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michelgee
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 27 juin 2004 : 10:41:00
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Proprétaire dans un lotissement de + de 300 villas, géré par une ASL, que penser de la nullité d'AG convoquées par le syndic professionnel (mandaté par l'ASL) sous l'égide de la loi de 1965 (!) et dont les délibérations sont prises aux majorités prévues dans cette même loi (art.24 et 25 stipulés dans le PV d'assemblée) ?
Comment puis-je contester celles-ci et leurs décisions (voire les AG antérieures) ?
A noter que le syndic et le président de l'ASL sont la même personne (ce que je ne recommande à aucune ASL).
Merci !!
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boulouris
Pilier de forums
328 réponses |
Posté - 27 juin 2004 : 11:48:07
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bonjour,
naturellement vous avez remarqué l'erreur grossière du syndic qui utilise la loi sur la coprop pour gérer une asl.
pour contester deux moyens :
recommandée avec explications
saisine du tribunal de grande instance
La cour de cassation ayant rappellé à plusieurs reprises que la loi sur la copropriété ne peut pas s'appliquer aux ASL, vous devriez gagner assez facilement.
bien à vous
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 juin 2004 : 14:55:32
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Petites précisions :
Dans les ASL la terminologie n'est pas la même que dans les copropriétés, ce qui ne facilite pas les discussions
Les propriétaires des maisons inscrites dans le périmètre de l'ASL sont des syndicataires
Ils élisent des syndics (= membres du conseil syndical en copropriété)
Les syndics constituent le syndicat (= conseil syndical de la copropriété mais avec des pouvoirs de gestion). Dans les ASL le syndicat peut être appelé conseil de gestion.
Les syndics désignent parmi eux un directeur. Dans les ASL le directeur peut être appelé président du conseil de gestion.
Le syndicat (conseil de gestion) est investi de larges pouvoirs de gestion.
Le directeur (président du conseil de gestion) est le représentant légal de l'ASL. Il exécute les décisions du syndicat (conseil de gestion). Il préside aussi bien l'assemblée générale des syndicataires que les réunions du syndicat (conseil de gestion).
Si l'on s'en tient à la loi de 1865, les pouvoirs de l'assemblée des syndicataires sont relativement réduits pour ce qui est de la gestion directe. Elle se prononce sur la gestion de l'exercice passé et sur les comptes présentés, elle désigne les syndics, elle fixe le montant maximum des meprunts pouvant être souscrits par le syndicat.
Mais dans les ASL, les statuts peuvent octroyer des pouvoirs plus larges à l'assemblée des syndicataires.
Le syndicat peut déléguer à un professionnel immobilier certaines tâches administratives et financières. Ce délégataire professionnel ne peut pas avoir la qualité de directeur, sauf s'il est lui même propriétaire d'un bien dans le périmètre de l'ASL, et a donc la qualité de syndicataire
La loi du 10 juillet 1965 ne peut régir d'office une ASL, mais les statuts peuvent reprendre certaines de ses dispositions, notamment en ce qui concerne les majorités exigées pour certaines décisions. De même la comptabilité d'une ASL peut être tenue dans les mêmes conditions que celle d'un syndicat de copropriétaires. Cette pratique courante est validée par le projet de décret comptable approuvé
Avant de contester il convient donc de vérifier les statuts de votre ASL pour voir ce qu'ils précisent en ce que concernent les majorités.
A défaut de mention des majorités prévues en matière de copropriété, vous pouvez contester sans nul doute.
Il y a pas lieu de recommander d'éviter la confusion directeur (président du conseil de gestion) et délégatire prodessionnel puisqu'elle est formellement interdite.
Beaucoup de professionnels ingnorent le particularisme des associations syndicales.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 juin 2004 : 11:22:23
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Je suis toujours très géné lorsqu'on fait un comparatif lotissement / copropriété.
JPM, pardonnez ma contradiction : CELA N'A RIEN A VOIR.
Sur un plan administratif, en copropriété (horizontale ou verticale) il n'y a qu' UN SEUL permis de construire pour bâtir un immeuble vericale de 50 appartements ou un immeuble horizontal de 50 villas indépendantes. Dans ce dernier cas, le terrain sur lequel est implantée chaque maison est obligatoirement commun, bien qu'à jouissance exclusive des proprios de chaque maison.
Ici, c'est le régime de la CO-propriété.
Dans un lotissement, il y a très généralement autant de permis de construire qu'il y a de maisons à construire. De plus le terrain sur lequel est implanté chaque maison est privatif. Ce n'est que lorsqu'existe des espaces/équipements communs à ces terrains/maisons qu'il y a existence et création d'une "association de propriétaires" (imposée pour la délivrance de l'autorisation de lotir, statuts de l'association annexés au règlement du lotissement), une ASL.
Le bureau de l'ASL est donc tout aussi éloigné du conseil syndical en copropriété que peut l'être un chimpanzé d'un homo sapiens sapiens.
Il n'est pas possible d'écrire Bureau de l'ASL (syndicat) = conseil syndical. Aucune comparaison possible.
S'agissant d'une association de propriétaires, il est préférable de la comparer à une association type L.1901, dont elle est très proche. Seule différence fondamentale, son OBJET. Si le but, l'objet d'une assocation L.1901 est librement décidé par les adhérents, l'OBJET de l'association de propriétaires est IMPOSE par la L.de 1865.
Mais c'est tout ! Car pour le reste, ce sont bien les STATUTS de l'association (L.1865 ou L.1901) qui vont en définir le fonctionnement.
Et c'est une des raisons qui font qu'il ne peut y avoir aucune comparaison d'aucune sorte avec la copropriété, dont la création et le fonctionnement est IMPOSE PAR LA LOI. Ceci est fondamental.
On le voit, tant sur le plan administratif lors de la délivrance du permis de construire que pour ce qui concerne leurs fonctionnements, il ne peut y avoir aucune comparaison entre la copropriété (groupement de personnes à fonctionnement uniforme en application d'une loi) et une ASL (groupement de fonds à fonctionnement variable et personnalisé par leurs statuts).
Il faut rappeler qu'en ASL :
SYNDICAT = bureau de l'association,
SYNDICS = membres du bureau
DIRECTEUR = président de l'assoc .
C'est le Directeur/président qui fait fonctionner l'association, aidé par le bureau.
Ce sont LES STATUTS qui précisent le fonctionnement de l'association.
Pour répondre à Michelgee, le SYNDIC dont il fait mention (syndic modèle "copropriété") n'a aucune existence en ASL, AUCUNE, que ce soit sur le plan légal ou statutaire. Ainsi que doivent certainement le prévoir vos statuts, c'est le Directeur/président qui convoque l'AG, dans les formes prévues par ces statuts. Et ce sont encore vos statuts qui doivent préciser les règles de majorité à appliquer.
D'autre part, il faut vérifier si votre Directeur/président est bien PROPRIETAIRE co-lotis de votre lotissement. Car ne peuvent être membres du bureau et donc président QUE DES CO-LOTIS. Il est exclus que membres du bureau et président puissent être "cooptés".
Les syndics/membres du bureau sont désignés par l'AG.
Ce sont les membres du bureau qui élisent, parmi eux, le directeur/président.
Vos statuts précisent tout cela.
Pour le reste, les règles de majorité, le PV des AG, voir encore vos statuts, qui sont votre LOI COMMUNE à tous les co-lotis de VOTRE assocation.
Et revenez nous voir ....... |
Edité par - gédehem le 28 juin 2004 11:29:03 |
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michelgee
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 28 juin 2004 : 14:36:24
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merci de vos réponses.
merci à JPM de rappeler systématiquement la terminologie qui s"applique aux ASL (qui m'est familière lisant depuis un moment les sujets de ce forum).
Je n'ai pas pu avoir encore les statuts de l'association, mais c'est un fait que:
- son président (par ailleurs syndic professionnel mandaté par l'ASL) n'est pas un co-lotis. Il se peut qu'une AG ait voté une modification des statuts pour permettre à une personne extérieure à l'ASL de devenir son président (est-ce légal ?).
- toutes les convocations aux AG de l'ASL font références à la loi de 1965 :
"Conformément à la loi du 10 juillet 1965 (modifiée par la loi du 31/12/1985 et le Décret du 9/6/1986) et au règlement de Copropriété....."
- le contrat de syndic se fait dans le cadre de la loi du 10/7/1965...
- les PV portent mention explicite à cette loi pour les majorités (au lieu de se référer aux statuts de l'asoociation)... etc,etc...
Tout se passe comme si le syndic professionnel délégataire de certaines tâches, ignorait les statuts de notre ASL, et gérait de fait celle-ci comme si c'était une copropriété (emploi de la terminologie propre aux co-propriétés, référence aux lois encadrant celle-ci).
Tout cela est illégal. Que puis-je faire alors que l'immense majorité des co-lotis semble se complaire par ignorance dans cette illégalité !!!
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boulouris
Pilier de forums
328 réponses |
Posté - 29 juin 2004 : 10:57:12
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bonjour,
j'approuve mes confrères JPM ert GEDEHEM.
Vous êtes dans l'illégalité totale.
rassurez vous vous n'êtes pas le seul ; mais toutes les décisions d'assemblée sont nulles.
Vous ne pouvez pas rester dans cet état.
exprimez vous à l'assemblée, sinon faites savoir que vous devrez vous retourner vers la Justice,
en faisant nommer un administrateur provisoire.
Vous pouvez également saisir la caisse de garantie du syndic en lui exposant les faits et demander un contrôle de ce syndic et des actes passés en opposition à la Loi et faire savoir que leur responsabilité pourrait être engagée pour couverture de faits délictueux.
Ca devrait remuer  |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 juin 2004 : 23:45:02
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On est donc tous d'accord pour dire que ça cloche et que, vraisemblablement le " syndic " en question ignore la différence qui peut exister entre une copropriété (1965) et une ASL (1865)
Mais par ailleurs :
A Boulouris : pourquoi voulez vous que Michelgee saisisse d'un tel litige la caisse de garantie du " syndic " ? Elle est totalement incompétente pour ce genre d'affaire qui, en l'état, ne concerne pas les finances de l'ASL. D'autre part elle ne garantit pas la responsabilité civile professionnelle du "syndic". Enfin on ne peut pas présumer d'une faute juridique d'un professionnelle qu'il y a des irrégularités financières dans sa gestion.
A Gedehem : la particularité des associations syndicales est qu'elles sont plus vieilles que les associations tout court, et pas seulement de 36 ans ! plutôt quelques siècles ! J'ai des PV d'AG du XIIIe siècle soit en latin, soit en langue d'oc, comme vous préférez, apparemment rédigés en cours d'assemblée et signés à la fin comme le veut le décret du 27 mai 2004. Ils sont maintenant en Adobe acrobat, ce qui n'a sans doute pas été prévu par le président de l'époque.
Mais, comme dit l'équipe UI : nous n'étions pas nés 
Association syndicale de propriétaires, l'expression a toujours bien sonné, de la Révolution jusqu'à nos jours.
Association tout court ? beurkkk ! Les "coalitions" étaient mal vues, bien qu'elles aient été à l'origine des " villes franches " et autres beffrois. Mais après . les ouvriers pas contents qui veulent 3 sous de plus ? Beurkkk
Heureusement il y a eu 1901, déjà fêté, et 1904 que l'on va célébrer. On était toujours pas nés (du moins je le suppose car, après tout ...). Mais il y a 2004, où l'on se retrouve avec les mêmes problèmes, d'une autre manière.
L'histoire se mord la queue. Le droit itou |
Edité par - JPM le 29 juin 2004 23:49:18 |
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boulouris
Pilier de forums
328 réponses |
Posté - 30 juin 2004 : 11:03:58
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Cher Gedehem,
Comme nous le supposons, il s'agit d'un syndic professionnel qui exerce son métier sous les directives de la loi HOGUET.
Cette loi extrémement restrictive impose à ces prodfessionnels de se couvrir et de s'assurer auprès d'une caisse nationale d egarantie : FNAIM, SOCAF etc...
Ces caisses sont garantes de la bonne exécution du mandat du syndic ; elles sont extrémement pointilleuses sur les points de droit.
or gérer une ASL sous le régime de la copropriété est une erreur fondamentale de la part de ce syndic . naturellement sur la présentation des comptes celà peut ne pas apparaître, même à la limite sur les convocations et les comptes rendus d'assemblée et la caisse peut se faire berner.
Mais si elle découvre cette irrégularité au cours d'une procédure ou tout autre fait, cela va allez mal.
Ou alors il y a erreur de vocabulaire comme l'a déjà si justement exprimé JPM.
mais MICHELGEE précise qui s'agit d'un syndic professionnel mandaté  par l'ASL et donc pas co-loti et qu'en plus il s'est fait nommer président. Ce point est incompatible avec la réglementation. Rien que de ce fait toutes les décisions d'assemblée prises dans ces conditions me semblent nulles, donc toutes les dépenses donc toutes les recettes.
Bien à vous |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 juin 2004 : 12:18:35
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Je suis d'accord globalement avec votre analyse : il faudait responsabiliser davantage les garants des 'professionnels' de la gestion immobilière et les mettre en face de leur responsabilité un peu plus souvent.
NB : je mets toujours des ".." à 'professionnel' s'agisant des syndics qui font "profession de .....". Il faut bien les distinguer des vrais Professionnels, de ceux qui maitrisent un savoir faire certain dans une spécialité donnée. En gestion immobilière, nous sommes très loin du compte.
Pour ce qui concerne le dernier propos de Boulouris, on ne peut pas le suivre. Si une décision est prises par une AG qui est irrégulière, elle est entâchée de nullité. Mais elle n'est pas nulle pour autant. Une décision a été effectivement prise, dans les conditions requises par les statuts de l'ASL, elle devient effective. Simplement, l'AG étant entâchée de nullité en raison d'un vice de forme, la décision l'est aussi. Encore faut-il qu'une action soit engagée pour faire reconnaitre la nullité de l'AG et donc de la décision prise.
En attendant, c'est juste une tâche sur la manche du veston.... Hélas ? ... hélas !!!! |
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Patiento
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 23 juil. 2004 : 20:12:11
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Sur les illégalités de procédure.
Aucun doute que la loi doit être respectée et qu'il faut exiger information et transparence. Toutefois, les possibilités de demande d'annulation (Tribunal de Grande Instance; avocat) sont nombreuses et il est possible d'alourdir, de gêner un fonctionnement pourtant honête. Dans nos messages, je pense qu'il faut avoir aussi en tête une notion de compréhension, de pondération.
Signé : un Président bénévole... |
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