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Rick2965
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890 réponses |
 Posté - 20 juil. 2004 : 22:24:26
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Salut tout le monde;
Je viens vers vous en cette période de vacances.
Ma question toute simple :
depuis le 27 mai 2004,en tant que Nouveau Président de C.S, je n'ai toujours pas signé le contrat du syndic de ma copropriété. J'ai fait connaitre au syndic les changements concernants certaines clauses.
Que faire? Toujours sans nouvelle du PV de l'AG du 27 mai 2004?
Merci
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 20 juil. 2004 : 23:16:34
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Bonsoir Rick,
Alors vous avez dégoté la perle rare ? Enfin !!
On n'a pas le temps de s'ennuyer chez vous si je comprends bien 
Le PV doit être notifié dans une semaine dernier carat, le 27/07/04.
Le contrat : tous les copros ont un exemplaire ?
Vous avez demandé la modification de certaines clauses : était-ce pendant l'AG ?
Avez-vous réitéré votre demande ? Dans l'affirmative, de quelles façons ?
Merci de m'expliquer..
Amicalement....
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Rick2965
Pilier de forums
890 réponses |
Posté - 21 juil. 2004 : 10:17:13
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Salut DU31
Pour le contrat de syndic, tous les copropriétaires l'ont eu avant l'AG du 27 mai.
Mais j'ai informé le syndic début juin (avec les nouveaux membres du bureau)des modifications car je ne le signe pas en l'état. En effet je me suis aidé du dossier de l'ARC, concernant les contrats de syndic.
Pour le PV, d'après certains dires c'est le Président de séance et les scrutateurs qui doivent le signer |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 juil. 2004 : 11:34:24
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Le problèmle n'est pas tant de savoir ce que vous avez indiqué au syndic quant aux clauses de son contrat mais ce que l'assemblée a décidé finalement.
Ou bien elle a accepté le contrat tel que proposé, ou bien elle a accueilli favorablement vos observations et cela doit avoir été consigné scrupuleusement sur le PV avec éventuellement mention de l'accord du syndic sur chacun des points.
Dans le premier cas vous avez sans doute voté contre l'adoption ? |
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Rick2965
Pilier de forums
890 réponses |
Posté - 21 juil. 2004 : 18:55:08
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Salut JPM
Voir mes anciens sujets
L'AG n'a pas donné quitus au syndic
J'ai demandé lors du réunion avec le nouveau Président et le C.S, Que le contrat soit modifié.
Que les corrections soient apportées ( Carnet d'entretien gestion courante, avenants employé, licenciement et pas mal d'omissions de la part de notre syndic qui est un gros groupe) |
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DU31
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1284 réponses |
Posté - 21 juil. 2004 : 19:12:30
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Salut Rick,
C'est à grand peine que je vous réponds car je suis très malade depuis cette nuit.Je vais me reposer un peu et ça va repartir avec la fameuse barre M..... et ça repart !
Le grand groupe on s'en tape. Il faut que tout soit fait réglo par un professionnel digne de ce nom et grassement rémunéré. Surtout que dans votre copro vous en avez assez bavé !!
Alors aux grands moyens les grands remèdes. Il faut lui lancer une injonction de faire. C'est gratuit. On remplit l'imprimé au Greffet du T.I. Tout copropriétaire ou individu peut utiliser cet intermédiaire qu'est cette injonction de faire.
De plus, l'ARC vient de relater une intervention de ce genre par un CS. Je recherche le lien et vous le passe.
Amicalement.....
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
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Rick2965
Pilier de forums
890 réponses |
Posté - 21 juil. 2004 : 20:22:34
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RE DU31
Reposez vous bien
je vais voir ces liens et bien sur je vous tiens au courant
A+ |
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Rick2965
Pilier de forums
890 réponses |
Posté - 23 juil. 2004 : 15:24:31
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RE contrat
Ci joint les mots suivants concernant le contrat de syndic avac les modifications que j'ai apporté:
"Monsieur.
Merci pour cet envoi.
Le contrat sera signé parl'ancien président conformément à la décision de l'Assemblée."
C'est quoi ce FOUTOIR.......
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DU31
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1284 réponses |
Posté - 24 juil. 2004 : 06:16:38
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Bonjour Rick,
Vous avez le contrat entre les mains comme tous les copros.
Il y est mentionné que c'est le Président de séance qui doit signer le contrat. Regardez bien et dites nous.
L'ancien président de quoi ? du CS ? Il se fout de vous tout simplement. L'ancien président du CS n'a absolument rien à voir dans cette affaire. Il est "ancien"...
Quelle décision d'AG ? L'AG s'est prononcée sur cette décision portée à l'OJ ? Si c'était le cas vous nous l'auriez dit.
Gaffe à ce que le contrat soit signé et il faut que vous ayez une copie de l'exemplaire signé. Sans ça le Syndicat n'a aucune certitude d'application des termes du contrat qu'ils ont, si celui-ci n'était pas le "définitif".. En plus, un syndic sans contrat légal n'est pas syndic.....
A+
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Rick2965
Pilier de forums
890 réponses |
Posté - 24 juil. 2004 : 15:45:04
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Salut DU31
Voici la réponse de mon syndic:
"Monsieur,
Le contrat de syndic fait partie de la résolution d'élection du syndic pour laquelle le président de l'assemblée sera le signataire du contrat point qui a été précisé en séance comme d'habitude depuis de très nombreuses années."
Je comprend toujours rien, je pensais que c'était le nouveau président qui devait signer le contrat et non le président de l'AG
a+
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 25 juil. 2004 : 05:24:01
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Bonjour Rick,
D'une façon générale ce sont les Pdt de séance qui signent les contrats de syndic. C'est inscrit sur le contrat lui-même.
Cependant, en votre qualité de Pdt du CS, exigez d'avoir copie de l'exemplaire signé, pour vérifier s'il correspond à celui joint à la convocation et s'il a été tenu compte de vos demandes de modifications. Utilisez l'injonction de faire comme le modèle de l'ARC en y relatant les demandes antérieures de modifications sur tel et tel point.
Amicalement....
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 juil. 2004 : 10:36:48
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Il y a souvent des choses intéressantes dans les documents de l'ARC et j'ai eu la curiosité d'aller sur le lien indiqué par DU 31 :
http://www.unarc.asso.fr/site/livre/0704/document.htm
Il traite de l'utilisation de la requête en injonction de faire en droit de la copropriété. De ce premier chef le lien est intéressant car vous y trouverez le modèle de formule à utiliser et des indications objectives (note d'information du greffe du tribunal d'instance) sur la manière de procéder.
En l'occurence le conseil syndical demandait la communication de différents documents intéressant la gestion de l'immeuble. Il est clair que le conseil syndical dispose d'un droit d'accès aux documents syndicaux et de remise de copies. Par contre il ne peut obtenir la remise des originaux qui doivent rester chez le syndic. Rien de choquant à ce que le président du conseil syndical utilise l'injonction de faire en cas de résistance fautive du syndic
Ceci étant les indications données par l'ARC, accompagnées d'une copie du jugement " constatant la carence du syndic " laissent rêveur. Elles montrent que les Magistrats eux mêmes sont peu informés du particularisme de la copropriété.
Le jugement relate la procédure initiale :
Citation :
Une ordonnance a été rendue le 20 avril 2004, enjoignant à la société CEGERIM de remettre au conseil syndical les documents réclamés par le conseil syndical (contrats en vigueur, factures, documents comptables...) dans le délai d'un mois
On lit ensuite dans le jugement :
Citation :
En application de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, "le conseil syndical peut prendre connaissance et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété";
En réclamant au syndic les contrats actuellement en cours avec la copropriété, la liste des copropriétaires, les documents relatifs à la gestion et aux travaux en cours, le conseil syndical ne fait donc qu'exécuter sa mission telle que prévue par la loi du 10 juillet 1965;
Le Juge a omis l'article D 22 qui précise qu'un ou plusieurs membres du conseil syndical, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie au bureau du syndic, ou au lieu [...] des diverses catégories de documents ...
Le juge ne pouvait pas enjoindre au syndic de remettre les pièces. Il ne pouvait que lui imposer de fixer un rendez-vous aux membres habilités par le conseil, en vue de la consultation des pièces.
Et il devait au préalable vérifier que les demandeurs étaient bien porteurs d'une habilitation du conseil.
Cerise sur le gateau : le jugement est rendu entre le conseil syndcal de l'immeuble ..., représenté par son Président, et le cabinet X... Or tout le monde sait sur le site que le conseil syndical est dépourvu de la personnalité juridique. La requête devait donc être présentée soit par le Président du CS soit par un autre membre habilité.
Finasseries ?? Si l'on veut mais il n'empêche que, dans la pratique, tout est nul. On constate aussi que le contrôle préalable du greffe sur la requête n'aé pas été efficace. Passe encore pour l'article D 26 car le greffier ne connaît pas forcément le détail des multiples matières traitées par les Tribunaux d'instance. Mais il ne peut décemment ignorer qu'une requête ne peut être présentée par le conseil syndical représenté par son président.
En l'espèce, la silence du syndic après réception de l'ordonnance, son absence à l'audience contradictoire, laissent penser qu'il s'agit d'un cafouilleux. Mon propos n'est pas de prendre sa défense (ni d'ailleurs de l'attaquer puisque je ne connais pas la suite).
Mon propos est de rappeler que dans tous les cas pratiques exposés, par l'ARC ou d'autres, on trouve la trace de procédures boiteuses, à côté de prétentions légitimes ou parfaitement abusives.
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nomade_varoise
Contributeur senior
98 réponses |
Posté - 25 juil. 2004 : 10:53:04
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Bon Dimanche 
Je viens de copier le document de l'ARC. Est-il valable pour un simple copropriétaire qui demanderait par exemple la copie de la feuille de présence de la dernière assemblée ? Elle n'est jamais jointe au PV, sont amalgamés "présents et représentés". Présents c'est facile, mais "représentés" ...
Merci encore, ce site est une mine d'infos.  |
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Tankoperateur
Contributeur vétéran
120 réponses |
Posté - 25 juil. 2004 : 13:04:53
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C'est une vieille ruse utilisées par les plus bads syndics ce qui permet aux personnes non présentes physiquement de ne pas savoir en réalité combien de personnes étaient présentes réellement.
Quel avantages cela a t-il, par exemple de distribuer les pouvoirs (en blanc) d'avance à des gens favorables au syndics et qui y trouve un interêt quelconque.
Autre exemple, encourager les gens à envoyer leur pouvoir car ils pensent que la participation est élevée.
C'est à vous de demander ce détail au président de séance lors de l'AG que vous voulez que le détail complet figure au PV et même aller plus loin en sachant qui représente qui (et vous verrez que c'est toujours les mêmes qui s'accaparent les pouvoirs)
Dans le même ordre d'idée, j'ai comme un présentiment que vous trouverez dans le contrat du syndic la clause suivante:
Remboursement des frais
En sus des honoraires et prestations particulières, le Syndic aura droit au remboursement de tous les frais et débours engagés pour la gestion, tel que défini ci-après sans que cette liste soit limitative
- location de salle, achat de registre comptable et tout livre appartenant à la copropriété
C'est en réalité une clause qui permet de rendre inattaquable tous les abus et qui doit à tout prix être éradiqué des contrats de syndic ou complétée par exemple par "AYANT FAIT l'OBJET D'UN VOTE PREALABLE" car sinon il s'agit d'un chèque en blanc versé d'avance que certains syndics savent utiliser au mieux.
Amicalement |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 26 juil. 2004 : 01:52:17
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Citation :
Initialement entré par nomade_varoise
Bon Dimanche
Je viens de copier le document de l'ARC. Est-il valable pour un simple copropriétaire qui demanderait par exemple la copie de la feuille de présence de la dernière assemblée ? Elle n'est jamais jointe au PV, sont amalgamés "présents et représentés". Présents c'est facile, mais "représentés" ...
Merci encore, ce site est une mine d'infos.
Bonjour nomade varoise,
Regardez les sujets d'ocean et calimero92. Je pense avoir reproduit les art. 33 du décret (version actuelle et celle en vigueur au 1/09/04) ainsi qu'une jurisprudence confirmant que tout copropriétaire peut obtenir, sur simple demande au syndic, copie de la feuille de présence et qui dit feuille de présence dit "pouvoirs ou mandats". Ce sont les éléments indissociables d'un PV. Ils en font partie intégrante.
Concernant l'injonction de faire, tout particulier peut utiliser cette procédure. En outre, c'est gratuit.
Amicalement.....
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 26 juil. 2004 : 01:56:54
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Pour répondre à Tank,
Un abus révélé par l'ARC et la solution d'un syndic pour éviter le "bidouillage" de la feuille de présence :
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0604/abus206.htm
Et, effectivement, la feuille de présence et les pouvoirs peuvent être consultés pendant l'AG par les copropriétaires...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 juil. 2004 : 11:14:26
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DU 31 écrit :
Citation :
Et, effectivement, la feuille de présence et les pouvoirs peuvent être consultés pendant l'AG par les copropriétaires
Je n'ai lu cela nulle part, sauf bien entendu pour le président et les copropriétaires désignés comme scrutateurs.
Par contre il est désormais certain que tout copropriétaire peut demander une copie de la feuille de présence, après l'assemblée. Si la réunion est tenue au cabinet du syndic, une photocopie peut être effectuée immédiatement après signature par le président et les scrutateurs.
Il faut rappeler que, dans tous les domaines, il est toujours possible de faire spontanément et/ou avec l'accord de tout le monde, quelque chose qui n'est pas imposé , voire quelque chose qui est interdit
Pour le bidouillage signalé par l'ARC : la pratique de barrer les cas non signées en fin de séance est ancienne. Il n'y a pas lieu de porter la mention ABSENT car l'intéressé peut avoir été présent et avoir refusé de signer la feuille de présence. Dans ce cas il faut en faire la mention s'il a été repéré et il faut se méfier des résultats de votes calculés par différence (2 abstentions, 4 opposants, DONC tous les autres ont voté pour)
Enfin : les nouvelles dispositions du décret interdisent en principe le genre de bidouillage signalé puisque le décompte des présents, représentés, défaillants est arrêté en fin de séance.
Dans tout cela il n'est fait mention nulle part de la présentation par le syndic des justificatifs postaux et de leur contrôle par les scrutateurs et le président ! C'est pourtant une bonne mesure que de mentionner au PV qu'il résulte de ces justificatifs que la convocation a été expédiée le jj/mm/aa ; que tous les AR ont été vérifiés et qu'il en résulte que pour tous les copropriétaires le délai de convocation a été respecté. Il est possible aussi de faire mention des plis non réclamés ou retournés avec mention NPAI ou HOMONYMES dans l'immeuble, ou autre indication de ce genre.
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 26 juil. 2004 : 13:13:57
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Bonjour à tous,
Je ne connaissais pas le "bidouillage" relevé dans le site de l'ARC. Je ne vois pas en quoi le décret interdirait cette pratique. Il ne le mentionne pas. Tout copropriétaire peut contrôler la feuille de présence légalement, même si le décompte se faisait en fin de séance.
Par contre, la jurisprudence confirme la consultation de la feuille de présence pendant l'AG par les copropriétaires présents et la remise de la copie de celle-ci sur demande au syndic (cf. art. 33 du décret).
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 11 mai 2000 Rejet.
N° de pourvoi : 98-17029
Publié au bulletin
Président : Mme Fossereau, conseiller doyen faisant fonction. .
Rapporteur : Mme Masson-Daum.
Avocat général : M. Weber.
Avocats : MM. Blanc, Boullez.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 avril 1998) que Mme Mottier, propriétaire d'un lot dans un groupe d'immeubles soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation des décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 1993 ;
Attendu que Mme Mottier fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes alors, selon le moyen, 1° qu'il ne peut être tenu, pour chaque assemblée générale, une feuille de présence séparée pour chaque lot, chaque habitation, chaque garage et chaque parking, ainsi que l'a admis la cour d'appel en violation de l'article 14 du décret du 17 mars 1967 ; 2° que chaque membre de l'assemblée générale a le droit de consulter la feuille de présence au cours de la réunion ; qu'en refusant ce droit à Mme Mottier, la cour d'appel a encore violé l'article 14 du décret du 17 mars 1967 ; 3° que le procès-verbal des délibérations doit comporter le décompte précis des voix ayant approuvé la résolution ; qu'en considérant que le recensement des voix favorables n'était pas exigé, la cour d'appel a violé l'article 17 du décret du 17 mars 1967 ; 4° que le vote favorable des copropriétaires qui ont quitté la séance ne peut être pris en compte ; qu'en considérant que le vote des personnes s'étant absentées sans faire noter leur départ devait être enregistré, la cour d'appel a encore violé l'article 17 du décret du 17 mars 1967 ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que les feuilles de présence de l'assemblée générale respectaient les conditions exigées par l'article 14 du décret du 17 mars 1967 puisqu'étaient indiqués les noms et prénoms de chaque copropriétaire, son domicile ainsi que le nombre de tantièmes dont il dispose au sein de la copropriété correspondant à son nombre de voix et que Mme Mottier avait sollicité la remise des originaux des feuilles de présence, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que rien n'interdit d'établir une feuille de présence séparée pour chaque immeuble et chaque lot, habitation, garage et emplacement de stationnement et que le syndic ne pouvant se dessaisir des feuilles de présence mais seulement en délivrer des copies, le refus de remise de ces documents était justifié ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que Mme Mottier critiquait le mode de calcul retenu pour déterminer le sens des votes relatifs à chaque résolution en soutenant que les voix de certains copropriétaires ayant quitté l'assemblée en cours de réunion avaient été prises en compte, la cour d'appel a exactement retenu que l'article 17 du décret du 17 mars 1967 ne requiert pas le recensement des voix " pour " et que le nombre de voix en faveur d'une résolution pouvait se calculer par différence entre le total des voix de l'assemblée déterminé d'après la feuille de présence et le total des voix des copropriétaires qui se sont déclarés " contre ", non votants ou abstentionnistes ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi.
--------------------------------------------------------------------------------
Publication : Bulletin 2000 III N° 104 p. 70
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 1998-04-07
Titrages et résumés COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - Résolution - Vote - Calcul des voix - Modalités .
L'article 17 du décret du 17 mars 1967 ne requiert pas le recensement des voix " pour " et le nombre des voix en faveur d'une résolution de l'assemblée générale peut se calculer par différence entre le total des voix de l'assemblée déterminé d'après la feuille de présence et le total des voix des copropriétaires qui se sont déclarés " contre ", non votants ou abstentionistes.
COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - Procès-verbal - Mentions - Vote - Calcul des voix - Modalités
Décrèts cités : Décret 67-223 1967-03-17 art. 17.
--------------------------------------------------------------------------------
======================================
Mais tout copropriétaire peut en obtenir copie à ses frais (art. 33 du décret de 1967) : Jurisprudence :
Citation :
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Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 4 janvier 1996 Cassation.
N° de pourvoi : 94-12167
Publié au bulletin
Président : M. Beauvois .
Rapporteur : M. Chemin.
Avocat général : M. Sodini.
Avocat : la SCP Delaporte et Briard.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le moyen unique :
Vu les articles 14 et 33 du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu que, lors de chaque assemblée générale de copropriétaires, il est tenu une feuille de présence ; que le syndic détient les archives du syndicat et en particulier les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes ; qu'il délivre des copies ou extraits, qu'il certifie conformes, de ces procès-verbaux ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 2 avril 1993), que la société Marc Lacombe, syndic d'un immeuble en copropriété, n'ayant pas déféré à une ordonnance sur requête lui enjoignant d'adresser, à Mme Orfila, copropriétaire, copie de la feuille de présence des deux dernières assemblées générales, celle-ci a demandé au tribunal d'ordonner la communication des documents sous peine d'astreinte ;
Attendu que, pour débouter Mme Orfila, l'arrêt retient que la loi ne fait obligation au syndic que de délivrer copie des procès-verbaux des assemblées générales, la feuille de présence n'étant pas incluse dans le texte limitatif de l'article 33, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la feuille de présence est une pièce annexe du procès-verbal d'assemblée générale, avec lequel elle se trouve conservée dans le registre des procès-verbaux dont la tenue est obligatoire et dont le syndic est le détenteur légal, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 avril 1993, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris.
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Publication : Bulletin 1996 III N° 3 p. 2
Informations rapides de la copropriété, 1996-04, n° 409, p. 8, note P. CAPOULADE.
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 1993-04-02
Titrages et résumés COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - Feuille de présence - Demande d'un copropriétaire - Communication - Obligation du syndic .
La feuille de présence est une pièce annexe du procès-verbal d'assemblée générale, avec lequel elle se trouve conservée dans le registre des procès-verbaux dont la tenue est obligatoire et dont le syndic est le détenteur légal.
Le syndic doit donc, conformément aux dispositions de l'article 33 du décret du 17 mars 1967, en délivrer copie ou extrait certifié conforme à tout copropriétaire qui en fait la demande.
COPROPRIETE - Syndic - Obligations - Assemblée générale - Feuille de présence - Demande d'un copropriétaire - Communication
Décrèts cités : Décret 67-233 1967-03-17 art. 33.
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Par contre, pour la copie certifiée conforme, je ne sais pas quelle est la valeur probante :
* rien,
* tampon du syndic,
* signature du syndic.
Quelle est la valeur probante parmi ces 3 propositions .
A bientôt.......
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