| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
DAMSAMBOISE
Pilier de forums
242 réponses |
 Posté - 10 juin 2004 : 11:29:13
|
Bonjour,
Voici le contexte :
Nous souhaitions acheter la maison des grands-parents (décédés) de mon amie aux indivisaires (3 personnes dont la mère de mon amie).
Nous savions que le bien était soumis à un droit de préemption de la mairie afin de réaliser un projet d'urbanisme (démolir les bâtiments pour aménager une future route communale) mais ne souhaitait initialement pas l'appliquer.
Le notaire nous a informé au moment d'établir l'acte d'achat que le conseil municipal avait changé de position et que le risque de préemption étai très fort. Il nous a alors plutôt orienté vers une procédure de donation / Licitation.
Cette procédure évite d'avoir à établir une Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA) avec le risque de préemption de la mairie.
L'administration fiscale m'a affirmé qu'elle ne requalifierait pas la donation en achat/vente car les frais sont plus élevés en donation ==> pas intéréssant pour elle.
Qu'en est-il au niveau de la mairie ? Est-ce qu'elle a des recours pour annuler la donation et la requalifier en vente dissimulée ?
DAMSAMBOISE
|
|
Signaler un abus
|
|
|
dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 10 juin 2004 : 15:45:35
|
Pouvez-vous préciser ce qu'est une "donation-licitation"?
Malgré une certaine expérience en ce domaine, je suis surpris de cette "dénomination". Cela cache quoi ?
De deux choses l'une :
-ou il s'agit d'une donation, et les droits seront de 60 % ;
-ou il s'agit d'une vente pure et simple.
La licitation est une vente intervenant entre co-indivisaires pour faire cesser l'indivision.
Si vous êtes étranger à cette indivision vous ne pouvez qu'acquérir la part de chacun dans le cadre d'une vente normale.
Quant à la réponse de l'administration,elle est tout simplement incompréhensible.
Toute vente "simulée" est une "donation déguisée" avec les droits de 60 % à payer + les intérêts de retard + une pénalié de 80 %.
Bien réfléchir avant de vous lancer dans cette aventure apparemment "scabreuse". |
Signaler un abus  |
|
|
DAMSAMBOISE
Pilier de forums
242 réponses |
Posté - 10 juin 2004 : 16:03:52
|
1-La licitation est effectivement une vente entre indivisaires mais l'avantage est que c'est l'une des ventes où il n'y a pas obligation de déposer une DIA auprès de la commune et donc de laisser le droit de préemption s'appliquer.
2-Dans le montage, mon amie est la fille d'une des indivisaires. La mère de mon amie va donc racheter 100 % des parts et le bien lui appartiendra donc. Ensuite, elle fera une donation vers sa fille.
Ces 2 phases ne sont pas soumises à déclaration d'intention d'aliéner et dans notre cas en-dessous des plafonds de taxation.
Ceci est tout à fait légal.
3-En ce qui concerne les réponses de l'administrations fiscale, elles ne sont peut être pas claires pas mail mais de sources fiables.
4-Le seul point sensible est que la mère de mon amie ne dispose pas des fonds pour racheter les parts. Elle va donc faire un crédit sur lequel nous allons nous porter garant.
C'est le dernier point qui peut paraître litigieux au niveau juridique...
DAMSAMBOISE |
| Signaler un abus |
|
|
dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 10 juin 2004 : 16:31:22
|
Votre dernier exposé de la situation est tout à fait limpide.
Que ce soit au plan civil qu'au plan fiscal,il n'y a rien à redire.
La question se pose pour vous au niveau du prêt.
A mon sens cela ne pose pas problème.
La mère acquiert les parts de ses coindivisaires au moyen d'un prêt envers lequel votre amie peut se porter caution solidaire.
La donation est consentie au profit de votre amie, et, le poids de l'inscription d'hypothèque reposera sur elle, sachant que l'hypothèque suit l'immeuble et que le nouveau titulaire du droit de propriété peut être interpellé au sujet de l'emprunt.
La commune de pourra plus exercer son droit de préemption tant envers la licitation qu'envers la donation.
L'opération est parfaitement régulière, ce pourquoi je comprends mieux pourquoi le fisc n'y trouve pas matière à contester sa régularité.
Ce genre d'opération suivant laquelle des droits indivis sont acquis par un co indivisaire plus "fortuné" que les autres, lequel ensuite en fait donation à son (ou ses) enfant est fréquente. |
| Signaler un abus |
|
|
DAMSAMBOISE
Pilier de forums
242 réponses |
Posté - 10 juin 2004 : 16:50:26
|
Qu'en est-il au niveau de la mairie ?
Est-ce qu'elle a des recours pour annuler la donation et la requalifier en vente dissimulée ?
DAMSAMBOISE |
| Signaler un abus |
|
|
dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 10 juin 2004 : 17:12:03
|
J'ai répondu à votre @ perso.
Nous pouvons poursuivre hors forum.
Tout est parfaitement clair.
Vous n'avez rien à craindre de la commune. |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
Requalification d'une donation en vente
Forum fermé
