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Marthe9262
Contributeur senior
54 réponses |
 Posté - 25 juin 2004 : 18:16:44
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Notre syndic a recetté (moyennant finance) les parties communes sans émettre de réserve sur le fait que le dallage de la résidence a été réalisé en bitume au lieu de pavés identiques à ceux de l'église voisine (nous sommes dans une zone Batiments de France).
Il y a donc eu 2 erreurs :
- 1 du promoteur sur le type de matériau
- 1 du syndic qui a mal fait son travail
Le préjudice est à priori largement supérieur à 30K€
Je dois preciser que les dirigeants du promoteur et du syndic sont
freres.
L'AG avait accordé le quittus sur l'exercice où le PV a ete signé, le Pb ayant été soulevé par un coproprietaire après le vote du quittus.
Le PB a été reposé dans l'AG suivante (ou le quittus a été redonné malgrè mes conseils) mais au moins il a été demandé au syndic d'agir : celui ci s'est contenté de faire au bout de 2 mois une LAR au promoteur en lui expliquant l'erreur et en demandant de répondre
Il me semble que le promoteur peut se retrancher derrière son PV, et le syndic derrière ses quittus. Qui est responsable dans ce cas et comment agir pour obtenir gain de cause.
NB : C'est le même syndic qui facture 300 € le carnet d'entretien
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=12832
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Morphéus
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 26 juin 2004 : 09:20:59
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J'emets un avis seulement concernant la facturation à 300 € du carnet d'entretien et une réflexion d'ordre général.
Je ne pense pas que cela soit abusif (qu'en pense les habitués), j'a i constaté auprès de certains syndics pourtant raisonnables facturent ce même montant, donc rien de choquant à ce propos.
Il ne tient qu'à vous tous de négocier cete somme lors du renouvellement du contrat de mandat et de faire inscrire ce nouveau montant sur son contrat de mandat.
C'est pourquoi, si vous avez opté pour le mandat de 3 ans que vous serez obligé de supporter ce coût jusqu'à échéance et réfléchirez avant de donner un mandat si long.
Par rapport au vécu, le cabinet de syndic ******** qui cassait les prix pour récupérer à tout prix des copropriétés, vient de déposer son bilan il y a quelques mois.
Son but était simple, avoir une quantité de copropriétés afin de se faire racheter par la chaine nationale ..... , dommage la perte d'exploitation l'a emporté prématurément et imaginez les problèmes que ces copropriétés vont devoir affronter dans l'année qui va suivre.
Alors pour avoir voulu économiser quelques centaines d'euros, certains ont compromis la stabilité de leur copropriétés.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 juin 2004 : 14:38:43
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Sages réflexions, Morphéus !
Les honoraires stipulés au titre de la gestion courantes sont fréquemment inférieurs de 30 à 50% par rappot au montant raisonnable.
On se rattrape sur la rémunération des fonds et les honoraires exceptionnels
Mais avec le décret du 27 mai 2004, les honoraires pour décompte prorata temporis en cas de vente disparaissent et c'était pour beaucoup une appréciable source de revenus, pour une prestation modeste.
Dans un certain nombre de cabinets l'informatique va caler devant les prescriptions comptables nouvelles ! |
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Marthe9262
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 26 juin 2004 : 14:52:45
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Morphéus, c'etait 300 € le carnet VIDE !!! c'est à dire 300 € pour imprimer un fichier type puisqu'il s'agit d'un syndic appartenant à un grand groupe, sans AUCUN travail particulier,de plus c'est une obligation de la loi SRU donc normallement inclus dans la gestion courante : pourquoi donc - à 5 reprises - les ministres successifs auraient ils repondu qu'il n'y a pas lieu de facturer le carnet sauf si l'AG fait une demande spéciale quant à son contenu et le vote au préalable en AG ?
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Morphéus
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 26 juin 2004 : 16:11:49
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Evidemment cela fait cher la page vide, mais même un carnet vide nécessite quand même de saisir le minimum à savoir:
- la désignation de l'immeuble
- la désignation du cabinet de syndic
- le nom de l'assurance de la RCP du syndic
- le nom de la garantie financière
- l'assureur de l'immeuble
- les travaux votés ou décidés pendant l'AG ou les AG
et de tenir à disposition ces informations de toute personne qui en fera la demande par la voix de son notaire en général.
Les directives ministérielles sont une chose, la mise en pratique en est une autre.
Pour exemple, les copropriétaires ne devraient plus faire l'avance des frais de justice pour poursuivre les mauvais payeurs depuis décembre 2000 mais qui paie à leur place car ils sont déjà défaillants pour leurs charges, je ne pense pas qu'une seule copropriété ait pû réussir à faire appliquer ce merveilleux texte.
Vous entendez bien que ma mission n'est nullement de défendre les syndics mais dans ce cas, je ne pense pas qu'il ait abus (on en a longuement débattu en AG pour laquelle notre syndic pourtant allié à la Résistance de Sion facture 300 euros)
Dans tous les cas, ils doivent facturer et s'ils facturent le travail à l'heure cela risque de dépasser largement cette somme.
Deux autres syndics régionaux que je qualifie de raisonnable bien que non affiliés à notre mouvement de lutte contre la matrice facturent des sommes de 300 et 320 euros.
Je pense qu'obtenir le compte bancaire séparé à un tarif raisonnable est une plus grande avancé que rechigner à payer 300 euros pour un carnet d'entretien
(et pourtant L'ELU sait que pour nous tous, un euro est un euro) et je déplore que le législateur ne soit pas allé vers l'obligation de supprimer le compte unique.
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 27 juin 2004 : 01:59:05
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Bonjour à tous,
La tenue du carnet d'entretien entre dans la gestion courante = pas de frais supplémentaires. Inclus dans l'art. 18 L. Point barre !!
D'autant plus qu'il s'agit là d'un document qui aurait du exister depuis belle lurette, sous une autre forme peut-être.
C'est un minimum de sérieux et de logique pour un syndic que de lister les renseignements sur une copropriété afin que l'éventuel successeur en ait connaissance et n'aille pas faire ce qui a déjà été fait, et surtout pour que les copros aient des repères....
Quel boulot !!
Quant aux honoraires misérables des syndics qui se servent largement par ailleurs = terminé !!! Ils devront donner un état détaillé de la rénumération et attention aux commissions en % sur travaux !!! :
[quote]Article 11
Modifié par Décret 2004-479 2004-05-27 art. 7 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004.
Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I. - Pour la validité de la décision :
1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ;
2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;
La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;
3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ;
4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;
5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à l'article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus ;
6° Le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;
7° Le projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur l'une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18 (7e alinéa), 24 (alinéas 2 et 3), 25, 26-2, 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35, 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ;
8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s'il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ;
9° Les conclusions du rapport de l'administrateur provisoire lorsqu'il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance en application des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l'ordre du jour résulte de ces conclusions ;
II. - Pour l'information des copropriétaires :
1° Les annexes au budget prévisionnel ;
2° L'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ;
3° L'avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965.
Le contenu de ces documents ne fait pas l'objet d'un vote par l'assemblée des copropriétaires.
NOTA : Décret 2004-479 2004-05-27 art. 48 : seuls les 1° et 2° du I de l'article 11 entreront en vigueur le 1er janvier 2005 ; le reste de l'article entre en vigueur au 1er septembre 2004.
[/quote]
A bientôt...
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 27 juin 2004 : 02:23:55
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Citation :
Initialement entré par Marthe9262
Notre syndic a recetté (moyennant finance) les parties communes sans émettre de réserve sur le fait que le dallage de la résidence a été réalisé en bitume au lieu de pavés identiques à ceux de l'église voisine (nous sommes dans une zone Batiments de France).
Il y a donc eu 2 erreurs :
- 1 du promoteur sur le type de matériau
- 1 du syndic qui a mal fait son travail
Le préjudice est à priori largement supérieur à 30K€
Je dois preciser que les dirigeants du promoteur et du syndic sont
freres.
L'AG avait accordé le quittus sur l'exercice où le PV a ete signé, le Pb ayant été soulevé par un coproprietaire après le vote du quittus.
Le PB a été reposé dans l'AG suivante (ou le quittus a été redonné malgrè mes conseils) mais au moins il a été demandé au syndic d'agir : celui ci s'est contenté de faire au bout de 2 mois une LAR au promoteur en lui expliquant l'erreur et en demandant de répondre
Il me semble que le promoteur peut se retrancher derrière son PV, et le syndic derrière ses quittus. Qui est responsable dans ce cas et comment agir pour obtenir gain de cause.
NB : C'est le même syndic qui facture 300 € le carnet d'entretien
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=12832
Bonjour Marthe 9262,
Vous êtes un bon exemple du pourquoi il ne faut JAMAIS donner quitus à un syndic ; c'est après qu'on se ronge les ongles....
Ceci dit le syndic et son petit frère ne sont pas clairs du tout. Les travaux que vous définissez comme non conformes à la zone protégée que vous occupez n'ont pas fait l'objet d'un accord des BÂTIMENTS DE FRANCE.
Il faut, avant de faire des travaux quels qu'ils soient dans le périmètre de cette zone, déposer une demande aux BÄTIMENTS DE FRANCE. C'est à dire un dossier complet. Ils donnent ou non leur accord.
A première vue, ils n'ont pas été consultés. S'ils l'avaient été ils n'auraient pas "laissé faire". Faute du syndic et de son petit frère !!!
Vous ficelez un bon dossier et allez les voir. Foncez !!!
Amicalement......
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Marthe9262
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 28 juin 2004 : 18:51:54
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Morphéus, tout ce que vous indiquez comme étant du travail peut être fait automatiquement(ce qui est le cas de la plus grande majorité des syndic qui automatisent ces taches) par les fonctions de publipostage des traitements de textes ordinaires, car ce sont des informations existantes pour tout syndic sérieux.
Moralité, si le syndic réclame des frais en raison de travail supplémentatire, c'est bien qu'il n'avait pas fait correctement son travail avant.
DU31, merci pour vos réponses claires et nettes.
Je vais essayer de vérifier si on est soumis ou non aux Batiments de France (ou simplement à des recommendations)
Si nous ne sommes pas en regle avec les Batiments de France, le syndicat des copropriétaires ne risque t il pas de devoir financer les travaux pour les raisons que j'invoquais en début de sujet (quittus et PV de reception sans réserves)? Merci
Amicalement |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 28 juin 2004 : 22:01:57
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Bonsoir Marthe,
Je peux vous assurer que si vous habitez dans un périmètre couvert par les BATIMENTS DE FRANCE, c'est absolument obligatoire d'avoir leur avant avant d'entreprendre tous travaux. C'est la DDE de mon dpt. qui m'avait orientée vers eux pour un ravalement d'immeubles. Il fallait avoir leur accord et leur présenter un dossier hyper costaud avant d'entreprendre quoique ce soit...
Questionnez votre DDE et les BATIMENTS DE FRANCE et vous verrez. Je doute qu'ils aient une adaptation différente entre départements.
Pour ce qui concerne le quitus : Il ne vaut que pour les actes portés à la connaissance des copropriétaires au moment du vote. Cette obligation concernant les Bâtiments de France et la démarche y afférent vous ont été occultées par votre syndic et le petit frère. D'une part vous n'étiez pas informés de cette obligation, mais encore, ils n'ont pas entrepris les démarches obligatoires afin d'avoir l'aval des BATIMENTS DE FRANCE !! Je vous fais un dessin ?
Regardez dans ce lien, la deuxième jurisprudence que j'ai rapportée :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13213
Et celle-ci que j'ai rapporté le 8 juin 2004 : elle vous va comme un gant !!
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=11778&whichpage=2&SearchTerms=syndic menteur
Donc, plus de quitus !! Promis ?
A bientôt........
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