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 Sujet  |
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punky
Contributeur senior
68 réponses |
 Posté - 28 juin 2004 : 19:41:35
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Bonjour,
mon copain et moi-même avons signé un contrat de réservation portant sur un appartement en VEFA. Le délai de réflexion de 7 jours n'est pas encore écoulé.
Un premier problème se présente déjà :
-le promoteur nous a, comme c'est l'usage, demandé un chèque de 5% du montant de l'appartement lors de la signature du contrat de réservation, et souhaite le faire encaisser par son notaire dès l'expiration du délai de réflexion.
-le conseiller clientèle de notre organisme de prêt (a priori habitué à financer des prêts pour des VEFA, car situé en ville nouvelle) prétend que l'usage est que le notaire du promoteur se contente de garder le chèque de 5% sous séquestre, sans l'encaisser, et qu'on ne mette en route le prêt qu'au moment de la signature de l'acte authentique (prévue en novembre 2004).
Conséquence : on se retrouve coincé entre le promoteur qui souhaite encaisser ses 5% et l'organisme de prêt qui ne souhaite a priori pas enclencher le prêt avant la signature de l'acte authentique.
Pour ceux qui ont une expérience en VEFA ou des connaissances dans le domaine, comment cela se passe-t-il habituellement ? Un organisme de prêt peut-il déclencher un prêt avant la signature de l'acte authentique ? Un promoteur peut-il se contenter de garder le chèque sans l'encaisser en attendant la signature de l'acte authentique (avant de s'intéresser à cet appartement, nous avions trouvé un autre promoteur qui, sous certaines conditions, se contentait de justificatifs de revenus pour effectuer la réservation) ? Pensez-vous que nous puissions négocier dans un sens ou dans l'autre ?
Deuxième problème (en admettant qu'une solution soit trouvée pour l'histoire des 5%) : il existe des divergences entre le plan de l'appartement annexé au contrat de réservation et les plans de la demande de permis de construire du programme; ainsi, notre plan indique des portes-fenêtres dans le séjour (allèges d'une hauteur de 10cm), et le plan de façade de la demande de permis de construire indique des fenêtres. Le plan de l'appartement voisin, qui est censé être équipé dû même type de baies que le "nôtre" indique également des fenêtres (allèges à 45cm).
Si d'aventure, au moment de la signature de l'acte authentique et donc du plan définitif, le plan indiquait des fenêtres et non pas des portes-fenêtres, pensez-vous que cela pourrait être considéré comme une "non-réalisation des équipements prévus" et motiver une annulation de la vente ?
Je remercie par avance tous eux qui pourraient nous aider à y voir plus clair.
Punky
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punky
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 30 juin 2004 : 12:13:58
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Bonjour,
juste pour donner des nouvelles du front, au cas où celà intéresserait quelqu'un ...
Nous avons finalement trouvé un compromis avec le promoteur pour un dépôt de garantie de 2,5% au lieu de 5% (comme quoi ces choses sont négociables).
Punky |
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 30 juin 2004 : 14:27:19
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J'aimerais également une réponse à cette question par curiosité : Que se passe-t-il par ex si un chèque d'acompte est débité alors que le compte n'est pas correctement approvisionné ?
Est-ce normal que l'acompte soit encaissé dés la signature du compromis ? |
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 06 juil. 2004 : 21:25:30
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Bonsoir Punky,
Vous parlez de « front » en matière de VEFA, je suis assez d’accord. Quoique que cela se calme un peu.
Lors de la signature du contrat de réservation, j’ai eu la chance que le montant du pourcentage à verser était très faible. La somme a été encaissée. Au moment de l’acquisition et de la première libération de fonds par la banque, cette dernière a versée le montant global et l’avance que j’avais faite, s’est imputée sur les frais. Il faut en conséquence que le dépôt de garantie ne soit pas supérieur aux frais et vous réglez votre problème.
A priori, "le depot doit etre encaissé sur un compte spécial ouvert au nom du candidat acquéreur" précise la fiche infologement
Le second point est plus délicat. Avant la signature de mon contrat de réservation, la Mairie m’a confirmé que c’est le permis de construire qui prévaut. A priori, la différence que vous notez ne semble pas normale.
A ce jour, j’en suis à 2 plans modificatifs mais qui ne portent que sur des « broutilles ».
Ils ont effectivement changé la baie coulissante de la salle par des portes à la française pour des problèmes de normes acoustiques, mais sans pouvoir changer la dimension des fenêtres car elles étaient prévues au permis de construire. Pour info, vous devez recevoir le projet d’acte notarié un mois avant de le signer, çà laisse un peu de temps pour se retourner. Eventuellement allez faire une petite visite au service urbanisme de la mairie.
Pour plus de détails, les fiches infologement sont très pratiques.
www.logement.equipement.gouv.fr
Cordialement
Fab
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dmichaux
Contributeur senior
76 réponses |
Posté - 07 juil. 2004 : 18:15:28
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Citation :
-le promoteur nous a, comme c'est l'usage, demandé un chèque de 5% du montant de l'appartement lors de la signature du contrat de réservation, et souhaite le faire encaisser par son notaire dès l'expiration du délai de réflexion.
-le conseiller clientèle de notre organisme de prêt (a priori habitué à financer des prêts pour des VEFA, car situé en ville nouvelle) prétend que l'usage est que le notaire du promoteur se contente de garder le chèque de 5% sous séquestre, sans l'encaisser, et qu'on ne mette en route le prêt qu'au moment de la signature de l'acte authentique (prévue en novembre 2004).
Votre conseiller clientèle a tord.
En règle général, le promoteur a le droit d'encaissé un accompte (max 5%).
Cet accompte ne sera pas remboursé en cas de changement d'avis de votre part.
Citation :
Conséquence : on se retrouve coincé entre le promoteur qui souhaite encaisser ses 5% et l'organisme de prêt qui ne souhaite a priori pas enclencher le prêt avant la signature de l'acte authentique.
Pourquoi?
A la signature de l'acte authentique, le notaire vous réclamera surement le ou les premiers versements.
Moi, c'était le cas puisque ma VEFA(une maison) avait avancé entre temps.
Citation :
Un organisme de prêt peut-il déclencher un prêt avant la signature de l'acte authentique ?
Bien sûr. cf ci dessus
Citation :
Un promoteur peut-il se contenter de garder le chèque sans l'encaisser en attendant la signature de l'acte authentique
Oui, c'est possible. Mais il faut négocier.
On peut diminuer l'accompte comme vous l'avez fait (on peut aussi le supprimer). L'agence se fera moins d'argent...
Citation :
Si d'aventure, au moment de la signature de l'acte authentique et donc du plan définitif, le plan indiquait des fenêtres et non pas des portes-fenêtres, pensez-vous que cela pourrait être considéré comme une "non-réalisation des équipements prévus" et motiver une annulation de la vente ?
Je le pense.
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dmichaux
Contributeur senior
76 réponses |
Posté - 07 juil. 2004 : 18:18:27
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Citation :
Initialement entré par perestroika
J'aimerais également une réponse à cette question par curiosité : Que se passe-t-il par ex si un chèque d'acompte est débité alors que le compte n'est pas correctement approvisionné ?
Est-ce normal que l'acompte soit encaissé dés la signature du compromis ?
Tu te retrouveras en découvert non autorisé.
Tu paieras des agios.
Le banquier pourait aussi te mettre interdit de chéquier voir interdit bancaire.
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punky
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 08 juil. 2004 : 06:24:01
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Bonjour Fab et merci pour votre réponse,
Citation :
Initialement entré par LE GOFF
Bonsoir Punky,
Vous parlez de « front » en matière de VEFA, je suis assez d’accord. Quoique que cela se calme un peu.
C'est clair, j'ai déjà acheté cinq appartements successifs dans l'ancien, et jamais ça ne m'a paru aussi compliqué que cet achat VEFA 
Citation :
Le second point est plus délicat. Avant la signature de mon contrat de réservation, la Mairie m’a confirmé que c’est le permis de construire qui prévaut. A priori, la différence que vous notez ne semble pas normale.
(...)Eventuellement allez faire une petite visite au service urbanisme de la mairie.
J'ai à nouveau regardé les plans des façades de la demande de permis de construire (photocopiés sur la bulle de vente), et c'est encore plus étrange car a priori les fenêtres en question auraient une allège entre les deux (aucune dimension n'est cotée, mais en comparant avec des plans intérieurs de divers appartements, ni l'allège à 10cm en configuration porte-fenêtre, ni celle à 45cm en configuration fenêtre ne "collerait" ... a priori c'est entre les deux).
Je m'étais déjà rendu au service d'urbanisme de la Mairie, mais l'employée nous a dit de ne pas trop se fier à ce permis de construire, qu'un PC modificatif allait être déposé, le premier permis ayant selon ses dires été déposé "pour que Disney accepte de signer la promesse de vente sur ses terrains" (le programme est situé sur des terrains appartenant à EuroDisney SCA)... et que depuis ce premier permis (pourtant accepté par la Mairie), plusieurs modifications ont été demandées par l'Etablissement Public d'Aménagement, le Syndicat d'Agglomération Nouvelle, la Mairie et Euro Disney SCA (notamment déplacement de l'accès aux parkings sous-terrain de l'autre côté du programme, car entre-temps le SAN a décidé d'implanter une école sur la parcelle voisine), et enfin qu'il n'était pas rare sur le secteur de voir trois ou quatre PC modificatifs sur un programme étant donnés le nombre d'acteurs différents qui contrôlent le développement du secteur  ...
donc a priori le promoteur pourrait en profiter pour modifier les dimensions des fenêtres également, j'espère juste qu'ils vont le faire ... je ne serai pas si intrigué si les plans de vente de l'appartement voisin n'indiquaient pas des fenêtres...
Enfin bref, là je divague. Merci encore pour votre réponse.
Punky |
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punky
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 08 juil. 2004 : 07:32:14
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Citation :
Citation :
A la signature de l'acte authentique, le notaire vous réclamera surement le ou les premiers versements.
Moi, c'était le cas puisque ma VEFA(une maison) avait avancé entre temps.
Un organisme de prêt peut-il déclencher un prêt avant la signature de l'acte authentique ?
Bien sûr. cf ci dessus
Merci, je n'en n'étais pas sûr car dans mon cas, le début des travaux est apparemment planifié après la signature de l'acte authentique (je n'ai pas la date de commencement des travaux, mais l'acte authentiques doit être signé en novembre 2004 et les fondations achevées début premier semestre 2005, je ne pense pas qu'il faille plus de trois mois pour faire des fondations).
Citation :
Citation :
Si d'aventure, au moment de la signature de l'acte authentique et donc du plan définitif, le plan indiquait des fenêtres et non pas des portes-fenêtres, pensez-vous que cela pourrait être considéré comme une "non-réalisation des équipements prévus" et motiver une annulation de la vente ?
Je le pense.
Merci encore. Je n'étais pas sûr qu'une porte-fenêtre puisse être considérée comme un équipement (j'imaginais que cela se limitait au chauffage, à l'électricité, l'ascenseur, etc ...) ... mais après recherche sur legifrance.gouv.fr dans le Code Civil et le Code de la Construction et de l'Habitation, même s'il n'y a pas de définition claire de de ce qu'est un "équipement", il semblerait que cela soit le cas.
Punky |
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