur d'ouvertue du cabinet. Idem pour les réunions du CS. Idem le carnet d'entretien(gestion courante), idem le compte séparé (gestion courante).
Et vous croyez qu'en plus je vais perdre 3 heures pour répondre à vos courriers bien souvent inutiles ? Vlan , tarif horaire.
Avec 5000 €, on à juste une Logan.
Avec 30.000 on peut espérer une BM..
Mais pour 5000 € on ne peut pas demander grand chose, même pas la direction assistée... Pour 30.000, SI et plein d'autres choses avec !
Alors votre syndic à 120 € du lot juste pour vous transporter une année, si vous lui demandez la clim et le régulateur de vitesse, il faudra lui donner des €€€ en plus pour qu'il vous réponde.
A vouloir chercher le moins cher, on ne peut pas être exigeant sur le service et sa qualité.
Quand on paye le juste prix, on peut avoir des exigences de Prince. |
Edité par - gédehem le 10 juin 2004 10:06:16 |
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jcirera
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 10 juin 2004 : 10:12:06
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Merci pour votre réponse Gédéhem"A vouloir chercher le moins cher, on ne peut pas être exigeant sur le service et sa qualité"
Pour info, nous n'avons jamais changé de syndic, toujours celui du promoteur (honoraires de syndic 2004 = 20571€).
Et en changer est difficile car vu que la majorité des lots lui est confiée en gestion locative, il reçoit la majorité des pouvoirs (résidence en investissement locatif pour la très grande majorité).
Permettez-moi de réitérer ma question restée sans réponse :
Si envisageable pour les copropriétaires, la facturation du temps passé pour répondre aux questions émanant des locataires est-elle normale ? |
Edité par - jcirera le 10 juin 2004 10:15:04 |
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M. Joulia
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 10 juin 2004 : 23:45:44
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Jcirera,
Vous dites "honoraires de syndic 2004 = 20 571 €
Pouvez-vous préciser :
TTC ?
POUR COMBIEN DE LOTS ?
Pour info, chez moi à Paris, immeuble 1974, 143 lots, honoraires
gestion courante 16 608 € ttc pour 2003 et idem pour 2004
Gonflé de facturer des vacations pour renseignements aux résidents,
et j'ai toujours ouï dire que c'était pas génial de garder le syndic du promoteur, mais bon suffit peut être de le surveiller comme il faut.
M.Joulia |
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 11 juin 2004 : 00:03:07
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Oui, Jcirera, il nous faut le ratio, voyez un peu où vous vous situez:
Chez Joulia 16.608 € / 143 lots = 116 € / lot
Chez moi 6.126 € / 63 lots = 97 € / lot
Locatif CLF 1.454 € / 13 = 111 € /lot
Au Nord, au centre ou au Sud de la France vous voyez un peu la moyenne. Nous en aurons le coeur net quand vous nous donnerez le chiffre, mais déjà de loin... surtout avec un promoteur au milieu. |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 11 juin 2004 : 02:21:09
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Jcirera : il est là l'os !! Le syndic d'origine propulsé par le promoteur !!
Vous le gardez un an et hop !!! A dégager.....
Même s'il s'occupe de la gestion locative, ce qui n'a absolument rien à voir avec la gestion d'appartements loués, je ne vois pas de quel droit il peut vous mettre la pression ?
Si vous l'avez gardé tant de temps, il est évident qu'il joue sur du velours...... Le beurre et l'argent du beurre !
A bientôt......
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jcirera
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 11 juin 2004 : 06:43:52
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172 lots soit 100 € HT /lot.
Changer de syndic déjà essayé mais difficultés pour obtenir la majorité dans le contexte expliqué.
Permettez-moi de réitérer ma question restée sans réponse :
Si envisageable pour les copropriétaires, la facturation du temps passé pour répondre aux questions émanant des locataires est-elle normale ? |
Edité par - jcirera le 11 juin 2004 06:44:45 |
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 11 juin 2004 : 09:08:44
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Si vous lisez bien on vous a répondu. La réponse est non, il ne doit pas prélever des charges supplémentaires pour ces prestations qui font partie du forfait.
Si les questions sont trop saugrenues, ce sont les propriétaires-bailleurs qui en sont responsables ou qui doivent diriger ces demandes au syndic.
Un locataire a parfaitement le droit de s'adresser au syndic dans son cabinet et ce n'est pas marqué à l'entrée de son cabinet combien ça coûte. Ou alors on a affaire à un cas de d'école... une fois de plus! |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 16 juin 2004 : 23:35:14
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Effectivement, on a dévié du sujet principal.
Facturations courriers aux locataires : un syndic n'a pas de contact direct avec le locataire mais avec le copro/bailleur. Tout ceci doit figurer dans le contrat qui lit le mandataire gestionnaire de l'appartement loué au copropriétaire bailleur.
Si ce contrat n'est pas respecté c'est au bailleur de régulariser avec le mandataire de la location.
En l'occurence votre syndic a deux vestes : celui de syndic de la copropriété et celui de mandataire gérant des appartements loués.
De quels courriers s'agit-il ? Quel courrier un mandataire pourrait envoyer à un locataire si ce n'est la quittance de loyer à la demande de ce dernier ? Où un échange de courrier suite à des travaux dans l'appartement loué ? Ou un dégât des eaux ?
Il est d'usage (fondé ou pas ?) que le mandataire fasse payer au locataire les frais de transmissions de la quittance. Mais là, il ne devrait pas y en avoir si le locataire va chercher la quittance au bureau du mandataire.(analyse 8 des clauses abusives des baux d'habitation : http://www.clauses-abusives.fr/juris/tgig021202f.htm)
Pour les autres courriers ils doivent être à la charge du bailleur. Pour les exemples donnés ci-dessus, le locataire n'a rien à voir avec de tels courriers générés par des travaux, ou dégâts des eaux... A vérifier par conséquent dans le contrat liant le mandataire au bailleur.
A bientôt.......
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 19 juin 2004 : 20:47:28
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Légalement, le locataire a droit gratuitement à sa quittance. Il est rigoureusement interdit au propriétaire de facturer quoi que ce soit au locataire.
Elisabeth |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 juin 2004 : 23:34:19
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Après avoir fait une petite enquête, il me semble que le coût de la gestion normale, au juste prix, se promène entre 150 et 200 € ht selon la nature des immeubles, le standing (notamment le nombre et la qualité des éléments d'équipement commun) etc. Ces montants sont pour la région parisienne.
Ces valeurs s'entendent avec une liste de prestations exceptionnelles réduite au strict minimum et un compte séparé. Sur les prestations exceptionnelles, je songe en particulier au traitement des comptages que l'on trouve trop souvent hors gestion courante
Il peut de plus y avoir un lissage des honoraires pour les immeubles > nnn lots. On peut prendre nnn = 80 par exemple. |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 20 juin 2004 : 00:45:25
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Citation :
Initialement entré par Elisabeth
Légalement, le locataire a droit gratuitement à sa quittance. Il est rigoureusement interdit au propriétaire de facturer quoi que ce soit au locataire.
Elisabeth
Bonsoir Elisabeth,
La plupart des locataires qui reçoivent, sur demande, une quittance par courrier, est facturée en frais postaux largement au-dessus d'un envoi en RAR. pour un envoi en simple courrier. J'en ai vu beaucoup.
Demandez autour de vous....
Amicalement,
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 20 juin 2004 : 19:09:32
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C'est totalement illégal !
FONCIA en connaît quelque chose puisque dans ma région, les locataires se sont "soulevés" et ont fait appel à une organisation de consommateurs pour défendre leurs droits.
Elisabeth |
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Contrat de syndic : Réponse aux questions
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