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Dans notre résidence, il y a depuis sa création un fonds de prévoyance pour les travaux à venir. C'est en soi une bonne chose.
Petit à petit ce fonds s'est constitué et même bien, très bien. Aussi avec le montant acquis des travaux conséquents ont pu être entrepris: ravalement, toit terrasse.
Ma question est la suivante: Est-il régulier de réapprovisionner ce fonds à hauteur du montant le plus élevé qu'il est connu ? Avec la nouvelle loi SRU 2000, il est stipulé que les sommes à provisionner sont prévues de 3 ans en 3 ans, et que les travaux doivent être préidentifiés ? Pourquoi donc provisionner en fait faire une épargne forcée pour des travaux hypothétiques et non définis de ce fait ?
Dans mon cas particulier le vendeur ne m'a pas prévenu de l'existence d'un tel fonds même qu'il s'est gardé de réclamer les sommes déjà versées pour noyer un peu plus le poisson.
Vous pouvez également utiliser le moteur de recherche car ce sujet a été abordé plusieurs fois.
A mon avis perso. Pour faire voter ce fonds il faut avant effectuer un diagnostic de la copro pour discerner le nécessaire du superflu. C'est une hérésie que de conserver ces fonds qui ne roulent que pour le syndic.
La réponse sur ce point de DU 31 sort peut être de la hotte du père Noel mais elle est fausse :
DU 31 écrit : Pour faire voter ce fonds il faut avant effectuer un diagnostic de la copro pour discerner le nécessaire du superflu.
Les copropriétaires sont assez grands pour apprécier s'il y a lieu ou non de constituer une ou plusieurs provisions pour travaux futurs. Il est bien évident qu'ils ne le font que lorsque la nécessité s'en ressent. Ceci étant l'établissement d'un diagnostic n'est pas une condition prévue par la loi. Il faudrait d'ailleurs bannir momentanément le mot diagnostic qui est vraiment galvaudé en matière immobilière.
DU 31 écrit encore : C'est une hérésie que de conserver ces fonds qui ne roulent que pour le syndic.
Avis malvenu car les provisions sur travaux futurs sont plus nombreuses dans les syndicats administrés par des non-professionels et surtout dans les syndicats de forme coopérative que dans les syndicats gérés par un professionnel
Avis malveillant car la quasi totalité des contrats de syndic stipulent que les revenus des fonds placés au titre des provisions sur travaux futurs viennent au profit du syndicat
Pour répondre clairement à la question posée :
La pratique de reconstituer systématiquement un fonds de prévoyance travaux est une pratique ancienne et conforme au souci de préfinancement des travaux importants. Mais elle n'est plus conforme aux dispositions légales actuelles qui imposent, comme le dit Bouzigues, une certaine organisation. En contrepartie la loi a conféré à la décision de constituer des provisions sur travaux futurs une opposabilité absolue aux copropriétaires minotaires.
La régle est qu'une provision sur TF est constituée pour trois ans. Elle est en principe destinée à l'exécution de travaux déterminés.
Elle doit faire l'objet, avant l'expiration de ce délai de trois ans, d'une décision d'affectation liée à une décision d'exécution de ces travaux, définitivement prise. Un décision de principe n'est pas suffisante.
L'assemblée a le droit de décider en même temps une modification de la destination si elle est justifiée par l'urgence de travaux dont la nature est différente. Par exemple la provision a été constituée pour un ravalement mais un bout de la toiture s'est envolé. L'assemblée peut décider d'utiliser la provision TF pour la toiture.
Si la provision constituée pour le ravalement n'a pas été affectée à l'expiration du délai de trois ans, un copropriétaire peut demander le remboursement des quotes-parts versées qu'il a payées à ce titre.
En cas de vente d'un lot dans le délai de trois ans :
> si la provision a été affectée à des travaux décidés avant la vente, le vendeur ne peut demander le remboursement ; les fonds versés disponibles (total des des versements du vendeur - appels de fonds travaux effectués) demeurent acquis au syndicat et viennent au crédit du lot, donc au crédit de l'acquéreur pour couvrir les appels de fonds non encre effectués.
> dans le cas contraire il peut demander le remboursement et l'acquéreur doit reconstituer la provision, à due concurrence, le jour même de la vente. Cette solution a été controversée mais le décret du 27 mai 2004 l'a confirmée. Encore faut-il que l'existence de la provision sur TF soit indiquée dans la note de renseignements adressées au notaire avec indication du total des quotes-parts appelées pour le lot vendu.
Dans la résidence de Bouzigues, il faut donc modifier la pratique en place, bonne en soi, mais non conforme aux dispositions légales.
Le syndic, qu'il soit professionnel ou non, aurait dû signaler, en vertu de son obligation de conseil, la nécessité de cette adaptation.
Voilà la situation objectivement exacte, expurgée de tout commentaire sur les fonds qui roulent pour le syndic.
Je ne sais pas pourquoi on a fait de mistral un symbole du nord-ouest.
Mistral pour les provençaux, est le vent "dominant". En ce lieu il est du nord-ouest et il est vrai que c'est un caractère particulier de la région. D'ici à associer mistral à nord-ouest dans le Robert, c'est peut être aller bien vite. En Normandie le vent du nord-ouest n'est pas le mistal !
Excepté que je ne n'ai pas évoqué, JPM, le cas de la vente, c'est exactement la même chose que vous que j'ai dite mais avec d'autres mots.
Mais je persiste et signe qu'un syndic qui ne présente pas un diagnostic, qui n'a rien de prévu, tout en demandant un gros paquet d'argent sur 3 ans et bien moi je dis il faut voter CONTRE.
Et je ne suis pas la seule. J'ai vu cette évocation de nombreuses fois sur le forum.
Je n'ai pas dit "il faut" j'ai dit à mon avis perso. Vous seriez-vous levé du pied gauche ce matin, mon cher JPM ? Il ne faut pas affirmer comme ça, la réponse est fausse.... Elle n'est pas fausse, elle n'est pas développée : c'est pourquoi j'ai communiqué des liens sur des sujets déjà évoqués.
Fonds de prévoyance pour travaux
Forum fermé
Posté - 01 juil. 2004 : 11:00:11
