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Bonjour En cours d'achat d'un terrain à bâtir je m'interroge sur les prêts relais. Nous en aurons besoin pendant la construction en attendant la vente de notre appartement. Mais commen ça marche ? La banque nous parle d'un taux de 3,8 %, mais mon calcul sur leur proposition donne 10 % . Elle me propose aussi de payer que la partie assurance sur ce prêt et de ne payer la partie intérêt qu'à la fin (c'est à dire à la vente de notre appart. On a parté aussi de déblocage progressif des fonds (au fur et à mesure des appels de fonds constructeur), mais je n'ai pas compris ce que celà donnerait comme coût. Merci pour vos éclaircissements
1) Formule 1 : le prêt relais accompagné d'un prêt amortissable classique
Le prêteur vous avance une certaine quotité (jusqu'à 80%) de la valeur du bien à vendre. Il complète votre besoin de financement par un prêt amortissable. Vous remboursez chaque mois, dès le départ, les intérêts du prêt relais plus les échéances du prêt classique qui incluent les intérêts et l'amortissement du capital.
2) Formule 2 : le prêt relais avec "franchise totale" accompagné d'un prêt amortissable avec "différé d'amortissement"
Ce montage est conçu pour alléger vos charges mensuelles pendant la période où votre maison n'est pas encore vendue. Il associe un prêt relais à un crédit à long terme. Le prêt relais est accordé pour une période de 24 mois. Il est assorti d'une période de "franchise totale", ce qui signifie que les intérêts ne sont pas remboursés mensuellement mais en une seule fois à l'échéance en même temps que le capital emprunté.
Cette période de franchise totale peut s'étendre jusqu'à 12 mois. A l'issue de cette période de franchise (dans le cas bien entendu où vous n'avez toujours pas vendu le bien et soldé le prêt), vous payez mensuellement et durant les 12 mois suivants les intérêts dus, majorés des intérêts cumulés de la 1ère année.
Afin d'alléger encore davantage vos charges initiales, le prêt amortissable complémentaire peut lui-même être assorti d'un "différé d'amortissement" pendant une période de 24 mois, période pendant laquelle vous ne rembourserez que les intérêts sans amortir le prêt.
Cette solution présente l'avantage d'alléger vos charges mensuelles dans l'attente de la vente de votre logement. Ceci est très utile si vous n'avez pas d'autres alternatives. En revanche, le coût final est plus important.
3) Formule 3 : le prêt unique intégrant à la fois un prêt relais et amortissable
Il s'agit d'une solution astucieuse car elle consiste à regrouper le prêt relais et le prêt amortissable en un seul crédit. Une partie de ce prêt global est donc destinée, comme dans le cas d'un prêt relais, à être soldée dès la vente du bien.
En prenant le même exemple que celui cité ci-dessus, le prêt qui vous sera consenti se montera à 161.000 euros.
Sur le montant total prêté (161.000 euros), vous payez uniquement les intérêts dûs jusqu'à la vente de votre bien. Une fois cette vente réalisée, vous aurez la possibilité de solder l'avance faite par le prêteur qui se monte donc à 63.000 euros, et il ne restera alors à amortir sur la durée restante que la partie correspondante au prêt amortissable soit 98.000 euros.
4) Formule 4 : le prêt relais sec
Si le produit escompté de la vente de votre bien est égal ou supérieur au coût de votre acquisition, vous n'avez besoin que d'une "avance" sans prêt long terme associé. Ce type de prêt est un prêt relais pur appelé également "prêt relais sec". Les conditions financières et d'octroi d'un prêt relais sec sont moins favorables que celles des prêts relais associés à un long terme car la rentabilité pour le prêteur est très faible voire nulle.
Le prêt relais sec est utile dans l'exemple suivant :
Vous vendez une maison d'habitation 160.000 euros (1.049.531 francs) afin d'acheter un appartement de 100.000 euros (656.000 francs).
Le coût total de votre acquisition (frais de notaire inclus) se monte à 106.900 euros. Vous obtenez un prêt relais de 106.900 euros afin de financer immédiatement votre achat sans attendre d'avoir revendu votre bien.
Dans ce cas, le taux d'intérêt du prêt peut se monter à 5, 50% et vous solderez ce prêt au bout de 7 mois.
5) Les garanties
Le niveau des garanties prises par les banques obéit à un principe d'équilibre simple. Le montant de la garantie en faveur du prêteur (sous forme d'une hypothèque d'un Privilège de Prêteur de Deniers ou de la caution d'un organisme spécialisé) doit être au moins égal au montant total du prêt accordé, prêt relais plus prêt amortissable.
Dans notre exemple, le montant total des concours accordés est de 161.000 euros, par conséquent les garanties seront prises à hauteur de ce montant. La garantie sera prise sur le bien objet du prêt à hauteur de 150.000 euros assortie d'une garantie complémentaire à hauteur de 11.000 euros voire 15.000 euros pour "arrondir" sur le bien en vente.
VII – Notre Avis.
Le prêt relais a parfois mauvaise réputation, essentiellement à cause de son coût qui peut grever substantiellement le budget d'une opération immobilière. Aujourd'hui, compte tenu du niveau relativement bas des taux d'intérêt, cette objection est moins justifiée.
Il est important de noter qu'à l'exception des prêts relais secs (un simple prêt relais sans prêt long terme), le prêteur est prêt à faire un effort significatif sur les conditions du prêt relais proprement dit afin d'avoir l'opportunité de vous accorder un prêt immobilier traditionnel. Il aura également l'occasion de faire preuve de souplesse et d'imagination dans le montage proposé afin de s'adapter du mieux possible à votre budget prévisionnel.
Enfin il sera particulièrement utile pour ce type de financement d'étudier et de négocier au mieux les frais annexes de l'opération (frais de dossier, frais de garanties.) qui peuvent alourdir le coût de l'opération.
crédit-relais ou prêt-relais
Forum fermé
Posté - 03 juil. 2004 : 10:58:16
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