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le propriétaire ne peut donner congé qu'à la fin du bail, avec un préavis de six mois qui ne commence à courir qu'à compter de la réception effective du congé par le locataire (retrait de la lettre recommandée si mise en instance, ou signification du congé par huissier), et ce congé doit, pour être régulier, être justifié nécessairement d'une des trois manières suivantes :

1- par sa décision de reprendre pour en faire sa résidence principale, ou celle de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, de son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, de ses ascendants, de ses descendants ou de ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire… La justification de reprise doit être mentionnée dans le congé ainsi que le bénéficiaire qui ne peut changer par la suite sans remettre en cause la validité du congé ; celle-ci est également conditionnée par l'utilisation effective à titre d'habitation principale du logement par le bénéficiaire désigné de la reprise après le départ du locataire…

2- par sa décision de vendre le logement : le congé doit dans ce cas indiquer le prix et les conditions de la vente projetée et vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre doit nécessairement porter que sur les locaux inclus dans le bail et est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A défaut d'acceptation de l'offre, le congé est considéré comme valable et le locataire doit avoir quitté les lieux à l'échéance du bail. Par contre, le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente s'il a l'intention de recourir à un prêt.

Dans le cas où le locataire n'a pas donné suite, et où le propriétaire est amené à baisser son prix, il doit en priorité en faire bénéficier le locataire qui dispose à nouveau d'un délai d'un mois pour accepter, puis deux et quatre mois pour réaliser la vente.

3- par un motif légitime et sérieux : sont concernés les manquements du locataire aux obligations du bail, comme des incidents dans le paiement du loyer (un ou plusieurs commandements délivrés par le bailleur, même suivis de régularisation de l'impayé suffisent), un paiement du loyer systématiquement en retard, des troubles de voisinage et des dégradations causées à l'immeuble, ou encore un usage des lieux non paisible ou non conforme à leur destination…

Pour être régulier, le congé doit être délivré séparément à chacun des époux, partenaires de PACS ou concubins connus et de manière générale à chacun des co-signataires du bail.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

Le propriétaire peut aussi résilier le bail à tout moment en cas de manquement grave aux obligations du locataire, et notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, de non-souscription de l'assurance obligatoire de responsabilité civile ou d'un contrat d'entretien de chaudière, ou encore de trouble grave au voisinage.

La résiliation du bail doit nécessairement commencer par la délivrance d'un commandement, qui ouvre au locataire un délai d'un mois pour régulariser la situation ; ce délai est de deux mois quand la résiliation est demandée pour non-paiement.

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Quels sont les droits des locataires pendant l'exécution des gros travaux décidés par le bailleur en cours de bail ?

Le locataire doit laisser exécuter dans les locaux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En outre, l'article 1724 du code civil précise

Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.
Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

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