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Lux
Contributeur débutant
18 réponses |
 Posté - 24 juin 2004 : 11:50:10
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Bonjour,
Je vais essayer de faire court 
Je suis en indivision avec ma mère, et membre du CS.
Nous avons changé de syndic par AG au mois de mars 2003.
Ma mère était alors à jours de ses appels de charges et disposait d'un "fonds de prévoyance" de 470 €.
Dès le premier appel de fonds par le nouveau syndic, les 470 € ont disparus et on lui réclame 650 € d'appels de charges non réglés.
Nous disposons de l'arrété des comptes du premier syndic, et des preuves bancaires des paiements, comme quoi nous sommes à jour.
Le deuxième syndic se fonde sur des comptes que lui aurait communiqué le premier.
J'ai vérifié les preuves bancaires avec le deuxième, qui a convenu de notre bonne foi, mais qui s'obstine a ne pas régulariser la situation, malgré deux fax. A chaque appel, les 470 sont tjrs aux abonnés absents et les 650 toujours présents.
Il n'y a toujours pas eu d'Ag, alors que la cloture des comptes et en décembre.
Quelle est la bonne manière de faire pour arranger tout ça?
Merci d'avance !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 juin 2004 : 13:22:50
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Vous disposez de l'arrêté des comptes du premier syndic.
Le second doit vous remettre photocopie de l'arrêté des comptes qui lui a été fourni par son prédecesseur.
Normalement les deux documents devraient correspondre.
S'ils ne correspondent pas, il faut rechercher la cause. En toute hy^pothèse, à ce jour, c'est au syndic actuel qu'il appartient de vous fournir le décompte détaillé de sa demande. Il peut toujours y avoir des difficultés dans ces cas de changement de syndic mais il faut que chacun y mette de la bonne volonté.
Quelle est la situation de vos voisins ? |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 29 juin 2004 : 02:32:18
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Bonjour,
Lux, vous êtes bien placé en votre qualité de membre du CS. Avez-vous contrôlé les comptes lors de la passation des archives et des FONDS du Syndicat ? Aviez-vous un compte séparé ?
Pour ce qui est du compte de votre mère, vous vous en tenez à l'arrêté des comptes du syndic sortant. Vous faites un courrier en LR-AR au syndic en lui demandant le remboursement des 470 € du fonds prévoyance (travaux à écheoir dans les 3 années à venir ?) de façon qu'il figure bien sur les relevés de charges et ne payez que ce que votre mère doit en sortant systématiquement du compte les 650 € d'appel de charges fantômes... tant qu'il n'y a pas de justification concrète.
S'il vous assigne, il va droit au mur car créance injustifiée et refus de justification par le nouveau syndic. Usez de votre rôle prépondérant de conseiller syndical pour vérifier les archives et demander copie des documents concernant la copropriété : c'est votre droit de membre du CS (art. 21).
Les autres copros ont-ils eu le même souci lors de la passation des archives ?
A bientôt.....
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Lux
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 30 juin 2004 : 19:41:16
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Bonjour,
Merci de vos réponses.
Entre les deux post, l'assemblée générale a été prévue pour le 19 juillet.
Je vais effectivement demander à vérifier l'ensemble des comptes.
J'avoue "péter" légèrement un cable au vu de l'ampleur de la tache. Mon sentiment est que des deux syndics, il va m'être difficile de les départager pour la palme du plus "méritant".
Un nombre imporant de coproprio se plaignent depuis la passation, mais je ne sais pas à quel sujet, l'info ne circulant pas.
La liste des boulettes est tellement longue, que je pourrais faire un site. Juste pour rire : ma vieille mère a failli claquer d'apoplexie lorsqu'elle a vu arriver la note pour réparer le toit, le 2 ème syndic avait pris la conversion en francs du devis et transformé le tout en euros !
Enfin, mes soucis actuels viennent à priori de la négligence du premier et de l'incompétence du deuxième :
Si mon relevé de charge du 25 février établi par le 1er syndic laisse apparaître un solde débiteur de 98 € ( réglé lors de la fameuse AG au premier syndic, mais qui n'a jamais été encaissé, si j'ai bien compris parce que le deuxième a pris ses fonctions 9 mois avant rétroactivement, comme l'atteste d'ailleurs le relevé final de la copro, du 7/02 au 12/03 !!),
ce même 1er syndic a adressé au 2 ème un grand livre qui lui laisse apparaitre un solde débiteur de 420 € (ce n'était pas 650€ comme je l'avais initialement précisé, erreur de ma part), chiffre en totale contradiction avec les chèques débités.
Donc je vais expédier une lettre AR au deuxième, comme me le conseille DU31.Mais ça me rendra pas les sous et surtout à chaque appel, il est désagréable de se faire suspecter de ladrerie. Y a t'il moyen de l'agrémenter avec quelques épices, genre contrôle des comptes ou intervention du TGI ?
Merci de vos réponses à venir, et désolé d'avoir fait moins court (j'espère néammoins vous avoir arraché un sourire par ci par là 
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DU31
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Lux
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 01 juil. 2004 : 21:21:26
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Bonsoir DU31,
A vrai dire je connais relativement bien les grands principes de la loi. Ce qu'il me manque, c'est le coté "judiciarisation".
Devant tant d'incompétence (ou de mauvaise foi, je ne sais pas encore, mais je vais pas tarder à le savoir), j'en reste les bras ballants.
Je me suis déplacé en octobre pour rencontrer la comptable (incapable notoire) et j'étais parti sur de belle promesses. J'ai envoyé par la suite deux fax rageurs. Rien n'y a fait.
Pour cadrer l'histoire, je suis président du Cs de ma résidence personnelle. Je ferraille bien sur avec le syndic, mais sur des questions mineures, type affectation des dépense ou renégociation de contrat. C'est un pro, grosse agence, il a des tas de défauts (genre moins j'en fais plus j'y gagne) mais au moins sa compta est carrée, tout au moins parralléloide :)
La copro dont il est question est celle de la résidence de ma mère, acquise en décembre 2001, première AG mars 2002 (j'étais absent). Donc lors de la deuxième Ag je me suis présenté au CS parce qu'il en fallait (chtite copro de 18 lots principaux), mais j'ai refusé le poste de président paske j'ai déjà des tas de trucs à faire.
La présidente est agée, et handicapée. Le moins que l'on puisse dire est qu'elle se la joue un peu, même si elle est de bonne foi, mais la circulation des informations n'est pas son fort.
La chronologie du transfert (nan nan, z'êtes pas bouchée, j'y comprends rien non plus):
1 le 1er syndic en a marre et annonce en 11/02 qu'il va démissionner pour se consacrer à la vente.
2 lors de la convoc pour l'AG en 03/03, il présente ce deuxième syndic.
3 lors de l'Ag, misère de nous même, on vote pour lui
Dans la même AG, le premier présente l'arrété des comptes à 06/02. (L'AG juste huit mois après)
Dans sa convocation et PV, il est bien dit que le 2ème prend ses fonctions à partir de L'AG.
Mais c'est le deuxième qui a fait les comptes à partir de 07/02.
J'en ai marre, je viens de passer trois heures à reconstituer tous les versements éffectué, en rapport avec les arrétés et les appels. En plus je rate la demi finale, scotché à mon bureau.
Au final, si l'on s'en tient au bilan final, on en est de 1000 € entre provisions et appels.
J'ai bien lu tous les articles, bien entendu il est hors de question de donner quitus.
J'ai pris rendez vous pour controler les comptes le 13/7, avant l'AG du 19, mais déjà j'ai peur : je ne suis pas comptable, et pourtant je suis loin d'être manchot dans les chiffres (en tout cas moins que leurs comptables à eux).
Donc là, j'hésite à sortir le Scud du garage 
Que dois je faire, quelle procédure pour obtenir une vérification complète des comptes ??
Parce que je crois pas qu'il y ait d'espoir avec ces gens là.
Si j'ai bien lu le thème sur le transfert des archives, je dois controler celle ci, sinon demander qu'ils appliquent l'astreinte.
Questions : dans ces archives transmises, doit 'il y avoir l'intégralité des appels de fonds etc du premier syndic?
Si l on elit un nouveau syndic lors de l AG, cela ne va t il pas compliquer nos affaires ??? il y a une canditature
Merci de vos reponses eclairees,
Desole pour les accents mon clavier est passe en qwerty ggrrr
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DU31
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1284 réponses |
Posté - 02 juil. 2004 : 05:47:26
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Bonjour Lux,
Citation :
La copro dont il est question est celle de la résidence de ma mère, acquise en décembre 2001, première AG mars 2002 (j'étais absent). Donc lors de la deuxième Ag je me suis présenté au CS parce qu'il en fallait (chtite copro de 18 lots principaux), mais j'ai refusé le poste de président paske j'ai déjà des tas de trucs à faire.
La présidente est agée, et handicapée. Le moins que l'on puisse dire est qu'elle se la joue un peu, même si elle est de bonne foi, mais la circulation des informations n'est pas son fort.
La chronologie du transfert (nan nan, z'êtes pas bouchée, j'y comprends rien non plus):
1 le 1er syndic en a marre et annonce en 11/02 qu'il va démissionner pour se consacrer à la vente.
2 lors de la convoc pour l'AG en 03/03, il présente ce deuxième syndic.
3 lors de l'Ag, misère de nous même, on vote pour lui
Dans la même AG, le premier présente l'arrété des comptes à 06/02. (L'AG juste huit mois après)
Dans sa convocation et PV, il est bien dit que le 2ème prend ses fonctions à partir de L'AG.
Mais c'est le deuxième qui a fait les comptes à partir de 07/02.
Si la Pdte du CS est une incapable qui se la joue et, qui plus est handicapée, vous connaissez les règles de fonctionnement du CS et leur durée du mandat. Par contre, si elle connaît bien les responsabilités liées à son mandat, rien à dire.
Vous faites en sorte d'élire un conseil syndical, un vrai !
L'exercice comptable va du 1° janvier au 31 décembre ?
Achat décembre 2001 - 1ère AG : mars 2002 = vous êtes absent. Le PV était clair ?
Le 11 février 2002 le syndice annonce qu'il démissionne : de quelle façon officielle a-t-il annoncé sa démission ?
Est-elle conforme à ce qu'il y a inscrit dans son contrat au paragraphe DUREE, concernant la démission ?
AG Mars 2003 : il présente un nouveau syndic : l'analyse de sa fiabilité est faite ci-dessus. Vous le gardez 1 AN et OUST !! Il faut prospecter et choisir vous-mêmes (le syndicat des copros) des candidats à ce poste !! Jamais les potes du syndic.......
Comptes à approuver : exercice 2002.
Les comptes qui vous ont été présentés (joints à la convoc.) ne concernent QUE la gestion du syndic sortant du 1° janvier 2002 au ?? Mars 2003. C'est lui qui a géré pendant cette période !!! SEUL RESPONSABLE DE SA GESTION.....
Le nouveau syndic a géré de Mars 2003 à ce jour. Avez-vous été convoqués en 2004 pour approuver les comptes 2003 et voter le budget prévisionnel 2005 ?
Sur quelles preuves vous basez-vous pour dire que le nouveau syndic gère depuis Juillet 2002 ? Avez-vous des documents comptables AU NOM du nouveau syndic en date de Juillet 2002 ?
Dans l'affirmative c'est totalement ILLEGAL. Ce syndic n'a été désigné qu'en Mars 2003. Le syndic sortant n'a pas le droit de se faire substituer = SEUL RESPONSABLE DE SA GESTION..... Art. 18L = le B-A BA du boulot d'un syndic :
Citation :
Article 18
Modifié par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 75 II, art. 77 I et art. 78 JORF 14 décembre 2000.
Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
- d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret ;
- d'établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat ;
- de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ;
- d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
- de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés aux articles 15 et 16 ci-dessus, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication .
Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.
En cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice.
J'attends donc que vous répondiez à mes questions mais je pense que vous vous êtes fait rouler et qu'il s'agit là d'un employé du syndic sortant et qu'il vous l'a collé dans les mains pour le beurre et....
Vérifiez bien s'il a la carte professionnelle G auprès de la Préfecture.
Mais le malin de sortant voulant se consacrer à la vente a du lui refiler la sienne. Demandez lui qu'il vous indique les adresses des copropriétés qu'il a gérées dans votre ville pour aller voir si elles se portent bien.
Peut-être je me trompe ; mais ça me rappelle un cas identique.... L'avenir nous le dira... Bien que ça fasse 15 MOIS qu'il gère la copro !!
Vous êtes au CS : profitez-en pour mettre votre nez dans tous les documents (qui à mon avis ne sont pas très loin : chez le patron de votre nouveau syndic) et surtout veillez à ce que vous ayez récupéré TOUTES les archives et TOUS LES FONDS du Syndicat...
Oups je viens de lire la suite : vous avez une AG le 19 juillet pour une exercice clos le 31 décembre 2003 ?
Vous n'avez pas vérifié si TOUTES les archives du Syndicat et TOUS LES FONDS sont là alors que le nouveau syndic gère depuis 15 MOIS ??? TOUTES LES ARCHIVES ça veut dire tous les documents concernant la copro depuis sa création. Avez-vous voté un compte séparé ouvert au nom du Syndicat ?
Pour contrôler les comptes, il s'agit de se faire remettre le listing des Recettes et Dépenses détaillé (il l'imprime en 3 secondes), contrôler les devis et factures avec ce listing, les contrats de prestataires et employés d'immeubles, les bulletins de salaire de ces derniers, les relevés bancaires (les originaux) avec le libellé du titulaire du compte, la Banque et la Situation de Trésorie. Si vous n'êtes pas capable faites vous assister d'une personne qui s'y connaît ou d'un professionnel en matière de copropriété. Le décret vous donne ce droit en votre qualité de membre du CS.
Mais si vous êtes au CS ce sont des contrôles qu'il faut faire 3 fois par an pour repérer une lacune, effectuer un contrôle réel, et ne pas donner un coup de collier en fin d'exercice.
Pour ce qui concerne la "dette" virtuelle de votre mère vous ne payez rien. Vous avez un arrêté de compte. Ca suffit. SINON JUSTIFICATION DETAILLEE !!!
Election d'un nouveau syndic : attendez d'abord d'y voir un peu plus clair, à savoir vérifier que vous détenez TOUTES les archives et FONDS du syndicat. Sinon, le suivant va avoir un boulot Mouse !!
Si vous êtes très mécontents de ce nouveau syndic il faut envoyer un ordre du jour complémentaire avec le contrat du candidat (art. 10 du décret de 1967) en LR AR au syndic pour qu'il ne notifie à tous les copros.
Mais êtes-vous dans les temps ? A quelle date avez-vous reçu la convocation ?
A bientôt........
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Lux
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 02 juil. 2004 : 19:08:46
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Bonjour DU31,
l'ancien exercice comptable allait de juillet à juin.
Le Pv du 22 février 2002 (1er syndic) où ma mère était présente et moi absent est clair.
Son contrat renouvellé à cette date prévoie une durée de Quinze mois (soit juillet 2003)
Il pouvait être résilié de sa part (hors motif grave et légitime), en en avertissant par lettre AR le président du CS avec préavis de trois mois (ce qui a été fait, le 27/11/02 -pas le 11 février -) Ma mère a reçu une lettre simple, je suppose que la présidente a reçu avec AR.
Dans ce courrier il présente le nouveau syndic, qui a tout de même une réalité effective (N° de carte, garantie Lloyds) et gère selon ses dires 89 copro.
Le 19 mars 2002, il présente sa démission, le nouveau syndic et les comptes CLOS de la période juillet 2001 à juin 2002.
Donc pas de comptes de juillet 2002 à mars 2003. Pourtant c'est bien lui qui a administré la copro.
Le Pv de l'AG du 19/03/03 déclare que suite à la démission du 1er, le second prenait ses fonction pour un an (chouette), prorogeable jusqu'à la prochaine AG.
Le budget prévisionnel s'étend sur la période 1/7/02 à 30/6/03 (voté le 19/3/03 sic)
Quitus a été donné au 1er (ben voui) pour la période 01/02. Rien pour la suivante, puisque pas de comptes arrétés.
Il y a bien du avoir un arrangement entre eux :
- dans le contrat du nouveau syndic présenté,les honoraires étaient de 1015 € (c'est bien peu)
- A l'AG ils sont passés à 1930 € (tarif du premier 1890€)
- Pour l'AG à venir, ils redescendent à 1015 €, il faut dire que la présidente présente un nouveau syndic
La différence a du se retrouver dans la poche du premier.
Responsabilité:
Le second syndic a bien pris ses fonctions en mars 2003, mais il présente bien les comptes de juillet 2002 à décembre 2003.
Je viens d'avoir une longue conversation avec la présidente. Elle m'annonce que le second syndic n'a pas payé l'entretien depuis mars, et que l'artisant qui a réparé le toit attend toujours son chèque.
Il paraît qu'il n'y a pas d'argent en caisse, les propriaitaires refusant de payer leurs appels (tiens tiens).
Il semblerait que ce syndic soit très défavorablement connu sur la place de Montpellier, et des confrères, et des artisants.
J'ai une comptable qui pourra à priori se déplacer avec moi pour le contrôle.
Un des membres du CS les a déjà controlés, et il n'y a rien trouvé apparemment. Il s'est démené pour rapatrier différentes pièces du premier syndic (dixit la présidente).
Comme c'est un ancien employé du deuxième, je préfère controler moi même, au cas où certaines choses lui aient échappées.
De plus, je ne comprends pas comment une compabilité peut être juste lorsque un compte de copropriétaire est faux, à part s'appeler Gérard Majax.
Pour la convocation, nous l'avons retirée de la poste le 29/06 (présentée le 28), donc nous sommes dans les temps (jusqu'à lundi je crois)
Mais pas besoin de modifier l'ordre du jour pour un nouveau syndic, puis que c'est déjà fait.
Nous avions effectivement un compte séparé auprès du premier, ainsi qu'auprès du deuxième.
J'ai bien noté toutes les infos que je dois recueillir et je vous en remercie.
Admettons que je trouve des erreurs dans cette transmission, que dois je faire ? (le scud, je l'envoie sur le premier, le deuxième, ou je fais un tir groupé ??)
Est ce que je dois saisir la justice à titre personnel, ou je fais agir la copropriété (qui n'a pas forcemment les mêmes intérêts que moi)
Pour avoir une réaction rapide du deuxième syndic, quels sont les mots magiques qui lui feront enfin se connecter les deux neurones qui lui tiennent lieu de cervelle ? (sachant que la présidente les qualifie de menteurs, c.a.d. prétendre que les choses sont réglées alors qu'il n'y a rien de fait, propos que je confirme selon mon expérience)
Merci de votre attention et de votre patience
Ps : le syndic présenté a 99.5 % de chances d'être élu, l'ensemble des copropriétaires en a RLB.
Mais je crains effectivement qu'il arrive dans un gros foutoir (moi si j'étais syndic, même à quatre fois les honoraires, je prendrais pas )
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Lux
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 02 juil. 2004 : 19:14:18
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Oups,
Au sixième alinéa, il faut lire "le 19 mars 2003, il démissionne ..."
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 04 juil. 2004 : 02:47:31
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Bon, je reprends vos données.
L'exercice va du 1° juillet au 30 juin.
Le mandat du syndic (PV février 2002) a une durée de 15 mois (???) (un mandat d'UN AN !) et expire le 31 Juillet 2003. http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=10728
Le 27 novembre 2002 il annonce sa démission par courrier en y présentant son successeur !!
Le 19 Mars 2003 il convoque une AG pour approbations des comptes et vous présente le nouveau syndic qui entre en exercice ce jour là.
Le syndic sortant a géré de Juillet 2002 jusqu'au 19 Mars 2003. Le CS averti, ne s'est pas mis sur le dos du sortant pour préparer la passation des archives et des FONDS du Syndicat ? RESPONSABILITE ENGAGEE.
Le nouveau syndic a géré du 19 Mars 2003 à ce jour.
Je maintiens donc ce que je vous ai répondu plus haut.
Il n'a pas fait approuver sa gestion et celle du précédent qu'il vous demande des charges que votre mère ne doit pas !! Il n'a pas, non plus si j'ai bien compris, récupéré les archives et fonds du syndicat ???
Tant que ces documents n'ont pas été récupérés par le nouveau syndic VOUS NE PAYEZ pas la différence qu'il vous impose et vous exigez que le "fonds prévoyance" figure bien sur les appels de votre mère.
D'ailleurs il faudra voir OU EST CE FONDS PREVOYANCE ? Placé à quel taux d'intérêt ? Et surtout QUI le gère : l'ancien ou le nouveau syndic ?
Pour approuver les comptes Juillet 2003 à Juin 2004 il faut que vous soient présentés les dossiers de gestion des 2 mandataires. Pièces comptables à l'appui à l'entête de chacun.
Chacun doit faire approuver ses comptes et sa gestion. OBLIGATOIRE !!!
Déjà pour le sortant vote CONTRE les comptes et surtout CONTRE le QUITUS.
POur le nouveau je ferais de même car vous n'avez aucune justification des restitutions des archives et des FONDS du Syndicat. En plus, il est en train de mettre votre copropriété en faillite !!
Avocat => astreinte de 1000 € par jour jusqu'à récupération de TOUTES LES ARCHIVES ET SURTOUT LES FONDS DU SYNDICAT.
LR-AR du CS à la caisse responsabilité civile professionnelle de chacun des syndics pour les mettre au parfum. Cette caisse avec le n° de police doit figurer dans leurs contrats. avec copies tant que vous y êtes à leur Caisse Garantie : FNAIM, CNAB, CSAB, UNPI, etc....
Là, normalement, ils devraient bouger !!
Donc, on reprend les résolutions à voter :
1° - Approbation des comptes Juillet 02/19 mars 03 de M. SORTANT
2° -Quitus à M. SORTANT
VOTE CONTRE LES 2 RESOLUTIONS
1° - Approbation des comptes 19 mars 03 au 30/06/04 de M. ENTRANT
2° - Quitus à M. ENTRANT
VOTE CONTRE LES 2 RESOLUTIONS
Exiger toutes explications sur la situation de faillite où vous ont mis ces 2 connards.
Résolution : Election du Syndic M. ENTRANT ou M. AVENIR
ENTRANT DEHORS et AVENIR = nouveau syndic.
Mais attention !!! vous ne lâchez pas d'une semelle M. SORTANT & M. ENTRANT jusqu'à ce que vous ayez récupéré TOUS vos FONDS et ARCHIVES via une procédure en référé (rapide) avec astreinte de 1000 €/jour. PLUS dommage-intérêts pour avoir mis la copropriété dans une situation de faillite et surtout pour avoir utilisé des fonds qui ne leur appartiennent pas !!
RAPPELEZ VOUS : les paroles s'en vont, les écrits restent et en LR AR !!!!!!
Le conseil syndical est également responsable de cette situation pour ne pas avoir POUSSE AUX FESSES les 2 gestionnaires.
Article 18-2 de la loi de 1965 :
Article 18-2
Modifié par Loi 94-624 1994-07-21 art. 35 I JORF 24 juillet 1994.
En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat.
Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au juge, statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas du présent article ainsi que le versement des intérêts dus à compter du jour de la mise en demeure.
Au boulot !!!!!!!
Si le compte individuel d'un copro est faux la comptabilité entière est fausse. Majax ne peut rien y faire...Les autres n'ont pas eu de surprises dans leur appels de charges ?
Pour ODJ complémentaire je pense qu'il est trop tard. Il devait lui parvenir dans les 6 jours soit le 5 juillet. Toutefois, vous pouvez tenter le coup de lui donner en ses bureaux contre récépissé. C'est possible, ça s'est vu même dans ce forum, bien que je soit pas d'accord avec ce procédé. S'il n'est pas là, faites signer (avec tampon et date) le récépissé par sa secrétaire ou un de ses préposés.
Mais je pense que l'effet surprise serait plus percutant en lui faisant délivrer l'ordonnance en référé avec astreinte. La Pdte du conseil syndical doit demander cette procédure (art. 18-2L ci-dessus). Il faut se présenter chez l'avocat avec le PV de l'AG ayant désigné les membres du CS et pièces d'identité. Et bien sûr, un dossier bien monté avec copies des courriers, etc...
En sachant tout ce que vous savez, en étant conseiller syndical vous auriez du vous y prendre largement en amont. Ce ne sont pas les griefs qui vous font défaut !!
S'il manque des pièces et documents bancaire et fonds, l'avocat saura vous indiquer la procédure à entreprendre au nom du Syndicat.
Si vous aviez 1 compte séparé au nom du Syndicat (et pas à celui du syndic) avec l'ancien syndic il vous suffit de vous présenter à la banque avec votre mandat de CS (PV AG) et la décision de l'AG ayant voté ce compte séparé. Vous demandez le document d'ouverture de ce compte. S'ils ne veulent pas s'exécuter alors qu'il en ont le droit, vous renouvellez la demande par LR-AR.
Idem par le compte séparé ouvert par le nouveau syndic. Au moins vous saurez si vous avez 2 vrais comptes séparés ou un sous-compte du compte unique du syndic dans SA banque.
Regardez comment cette contributrice a vaincu le dragon : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13699. Et pourtant elle habite une zone dangereuse avec maffia à tous les étages, zone très convoitée par les syndics qui y règnent en maîtres absolus... http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13699
Voilà, je crois que j'ai fait le tour de vos problèmes.
A bientôt....
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Lux
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 05 juil. 2004 : 14:17:27
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Bonjour DU,
Un grand merci pour vos eclaircissements.
J'ai vérifié le PV de "démission-nomination", rien n'y figure pour que le second présente les comptes du premier.
Donc je vais me déplacer le 13 vérifier les archives. S'il y en a sur le forum qui se trouvent à Montpellier et qui ont envie de rigoler ....
Le membre du CS qui a vérifié les comptes de l'année m'accompagnera, avec une amie comptable. Il me dit avoir réaménagé certaines charges (types affectées à l'ensemble alors que relevant des lots secondaires).
Je m'attacherait tout particulièrement aux soldes transférés et comptes afférents.
Concernant les RCP et N°,
pour le premier, il n'en figure aucun dans son contrat de syndic. Il y a son numéro de carte de gestion, un autre de transaction. La mention "Garantie Socaf" figure sur ses papiers en-tête.
Ma mère avait envoyé un Ar à cette société en janvier 2004 (suite à l'affichage dans les locaux qui avertissait de la cessation de l'assurance à fin mai 2003), qui lui avait alors répondu que sa réclamation portant sur un compte individuel, elle classait la réclamation.
Cette garantie porte sur la gestion immobilière, "et couvre exclusivement les fonds qu'il a encaissé de ses mandants ou pour leur compte" dixit la Socaf, est ce hors sujet ou fallait-il que ce soit le CS qui les saisisse ?
Pour le deuxième, le contrat fait part uniquement d'une Caisse de Garantie Fnaim, et son papier en-tête une garantie LLOYDS sans N°
Dans un cas comme dans l'autre, pas de référence à une RCP (qui pour moi est différente d'une Garantie financière)
Plus je tire, plus ça sent mauvais.
Une petite en passant sur les comptes :
Pour 1930 € d'honoraires de syndic initialement prévus par contrat, on est passé à un total de dépenses de 3 450 € sur 18 mois.
Le deuxième s'est payé et a repassé la sucrière au premier. Il paraît que ca dépendait de l'"accord de reprise" convenu entre eux (j'entends déjà DU31 hurler de rire !) Vous connaissez les "Pieds Nickelés" ??
Pour finir et arréter d'abuser de votre patience , ces dernières questions :
1 L'opacité des renseignements concernant les RCP est-elle répréhensible ?
2 Dans quelle mesure, un membre du CS ou un copropriétaire peut-il s'adjoindre l'aide d'un professionnel, qu'il soit expert comptable pour les comptes ou avocat pour ester ? (sous entendu, les frais pris en charge par la copro)
Voilà, un grand merci encore à DU31 pour ses eclaircissemnet et à JPM, dont je garde la lettre AR sous le coude pour après la vérification des comptes !
Lux (qui n'a pas fait court du tout du tout)
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 05 juil. 2004 : 17:31:46
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Initialement entré par Lux
Bonjour DU,
J'ai vérifié le PV de "démission-nomination", rien n'y figure pour que le second présente les comptes du premier.
Je vous ai déjà dit que c'est complètement illégal : le sortant ne peut se faire substituer. Et ce, même si le nouveau vous fait du baratin : c'est la loi. Point barre !!
Donc je vais me déplacer le 13 vérifier les archives. S'il y en a sur le forum qui se trouvent à Montpellier et qui ont envie de rigoler ....
Créez un message sur le forum copro "appel à expérience similaire en copro" et mettez un titre qui accroche l'oeil comme "copropriétaires Montpellier ??"
Le membre du CS qui a vérifié les comptes de l'année m'accompagnera, avec une amie comptable. Il me dit avoir réaménagé certaines charges (types affectées à l'ensemble alors que relevant des lots secondaires).
Je m'attacherait tout particulièrement aux soldes transférés et comptes afférents.
Concernant les RCP et N°,
pour le premier, il n'en figure aucun dans son contrat de syndic. Il y a son numéro de carte de gestion, un autre de transaction. La mention "Garantie Socaf" figure sur ses papiers en-tête.
Ma mère avait envoyé un Ar à cette société en janvier 2004 (suite à l'affichage dans les locaux qui avertissait de la cessation de l'assurance à fin mai 2003), qui lui avait alors répondu que sa réclamation portant sur un compte individuel, elle classait la réclamation.
Cette garantie porte sur la gestion immobilière, "et couvre exclusivement les fonds qu'il a encaissé de ses mandants ou pour leur compte" dixit la Socaf, est ce hors sujet ou fallait-il que ce soit le CS qui les saisisse ?
Pour le deuxième, le contrat fait part uniquement d'une Caisse de Garantie Fnaim, et son papier en-tête une garantie LLOYDS sans N°
TRES GRAVE : s'il n'y a pas le numéro de police de la LLOYDS sur les documents. IL FAUT QUE CE SOIT ABSOLUMENT MARQUE. Que fait votre CS ??? Donc, vous allez contrôler les comptes et demandez qu'il vous soit communiqué le nom de l'assurance RCP et le n° de police. Regardez dans les bureaux du syndic : il doit y avoir accroché sur un mur un grand document encadré indiquant le montant de sa garantie financière, la Caisse de Garantie et la RCP.
Quant à SOCAF ?? faites vous expliquer ce que c'est. Vous verrez que votre ami comptable vous dira la même chose, si ce n'est déjà fait. C'est votre couverture au cas où les comptes seraient vidés d'une manière illicite..
N'OUBLIEZ PAS : il faut que vous sachiez si vous avez un compte séparé au nom du Syndicat ou bien un compte unique (c.à d. le compte du syndic avec sous-compte). Regardez vos PV d'AG et questionnez le CS. Il faut bien regarder tous les papiers bancaires (originaux) et vous pouvez demander le document d'ouverture du compte bancaire du syndic sortant et celui du nouveau syndic suite à l'AG du ???? = date de l'AG qui a voté sur le compte séparé ou pas.. Le libellé des relevés bancaires doit porter le NOM du Syndicat et son adresse. AUCUNE MENTION DU SYNDIC... Exemple : Syndicat des COpropriétaires de la Mer, C/O ou bien chez Cabinet MMMM, et adresse du syndic = NAZE : c'est un sous compte du compte du syndic.. Sachez me dire si vous voyez ça quelque part..
Dans un cas comme dans l'autre, pas de référence à une RCP (qui pour moi est différente d'une Garantie financière)
Plus je tire, plus ça sent mauvais.Ai répondu ci-dessus
Une petite en passant sur les comptes :
Pour 1930 € d'honoraires de syndic initialement prévus par contrat, on est passé à un total de dépenses de 3 450 € sur 18 mois.
Le deuxième s'est payé et a repassé la sucrière au premier. Il paraît que ca dépendait de l'"accord de reprise" convenu entre eux (j'entends déjà DU31 hurler de rire !) Vous connaissez les "Pieds Nickelés" ??
Balzac !!! Si cette modalité d'arrangement entre ces connards ne figure pas dans la gestion particulière DES contrats des 2 syndics = VOUS N'AVEZ RIEN A PAYER car non autorisé par une AG ...... Il pourra vous jouer du violon : c'est comme ça et pa autrement....OK ???
Pour finir et arréter d'abuser de votre patience , ces dernières questions :
1 L'opacité des renseignements concernant les RCP est-elle répréhensible ?OUI, voir plus haut
2 Dans quelle mesure, un membre du CS ou un copropriétaire peut-il s'adjoindre l'aide d'un professionnel, qu'il soit expert comptable pour les comptes ou avocat pour ester ? (sous entendu, les frais pris en charge par la copro)
Art. 27 du décret du 17 mars 1967 et sa version dernière mouture du 27 mai 2004 applicable au 1° septembre 2004 :
Citation :
Article 27
Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967.
Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.
Le conseil syndical peut se faire assister par tout technicien de son choix.
Les honoraires de ces techniciens ainsi que les frais nécessités par le fonctionnement du conseil syndical constituent des dépenses d'administration. Ils sont payés par le syndic dans les conditions fixées par le règlement de copropriété éventuellement modifié ou complété par la décision de l'assemblée générale visée à l'article 22 du présent décret.
°°°°°°°°°°°°°°°°
Article 27
Modifié par Décret 2004-479 2004-05-27 art. 16 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004.
Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.
Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.
Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic.
Voilà, un grand merci encore à DU31 pour ses eclaircissemnet et à JPM, dont je garde la lettre AR sous le coude pour après la vérification des comptes !
Lux (qui n'a pas fait court du tout du tout)
Relisez bien le décret de 1967 et la loi de 1965. Vous comprendez mieux et serez plus (r)assuré devant le syngedic comme dit l'ami Tourloup..
A bientôt et...... tenez nous au courant
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Lux
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 05 juil. 2004 : 20:07:58
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Bonjour DU31,
Normalement, selon les AG de 2002 et 2003, nous bénéficions d'un compte bancaire séparé, au nom du syndicat. Je vous dirai si c'est effectif après le 13.
Je vérifierai le règlement de copro, mais il m'étonnerait que le budget "aide technique extérieure" y soit présent.
La nouvelle loi qui entrera en vigueur règlera tout souci à ce sujet.
Je me suis baladé sur le site et ai remarqué vos remarques sur les experts comptables en matière de compta de copro. Ca tombe bien, mon amie ne peut se déplacer à cette date.
Mais j'ai bien imprimé toutes les pièces à verifier de votre première réponse et ai passé une chtite annonce à l'endroit recommandé.
J'imagine que dans le cadre du transfert des archives, le syndic actuel devrait se trouver en possession du listing "recettes/.dépenses" antérieur, acompagné de ses originaux de relevés bancaires.
Bon, j'ai bien tout lu les dispositions de 65 et 67 sur mon Code Napoléon.
Promis juré, je vous tiens au courant de la suite de l'affaire
Lux (qui s'élève contre le fait qu'il n'a pas droit au petit bonhomme jaune avec la main qui bouge!)
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 06 juil. 2004 : 01:31:52
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Bonjour Lux,
Vous aviez un truand, vous avez hérité d'un charlatan.
Vous avez intérêt à bien vérifier l'origine des documents bancaires. ESSENTIEL !!
Vous avez mal lu l'art. 27 du décret. Je vous ai donné les 2 versions : l'actuelle et celle applicable au 1/09/2004.
Dans les deux il est indiqué que le CS peut se faire assister par tout technicien de son choix..
Ce "technicien" peut être un professionnel (payant) ou une personne compétente en la matière (bénévole).....
Pour le petit bonhomme qui dit aurevoir il faut aller sur un site de gifs et procéder comme suit : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=12016. Mais attention de ne pas transporter des images trop lourdes ; ça surchagerait le forum d'UI.
A bientôt.....
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Lux
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 06 juil. 2004 : 14:42:43
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le temps de charger le matos dans le coffre, d'y aller et je reviens vous tenir au courant
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 juil. 2004 : 15:33:45
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DU31, attention à votre affirmation sur la modif de D.art.27 :
"Dans les deux (mouture ndlr) il est indiqué que le CS peut se faire assister par tout technicien de son choix.".
Ceci ne correspond pas au texte. Je l'ai signalé sur "appel à experience ..." " Montpellier, contrôle des comptes".
Se faire "assister" (physiquement) ou "prendre avis-conseil" (par écrit, oralement ...), ce n'est pas du tout la même chose.
A/c du 1.09.2004, un CS ne pourra plus se faire 'physiquement' assister pour le contrôle des comptes ou de la gestion.
Encore une fois, le lobby des syndics mafieux/véreux a gagné ! ! ! !
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 07 juil. 2004 : 17:27:46
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Mais mon cher Gédehem (bonjour !!) c'est bien ce que j'avais compris et répondu à Zjuto.
Le CS ne pourra se faire assister par une présence (physiquement) mais il pourra demander conseils au dehors à "toute personne de son choix ou à un technicien"... Il n'aura que les conseils ; mais s'ils sont écrits par un professionnel qui aura vu les pièces, il pourra avoir une analyse écrite par ces derniers, professionnels ou pas..
Amicalement.....
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 08 juil. 2004 : 01:32:30
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Oups,
Gédehem, effectivement j'ai confondu ce sujet avec l'autre sujet de Lux où j'avais répondu à Zjuto. Mais Lux a corrigé de lui même car je lui ai communiqué les 2 versions ci-dessus.
Pour Lux,
Citation :
Une petite en passant sur les comptes :
Pour 1930 € d'honoraires de syndic initialement prévus par contrat, on est passé à un total de dépenses de 3 450 € sur 18 mois.
Le deuxième s'est payé et a repassé la sucrière au premier. Il paraît que ca dépendait de l'"accord de reprise" convenu entre eux (j'entends déjà DU31 hurler de rire !) Vous connaissez les "Pieds Nickelés" ??
Oui je connaîs les Pieds Nickelés mais je connaîs aussi cette jurisprudence où ce que vous demandent vos truands de syndics figure en tant que "clause abusive des contrats de syndics" sur le paiement d'honoraires pour passation du dossier. Donc vous l'imprimez en gros et vous leur collez à la figure. En tout cas, VOUS NE PAYEZ RIEN !!
http://www.mon-immeuble.com/Lois/juris/juris04.09.03.htm
Amicalement......
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Lux
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 14 juil. 2004 : 14:45:25
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Bonjour,
J'ai effectué une première approche des comptes et régularisé (je l'espère!) notre situation individuelle.
Première approche car je me suis surtout entretenu avec la nlle comptable, à mon avis fort compétente (elle a résolu un tas de soucis type répartitions, remboursement, récupération des archives), qui a remplacé l'ectoplasme précédent.
Première approche car je n'ai pas pu consulter les relevés bancaires de l'époque du premier syndic. La comptable m'appelle avant le 19 pour me les montrer. J'en profiterai pour vérifier quelques factures en particulier.
Les explications des sommes disparues (perso):
- concernant les charges, un de nos règlement était passé à la trappe comptable, a cheval sur deux exercice, il apparaissait sur notre decompte final mais ne figurait pas sur le grand livre ...
- quant au fond de prévoyance, il n'a pas été individualisé par le nouveau syndic, mais nos droits sont représentés "prorata tantièmus" (cherchez pas dans le dico, elle est de moi) sur la ligne complète figurant au bilan (appelé "état de dettes et créances" ou "balance" par JPM).
Doit-on exiger "l'individualisation" de ces sommes, apparaissant du coup sur les relevés de comptes ?
Concernant le compte "honoraires syndic" :
- le premier s'est payé deux fois, c'est à dire deux années entières, alors qu'il n'a exercé que 9 mois !
- le deuxième a sous la pression abandonné ses honoraires. Les sommes qu'il a perçu sont inscrites au bilan, du bon coté (à gauche).
- le syndicat s'est donc quand même fait marronner de 33% (24 mois facturé à la place de 18)
- la comptable me dit que le recours judiciaire contre le premier syndic ne vaut pas la peine compte tenu des sommes.
Qu'en pensez vous ? Il est vrai qu'on peut s'assoir sur 900 E, mais l'opération frise la correctionnelle !
Le point qui me chagrine le plus est cette assemblée qui doit voter quitus au premier et au second syndic, idem pour les comptes.
S'il est bien entendu que nous n'avons pas la moindre satisfaction de la gestion, nous ne voterons donc pas le quitus (du moins je ferais tout pour ça).
Mais concernant l'approbation des comptes ? J'ai bien lu JPM, et les préconisations de ses réserves.
L'intérêt du syndicat n'est pas non plus de bloquer toute possibilité de procédure contre les défaillants, car nous en avons deux gros.
Mais dans le cas où je ne puisse pas accèder aux relevés bancaires, n'est il pas imprudent d'approuver ?
Ou peut-on approuver les comptes, sous réserve de vérification de cette situation bancaire ??! Ca fait quand même une grosse grosse réserve !
Une chtite idée serait la bienvenue !
Merci encore de vos réponses
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 15 juil. 2004 : 01:45:56
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Bonjour Lux,
Vous pensez avoir réglé le compte individuel de votre mère. Tant mieux !!
Votre nouveau syndic est censé avoir récupéré les archives depuis 15 MOIS et la nouvelle comptable super clean vous demande de revenir le 19 et ne vous montre aucun document comptable ORIGINAL ?
Une facture apparaissait sur votre décompte final MAIS PAS DANS LE GRAND LIVRE ????
Le fonds de prévoyance individualisé apparaît sur le bilan mais PAS DANS VOS RELEVES DE COMPTES PERSO ??
Non mais dans quel monde vivez-vous ??? C'est QUE du pipo que vous a balancé la comptable à la gomme !!! TOUT doit figurer dans le GRAND LIVRE, quant au FDP travaux futurs il doit figurer tout comme fonds de roulement dans votre décompte charges et ce, tant que vous serez proprio de votre lot...
Quant aux honoraires du sortant qui a piqué dans la caisse, il s'agit tout simplement d'un détournement de fonds !!!! Au placard : petite ou grosse somme ; qui vole un oeuf vole un boeuf, vous connaissez ?? Et vous verrez qu'il s'agit de plus de 900 €..
Vous n'avez aucune trace de situation comptable des fonds travaux futurs, ni du reste d'ailleurs et cette "comptable super clean" vous invite à ne rien faire à l'encontre du sortant et ce, 15 MOIS APRES LA PASSATION DES ARCHIVES ? Surtout quand on voit l'approbation des comptes telle que portée à l'OJ de votre AG : à savoir un vote pour une période non gérée ni par l'un, ni par l'autre des syndics ???
Il faut retrouver la TRACABILITE du fonds prévoyance travaux futurs (placement telle banque à tel intérêt) et TOUTE votre trésorerie..
Vous avez de beaux jours devant vous avec ce nouveau syndic. EXIGEZ (LR AR et que ça) que vous soient présentés en application de l'art. 18-2 de la loi :
* toute la compta remise par l'ancien syndic, les chéquiers, relevés bancaires, ouverture du compte séparé que vous aviez et celui que le nouveau syndic a ouvert (LES ORIGINAUX)
* l'arrêté des comptes soit toute la compta telle qu'elle devrait être présentée à l'approbation de l'AG pour CHACUN DES SYNDICS pour leur période de gestion effective.
Et bien sûr, un tel comportement appelle les votes CONTRE LES approbations des comptes des 2 exercices respectifs, individuellement, chacune au nom du gestionnaire correspondant, soit 2 résolutions séparées, et SURTOUT CONTRE LES QUITUS !!!!!!!!
Et vous vous demandez SI vous devez voter contre l'approbation des comptes des 2 SYNDICS pour la période de gestion respective ?? Vous n'avez vu ni contrôlé aucune pièce de l'une de ces gestions !!!!
Mais que le salopard qui vous gère de cette façon, gestion de merde, vous ai planqué l'acte délictuel de son copain !!!!
Il est COMPLICE et va charger la mule lui aussi pour avoir OCCULTE un détournement de fonds à son employeur, le Syndicat d'une part, et d'autre part pour enfreindre la règlementation en matière de copropriété puisque la comptable super compétente vous conseille de ne pas poursuivre, etc.... Ca sent pas le faisandé tout ça ??? Et le fait qu'il vous ait envoyé balader sur les erreurs du compte de votre mère ?? Vous le prenez toujours pour un saint, une pauvre victime de son prédécesseur qui lui a gardé bien au chaud sa place ??
Faites un courrier à l'ARC en révélant ce détournement et le lien de ce sujet si vous voulez avec documents à l'appui et demandez leur de le faire paraître dans leur listes d'abus.
LR-AR aux caisse RCP de chacun des 2 syndics en votre qualité de CS en révélant le pot aux roses à chacune. Avez-vous demandé les nom, adresse et n° de police du voleur sortant ?
Mais le plus urgent est d'enrayer l'entourloupe. Donc, fissah, avocat.
A bientôt.....
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 16 juil. 2004 : 04:41:00
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Bonjour Lux,
Je sais ce qu'est la SOCAF. Mais vous, vous avez intérêt à vous faire communiquer les adresses et n° de police du voleur sortant. La SOCAL a fait un classement vertical du courrier de votre mère ? Et bien exposez lui la gestion que vous subissez de son "oie" :
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 8 juin 2004 Cassation partielle
N° de pourvoi : 02-21044
Inédit
Président : M. WEBER
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Donne acte à la Mutuelle du Mans assurances IARD du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X... et la société AFCM devenue Verspieren ;
Sur le premier moyen, le deuxième moyen, pris en ses première et deuxième branches, le troisième moyen, le quatrième moyen, pris en sa première branche, et le cinquième moyen, pris en sa première branche du pourvoi principal, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant relevé que la gestion par la société Gestion immobilière Y... (GID) était caractérisée par une comptabilité incomplète, irrégulière et sans respect des règles comptables élémentaires, des pénalités de retard et des règlements effectués pour le compte d'autres copropriétés gérées par cette même société, la cour d'appel a pu retenir, par ces seuls motifs et sans être tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, que les quitus litigieux dont elle a apprécié souverainement la portée n'emportaient pas décharge de responsabilité du syndic ayant été donnés sur des comptes et une gestion financière non réels, les copropriétaires ayant refusé d'approuver les comptes et de délivrer quitus dès la connaissance de ces irrégularités ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le pourvoi incident :
Vu les articles 1er, 3 et 5 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble les articles 19, 39 et 64 du décret n° 72-768 et l'article 2015 du Code civil ;
Attendu que la garantie financière découlant du cautionnement par les personnes exerçant de manière habituelle une activité de gestion immobilière, qui est distincte de l'assurance de responsabilité civile des professionnels de l'immobilier, a pour objet exclusif de garantir les remboursements ou restitutions des versements ou remises reçus à l'occasion de l'administration des biens d'autrui, et qu'un cautionnement ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 19 septembre 2002), qu'invoquant diverses fautes de son ancien syndic, la société GID, le syndicat des copropriétaires de la résidence Valmante (le syndicat) l'a assigné en responsabilité avec la société Mutuelle du Mans assurances IARD, assureur de responsabilité civile et la Société de caution mutuelle des professions immobilières et foncières (SOCAF) ;
Attendu que pour condamner la SOCAF à payer au syndicat une certaine somme au titre de sa garantie financière, l'arrêt retient, par motifs adoptés, que M. Y... a conclu des marchés avec une société de plomberie dont il était associé, que s'il n'est pas établi que les travaux aient été indus, l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires aurait dû être sollicitée en vertu de l'article 39 du décret du 17 mars 1967, que la faute de la société GID a consisté à profiter de sa situation pour accorder les marchés exclusivement à une société dans laquelle elle avait un intérêt et qu'elle doit être tenue au paiement d'une partie des sommes ainsi payées, ces sommes caractérisant une non représentation de fonds versés et non restitués ;
Qu'en statuant ainsi, en accordant à la société GID la garantie de la SOCAF au titre d'une condamnation afférente à des dommages-intérêts, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres branches des deuxième, quatrième et cinquième moyens du pourvoi principal dont aucune ne serait de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la SOCAF à payer la somme de 55 141,49 euros, représentant une partie des sommes payées entre 1983 et 1989 à la société Marco, l'arrêt rendu le 19 septembre 2002, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;
Condamne la Mutuelle du Mans assurances IARD aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la Mutuelle du Mans assurances IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Valmante la somme de 1 900 euros ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la Mutuelle du Mans assurances IARD à payer à la SOCAF la somme de 1 900 euros ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande du syndicat à l'encontre de la SOCAF ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille quatre.
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Décision attaquée : cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre A civile) 2002-09-19
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A bientôt.........
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