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Apres consultation de mon syndic, on m'a dit qu'eventuelement si on modifiait les charges de tout les coproprietaires a la baisse cela pouvait etre voter autrement qu'à l'unanimité.
Modification des charges de copropriété : l'unanimité ou rien Cass. 3e civ., 18 févr. 2004, n° 02-17.470, n° 186 P + B, SCP Beaucourt et Pintenat c/ Synd. des copr. de la résidence Le Prieuré
La modification de la répartition des charges de copropriété ne peut être assimilée à une modification du règlement de copropriété et doit être décidée à l'unanimité.
Une assemblée générale avait décidé à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 que les lots utilisés à des fins professionnelles seraient redevables d'un forfait de 15 % du montant des charges afférentes à la minuterie, aux ascenseurs et au nettoyage. Un copropriétaire demande la nullité de cette résolution. La cour d'appel valide cette augmentation des charges de copropriété des locaux professionnels décidée à la majorité de l'article 26. Elle l'assimile à une simple modification du règlement de copropriété concernant l'usage et l'administration des parties communes, qui peut n'être autorisée qu'à la double majorité et non à l'unanimité (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 26).
La Cour de cassation censure cet arrêt et rejette l'assimilation effectuée par la cour d'appel. Elle réaffirme que l'assemblée générale ne peut modifier la répartition des charges qu'à l'unanimité des copropriétaires, conformément au principe posé par l'article 11 de la loi 1965. Seuls les articles 11, 12, 25 f et 27 permettent des dérogations à ce principe d'unanimité, or aucune de celles-ci n'était applicable en l'espèce.
Yaume, j'avoue ne pas comprendre du tout votre "modification des charges de tous les copropriétaires".
Si c'est juste une opération arithmétique pour les calculer sur une base x au lieu d'une base n*x, alors là pas de problème.
Si c'est pour modifier la répartition au détriment de tel ou tel, c'est l'unanimité sauf les exceptions rappelées dans le dernier alinéa du texte, bien venu, apporté par Mathi.
Si votre immeuble est en millièmes, et vous avez au départ 45 millièmes. Vous achetez une partie commune dont la valeur relative est fixée à 5, l'immeuble passe en 1005 et vous aurez 45 / 1005.
Dans la mesure ou les tantièmes généraux sont utilisés pour la répartition des charges, la quote part de chacun des autres est diminuée : c'est mathématique.
On peut, si l'on préfère rester en millièmes en faisant une simple conversion. Celui qui avait 42 tantième n'en aura plus que 41,30 et pour être encore plus simple on passe en 10 000 : il aura 413/10 000.
Votre syndic ignore de plus les dispositions de l'art. 11 de la loi qui prévoient ce cas en faisant dérogation à la règle de l'unanimité en présence d'actes décquisition ou de disposition du syndicat. L'assemblée statue alors à la même majorité que celle nécessaire pour la décision d'aliénation. Si celle ci peut être décidée à la majorité de l'article 26, la modification de la répartition est votée à la majorité de l'article 26.
Si l'aliénation exige l'unanimité, il faut aussi l'unanimité mais il ne peut y avoir de problème puisque la modification est votée en même temps que l'aliénation.
Reste le problème des charges dont la répartition n'est pas en fonction des tantièmes généraux. Le principe est le même.
oui merci, en fait entre temps je suis tombé sur ce fameux article 11. Ma derniere question est que le lot que j'achete n'est pas encore créé, il sera créé en meme temps que la modif des charges. Le point voté jusqu'ici est : Proposition d'acheter la partie de palier + l'escalier pour un montant de XXX. Sur une jurisprudence que j'ai vu ,visiblement cela ne pose pas de probleme de voter le prix de vente avant la creation du lot du momment que le point decrit assez precisement l'achat en question. Donc es ce que le fait de cree un nouveau lot pose probleme par rapport a l'article 11. Moi je ne pense pas, je pense que ca rentre dans le cas de l'acquisition ??? Et vous ??
Modification RDC
Forum fermé
Posté - 03 juil. 2004 : 12:10:49
