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didier.cosmos
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2 réponses |
 Posté - 07 juil. 2004 : 23:19:02
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Dans mon immeuble, le syndic professionnel (société X) :
- Représente deux sociétés en assemblée générale (la société X (syndic) et la société de nettoyage de l’immeuble (elle est actionnaire et gérante de ces deux sociétés qui possèdent chacune un ou des lots dans l'immeuble)
- à ce titre prétend pouvoir détenir 6 délégations de vote (propriétaire deux fois et trois mandats à chaque fois)
- avec ces 6 délégations, n’est pas loin de détenir une majorité lors des assemblées
Compte tenu que la loi stipule que :
- Chaque mandataire ne peut recevoir en principe plus de trois mandats sauf si :
• le total des voix dont il dispose lui-même et celles de ses mandants n’excède pas 5 % des voix du syndicat , ou
• s’il participe à l’assemblée générale d’un syndicat principal et si tous ses mandats appartiennent à un même syndicat secondaire.
- Un copropriétaire ne peut pas donner mandat au syndic, au conjoint du syndic ou à un des préposés du syndic.
Cette situation est-elle légale ? puis-je faire un recours auprès de la FNAIM ? puis-je invalider la dernière assemblée générale ?
Merci pour votre réponse
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 juil. 2004 : 10:18:49
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Situation inhabituelle qui impose une mise au point préalable :
Vous indiquez :
Dans mon immeuble, le syndic professionnel (société X) :
- Représente deux sociétés en assemblée générale (la société X (syndic) et la société de nettoyage de l’immeuble (elle est actionnaire et gérante de ces deux sociétés qui possèdent chacune un ou des lots dans l'immeuble)
Dans ce cas Mme X n'est pas porteuse de pouvoirs pour ces deux sociétés. Elle les représente paece qu'elle est la représentante légale de ces sociétés. Tout se passe comme si elle était elle même propriétaires des lots. Au seul point de vue de l'article 22 alinéa 3 la situation serait régulière car, dans ce cas elle peut en outre détenir en plus 3 pouvoirs.
MAIS, comme elle est syndic (professionnelle ou pas), en vertu de l'article 22 alinéa 4, elle ne peut recevoir recevoir aucun pouvoir d'autres copropriétaires
Il est bien certain que cette irrégularité majeure peut entraîner la nullité de l'assemblée sans qu'il y ait à rechercher si le vote du mandataire aurait eu une incidence sur l'obtention de la majorité requise (Cass civ 3 22 février 1989 voir Code de la copropriété 2004 sous article L 22 n° 0681)
Ce recours est soumis au délai de contestation de l'article L 42 alinéa 2 et il n'est recevable que venant d'un opposant ou un défaillant.
Le mieux serait dans un premier temps d'attirer son attention sur le caractère anormal de cette situation et d'agir en fonction de ses réactions.
La question est de savoir si vous souhaitez seulement régulariser cette situation pour l'avenir ou si vous estimez qu'une décision vous portant préjudice a été votée récemment grâce à ce subterfuge.
Par ailleurs je vous signale, dans le décret du 27 mai 2004 modifiant celui du 17 mars 1967, les dispositions nouvelles de l'article 39 sur les conventions passées entre le syndicat et une entreprise dont le syndic détient une participation dans son capital. La convention doit faire l'objet d'une décision spéciale de l'assemblée générale, prise à la majorité de l'article 24 mentionnant que cette situation particulière a été portée à la connaissance des copropriétaires.
J'ajoute que, sous une autre forme, le texte précédent prévoyait la nécessité d'une décision identique.
Ces pratiques ne sont pas interdites mais sont soumises à un régime spécial.
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didier.cosmos
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 08 juil. 2004 : 23:23:34
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Merci pour votre réponse rapide et précise.
Toutefois, pour bien comprendre, Vous écrivez :
Dans ce cas Mme X n'est pas porteuse de pouvoirs pour ces deux sociétés. Elle les représente paece qu'elle est la représentante légale de ces sociétés. Tout se passe comme si elle était elle même propriétaires des lots. Au seul point de vue de l'article 22 alinéa 3 la situation serait régulière car, dans ce cas elle peut en outre détenir en plus 3 pouvoirs.
Est ce que tout se passe comme si :
- elle était propriétaire de deux lots et dans ce cas elle n'a droit qu'à trois pouvoir en tout,
- ou comme si elle était deux personnes et donc lui donne droit à trois pouvoirs?
Dans mon cas, elle avait lors de l'assemblée 6 pouvoirs.
Le mieux serait dans un premier temps d'attirer son attention sur le caractère anormal de cette situation et d'agir en fonction de ses réactions.
Je lui ai signalé après la dernière assemblée mais elle m'a répondu qu'en tant que syndic elle n'avait pas le droit aux trois pouvoirs mais en tant que proprietaire elle y avait droit (*3). La loi ne cite pas le cas. Qu'en pensez vous? existe-t-il une jurisprudence dans mon cas?
Merci encore
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 09 juil. 2004 : 00:19:45
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Il est interdit à un syndic d'être mandataire d'autres copropriétaires. Donc X n'a aucun droit d'avoir 6 mandats.
Je pense avoir redit (correctement) et en plus court ce que JPM a expliqué ?
Elisabeth |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 juil. 2004 : 11:15:20
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Comme l'indique Elisabeth la qualité de syndic interdit la détention de pouvoirs que l'on pourrait avoir en qualité de copropriétaire.
Une personne venant comme représentante légale de deux copropriétaires différents ne peut avoir en sus que trois pouvoirs. Ce nombre peut être augmenté si le total des voix détenues n'excède pas 5% du total des voix. Mais l'augmentation n'est pas liée à la représentation légale de deux sociétés différentes. Le copropriétaire d'un seul lot peut également avoir trois pouvoirs ou plus si total < 5% des voix.
En l'espèce elle ne pouvait avoir aucun pouvoir. La réponse est formelle. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 26 juil. 2004 : 17:25:19
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Pour moi je pense que de toute facon une personne physique ne peut pas avoir plus de 3 pouvoir ou plus de 5%, car la loi dit qu'un coproprietaire ne peut pas avoir plus de 3 pouvoir ou + de 5%, hors Madame X s'appellera toujours madame X, ,malgré qu'elle soit gerante de 2 société ,sur la feuille d'appel il sera ecrit 2 fois Madame X (6 fois meme) ce qui pour moi est illegale.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 juil. 2004 : 17:51:37
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Vous faîtes erreur, Yaume.
Si M. X est gérant de 5 sociétés civiles différentes, chacune étant propriétaire d'un lot, il vote pour les vois attachées aux 5 lots.
Il ne faut pas confondre la représentation d'un autre copropriétaire avec une formule de pouvoir envoyée par le syndic et la représentation légale des personnes morales qui est prévue par la loi.
Et de plus, de nos jours, on admet que dix mandats de gestion locative permettent à un professionel immobilier de représenter dix copropriétaires bailleurs. Ce qui un vrai problème, alors surtout qu'il n'y a pas en ce cas de réduction des voix du copropriétaire majoritaire. Et la dessus, silence du décret du 27 mai 2004. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 26 juil. 2004 : 22:48:52
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Certes j'ai peut etre tort (surement ), cela dit:
Article 22 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
"Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires."
Article 23 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
"Lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l'assemblée du syndicat et y dispose d'un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance.
En cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic."
Article 12 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967
"Pour l'application de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, chacun des associés reçoit notification des convocations ainsi que des documents visés au précédent article et il participe aux assemblées générales du syndicat dans les mêmes conditions que les copropriétaires.
A cet effet, le représentant légal de la société est tenu de communiquer, sans frais, au syndic ainsi que, le cas échéant, à toute personne habilitée à convoquer l'assemblée, et à la demande de ces derniers, les nom et domicile, réel ou élu, de chacun des associés. Il doit immédiatement informer le syndic de toute modification des renseignements ainsi communiqués.
A l'égard du syndicat, la qualité d'associé résulte suffisamment de la communication faite en application de l'alinéa qui précède.
La convocation de l'assemblée générale des copropriétaires est également notifiée au représentant légal de la société visée audit article 23 (alinéa 1er) ; ce dernier peut assister à la réunion avec voix consultative."
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 juil. 2004 : 10:14:00
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L'article D 22 ne s'applique pas à la situation traitée. Il concerne M. X propriétaire du lot 12 qui, à lui seul, comporte 520 tantièmes (donc voix) sur 1000. Dans ce cas le nombre de ses voix est ramené au total des voix attachées aux autres lots soit 480
Il vote pour 480 voix, les autres pour leurs voix respectives, et le calcul du vote se fait sur 960 voix au total, et non 1000. Il n'est pas interdit à M. X d'avoir en plus 3 pouvoirs.
Les articles L 23 et D 12 concernent les sociétés d'attribution (sociétés de construction). Les associés sont des copropriétaires potentiels puisqu'il leur suffit de se retirer de la société pour devenir copropriétaires au sens plein du terme.
Les SCI évoquées dans le sujet ne sont pas des sociétés d'attribution, mais des SCI classiques, souvent sociétés familiales. Les porteurs de parts n'ont pas vocation à devenir copropriétaires sauf dans le cas d'une liquidation de la société avec attribution de la propriété du bien aux associés en indivision, ce qui est rare. |
Edité par - JPM le 27 juil. 2004 10:16:09 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 27 juil. 2004 : 10:58:20
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bon ben je vais me taire maintenant !!!   |
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Syndic et délégations de voix
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