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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 26 oct. 2004 : 16:58:11
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Voici encore un nouvel arrêt confortant la situation des syndics dont la désignation est contestée avec succès sans que cela puisse affecter la validité des assemblées qu'ils ont postérieurement convoquées.
Le syndic a été " confirmé " pour 1 an par l'AG du 31 juillet 1995
Idem ensuite par une AG du 2 août 1996
La désignation du 31 juillet 1995 a été annulée par un jugement du 25 novembre 1998
Entre temps le syndic a assigné en paiement de charges une société qui a contesté ensuite sa qualité pour agir en justice au nom du syndicat.
La Cour d'appel accueille cette argumentation mais la Cour de cassation casse l'arrêt. Motif très simple : l'assemblée suivante du 2 août 1996 n'a fait l'objet d'aucune contestation dans le délai légal ! La confirmation de son mandat à cette est donc parfaitement régulière.
Ce qu'on ne nous dit pas c'est comment il avait été à nouveau confirmé en 1997 puisqu'il a assigné le 28 août 1997. Mais peu importe à la vérité. Le principal est qu'un débiteur de charges invoquait un mauvais argument pour continuer à ne pas payer On peut faire la fête à ce sujet.
Reste aussi à voir l'arrêt de la Cour de Grenoble pour savoir, si possible, pourquoi sa désignation avait été annulée.
Arrêt
Sur le moyen unique :
Vu l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 13 janvier 2003), que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier des Terrasses de Chanchore (le syndicat) a assigné le 28 août 1997, la société Mercure Investissement (la SMI), copropriétaire, en paiement de charges de copropriété, avec constitution d'une hypothèque judiciaire provisoire ;
Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que cette assignation du 28 août 1997, délivrée à la requête d'un syndic dont le mandat avait été confirmé pour un an par l'assemblée générale du 31 juillet 1995, ultérieurement annulée par jugement du 25 novembre 1998, privait de valeur la confirmation de sa nomination par l'assemblée du 2 août 1996 qui n'avait pas été convoquée par un syndic de copropriété dûment institué ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté, par motifs adoptés, qu'aucune action en annulation de l'assemblée générale du 2 août 1996 n'avait été formée dans le délai de deux mois, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 janvier 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry ;
Condamne la société Mercure Investissement aux dépens ;
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 30 nov. 2004 : 09:55:25
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Bonjour,
Ne s'agissait-il pas, dans le cas de l'arrêt de la Cour de cassation que vous citez, d'une action en annulation d'una AG qui avait été convoquée par un syndic dont le mandat a été, ultérieurement, annulé? Je ne comprends pas pourquoi dans le cadre d'une convocation faite par une personne qui n'avait pas le droit de la faire, le délai de dix ans ne sapplique pas?
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Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 15 janvier 2003 Cassation partielle.
N° de pourvoi : 01-14955
Publié au bulletin
Président : M. Weber .
Rapporteur : M. Chemin.
Avocat général : M. Bruntz.
Avocats : la SCP Gatineau, la SCP Richard et Mandelkern.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 juin 2001), que M. X..., propriétaire de lots dans un immeuble en copropriété, a, par acte du 20 mai 1998, assigné le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet Jourdan, syndic, en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 février 1996, des assemblées générales subséquentes, notamment celle du 3 mars 1998, et en dommages-intérêts ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable sa demande de nullité de l'assemblée générale du 15 février 1996, alors, selon le moyen :
1 / que la règle nemo auditur n'a vocation à s'appliquer qu'en cas d'immoralité du demandeur et a simplement pour effet d'atténuer les conséquences de la nullité sans pouvoir faire échec à la recevabilité de la demande d'annulation elle-même ; qu'en relevant que M. X... aurait été à l'origine de la convocation irrégulière de l'assemblée générale du 15 février 1996 pour en déduire qu'en application de la règle nemo auditur il était irrecevable à demander la nullité de cette assemblée, la cour d'appel a violé l'adage précité et l'article 47 du décret du 17 mars 1967 ;
2 / que la prétendue mauvaise foi du demandeur ne fait pas obstacle à la recevabilité de l'action en nullité qu'il a introduite ; qu'en refusant néanmoins de se prononcer sur la nullité de la désignation du Cabinet Jourdan comme syndic de la copropriété, au motif de la mauvaise foi de M. X..., les juges du fond se sont fondés sur un motif inopérant et ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 47 du décret du 17 mars 1967 ;
3 / que s'il appartient aux juges du fond d'apprécier souverainement la mauvaise foi des parties, ils doivent néanmoins la caractériser et préciser en quoi le comportement d'une partie était significatif de sa prétendue mauvaise foi ; qu'en l'espèce les juges du fond se sont bornés à relever que M. X... aurait à la fois été l'auteur de la convocation de l'assemblée générale et de la demande d'annulation de cette assemblée ; que cependant, la mauvaise foi du demandeur ne pouvait résulter que de sa connaissance du caractère nécessairement irrecevable de sa demande ; qu'en s'abstenant ainsi de caractériser la mauvaise foi de M. X... dans l'exercice de son action, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 47 de la loi du 17 mars 1967 ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, d'une part, relevé que, le mandat du syndic n'ayant pas été renouvelé par l'assemblée générale du 23 janvier 1996, et afin d'éviter de recourir à la désignation d'un administrateur provisoire et de supporter les coûts en résultant, l'assemblée générale du 15 février 1996 avait été convoquée par M. X... en sa qualité de président du conseil syndical pour procéder à la désignation d'un nouveau syndic, et,
"d'autre part, retenu que le délai prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 en matière de contestation de décision d'assemblée générale n'était pas applicable lorsque l'assemblée générale attaquée avait été convoquée par une personne n'ayant pas la qualité pour le faire, la cour d'appel a retenu à bon droit qu'il en allait différemment lorsque le demandeur à l'annulation était la même personne que celle qui, méconnaissant l'obligation de faire nommer un administrateur provisoire, avait en toute connaissance de cause convoqué l'assemblée des copropriétaires sans avoir qualité pour le faire, et a pu en déduire que le délai de forclusion de l'article 42, alinéa 2, de la loi précitée était opposable,"
eu égard à la date de l'assignation à M. X..., auteur de la convocation irrégulière à l'assemblée générale dont il contestait la régularité ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, d'une part, que l'assemblée générale du 13 février 1997 avait, par le vote de sa cinquième résolution, renouvelé le mandat de syndic du Cabinet Jourdan pour une durée de un an jusqu'à l'assemblée générale ayant à approuver les comptes de l'exercice 1997 et, d'autre part, que les comptes de l'année 1997 avaient été soumis à l'assemblée générale du 3 mars 1998 au cours de laquelle avait été reconduit dans les mêmes conditions le mandat du syndic, la cour d'appel a, sans dénaturation, légalement justifié sa décision de ce chef en retenant que le syndic Cabinet Jourdan avait qualité pour convoquer l'assemblée du 3 mars 1998 ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que M. X... ne démontrait pas avoir subi un quelconque préjudice, la cour d'appel a, par ce seul motif, exactement décidé que la demande de dommages-intérêts formée à l'encontre du Cabinet Jourdan devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le quatrième moyen :
Vu l'article 1382 du Code civil ;
Attendu que pour condamner M. X... à payer au Cabinet Jourdan et au syndicat des copropriétaires une certaine somme pour appel abusif, l'arrêt retient que ce copropriétaire a commis une faute à l'égard du syndic en recherchant sa responsabilité personnelle à son égard alors qu'il ne lui est pas lié contractuellement et qu'il ne rapporte pas la preuve de la moindre faute délictuelle et qu'à l'égard du syndicat la mauvaise foi de M. X..., relevée par la cour d'appel, qualifie l'abus du droit d'appel ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser une faute faisant dégénérer en abus le droit d'interjeter appel, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. X... au paiement de 15 000 francs au Cabinet Jourdan et au syndicat des copropriétaires à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 7 juin 2001, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. X... à payer au syndicat des copropriétaires et au Cabinet Jourdan, ensemble, la somme de 1 900 euros ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze janvier deux mille trois.
Quel est alors le délai pour annuler une AG convoquée par quelqu'un qui n'était pas habilité à le faire: deux mois ou dix ans
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 30 nov. 2004 : 10:41:10
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Quels que soient les motifs d'une action en nullité de décision ou d'assemblée la possibilité d'agir pendant 10 ans est une insulte à la nécessaire sécurité juridique d'une institution collective
Lorsqu'un copropriétaire n'a pas été convoqué mais qu'il a bien reçu notification du PV le délai de contestation devrait courir comme à l'ordinaire.
Si le syndic ne peut justifier d'aucune notification, le délai devrait courir à compter de la date à laquelle le copropriétaire a eu manifestement connaissance de l'existence d'une assemblée et d'une décision pouvant lui porter préjudice. Il faut être prudent et assurer aussi la sécurité juridique individuelle mais il y a là dessus une jurisprudence solidement établie, apparue dans des domaines connexes;
La notion de fraude permet de corriger aisément la rigueur du principe
Il existe de même des mesures protectrices pour les incapables et pour des cas très particuliers,au demeurant peu nombreux.
Il faut sans aucun doute veiller à la stricte observation des règles de convocation et de tenue des assemblées. Il faut protéger des prérogatives individuelles primordiales des copropriétaires. Mais on ne peut admettre la pratique actuelle qui permet à un terroriste de paralyser la gestion du syndicat en invoquant six ans après une erreur procédurale mineure.
La France associative se délecte de ces procédures " vingt ans après ", même au pénal parce qu'elles mettent en cause le fonctionnement régulier de certains services; Il pourrait y avoir du bon ! Mais allez y voir : les paumés se baladent toujours avec un permis de port d'arme périmé.
L'arrêt que vous citez évoque la règle " Nemo auditur " Il faut rappeler le texte comple : " Nemo auditur propriam turpitudinem allegans " soit : " On ne peut invoquer sa propre faute ". En d'autre termes quand il y a avis de tempête, un véliplanchiste sorti en mer malgré l'avis ne peut reprocher aux sauveteurs de ne pas être arrivés dans les dix minutes.
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lnsacorh
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4541 réponses |
Posté - 07 déc. 2004 : 22:35:23
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JPM
Quel est mon pouvoir officiel envers mon syndic (entre parenthèse, ce Président du CN...)qui nous a fait une AG avec renouvellement de son mandat pour 3 ans (surprise !) avec un vote pour ravalement (ok , voulu) alors que nous n'étions que 3 "tondus" dans ses locaux avec 322/1000 ?
Je lui ai bien fait la remarque lorsque j'ai enfin reçu le PV, XXX fois demandées, 5 mois mois après la date. Mais quel est ma possibilité d'attaque ?
LN |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 déc. 2004 : 23:19:30
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La désignation est évidemment boiteuse mais ici le délai est de deux mois à compter de la notification.
Pour le ravalement c'est bo. : opération d'entretien.
Mais les plus grands coupables ne sont-ils pas les défaillants ? |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 08 déc. 2004 : 14:35:48
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Je suis bien d'accord avec vous. Les premiers coupables sont les défaillants. C'est pour cela que je ne me suis pas mise trop en avant, cad attaquer. Seule ? Pitié. Si les autres ne suivent pas à quoi bon. Mais en tout état de cause, voila un exemple criant de Syndic qui se fout des autres puisque les autres sont aux abonnés absents.
Confirmez moi pour la suite ou pour les autres,:
C'est en recevant le PV que l'on voit, et d'un les erreurs (grosses ou petites), et de deux les manquements . Comment agir, vu que j'étais présentes aux AG ? Les absents ont ce pouvoir pendant 2 mois après reception à ce que je saches, mais moi. En attendu il s'est élu pour 3 ans alors que nous n'avions même pas le quorum.........art.25
Il est vrai que tous ces soucis sont censés s'estomper avec les nouvelles AG, Contre-rendu immédiat à la sortie de la réunion. Au fait , pourra -t-on partir avec un exemplaire ?
LN |
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Le syndic est indéracinable Cass 6/10/2004
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