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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
 Posté - 19 juin 2004 : 14:20:59
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Extraits de l'art. 78 du décret d'application (du 20 juillet 72) de la loi Hoguet :
"Lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale (...) cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause est mentionnée en caractères très apparents.
Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d'en aviser l'autre partie au moins quinze jours à l'avance par LRAR."
Lorsqu'on lit le texte, on comprend que la clause d'exclusivité ou pénale doit être mentionnée en caractères très apparents. La cour de cassation a récemment décidé que le deuxième alinéa devait également figurer sur le mandat, et également en caractères très apparents, à peine de nullité du mandat.
Peu importe le fond, tous les mandats comportent cette possibilité, il suffira pour l'avenir de grossir le corps du texte.
Le problème, c'est que la cour dans ce cas n'applique pas la loi, elle la fabrique. Elle crée une nouvelle obligation qui n'était aucunement dans les intentions du législateur de l'époque. Ce n'est pas son rôle, elle s'auto-attribue des pouvoirs exorbitants. Cela me semble saper les bases de la démocratie (séparation des pouvoirs), de la confiance que l'on peut avoir en la justice, et crée une insécurité juridique difficilement acceptable (32 ans d'illégalité de bonne foi...). Que font nos députés, qui sont en train de se faire spolier d'une de leurs attributions essentielles ?
jcm
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Ciramor
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 19 juin 2004 : 18:23:04
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Je vais nuancer les propos de JCM (même si je suis relativement d'accord avec lui les juges devraient oeuvrer avec prudence) :
- d'une part, la jurisprudence ne vaut que pour l'avenir (jamais de rétroactivité et c'est heureux). Donc on ne peut réellement parler d'insécurité juridique
- d'autre part, je n'ai pas l'impression que ce soit une réelle révolution juridique non plus : la Cour de Cassation renforce légèrement la protecton du mandant en exigeant que les deux clauses, liées dans leur objet (l'une est le corrolaire de l'autre, non ?) soient logées à même enseigne. Ca me semble à priori logique. Après, n'étant pas professionnel de l'immobilier mais seulement juriste, je ne vois pas nécessairement toutes les implications concrètes (donc mes propos sont également à nuancer :) )
Après, on peut gloser sur le rôle du juge (vieux débat qui n'est pas prèt de se fermer) et il est vrai qu'aujourd'hui, il y a quelque chose ne tourne plus très rond au Royaume de France et de Navarre...
Quoi qu'il en soit, en ce qui me concerne, ce que je trouve le plus malsain, c'est les jugements souvent arbitraires des juges du 1er degré, juges qui tranchent souvent en fonction de leurs convictions ou par manque de volonté d'aller au fond des choses. Pourquoi se donneraient-ils trop de peine alors qu'il reste la Cour d'Appel (mon affaire de vente forcée en est une illustration je pense) ?
Et effectivement, les juges d'appel font en général un meilleur travail. Mais ça impose effectivement d'aller jusque là. Frais supplémentaires, délais... Remarquez, je dis ça, mais je ne tiendrai peut-être pas le même discours dans quelques mois (à tout hasard, à partir du 5 octobre)
Quant à la Cour de Cassation, n'est pas nommé à la Cour Suprème qui veut. Point de jeunes juges à la carrière fulgurante... :) |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 19 juin 2004 : 21:08:41
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Ciramor, je suis parfaitement d'accord avec vous, sauf sur un point : si demain j'ai une procédure concernant un tel mandat vieux de 25 ans, j'ai bien peur que cette jurisprudence ne s'applique... Le mandat d'agent immobilier est un mandat civil, la prescription est trentenaire.
jcm |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 juin 2004 : 23:03:38
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Beaucoup de bon sens dans tout celà, du moins pour ce qui est des contributeurs.
Pourtant : la jurisprudence ne vaut que pour l'avenir ? c'est vite dit. Quand vous avez connaissance d'une évolution de la jurisprudence, il n'est plus temps de modifier les contrats et documents que vous avez établis ou auxquels vous avez souscrit.
Ce qui est vrai aussi, soyons objectifs, c'est qu'on crie "Vive le Juge" quand on est du bon côté.
Autre question : peut-on comparer le juge qui étend la portée d'une disposition légale protectrice, celui qui veut se payer un patron en l'incarcérant après un accident du travail, celui qui n'instruit qu'à charge après avoir choisi un coupable, et autres specimens ?
On a pour l'instant quelques jolis exemples :
> Outreau déjà cité avec l'expert(e) et tous les rebondissements connus
> l'affaire AZF avec un procureur qui a donné la solution 48 heures après l'explosion et une pièce, exploitable ou non, mais une pièce quand même que l'on retrouve 3 ans après au fond d'un tiroir
> l'affaire Sentier II (fraude TVA avec 100 et quelques prévenus) et une ordonnance de renvoi en correctionnelle annulée
> l'affaire Toulouse bis : un maire, un haut magistrat, etc.., accusés des pires méfaits sans que personne ne se hâte soit de vérifier ce qui est vrai, soit de proclamer que tout est faux (cf Outreau en quelque sorte)
> l'affaire Longuet : dix ans d'instruction, une carrière brisée et une relaxe, observation faite que d'autres hommes politiques, de droit ou de gauche, ont été victimes de la même aventure
> etc.., etc..., sans parler des citoyens plus modestes victimes des mêmes fantaisies.
Il y a aussi l'étrange ivresse qui peut saisir celui (ou celle, car les femmes y ont leur part) qui a le sentiment soudain, ne serait-ce que pour un instant, d'un pouvoir absolu. Tout le monde peut y passer : les juges, les justiciables, et, au premier chef, les journalistes qu'il ne faudait pas oublier.
Quant au " Juge législateur ", c'est un thème bien connu des juristes, qui ne date pas d'hier ! Voyez donc le décret d'application de la loi SRU pour notre chère copropriété : Si l'on ne veut pas voter le budget prévisionnel 2005 en mars 2004 comme le prescrit implicitement la loi, il suffit de violer la loi. Il suffit au syndic d'en demander l'autorisation à l'assemblée et on votera le budget 2005 en mars 2005. Le décret, en gros, est plutot bon, mais il y a quand même quelques dispositions dont la légalité est douteuse, pour les mêmes raisons que dessus.
Et plus généralement, les lois et les décrets font du statut de la copropriété un mammouth bien difficle à apprivoiser. |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 15 nov. 2004 : 23:28:06
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La jurisprudence est rétro-active, elle l'est même nécessairement. D'ailleurs, le premier jugement, celui qui instaure la jurisprudence, ayant imposé une solution juridique qu'on ne connaissait pas jusqu'alors, agit toujours rétroactivement.
La jurisprudence est source de droit, mais elle ne saurait être règle de droit. Elle indique comment les juges interprètent la loi, un commentaire de texte en quelque sorte, avec cette particularité qu'elle est assortie d'un jugement, raison pour laquelle on la considère comme une source du droit. L'interprétation ne vaut pas à compter du prononcé du jugement mais à compter de la publication de la loi. Car, la loi n'ayant pas changé et les juges n'ayant pas le pouvoir de la modifier, il serait absurde de déduire de l'étude de la jurisprudence qu'un même texte aurait un certain sens jusqu'à une certaine date et un autre au-delà. Lorsqu'une jurisprudence apparaît, ou lors d'un revirement de jurisprudence, il faut simplement constater qu'à une certaine date les juges ont donné un éclairage nouveau, voire complètement changé d'avis. Ils le peuvent fort bien, seuls les imbéciles ne changent pas d'avis.
Cela ouvre évidemment une brèche dans la sécurité juridique. Revenir sur un mandat vieux de 25 ans, ce n'est pas impossible. C'est cependant une hypothèse d'école très peu probable. Les hypothèses d'école ne font pas la réalité.
Reste qu'ajouter à la loi ce qui n'y est pas, c'est faire plus qu'interpréter. Sans éprouver le même effroi que jcm, je suis tout de même un peu perplexe.
Cordialement
P.F. Barde |
Edité par - P.F. Barde le 21 nov. 2004 23:41:43 |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 16 nov. 2004 : 07:38:18
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Je trouve ce topic de très bonne facture.
Cela est peut être du à la qualité des précédents intervenants, des intervenants capés ou qui en connaissent un bout.
Pour rester dans la ligne de mon pseudo, je reprendrai une strophe de Ringo Willy Cat pas encore Ringo (tout court):
"Les juges comment juger sans savoir où est la vérité ?"
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 nov. 2004 : 11:28:33
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Ajout important quand même : un arrêt rendu par la Cour de cassation sur une question précise et après un second pourvoi s'impose aux juridictions du fond. C'est donc une règle de droit
On reconnait également à certains arrêts rendus sur premier pourvoi la valeur d'arrêts de principe. C'est un arrêt de principe qui a rendu nécessaire le décret du 4 avril 2000 modifiant l'article D 63 devenu l'article D 64 (régime des notifications)
Il ne faut pas oublier la rédaction des décisions de la CJCE (Cour de Justice de la Communauté Européenne : La Cour, sur la demande formée par ..., dit pour droit que ...
Dans tous les cas un revirement demeure possible. Des revirements, on en a connu un bon nombre en matière de copropriété |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 nov. 2004 : 00:03:57
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Je signale un petit problème technique déjà constaté : sur ce sujet, je lis le 22/11 à 00 h 01 l'existence d'un message de PF Barde du 21 à 23 h 41 . Mais pas de message dans le sujet ! Il sera sans doute là aux aurores  |
Edité par - JPM le 22 nov. 2004 00:04:37 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 nov. 2004 : 16:42:01
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Il y a du nouveau sur le pouvoir des Juges et notamment les revirements de la Cour de Cassation !!
Tous les problèmes se posent de la même manière :
En 1995 : Un contrat régi par des dispositions d'ordre public est conclu entre Dupont et Durand. Il a été établi par l'avocat de Dupont et il comporte une clause qui a fait l'objet d'une interprétation de la Cour de Cassation dans un arrêt de 1993. Elle présente une grande importance pour Dupont et Durand l'a acceptée.
En 1997 : litige entre Dupont et Durand portant notamment sur l'application de cette clause.
En 1998 : décision du TGI donnant raison à Dupont par application de l'arrêt de 1993.
En 2001 : arrêt de la Cour d'appel confirmant le jugement du TGI pour le même motif.
Pourvoi en cassation de Durand.
En début 2003 : la Cour de cassation rend un arrêt dans une affaire différente (autres parties au procès) mais portant sur la même question. Cet arrêt revient sur la position antérieure de la Cour de cassation et donne une solution totalement contraire à celle donnée en 1993. C'est un revirement de jurisprudence !!!
En fin 2003 : arrêt de la Cour de cassation dans l'affaire Dupont / Durand. Bien entendu la Cour de cassation confirme le revirement et donne raison à Durand !
Les revirements de la Cour de cassation sont de plus en plus nombreux (notamment en copropriété). Depuis de nombreuses années on critique la mise à néant de contrats régulièrement conclus à la date de leur établissement et la rétroactivité de fait des arrêts de la Cour
Comme la plupart de ces contrats ne concernent que de simples particuliers (les baux, prêts, etc.) personne ne s'est soucié de ces légitimes récriminations. Il aura fallu le coup de tonnerre, en 2002, d'un arrêt décidant que les clauses de non-concurrence contenues dans les contrats de travail devaient être rémunérées pour que le monde économique, plus puissant, s'émeuve : ce sont des milliers de contrats de travail régulièrement établis avant 2002 qui sont en jeu, et pour des montants pas négligeables.
Dans ce débat la qualité des solutions nouvelles et anciennes n'est pas en cause. Les nouvelles peuvent être reçues comme des améliorations appréciables.
Ce qui fait débat c'est que deux personnes ont conclu une affaire dans des conditions parfaitement conformes et en veillant à respecter les règles de droit en vigueur à l'époque, y compris les interprétations données par la plus haute jurisprudence. Patatras, l'une d'elle apprend dix ans plus tard, à ses dépens, qu'un arrêt rendu la veille remet tout en question. L'autre partie se frotte injustement les mains. Est-ce celà qu'on appelle la sécurité juridique ?
Or la loi elle même n'est pas rétroactive ! Elle ne s'applique à des contrats en cours que s'il y a nécessité urgente de protéger une partie faible contre les abus éventuels d'une partie puissante. On ne peut pas le dire à propos d'un cadre moyen ou supérieur qui souscrit un contrat avec un employeur ! Sous cette réserve la loi nouvelle ne s'applique qu'aux contrats à venir.
Pour ce qui est des revirements de la Cour de Cassation, un professeur de droit doit rendre prochainement le rapport qui lui a été demandé. On attend donc ce rapport.
On peut toutefois remarquer qu'après la publication de textes importants (chez nous la loi SRU, le décret d'application, le décret comptable à venir) les commentaires des spécialistes mettent assez rapidement en lumière des lacunes, des erreurs matérielles, des dispositions obscures. Un exemple : le vote du budget prévisionnel pour lequel le décret modifie carrément le principe du vote préalable posé par la loi. Je pense pour ma part qu'il y aurait lieu de prévoir une procédure de révision d'un ensemble de textes comme celui qui nous concerne. Il serait alors alors possible de régler a priori un certain nombre de difficultés qui ont échappé au législateur comme à l'auteur du décret.
A cet égard le mécanisme des réponses ministérielles ne présente aucun intérêt. La réponse, souvent établie par un fonctionnaire très respectable mais rarement informé des difficultés soulevées, n'a qu'une valeur très relative. Il faut un mécanisme, parlementaire pour l'essentiel, réglementaire pour le suprplus, aboutissant à une modification législative ou réglementaire du texte.
Cette procédure de révision éviterait des centaines de procédures absurdes et coûteuses, dans de nombreux domaines juridiques. Elle contribuerait largement au désengorgement des juridictions. Elle éviterait la multiplication de ces courants de jurisprudence navrants qu'on connaît bien : la 23e chambre section A de la Cour d'appel de Paris juge " blanc " mais la section B juge " noir ". C'est au préjudice des justiciables que se jouent ces parties de ping-pong.
Resteraient bien entendu des difficultés non perçues dans le bref délai suivant la publication du texte. Oui ! Mais si les textes laissent apparaître 17 difficultés et qu'on en a purgé 12 par la révision, le résultat ne sera pas sans intérêt.
Il peut être vrai, comme on le dit, que la lenteur judiciaire est garante du bon droit. C'est vrai pour quelques mois, mais pas pour quelques lustres. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 28 nov. 2004 : 18:21:03
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La jurisprudence ajoute régulièrement des conditions pour que les clauses de non concurrence soient licites, dont certaines délicates à appliquer (comment prouver qu'elle est indispensable aux intérêts légitimes de l'entreprise, par ex., ou rémunérer d'accord, mais combien ?). Pour ma part je ne les utilise plus.
jcm |
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Plantation
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 30 nov. 2004 : 17:41:18
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| Vous semblez tous bien maitrisez votre sujet. Je suis en litige avec ma voisine car elle a réalisé un approt de terre végétal le long du mur de ma propriété et planté divers arbustes abriseaux et palntes grasses. J'ai une infiltration d'eau conséquente tout le long de ce mur (non mitoyen). Aprs des tentatives de conciliations j'ai dû faire appel à la justice pour régler ce litige. 1er tribunal vous avez la servitude de tour d'échelle mais vous n'apporter pas la pruve de l'existence des plantations (j'avais fourni des photos et ma voisine avait fait de même mais en masquant ses plantations). j'ai donc perdu. Je fais alors appel à un huissier de justice qui constate l'apport de terre et les plantations et qui spécifie des traces d'humidité tout le long de ce mur ainsi que la rigole que nous avons réalisé dans le garage pour tenter d'y pallier. Je vais en cours d'appel. Et là flop je perds encore car je n'apporte pas cette fois-ci la preuve que l'eau vient de chez ma voisine. Il y a des jurisprudence conernant les plantations même réalisées selon les règles du code civil. Alors je ne comprends rien. Nous pouvons planter, rapporter un tas de terre de 40 cm de haut sur 1 mètre de large tout le long du mur de son voisin. La cours dappel de Riom ne s'est pas pronoce sur la légalité de l'apport de terre et considère qu'aucune preuve n'est apporté que les plantations ne respectent pas le code civil. C'est fou et dement. Quel est mon recours à ce jour je dois vivre dans ma maison avec de l'eau car des juges n'ont pas analysé la situation. |
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jcm
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5131 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 déc. 2004 : 10:06:18
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Hé ! Jcm !! ho ! ho !
C'est de celà qu'on cause dans le sujet, et pas des clauses de non concurrence !!!!! |
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