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fidji
Contributeur débutant
24 réponses |
 Posté - 03 juil. 2004 : 01:47:26
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Historique
Un corpropriétaire est en train de transformer depuis 4 mois un local commercial et 2 garages attenants en habitation studios plus l'harmonie de la façade, alors que le RC l'interdit ( il ne prévoit qu'une modification des garages en annexes du local commercial)
Avec un autre membre du CS nous avons sans cesse depuis la connaissance de ce fait, interpellé le syndic à ce propos ( tél, e-mail fax courrier RAC )pour faire respect du RI
Il a fait 2 courriers demandant à ce copro d'arrêter tout travaux
1er simple
2ème RAC (les 2 restés sans réponses)
Et il me répond qu'il n'a pas d'autres moyens pour appliquer
Je lui ai demandé d'engager une procédure en référé après constat d'huissier pour faire cesser ce trouble illicite. Procédure la moins coûteuse et plus rapide
Je n'ai pas eu de réponses immédiates et suite à un e-mail que je lui ai fait parvenir avec en copie (les jurisprudences, consultation de doc sur internet UNARC 05/02 et avocat, assemblée nationale questions/réponses )
Il me répond gracieusement <merci pour la doc qui augmente sa biblio et qu'il fait un courrier ce même jour aux membres du CS sur sa position sur ces travaux<
Je n'ai pas encore eu courrier mais cet AM 1 membre du CS me l'a lu par tél qui en gros énumère les frais,
1) coût huissier
2) coût représentation avocat ( alors que dans la loi le syndic n'a pas besoin d'avocat en référé ni d'autorisation de l'AG)
3) coût éventuellement expertise judiciaire
4) Qu'il n'est pas en son pouvoir de représenter le conseil syndical en procédure de référé
Il demande l'avis du CS sachant qu'une partie fait l'autruche sur ces travaux et que lui même ne se représente pas un nouveau mandat. Courrier qu'il établit après que je lui ai demandé et signifié par écrit en tant que membre du CS d'appliquer la procédure de référé suite à un constat d'huissier, pour faire cesser ce trouble illicite et remise en état et si besoin fallait en cas d'empêchement de constat d'huissier de demander au juge un ordonnade à ce pouvoir ou une expertise judiciaire.
Devant ce courrier du syndic qui se défile, c'est le désespoir on va arriver à une AG pour le 06/08/04, avec des vacances judiciaires à partir de fin 07 / Comment faire quels sont nos moyens rapides hors syndic pour éviter de partir sur une procédure de fond coûteuse qui ne sera pas forcément d'avis de l'AG
fidji
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 03 juil. 2004 : 04:38:09
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Bonjour fidji,
C'est la mission initiale du syndic : faire respecter le RDC. Art. 18 L.
Citation :
Article 18
Modifié par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 75 II, art. 77 I et art. 78 JORF 14 décembre 2000.
Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
- d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret ;
- d'établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat ;
- de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ;
- d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
- de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés aux articles 15 et 16 ci-dessus, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication .
Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.
En cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice.
Votre syndic est une vrai bourrique. Votre collègue vous énumère les coûts.
Vous pouvez commencer à lancer une injonction de faire : c'est gratuit. Téléphonez d'abord au Greffe de votre Tribunal d'Instance pour avoir tous les détails de la procédure et vous lancez l'injonction pas au commerçant mais au syndic pour lui demander d'exécuter la base de sa mission (art. 18 L) dont, notamment faire appliquer le RDC, d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation... Là peut-être qu'il va ouvrir un oeil !
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/ARBO/FXJUS225.html?&n=Justice&l=NX14&n=Comment%20saisir%20la%20justice%3F&l=NXJUS155&n=Proc%C3%A8s%20civil&l=NXJUS150
Citation :
4) Qu'il n'est pas en son pouvoir de représenter le conseil syndical en procédure de référé
Mais personne ne lui demande de représenter le CS. Il se fiche de vous... Par contre il a obligation de faire appliquer le RDC au nom de son employeur, le Syndicat.
A bientôt...
Vous avez une AG le 6 août : êtes-vous dans les temps pour lui envoyer un ODJ complémentaire avec ce sujet à la clef ?
Avez-vous contrôlé les comptes et préparé l'ODJ ensemble avant qu'il envoie la convocation ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 juil. 2004 : 10:47:16
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Le syndic a effectivement pour mission de faire respecter les dispositions du règlement de copropriété.
Il peut sans autorisation de l'assemblée, a fortiori s'il est sollicité par le CS ou des membres du CS, prendre des mesures conservatoires et faire étazblir un constat par huissier avec dénonciation au propriétaire du lot et sommation de cesser les travaux.
Il peut engager une procédure de référé sans autorisation de l'assemblée mais, en pratique, l'intervention d'un avocat est nécessaire pour ce faire, bien qu'elle ne soit pas légalement obligatoire. Toujours en pratique le syndic peut donc inviter le conseil syndical à lui donner son avis sur l'opportunité de cette procédure afin qu'on ne lui reproche pas ensuite d'avoir engagé des frais de sa propre initiative.
Par ailleurs l'intervention doit être prudente s'il y a un problème d'interprétation du règlement de copropriété. Il ne faut pas oublier que la suspension de travaux sur un lot commercial (et même habitation) peut générer un dommage et l'attribution d'une indemnité au propriétaire. Cette indemnité peut être lourde.
Dans un tel cas il ne représente pas le conseil syndical mais le syndicat.
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fidji
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 03 juil. 2004 : 11:13:02
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JPM
Dans les courriers que le syndic a fait au copropriétaire, il lui rappelle que le réglement lui interdit de trasformer ses lots en studio
donc il a déjà une interprétation du RC
Citation :
Initialement entré par JPM
Le syndic a effectivement pour mission de faire respecter les dispositions du règlement de copropriété.
Il peut sans autorisation de l'assemblée, a fortiori s'il est sollicité par le CS ou des membres du CS, prendre des mesures conservatoires et faire étazblir un constat par huissier avec dénonciation au propriétaire du lot et sommation de cesser les travaux.
Il peut engager une procédure de référé sans autorisation de l'assemblée mais, en pratique, l'intervention d'un avocat est nécessaire pour ce faire, bien qu'elle ne soit pas légalement obligatoire. Toujours en pratique le syndic peut donc inviter le conseil syndical à lui donner son avis sur l'opportunité de cette procédure afin qu'on ne lui reproche pas ensuite d'avoir engagé des frais de sa propre initiative.
Par ailleurs l'intervention doit être prudente s'il y a un problème d'interprétation du règlement de copropriété. Il ne faut pas oublier que la suspension de travaux sur un lot commercial (et même habitation) peut générer un dommage et l'attribution d'une indemnité au propriétaire. Cette indemnité peut être lourde.
Dans un tel cas il ne représente pas le conseil syndical mais le syndicat.
fidji |
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fidji
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 07 juil. 2004 : 21:06:08
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Bonjour DU31
Je reviens un peu en discussion car les démarches que j'ai faites depuis m'ont occupée
J'ai de suite préparer un dossier d'injonction à faire, la croix et la bannière car avec un autre membre du CS nous avons appelé les TI habilité sur le secteur de proximité pour avoir la démarche, aucun n'a pu nous donner réponse précise.
Ou ils n'y comprennent rien ou ils ne veulent pas s'emcombrer de dossiers.
Toujours est-il malgré leur incitations à nous décourager, j'ai monté le dossier, je me suis appuyé sur quelques exemples que j'ai trouvé j'ai récupéré sur le net les imprimés judiciaires que j'ai complété avec une requête dans laquelle j'ai présenté la situation d'une manière trés contractuelle entre le syndicat des Cop et le syndic avec sa mission,
j'ai cité un terme de son contrat
"Il a été convenu et arrêté ce qui suit"
"Le mandant confie au mandataire qui accepte, les fonctions de syndic de la dite résidence dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967"
Puis j'ai argumenté sur les faits, les obligations contractuelles, et les demandes de faire, l'art 809 du NCPC et la loi et décret, et les obligations du syndic à remplir son contrat.
J'y ai joint tous les courriers, les articles, réponses/ questions de l'assemblée nationale à ce sujet.
C'est vrai que ça ne coûte rien sauf de l'énergie et du temps
La convoc de l'AG m'est arrivée aujourd'hui, je n'ai pu la retirer mais on m'a informé de son contenu.
Ce pourri de syndic qui nous a signifié son non renouvellement de mandat, qui lors de la réunion du CS le 17 mai 04 disait n'avoir pas de réponses de ce copropriétaire qui effectuait des travaux, nous le met à l'ordre du jour, j'ai l'impression pour une ratification devant une fait accompli alors qu'il n'a fait aucune action pour faire cesser les travaux sauf 2 lettres.
Ces travaux engagés sont vraiment abérrants, c'est la transformation d'un local commercial et de 2 garages (attenants mais en contre bas du local) en studios, lots inoccupés qui n'avaient pas de branchement au réseau d'eau et électrique, aux pompes de relevage pour l'égout.
Il a fait des tranchées de partout pour se brancher sans demander d'autorisation.
Le jour de la préparation de l'OJ j'ai soulevé un PB au syndic sur l'estimation de travaux faite par un architecte l'année dernière trop élévée( par rapport à un vote qui avait été fait antérieurement en AG à ca propos ) Je lui avait demandé de le formuler autrement pour l'AG il n'en a pas tenu compte
Sur ce point je reviens sur le forum pour une autre question , pour ne pas alourdir l'initiale
la requête de référé par un copropriétaire peut-on l'envisager dans notre cas quel tribunal compétent TGI ou TI.
J'ai piochée sur le net et j'ai vu qu'il fallait se rendre sur place à l'instance judiciaire pour acheter une demande de mise en référé?
Toulouse, merci du soutien, c'est la ville de ma jeunesse et de mes études
Citation :
Initialement entré par DU31
Bonjour fidji,
C'est la mission initiale du syndic : faire respecter le RDC. Art. 18 L.
Citation :
Article 18
Modifié par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 75 II, art. 77 I et art. 78 JORF 14 décembre 2000.
Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
- d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret ;
- d'établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat ;
- de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ;
- d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
- de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés aux articles 15 et 16 ci-dessus, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication .
Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.
En cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice.
Votre syndic est une vrai bourrique. Votre collègue vous énumère les coûts.
Vous pouvez commencer à lancer une injonction de faire : c'est gratuit. Téléphonez d'abord au Greffe de votre Tribunal d'Instance pour avoir tous les détails de la procédure et vous lancez l'injonction pas au commerçant mais au syndic pour lui demander d'exécuter la base de sa mission (art. 18 L) dont, notamment faire appliquer le RDC, d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation... Là peut-être qu'il va ouvrir un oeil !
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/ARBO/FXJUS225.html?&n=Justice&l=NX14&n=Comment%20saisir%20la%20justice%3F&l=NXJUS155&n=Proc%C3%A8s%20civil&l=NXJUS150
Citation :
4) Qu'il n'est pas en son pouvoir de représenter le conseil syndical en procédure de référé
Mais personne ne lui demande de représenter le CS. Il se fiche de vous... Par contre il a obligation de faire appliquer le RDC au nom de son employeur, le Syndicat.
A bientôt...
Vous avez une AG le 6 août : êtes-vous dans les temps pour lui envoyer un ODJ complémentaire avec ce sujet à la clef ?
Avez-vous contrôlé les comptes et préparé l'ODJ ensemble avant qu'il envoie la convocation ?
fidji |
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fidji
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 08 juil. 2004 : 18:56:02
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Bonjour DU
J'ai récupéré la convoc
le syndic nous met en point 4
" la SARL G ayant informé l'ensemble des copropriètaires et le CS par courrier RAR le 09/03/04 qu'elle ne demandera pas le renouvellement de son mandat, élection d'un nouveau syndic ( il cite les 3 candidatures) "
La durée de son contrat était prévu pour 14 mois se terminant le 07/10/04, mais comme la clôture des comptes se fait le 31/03/04 et que le délai de convocation dans les 6 mois ???
Je lui avais demandé de mettre le renouvellement du CS en dernier point verbalement à la réunion du CS 17/05/04 et par écrit mi juin.
Il le met en 5ème point alors qu'il y en a 11.
Dans ce même courrier je lui reparle des gros travaux, question que j'ai resoulevé à la réunion CS(changement des balcons et rembardes des coursives )mis à l'ordre du jour l'année dernière qui ne sont pas passés compte tenu de l'estimation élevée sur le choix de 4 options différentes qu'il avait fait faire par l'architecte sur la faisabilité du projet, et de la majorité différente de celle qu'il proposait au vote puisqu'il y avait transformation complète de l'existant et que dans les 4 options il y avait un élément inclus la séparation des balcons doubles ) par du feuilleté alors qu'il y avait déjà eu un vote antérieur à ce sujet
L'architecte dans ses options mettait ces séparations à la charge de tous les copro
J'explique
Ce sont des balcons 4 simples et 8 mitoyens en ferraille ( rouillés)les mitoyens sont séparés par une rembarde de 1m de haut Ils sont tous munis de Croisillons au-dessus sur 2m de hauteur qui viennent s'appuyer contre la façade pour faire de la garniture.Idem côté coursives parties communes ou les balustres sont en ferraille garnies à l'intérieur de vitrage avec au-dessus les mêmes croisillons garniture contre la façade.
Après dépose de cette ferraille était souhaité le remplacemet par des balcons et des rembardes de coursives en aluminuim à barreaux style simple sans garniture.
Dans ce même courrier je lui rappelle le point 7 de cette AG 97 t voté à l'unanimité ( possiblité pour les copropriétaires qui avaient des balcons mitoyens séparés par une simple rembarde d'installer un séparatif en résine acrylique ( installation à leur frais )et lui signale que s'il remet à l'ordre du jour, le projet de l'arch on retombe encore dans l'art 26 pour toute les options
.Voici copie
7ème RESOLUTION:
7- Installation de panneaux en séparation des balcons (en prolongement des loggias) par les copropriétaires. Uniformisation de l'esthétique et règles d'installation.
L'assemblée générale établit, à l'unanimité des copropriétaires présents et représentés, les règles suivantes d'installation des panneaux de séparation des balcons:
- Choix des matériaux: Huisserie en aluminium laqué blanc* et panneau en résine acrylique d'aspect naturel et granité.
- Dimensions: La hauteur de la séparation devra être de 1,90 m à partir de la dalle.
- Pose des séparations: Deux cas ont été envisagés:
1) En mitoyenneté : la séparation devra être à partir de la main courante.
2) En individuel : la séparation devra être à partir de la dalle.
L'assemblée impose pour l'esthétique de l'immeuble, que tout copropriétaire doit respecter les règles ainsi définies ci-dessus.
Absents et non représentés: les copropriétaires mentionnés sur la feuille de présence.
La SEPTIEME RESOLUTION est en conséquence: adoptée.
Dans l'OG reçu ce jour il nous remet la même évaluation de l'archi
Copie Ag 2003- Travaux possibles.
.1 - Remplacement des garde-corps (majorité article 24 pour les options 1.2.3 et article 26 pour l'option 4). Examen du Descriptif-Quantitatif-Estimatif (DQE), établi par M. A, architecte, conformément au vote de l'assemblée de 2002.
Précision étant faite que la proposition de M. A est établie sur la base d'une TVA à 5.5 %.
En l'état actuel des textes celle-ci n'est applicable que pour les travaux réalisés et entièrement réglés au 31.12.2003. A partir du 01.01.2004Ie taux de TVA sera de 19.60 %.
Une discussion s'engage dont il ressort notamment que:
- l'étude de M.A ne porte que sur le seul bâtiment D (habitations et parkings en sous-sol).
- les chiffrages figurant sur celle-ci paraissent élevés à différents copropriétaires
qui ont consulté des entreprises spécialisées. Le syndic rappelle qu'il ne s'agit pas de devis,
mais d'une étude avec coût estimatif et que, si ces travaux étaient votés, appel d'offre serait effectué
sur la base de l'option choisie.
- d'autres options pourraient être retenues: thenno-laquage notamment.
- pour certains copropriétaires l'option 2 prévoyant la création de garde-corps maçonnées,
il y a là une notion d'amélioration et le vote doit être pris à la majorité de l'article 26 et non 24.
M. B apporte à l'assemblée les précisions suivantes sur les dispositions du règlement de copropriété sur cette question:
- en page 7, paragraphes a et b, les garde-corps et balustrades ne sont pas mentionnés.
Page 7
a) Définition des parties privatives:
Les parties sont delles réservées à l'usageexclusif de chaque copropriétair t c'est à dire:
Les locaux compris dans leur lot, avec les accessoires notamment:
les carrelages, et en général, tous rèvêtements,
les cloisons intérieures avec leurs" ,portes, les canalisations intérieures,
les installations sanitaires, et en résumé, tout ce qui est inclus à l' intér ieur des locaux,
la présente désignation n'étant qu'énonciative et non limitative.
Les séparations entre appartements, quand elles ne sont pas partie du gros oeuvre,
seront mitoyennes entre les copropriétaires voisins.
b) Définition des parties communes généra-
Les choses et parties communes à tous copropriétaires sans exception,
comprennent sans cette énumération, purement énonciative puisse considérée comme limitative:
La totalité du sol et non bâti, les clôtures et enfin d'une façon générale, t
outes les parties qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un bâtiment ou d'un copropriétaire de ce bâtiment.
c) Définition des parties communes spécia-l
- en page 29, paragraphe d, il est stipulé".. .les garde-corps, balustrades, rampes et barres d'appui des balcons et fenêtre, .
.. et d'une façon générale, tout ce qui contribue à l'harmonie de l'ensemble,
ne pourront être modifiés bien que constituant une "P ARTIE PRIVATIVE"
sans l'autorisation de l'assemblée générale et de l'architecte de l'immeuble." -
en page 33, l'article 9 "Charges communes entre tous les propriétaires d'un même bâtiment",
incorpore à ces charges "les frais d'entretien, de réparation, de reconstruction des balcons,
appuis de balcons ou balustrades et ce même pour les frais afférents a
ux balcons réservés à l'usage exclusif de propriétaires détenninés, bien qu'ils soient alors parties privatives".
Ces dispositions peuvent être interprétées comme suit:
-les garde-corps / balustrades sont des parties privatives.
- A ce titre, si leur remplacement doit avoir l'accord de l'assemblée générale pour préserver
l'harmonie de l'immeuble, la décision de remplacement est une demande individuelle soumise à l'assemblée
et non un choix pris collectivement.
- Les frais de remplacement ne sont pas individuels,
mais répartis entre tous les lots du bâtiments D (appartements et parkings).
- Pour que tous les garde-corps / balustrades soient remplacés il faut un vote unanime
qui traduira la volonté de chacun de faire remplacer ceux équipant son balcon. Si des votes contre sont exprimés,
le remplacement ne pourra être imposé à ceux qui s'y sont opposés.
Il deviendrait alors impossible de remplacer certains garde-corps et pas d'autre
à peine de préjudicier l'harmonie de l'immeuble.
L'assemblée décide alors de procéder tout d'abord à un vote sur le principe de remplacement des gardecorps / balustrades.
La résolution suivante est donc mise au vote
: "l'assemblée décide de faire procéder au remplacement de la totalité des garde-corps / balustrades auquel chaque copropriétaire souscrit individuellement" .
- Votent contre MM. représentant 197 / 1.000émes du bâtiment D.
- Votent pour: tous les autres copropriétaires représentant 803 / 1.000émes du bâtiment D.
L'assemblée constate que le remplacement de la totalité des garde-corps / balustrades n'est pas possible.
La résolution suivante est alors mise au vote: "l'assemblée décide, en raison du vote qui vient d'être exprimé:
- de ne pas donner suite à ce projet au cours de cet exercice, -
que cette question sera portée à l'ordre du jour de l'assemblée de 2004,
avec les modifications éventuelles, par rapport à la fonnulation de l'ordre du jour de la présente assemblée,
que pourrait souhaiter le conseil syndical et notamment la modification des propositions (ajout d'autres options.. ..)".
A l'unanimité cette résolution est adoptée.
OG 2004
3 - Quitus au syndic pour sa gestion (majorité article 24).
4 - La SARL G ayant informé l'ensemble des copropriétaires (courrier du 09.03.04) et le conseil syndical (courrier en recommandé avec AR du 23.03.2004) qu'elle ne demandera pas le renouvellement de son mandat, élection d'un nouveau syndic, la société LA, l'Agence P et l'Agence A présentant leurs candidatures (copies de leurs contrats de syndic jointes).
5 - Renouvellement du conseil syndical (majorité article 25).
6 - Vote du budget prévisionnel 2004/2005 (majorité article 24).
7 - Proposition de remplacement des garde-corps (majorité article 24 pour les options let 3 et majorité article 26 pour les options 2 et 4). Cette question est portée à l'ordre du jour conformément au vote exprimé au point 8.1 de l'assemblée du 8 août 2003.
Examen du Descriptif-Quantitatif-Estimatif (DQE), établi par M. AB, architecte, conformément au vote de l'assemblée de 2002 et dont copie est jointe à la convocation.
Précision étant faite que la proposition de M. A est établie sur la base des prix moyens pratiqués en février 2003 et avec une TVA à 5.5 %. En l'état actuel des textes celle-ci n'est applicable que pour les
travaux réalisés et entièrement réglés au 31.12.2005. A partir du 1er janvier 2006 le taux de TV A sera de 19.60 %.
Projet de résolution :" les seuls propriétaires du bâtiment B décident:
- de faire procéder au remplacement des garde-corps du bâtiment B, - choisissent l'option n° .... (à déterminer par l'assemblée entre options 1 à 4 du DQE), pour un coût TTC de .... € (selon option choisie).
- de planifier leur exécution au cours de la période ...... (à fixer en assemblée), - d'autoriser le syndic à appeler le budget nécessaire à échéances des.. ... (à fixer en assemblée) - de confier - une mission complète de maîtrise d'œuvre à M.A, architecte, aux fins notamment de procéder aux appels d'offres, préparer les marchés, assurer le suivi des travaux, remettre au syndic les situations de paiements, - un mandat au conseil syndical aux fins de (majorité article 25) :
- de retenir pour effectuer lesdits travaux, les entreprises les mieux-disantes, parmi celles qui auront répondu à l'appel d'offre qui sera effectué par l'architecte, - prendre toutes mesures en cours de réalisation des travaux, qui se révéleraient nécessaires pour les mener à bonne fin, dans le cadre des budgets votés, - un mandat au syndic aux fins:
- d'appeler les budgets nécessaires aux dates déterminées par l'assemblée, tels que figurant sur l'étude globale dont copie jointe, pour faire exécuter les travaux retenus.
- signer tous marchés et contrats, souscrire toutes assurances, effectuer tous règlements dans le cadre des travaux et budgets votés.
- si l'une des options n° 2 ou 4, constituant des travaux d'amélioration de l'article 26-c de la loi du 10.07.1965, était retenue, en application des stipulations de l'article 30 de la loi du 10.07.1965, l'assemblée détermine (majorité article 26) comme suit les modalités de :
- participation au fmancement des travaux: 1.000émes du bâtiment B.
- participation aux charges futures d'entretien des équipements ou éléments adjoints' 1.000émes du bâtiment B".
8 - Harmonie générale de la résidence (majorité article 24).
Projet de résolution :" L'assemblée, pour tout ce qui touche à l'harmonie générale et à l'aspect extérieur de la résidence:
- rappelle les règles à respecter car découlant de la loi, du règlement de copropriété ou de votes d'assemblées antérieures, - complète, le cas échéant, les règles comme suit: ..... (à définir en assemblée), - donne mandat en justice au syndic pour assigner tout copropriétaire ne respectant pas les règles ci avant rappelées ou établies, et qui ne se sera pas mis en conformité avec lesdites règles 30 jours après mise en demeure du syndic par lettre recommandée avec AR, aux fins d'obtenir remise en état des lieux dans une conformation conformes aux règles avec délai d'exécution et astreinte éventuelle, dommages intérêts, bénéfice de l'article 700 du NCPC".
9 - Compte-rendu sur les travaux entrepris par M. L Lpropriétaire des lots 19, 20 et 21) et les mesures mises en œuvre par le syndic (copie lettre recommandée avec AR en date du 01.06.2004 et lettre au conseil syndical du 30.06.2004).
Le cas échéant, décision par l'assemblée sur les mesures à mettre en œuvre.
10 - Demande de M. LL telle que figurant sur son courrier (et plan) en date du 27.06.2004.
C'est bien ce que je craignais il nous remet l'estimation de l'archi, il a modulé la présentation et il veut à tout pris faire passer les options 1 et 3 avec les séparations feuilletés à l'art 24
J'ai repris contact avec un artisan qui m'avait fait un devis l'année dernière trés détaillé avec remplacement simple comme existant sans les ferrailles de déco, il est moitié prix des estimations de l'archi et maintien ses prix de 2003 jusqu'à fin 08
Comment puis - je contrer le syndic et faire voter ce devis devant l'urgence de vétusteté et d'insécurioté de ces ferrailles
De plus dans l'oG il nous met en 9 et 10 les travaux fait par le coproprio sur lesquel il n'a pas réagit malgré toutes mes démarches, je crains que comme il va falloir proposer d'aller en justice les autres copro vont prendre peur et ratifier le point 10
Ce coproprio a fait une lettre le 27/06 de transformer en studio le local de faire de ouvertures sur le dessus des garages alors qu'il a poser des portes fenêtres coulissantes derrière les portes de ceux ci à la& place de sa vitrine devant il a mis un volet pliant en bois alors qu'un vote précedent pour l'ancien copro lui avait accordé de poser une grille de protection déroulante
Il demande l'eau et l'EDF, il a déjà tout mis en faisant des tranchées.
Peut-on revenir sur des votes d'AG précedentes
Je vais préparer dès ce soir mes questions mais je suis un peu dépassée, je ne sais comment poser des questions sauf pour le syndic autruche mais comme il ne renouvelle pas
c'est pourquoi j'avais pensé le référé méthode rapide pour faire cesser le trouble pour arriver en AG avec une ordonnance d'arrêt de travaux et remise en état
ça va être long à lire , merci DU pour claude
Citation :
Initialement entré par DU31
Bonjour fidji,
Pour le "non renouvellement" du syndic :
A-t-il respecté le paragraphe DUREE de son contrat ?, car non renouvellement = démission déguisée !!
Avez-vous prévu des candidats à la "succession" et contrats ?
Si oui, les mettre en concurrence tous en même temps, comme lorsque vous choisissez une entreprise devant effectuer des travaux : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13699.
Pour l'ODJ complémentaire :
Le délai démarre le 8 juillet, aujourd'hui. Il faut qu'il arrive chez le syndic le 14 juillet (mon anniversaire, née en plein feu d'artifices : ça vous étonne ? avec mon tempérament !!) férié, soit le 15 juillet in peto. Débrouillez-vous pour qu'il arrive au plus tard le 13 juillet. Plus sûr... Et en RAR bien sûr !!!
Vous pouvez (outre le fait qu'il va se prendre une injonction de faire) lui poser la question (concernant ces travaux qui s'effectuent illicitement, sans aucun accord du Syndicat)lui demandant [b]QUI l'a autorisé à laisser effectuer ces travaux, sans contrôle, sans faire respecter les dispositions du RDC, sans tenir compte des réclamations réitérées du CS ??
Et profitez en pour lui poser la ou les questions qu'il n'a pas inscrite(s) suite à votre réunion du CS.... Vous pouvez signer cet ODJC à plusieurs membres du CS.
N'oubliez pas: pour qu'il en tienne compte il faut qu'il soit rédigé sous forme de questions (avec pièces jointes si nécessaire)et non d'informations.
De toutes façons, ça va lui coûter chaud d'avoir laissé faire ce copropriétaire malfaisant et sans éducation. Vous ne le lâchez pas. A savoir, il faut pas qu'il s'imagine que parce qu'il ne demande pas "son renouvellement" qu'il va être blanchi !! Que nenni !!! Vous lui tombez dessus et passage à la case caisse avec dommages-intérêts....
Pourquoi voulez-vous déposer une requête en référé ? Pour quoi faire ? Et pour qui ?
Bon souvenir de la Ville Rose ?? 
Amicalement.........
fidji |
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fidji
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24 réponses |
Posté - 08 juil. 2004 : 23:54:33
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re bonjour DU 31
je viens de relire L'ODJ reçu, le syndic s'est planté il cite pour le vote des travaux des balcons uniquement le Bt b (local commercial + garages )alors que le seul concerné le nôtre est le bt D de plus sur les majorités il les interprètre à sa façon quand il met au vote des travaux avec options à l'art 24 travaux de transformation complète Citation :
Initialement entré par DU31
Les abstentions dans les art 24 /25 / 26 / unanimité comment sont-elles décomptées
Il me semble que par rapport à son erreur j'ai l'opportuinité de reformuler la question des travaux balcons avec vote à l'art 25 côté coursives et 26 côté balcon privatif
La demande de jouissance privative de parking au bat d²à quelle majo se vote-t'e lle
Pour le "non renouvellement" du syndic :
A-t-il respecté le paragraphe DUREE de son contrat ?, car non renouvellement = démission déguisée !!
Avez-vous prévu des candidats à la "succession" et contrats ?
Si oui, les mettre en concurrence tous en même temps, comme lorsque vous choisissez une entreprise devant effectuer des travaux : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13699.
Pour l'ODJ complémentaire :
Le délai démarre le 8 juillet, aujourd'hui. Il faut qu'il arrive chez le syndic le 14 juillet (mon anniversaire, née en plein feu d'artifices : ça vous étonne ? avec mon tempérament !!) férié, soit le 15 juillet in peto. Débrouillez-vous pour qu'il arrive au plus tard le 13 juillet. Plus sûr... Et en RAR bien sûr !!!
Vous pouvez (outre le fait qu'il va se prendre une injonction de faire) lui poser la question (concernant ces travaux qui s'effectuent illicitement, sans aucun accord du Syndicat)lui demandant QUI l'a autorisé à laisser effectuer ces travaux, sans contrôle, sans faire respecter les dispositions du RDC, sans tenir compte des réclamations réitérées du CS ??
Et profitez en pour lui poser la ou les questions qu'il n'a pas inscrite(s) suite à votre réunion du CS.... Vous pouvez signer cet ODJC à plusieurs membres du CS.
N'oubliez pas: pour qu'il en tienne compte il faut qu'il soit rédigé sous forme de questions (avec pièces jointes si nécessaire)et non d'informations.
De toutes façons, ça va lui coûter chaud d'avoir laissé faire ce copropriétaire malfaisant et sans éducation. Vous ne le lâchez pas. A savoir, il faut pas qu'il s'imagine que parce qu'il ne demande pas "son renouvellement" qu'il va être blanchi !! Que nenni !!! Vous lui tombez dessus et passage à la case caisse avec dommages-intérêts....
Pourquoi voulez-vous déposer une requête en référé ? Pour quoi faire ? Et pour qui ?
Bon souvenir de la Ville Rose ??
Amicalement.........
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fidji
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 09 juil. 2004 : 00:38:57
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Merci DU
désolée si j'ai mis votre tête comme une pastèque, j'étais sûre Je qu'il fallait prendren du doliprane ou autre, je carbure en ce moment avec, mais vous venez de me rendre un sacré service.
Ma dernière question concernait les votes abstentions en AG ,et leur prise en compte, je ne pige pas trop la dessus??[
Encore un gros merci la réponse pour le temps que vous avez du passer à lire mon texte
Amicalement,toute mes pensées et souvenirs vont vers Toulouse et la place du capitol
quote]Initialement entré par DU31
Citation :
Initialement entré par fidji
Bonjour DU
J'ai récupéré la convoc
le syndic nous met en point 4
" la SARL G ayant informé l'ensemble des copropriètaires et le CS par courrier RAR le 09/03/04 qu'elle ne demandera pas le renouvellement de son mandat, élection d'un nouveau syndic ( il cite les 3 candidatures) "
La durée de son contrat était prévu pour 14 mois se terminant le 07/10/04, mais comme la clôture des comptes se fait le 31/03/04 et que le délai de convocation dans les 6 mois ???
Vous allez désigner un nouveau syndic le 6 Août 04. C'est ce nouveau syndic qui vous réunira pour :
* approuver le budget prévisionnel 2006,
* pour approuver les comptes relevant de SA gestion du 6 août 04 au 5 Août 2005,
* nouvelle étude avec le CS des travaux de modifications des balcons, séparations, etc... étant entendu que ces éléments sont des parties communes et relèvent de la double majorité de tous les copropriétaires, puisque améliorations et remplacements des éléments mais pas à l'identique (art. 26 loi 1965). Pas de paiements individuels, c'est le Syndicat qui partage.
S'il ne s'agit que d'un bâtiment, il faut voir votre RDC ; il est possible que TOUS les copros du bât. A payent ces travaux.
Compte tenu des décisions proposées lors des AG précédentes, mais non exécutées, relevant d'un fouillis incommensurable, repartez sur de bonnes bases avec LE NOUVEAU SYNDIC que vous aurez choisi. Envoyez à la pêche les propositions du syndic sortant. Nouvelles entreprises avec possibilité de propositions de devis par les copropriétaires, et nouvel architecte. Les honoraires passent à 19,60 % en 2006 (?) à vérifier..... mais ce sera à déduire des impôts...
Ne vous engagez pas maintenant alors vous allez éjecter le syndic qui a fait faire une étude à la gomme qui dure depuis ???? années, ni même sur un vote de principe = "principe" auquel j'ai déjà donné !!! Trouvez-vous normal pour le "suivi" de tels travaux de voter sur un imbroglio monté par le syndic sortant ?? Le nouveau risque de se désolidariser.....
Si urgence (danger de chute de morceaux de béton, d'épaufrures, etc... agir rapidos avec le nouveau syndic)..... Vous (tous) êtes entraînés maintenant depuis les années qu'on vous rabâche des votes de principes sur des majorités qui ne correspondent pas à la loi....
RESOLUTIONS A VOTER POUR CE QUI CONCERNE LA GESTION DU SYNDIC SORTANT ET LA DESIGNATION DU NOUVEAU SYNDIC :
1 Election du Pdt de séance,
2 Election des scrutateurs,
3 Election du secrétaire de séance (PAS le syndic sortant mais un copropriétaire),
4 Approbation des comptes pour la période de gestion du syndic sortant, allant du 1° Avril 2003 au 6 août 2004 = vote CONTRE (http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13620
5 Approbation du budget prévisionnel 2005 (sous réserve que vous l'ayez bien contrôlé),
6 EVOQUER L'AFFAIRE DES TRAVAUX FAITS ILLICITEMENT PAR LE COMMERCANT ET L'INERTIE DU SYNDIC SORTANT ce qui expliquera la suite : quitus = Balzac !! Et là, aligner sec : à vous et le CS de voir si vous désirez que, malgré AUCUNE autorisation du Syndicat, le syndic a laissé faire => injonction de faire à ce dernier pour remise en l'état original de ces travaux faits sous SA responsabilité, donc A SES FRAIS !! => assignation pour dommages-intérêts....
7 Quitus au syndic sortant = vote CONTRE - Demande expresse lui est faite de remettre les archives et FONDS du syndicat très rapidement pour les fonds immédiatement disponibles afin de permettre de régler les prestataires, en application de l'art. 18-2 de la loi de 1965
8 Election du syndic A, B ou C = ?? pour un mandat de 1 AN avec dates arrêtées du 6 Août 2004 au 5 Août 2005 avec mission de diligenter la procédure de récupération des archives et FONDS du syndicat en application de l'art. 18-2 L.
9 Approbation du contrat du syndic désigné par cette AG = vos remarques en cas de modifications de certains honoraires,
10 Ouverture ou non d'un compte bancaire ou postal séparé AU NOM du syndicat. (vous pouvez choisir l'établissement bancaire ou la Poste),
11 Election d'un conseil syndical (ne jamais mettre renouvellement ; élire un nombre supérieur à celui imposé par le RdC + des suppléants pour que le CS soit toujours normalement constitué http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13227&whichpage=1: sujet de 3 pages) pour un mandat d'une durée de : 1, 2 ou 3 ans maxi. Choisissez....
12 Harmonie générale de la résidence : je ne vois pas l'intérêt sachant que tout copro qui veut faire des travaux doit demander l'autorisation du syndicat et que le syndic est obligé de faire appliquer les dispos. du RDC !!! Mais peut-être "chat échaudé craint l'eau froide ?".. En ce cas, ne laissez pas trop de corde au nouveau syndic que vous ne connaissez pas. Insérez dans votre texte que le syndic devra impérativement consulter le CS avant d'entreprendre LES procédures de toutes natures, etc... (Pour voir si ça tient la route et s'il ne fait pas n'importe quoi en engageant des frais d'avocat pour des prunes...)
TRES IMPORTANT : vous faites des contrôles des comptes tous les trimestres avec le nouveau syndic afin d'évaluer les lacunes, procédures, et situation de votre trésorie. Ca vous évitera un coup de collier en fin d'exercice. On ne fait rien de bon dans la précipitation.
Si je me suis plantée quelque part, n'hésitez pas à me le dire, car votre sujet m'a mis la tête comme une pastèque....
Amicalement... un bonsoir de Toulouse !!!!!!!!!!
N'oubliez pas le nouveau décret du 27 mai 2004 applicable au 1/09/04 modifiant le décret du 17 mars 1967 : http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=376
Regardez le travail de débroussaillage et analyse du nouveau décret par JPM :
http://www.universimmo.com/forum/forum.asp?FORUM_ID=50
fidji |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 09 juil. 2004 : 03:03:25
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Bonjour fidji,
Depuis la loi SRU du 13.12.2000, les abstentionnistes ne sont plus pris en considération pour le compte des voix portées sur le PV.
En effet, il faut voter POUR ou CONTRE. Sur le PV, il faut que les voix des votants POUR ou CONTRE ou abst. avec réserves soit mentionnés nominativement avec en regard leurs tantièmes et ceux de leurs pouvoirs. La jurisprudence rejette des résultats du genre "Cette résolution a été votée à l'unanimité des présents et représentés". Il faut avoir la possibilité d'identifier les votants.
Selon la jurisprudence, les abstentionnistes, peuvent également formuler des réserves qui doivent être consignées au procés verbal. Il sont alors considérés comme des opposants et ont donc la possibilité de contester la décision (Le Particulier, Spécial Copropriétés, n° 955b, juin 2002, page 80).
Pour la passation des fonds et archives du Syndicat : veillez au grain ! Aviez-vous un compte séparé AU NOM du syndicat avec le syndic sortant ? Aviez-vous voté un fonds de prévoyance sur travaux futurs à échoir dans les 3 ans ?
Dans l'affirmative, vérifier que vous récupérez TOUS CES FONDS.
J'AI OUBLIE dans la liste des questions de l'OJ : en 11ème vous indiquez :
11° : Décision de constituer des des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi.(obligatoire lors de la désignation d'un syndic et ensuite TOUS LES 3 ANS. (art. 18 alinéa 5 de la loi du 10/07/65).
Tout dépend de votre trésorerie. Vous pouvez décider un tel vote lors de la prochaine AG. Mais l'important est que c'est obligatoire de proposer cette constitution de fonds lors de la désignation d'un syndic et tous les 3 ans. Il faut savoir, également, quels sont les travaux en vue (vous, vous le savez)et les classer dans un ordre de priorité.
RAPPEL : choisissez un bon Pdt. de séance. C'est lui qui mène le bal. C'est une réunion du Syndicat. Le syndic n'est rien ; même s'il était absent, aucune importance. Cependant ce n'est pas le cas chez vous. IL FAUT qu'il réponde aux questions et rende compte de sa gestion !!
Le Pdt. de séance peut aborder les questions dans un ordre différent que celui imposé par l'OJ.
Amicalement......
PS : quand vous répondez cliquez simplement sur "répondez au sujet" en bas de page (ou qque chose comme ça) car chaque fois vous promenez mes réponses et mon ami Claude. Ca charge le site ! Sauf si vous voulez citer un passage d'un contributeur auquel cas vous insérez seulement le passage auquel vous voulez répondre par un copier-coller de ce dernier.
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fidji
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 09 juil. 2004 : 17:37:49
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DU 31
J'ai tout fait partir cet AM , en principe le syndic doir avoir l'ODG lundi
fidji |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 09 juil. 2004 : 22:02:34
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Bien fidji,
Tenez-nous au courant !!! Vous avez vu j'ai fait du nettoyage : comme vous avez reproduit mes réponses, je les ai supprimer pour alléger un peu les forums.
Amicalement et à bientôt....
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