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DU31
Pilier de forums
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 Posté - 19 juil. 2004 : 18:58:27
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Bonjour JCF,
Dans l'OJ convoc. AG 7/09/04 : il y a "renouvellement du syndic". Mais il est-il fait mention des 2 contrats de syndics que vous aviez joints en ODJ complémentaire ?
Dans l'affirmative, il faut mettre les contrats en concurrence comme indiqué dans : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13699. OK ? Il faut que le Pdt. de séance appelle à vote de cette façon et pas une autre....
Il faut que le secrétaire de séance ne soit pas le syndic maffieux mais désigner un copropriétaire à ce poste : TRES IMPORTANT !!
Les intervenants, ayant voté contre ou abstention devront faire porter des réserves sur le PV : à savoir la magouille préméditée dans l'ordre chronologique de la part du "professionnel". FAIRE LIRE A VOIX HAUTE le résultat du vote des résolutions, ainsi que les réserves émises afin que TOUT soit porté sur le PV... Noter tout et vérifier avec le PV.
Le PV est signé en fin de séance par le Président, les scrutateurs et le secrétaire de séance. Ne pas oublier la dernière mouture du décret du 27 mai 2004 en vigueur au 1° septembre 2004 ! http://www.universimmo.com/accueil/unijur003.asp (cliquer sur le lien LEGIFRANCE).
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13639
Pour l'instant vous êtes pieds et poings liés de par la volonté de votre syndic (dont le mandat est expiré) puisque tout est subordonné à la notification du PV et de l'ordonnance avec requête bien entendu !!
Avez-vous adressé un courrier en LR AR à la caisse responsabilité civile professionnelle du syndic dont les références et n° de police sont indiqués sur le contrat ?? Si pas fait : go !! Vous les informez du manque de professionnalisme et abus de pouvoir de ce syndic démuni de mandat. Copie à la caisse de garantie (FNAIM, CNAB, UNPI ou autre...). Et le tout à votre avocat.
Amicalement.......
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JCF13
Contributeur vétéran
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Posté - 20 juil. 2004 : 02:52:18
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Bonjour DU31
Je vous mets à contribution en ce moment
Pour ce qui est de l'AG du 07/09/2004 dans l'ODJ du syndic est indiqué "renouvellement du syndic" mais avec cet ordre du jour figure mes questions supplémentaires dont "élection d'un syndic" donc on sera obligé de passer par ce vote puisqu'il est demandé
Pour la dernière mouture du décret du 17 mars 1967, je l'ai déjà téléchargé sur légifrance
Quand au courrier à adresser à la FNAIM puisque c'est celle de notre syndic, je n'y avais pas pensé mais c'est une très bonne idée, demain matin je m'en occupe
Cordialement A+ |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 20 juil. 2004 : 03:04:11
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Bonjour JCF,
ATTENTION : il y a 2 caisses qui doivent figurer obligatoirement sur les contrats des syndics :
La garantie bancaire, pour vous la FNAIM, ET , la caisse assurance responsabilité civile professionnelle, très importante celle-là. Vérifiez qu'elle est bien inscrite avec son n° de police sur le contrat du syndic. Si elle n'y est pas faites-vous la communiquer impérativement.
Vous avez l'explication tout au bas de ce lien, dans ma réponse à Elisabeth :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=14211
Pour la désignation du syndic : l'art et la manière : tout est dans la manche du Pdt. de séance. Aussi, ne choisissez pas un tocard !!
Amicalement......
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JCF13
Contributeur vétéran
137 réponses |
Posté - 21 juil. 2004 : 09:58:55
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Bonjour DU31
En relisant les divers messages il y a une réponse du 18/07/04 qui m'a interpellé à savoir:
"de ne pas avoir convoqué sous 8 jours pour faire délibérer sur la nomination du syndic......"
sur quel texte de loi vous êtes vous basée pour cette affirmation
Merci A+ |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 21 juil. 2004 : 19:42:16
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Bonjour JCF,
Je le sors de l'art. 19 du décret que vous avez téléchargé ! De plus, quand on sait que le mandat de votre syndic est expire le 30 Juin, et qu'il convoque en septembre pour faire voter cette même résolution à l'art. 24, le Pdt. de séance a fait une faute énorme en ne demandant pas convocation sous 8 jours !! Même s'il n'y avait pas le décret, il y avait urgence à convoquer AVANT le 30 juin !!
Article 19
Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967.
Dans le cas prévu par l'article 25 (dernier alinéa) de la loi du 10 juillet 1965, lorsqu'à défaut de décision prise à la majorité définie audit article 25, une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer dans les conditions de majorité prévues par l'article 24 de la loi, et si l'ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions déjà inscrites à l'ordre du jour de la précédente assemblée, le délai de convocation peut être réduit à huit jours et les notifications prévues à l'article 11 ci-dessus n'ont pas à être renouvelées.
Article 19
Modifié par Décret 2004-479 2004-05-27 art. 12 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004.
Pour l'application du premier alinéa de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet de résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de l'article 24 de la même loi, à moins que l'assemblée ne décide que la question sera inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure.
Lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25 de la même loi.
Dans le cas prévu par le deuxième alinéa de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu'une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer à la majorité de l'article 24 de la même loi :
1° Le délai de convocation peut être réduit à huit jours et les notifications prévues à l'article 11 ci-dessus n'ont pas à être renouvelées si l'ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l'ordre du jour de la précédente assemblée ;
2° Les convocations en vue de la nouvelle assemblée doivent être expédiées dans le délai maximal de trois mois à compter du jour où s'est tenue l'assemblée générale au cours de laquelle la décision n'a pas été adoptée.
Relisez bien le sujet depuis le début et vous verrez que je vous confirme que le Pdt. de séance vous a fait louper le cocher volontairement ou par incompétence ???
Un contributeur qui revient de loit : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13620
Amicalement.....
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JCF13
Contributeur vétéran
137 réponses |
Posté - 22 juil. 2004 : 03:40:23
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bonjour DU31
Pour une fois je ne suis pas tout à fait d'accord avec vous sur l'interprétation que vous faites de l'art. 19.
Sur le fond je suis d'accord sur le fait que l'on aurait pu convoquer le 2ème AG avant la fin du mandat du syndic, c'était plus logique et moins onéreux pour la copro
Mais voila celui qui convoque l'AG, c'est le syndic et non le Pdt de séance comme indiqué, à défaut s'il y avait eu encore le CS élu (lui aussi avait son mandat d'expiré) ce CS aurait pu, lui, convoqué rapidement cette 2ème AG, mais on connait la suite
Le syndic a fait son "travail" en convoquant cette 2ème AG avant la fin de son mandat, son erreur est de l'avoir convoquée pour le 7/09/04 au lieu de la convoquer avant le 30/06/04 sachant pertinament que cette AG ne pourrait voter à la majorité de l'art 24 un renouvellement 'dun syndic sans mandat
Comme vous le dites si bien, le syndic dispose d'un délai de 3 mois pour convoquer une autre AG suivant l'art 19, le délai de convocation étant de 8 jours étant le délai entre la réception de la notification de la convocation à la nouvelle AG et la tenue de cette AG. Rien à voir avec le délai pour convoquer une 2ème AG.
Concernant l'incompétence du Pdt de séance, je suis d'accord mais pas pour les même raisons, ce qu'on peut lui reprocher c'est de ne pas avoir continuer l'AG et avoir débattu sur toutes les résolutions inscrites à l'ODJ dont figurait ma question supplémentaire concernant "l'élection du syndic" question qui aurait pu nous permettre de ne pas être dans la situation actuelle; par contre il n'a aucune compétence pour la convocation d'une AG
Mais sur le fond je suis d'accord
Maintenant cette parenthèse fermée je vous donne quelques nouvelles de mon affaire.
Depuis le début de la semaine, les notifications commencent à arriver et je pense qu'il y en aura pour 2 semaines au moins car il y a 2 notifications (PV AG + ordonnance) par coproprio et il y en a 322, si on sait que le facteur n'emporte que 50 recommandés par jour, faites le compte !!!!!
Un de mes voisins qui les a reçu m'a donné une copie, certains points m'ont interpelé et je n'ai pas de réponse personnelle
Concernant le PV de l'AG:
- le syndicat des copropriétaires possèdent 3 studios pour le personnel ou la location ainsi que des locaux communs pour un total de 1324 / 100000 ème. Ma question : qui et comment utiliser ces millièmes ?
- A la fin du PV de l'AG au dessus des signatures figure cette phrase de conclusion: "Les autres questions de l'ordre ne pouvant être débattues, la séance est levée à 20h20" Ma question: ni aurait-il pas du avoir d'invoquer la raison pour laquelle ces questions n'ont pu être débattues?
Concernant la notification de l'ordonnance, une lettre du syndic expliquant les raisons pour lesquelles il avait demandé au 1er Vice-président du TGI sa nomination pour administrer provisoirement la copropriété jusqu'à la nouvelle AG en se référent à l'art 46 du décret; cette lettre était accompagnée d'une copie de l'ordonnance.
Par contre pas de copie de la requête et des motifs, bizarre, bizarre !!!!
Cordialement A+
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 22 juil. 2004 : 05:15:21
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Bonjour JCF,
Vous êtes en train de vous emmêler les pinceaux.
L'art. 19 du décret vous concerne directement et je maintiens le syndic est fautif en sa qualité de professionnel et le Pdt. de séance aussi puisque connaissant l'expiration du contrat le 30 juin, c'était à lui, et lui seul, d'imposer une date rapprochée pour cette nouvelle convocation. En AG. le syndic n'est rien ; c'est le Pdt de séance qui est maître à bord : c'est lui qui mène les débats et appelle à vote. Il aurait du invoquer la nécessité d'une convocation immédiate. L'art. 19 du décret indique "peut être réduit à 8 jours" et que pour une même AG devant statuer sur les mêmes résolutions, point n'est besoin de joindre les pièces prévues à l'art. 11 du même décret.
Donc une seule page à tirer et à envoyer + le PV AG 8 juin. L'AG a eu lieu le 8 juin. Le Pdt. aurait très bien fixer la prochaine AG au 18 juin par exemple !!
Le syndic a fait "sont travail" d'arnaque car il savait qu'à cette date là il était hors mandat et qu'il allait vous doubler en saisissant le 1er Vce Pdt pas clair.
Relisez bien l'art. 19 du décret du 17 mars 1967 et non celui en vigueur au 1° septembre 2004. Votre AG a eu lieu le 8 juin. 8 jours est un délai minimum. Clair non ? Quand à la dernière mouture, elle précise que le délai de 3 mois est un maximum !! Vous n'étiez pas concernés le 8 juin.
parenthèse fermée
Citation :
Concernant le PV de l'AG:
- le syndicat des copropriétaires possèdent 3 studios pour le personnel ou la location ainsi que des locaux communs pour un total de 1324 / 100000 ème. Ma question : qui et comment utiliser ces millièmes ?
- A la fin du PV de l'AG au dessus des signatures figure cette phrase de conclusion: "Les autres questions de l'ordre ne pouvant être débattues, la séance est levée à 20h20" Ma question: ni aurait-il pas du avoir d'invoquer la raison pour laquelle ces questions n'ont pu être débattues?
Concernant la notification de l'ordonnance, une lettre du syndic expliquant les raisons pour lesquelles il avait demandé au 1er Vice-président du TGI sa nomination pour administrer provisoirement la copropriété jusqu'à la nouvelle AG en se référent à l'art 46 du décret; cette lettre était accompagnée d'une copie de l'ordonnance.
Par contre pas de copie de la requête et des motifs, bizarre, bizarre !!!!
Vous avez dit bizarre ? Moi je dirais autre chose...mais pas sur le forum :
1°/ Notifications PV : vous savez qu'ils ne sont à notifier en LR AR qu'aux opposants et absents et non représentés. Vous allez me dire : il a fait d'une pierre, deux coups ; il a notifié en même temps son ordonnance de merde avec lettre d'injustification. Et non !! Comme dit au début du sujet, il aurait du vous envoyer le PV en même temps que la convocation AG septembre. Mais on y revient pas : il vous a blousés !!
Mais si je comprends bien il vous a notifié le PV et l'ordonnance dans 2 enveloppes séparées ??
Alors là je tombe par terre : une ville comme la vôtre et le facteur porte les notifications par paquets de 50 ??? Moi je suis dans 4ème ville de France, grande copro aussi, mais lors d'évènements aussi importants, la Poste recrute et ce n'est même pas le facteur qui passe (ne s'occupe que du courrier courant) mais les "recrutés" et tout est bazardé en une journée !!
2° Lots propriété du Syndicat : Vous connaissez les n° des lots ? Vous avez vérifié sur le RDC leurs tantièmes ? Ces millièmes ne peuvent pas voter et pour cause !
Normalement ils sont déduits des tantièmes lors des votes sinon ces derniers sont faussés : vous ne votez pas sur 100.000èmes mais sur 98.676èmes. Calculez à l'art. 25 et 26 L : ça change la donne non ?
On peut se donner la main : idem chez nous mais déduits des tantièmes. A indiquer à votre avocat. Résultats des votes faux d'office...
Logement de fonction, locations, locaux communs : par contre faudrait s'intéresser au montant des loyers récupérés (recettes) et à la gestion de la ou des locations : qui a été mandaté pour gérer ce(s) location(s) ? Où sont mentionnées CES recettes ?
Logement de fonction employés catégorie B (gardien) logé : il paye son loyer, sa taxe d'habitation, ses consos perso : chauffage, électricité, gaz, eau froide et chaude etc.. (C.C.N.) Convention Collective Nationale Gardiens, Concierges et employés d'immeuble. C'est mentionné dans les contrats.
Si chauffage collectif, en regard du lot sur le RDC vous allez vérifier ses tantièmes.
Si autres employés il faut m'indiquer la catégorie d'emploi.
Locaux communs : il s'agit de locaux résidentiels ; ils devraient être définis en tant que tels sur votre RDC. Regardez bien. Sur l'EDD -l'état descriptif de division- et dans parties communes.
Location : vous seul pouvez savoir ; vous y habitez... Ou bien il faut questionner sur tous ces détails votre nouveau syndic judiciaire, et surtout connaître le ou les n° des lots pour savoir leurs tantièmes, QUI gère, montant loyers (recettes), etc..
3° Signatures et bas PV : OBLIGATOIRE. Indication du pourquoi les résolutions n'ont pas fait l'objet d'un vote. Ce n'est pas parcequ'il y a eu le feu dans la salle ou autre... C'est pour une raison bien précise. Là aussi BRAVO au Pdt. de séance ; rappel : sa signature est la SEULE VALEUR PROBANTE DU PV.
Et en regard de l'élection du syndic : il y a quoi ?
4° Lettre syndic et ordonnance : la lettre n'invoque aucune raison valable mais en plus il "écrase" sur l'art. 46D !!
Pour l'ordonnance et "la requête" : n'y a-t-il pas dans l'ordonnance (j'en ai une sous les yeux) :
* la phrase "Rappelle que la copie de la requête de l'ordonnance doit être laissée à la personne à laquelle elle est opposée" ?
* la phrase "Dit que cet administrateur (c'est celle que j'ai sous les yeux vous ça doit être syndic judiciaire) devra rendre compte de son mandat au nouveau syndic dans les 15 jours de la désignation de ce dernier" ?
Il doit aussi y avoir mentionnés : la durée de ce mandat de syndic judiciaire, ses missions, la possibilité d'en référer au juge signataire de la présente décision en application de l'art. 59 du décret de mars 1967 par tout intéressé (= rétractation dans les 15 jours), convoquer une AG pour désigner un nouveau syndic, etc... et tout ceci n'est pas dans l'ordre bien sûr. C'est ma méthodologie !!
Dites moi s'il y a tout ça dans votre ordonnance. TRES IMPORTANT !!!
Amicalement.....
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 22 juil. 2004 : 05:21:54
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J'oubliais : pour les locations des lots appartenant au Syndicat :
Il faut savoir qui sont les locataires. Il faudrait pas qu'il en ait profité pour y caser ses employés !! Et surtout demander à voir le contrat de mandat de location : QUI gère ??
Il vous faut la liste des lots (et n° des lots) composants ces 1324/100.000èmes. Point barre ! Mais peut-être le CS le sait-il ? Il devrait le savoir pour avoir contrôlé les comptes !!
Pour la notification PV + ordonnance : ils sont notifiés par ordre alphabétique ? Dans ce cas votre nom doit commencer par X, Y ou Z non ??
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JCF13
Contributeur vétéran
137 réponses |
Posté - 24 juil. 2004 : 04:45:03
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Bonjour DU31
C'est toujours un plaisir de vous lire, vous avez une grande conviction dans ce que vous faites chapeau à vous !!!!
Il est fort possible que je m'emmèle les pinceaux mais avec des personnes comme vous ils vont vite se déméler
Pour revenir à nos moutons:
- concernant la notification des PV c'est sur qu'il nous a blousé, surtout que lors de l'AG le syndic nous avait affirmé qu'il enverrait le PV en même temps que la convocation, il a du réfléchir en se disant "si je leur envoi ils sont capables de demander un syndic judiciaire et adieu pour moi" car sans PV on ne peut rien faire, bien joué pour lui
Le syndic a bien envoyé 2 lettres à chacun en LRAR (PV et convoc) mais il aurait du ne les envoyer qu'aux opposants ou absents, là tout le monde a eu droit au même régime
- concernant les lots propriété du syndicat, je suis au courant car j'ai eu la liste des copropriétaires de 2003 et tous ces lots apparaissent avec chacun leurs tantièmes et leur affectation, tout cela est clair, et c'est le syndicat des copropriétaires qui a désigné en AG le syndic pour gérer les locations des 3 studios et les recettes sont mentionnées sur les comptes de gestion
Ce qui m'a interpelé sur cette question c'est le fait que ces tantièmes ont été intégrés dans les votes majoritaires aussi bien en "pour" qu'en "contre" il est sur qu'en ne comptant pas ces tantièmes certain résultat aurait pu être différent
Votre paragraphe sur les logements de fonction des employés de catégorie B m'a fait sourire (mais je n'aurais pas du car c'est plutot triste) car je ne vous en ai pas parlé mais là encore il y aurait beaucoup à dire, mais j'aurais l'occasion de le faire
En aparté, j'ai demandé lors du controle des charges au bureau du syndic d'avoir les contrat du personnel avec en annexe les UV, rien n'a pu mettre présenté, j'ai envoyé au syndic une LRAR leur demandant de me faire parvenir une copie de ces contrats et d'autres factures de remplacement de personnel sur lesquelles ne figurait ni le nom des personnes remplacées ni les raisons de ce remplacement, leur seule réponse a été de dire "nous avons pris note de votre demande, nous en faisant une analyse exhaustive et ne manquerons pas de revebir vers vous" et cela fait plus d'un mois que j'attends
Une 2ème pour finir sur ce chapitre (car j'en ai beaucoup d'autres encore) Concernant la taxe d'habitation payée et inscrite sur le compte de gestion, j'ai au cours de l'AG 2003 demandé avec d'autres coproprios au syndic les raisons de ce paiement, et le débat a duré toute une année et dure encore. Ces diverses réponses ont été par exemple:
* "le CS a donné son accord en réunion pour la payer", en réalité ce n'était pas le CS mais la Pdte seule qui avait donné son accord mais nul puisque non voté en AG
* "comme on le paie depuis 2 ans et que c'est inscrit dans les comptes de gestions, c'est devenu un avantage acquis" ça ne pouvait pas l'être puisque non voté en AG, donc réputé non écrit
* "c'est dans les CCN, ont leur doit" faux puisque rien ne figure dans ces CCN là
* "C'est pas dans les CCN mais dans leurs avenants" et il nous a présenté une copie avec toutes les références de ces avenants, mais la seule chose qu'il avait oublié c'est de dire que ces avenants concernaient le Var, les alpes maritimes et la loire atlantique et rien ne figure pour les bouches du rhône
* et le meilleur vient de certains coproprios qui le jour de l'AG ont dit: "qu'est ce que vous faites comme histoire pour ces TH pour 1 euro que ça coute à chacun" et moi de leur dire qu'ils pouvaient s'ils le désiraient payer la TH en entier et que ça ne me génait pas du tout mais que je ne comptait pas la payer.
Pour en finir pour l'heure j'envoyé une LRAR au syndic l'informant que "la TH n'étant pas un dû et que non voté en AG, je déduirais dorénavant ma quote-part concernant cette TH de mes charges" je n'ai reçu aucune réponse et depuis le début de l'année je l'ai déduit, c'est peu mais c'est pour le principe.
Concernant l'élection du syndic, en regard de cette résolution, figure sur le PV la mention seule du résultat à savoir "la majorité de l'art 25 n'étant pas atteinte l'AG ne peut se prononcer sur cette résolution, le projet ne receuillant pas le tiers des voix de tous les copropriaitaires une nouvelle AG doit être convoquée dans un délai de 3 mois, qui se prononcera à la majorité de l'art 24" tout faux encore car il aurait du savoir qu'on ne peut pas renouveler à l'art 24 un syndic sans mandat
Concernant la lettre du syndic et de l'ordonnance jointe, rien de tout ce que vous écrivez ne figure dessus, le texte intégral est celui dont j'ai déjà fait mention dans une de mes réponses mais je ne sais plus laquelle, ne figure aucun délai ni aucune des phrases mentionnées.
Concernant la distribution du courrier, ce n'est certainement pas par ordre alphabétique car mon nom commence par un F, mais le problème qu'il y a et je le connais bien puisque un bon nombre d'éléments familiaux travaillent à la poste dont certains facteurs. La Poste a évolué c'est presque devenu du privé; avant les responsables des bureaux étaient les Receveurs, maintenant ce sont des chefs d'établissement. Ces CE ont une enveloppe annuelle pour gérer leur bureau et il est bien évident que lorsqu'ils ont un surcroit de travail s'ils prennent du personnel complémentaire il faut qu'ils le paient et c'est toujours ça en moins dans le gateau de fin d'année à se partager, alors sauf crise ils s'en passent et comme de leur coté les facteurs devant ce fait font du zèle pour leurs raisons personnels ça peut durer très longtemps, voila la raison toute simple. Avant au moindre surcroit de travail un coup de fil à la direction et quelqu'un venait maintenant c'est tout autre, on est mal barés a mon avis pour le futur.
Bye Bye A+ cordialement
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JCF13
Contributeur vétéran
137 réponses |
Posté - 25 juil. 2004 : 19:59:10
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Bonjour à tous
Dans mes récentes archives Je viens de retrouver un sujet dont je n'ai pas eu le temps de traiter, je vais dans les lignes suivantes vous en faire part pour connaitre votre avis sur ce sujet
Je ne sais pas si je l'ai dit mais dans ma copro nous sommes 322 coproprios répartis comme cela:
- 1 centre social
- 1 villa
- 5 locaux commerciaux
- 315 lots représentés par des appartements (305) et les 10 autres en garages ou parkings
Dans notre RC dans le chapitre répartition des charges communes au paragraphe charges générales dont sont données les définitions suivantes:
a) voirie et réseaux divers
b) espaces verts
c) nettoyage, éclairage
d) gardiennage
e)frais de fonctionnement du syndicat principal (honoraires syndic)
f) impôts
et dans ce chapitre il est préciser que le centre social et la villa ne supporteront que les charges générales du paragraphe a)
Il est est certain que ces 2 lots sont indépendants quoique dans la copropriété, ils utilisent néanmoins l'entrée par le portail automatique et il ne paient pas les charges y afférentes, le syndic leur envoie les convocations pour les AG ou autres (charges) et ils ne paient pas les charges afférentes aux honoraires du syndic et aux frais de convocation, par contre lors des assemblées générales ils votent sur toutes les questions mises à l'ordre du jour.
Ma 1ère question: cette situation est-elle légale ?
2ème question: j'ai cru comprendre au travers des textes que l'on ne pouvait voter que pour ce en quoi on était impliqué, à savoir que pour les charges particulières d'un bat seuls les coproprios de ce bat pouvaient voter ?
3ème question: à partir du moment ou ils ne paient aucun honoraires au syndic, ont-ils le droit de voter pour son élection ?
Merci à tous |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 26 juil. 2004 : 01:28:30
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Bonsoir JCF,
En réponse à votre post du 24 juillet :
ORDONNANCE SYNDIC JUDICIAIRE (art. 46 du décret) :
Citation :
Article 46
Modifié par Décret 95-162 1995-02-15 art. 7 JORF 15 février 1995.
A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical.
La même ordonnance fixe la mission du syndic et, sous réserve des dispositions du dernier alinéa du présent article, la durée de celle-ci ; la durée de cette mission peut être prorogée et il peut y être mis fin suivant la même procédure.
Indépendamment de missions particulières qui peuvent lui être confiées par l'ordonnance visée à l'alinéa 1er du présent article, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par l'article 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.
La mission du syndic désigné par le président du tribunal cesse de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.
Pas de mission du syndic judiciaire ni durée du mandat dans votre ordonnance ?URGENT : le préciser à votre avocat. Ces mesures sont obligatoires.
Citation :
- concernant les lots propriété du syndicat, je suis au courant car j'ai eu la liste des copropriétaires de 2003 et tous ces lots apparaissent avec chacun leurs tantièmes et leur affectation, tout cela est clair, et c'est le syndicat des copropriétaires qui a désigné en AG le syndic pour gérer les locations des 3 studios et les recettes sont mentionnées sur les comptes de gestion
Ce qui m'a interpelé sur cette question c'est le fait que ces tantièmes ont été intégrés dans les votes majoritaires aussi bien en "pour" qu'en "contre" il est sur qu'en ne comptant pas ces tantièmes certain résultat aurait pu être différent
Les loyers sont-iis normalement réindexés ? La gestion des locations par un syndic de la copr. est à bannir. Un copro/bailleur est capable de gérer son bien donné en location. Le CS peut très bien gérer ces 3 locations. Pour indexer les loyers, encaisser les charges, je ne vois pas où est le gros boulot ! Quid des frais de gestion retenus par le syndic pour cette gestion extraordinaire ? Il doit rendre compte de cette gestion au Syndicat, propriétaire, tout comme doit le faire une agence immobilière à un bailleur.
Par contre pour les votes des lots, propriété du Syndicat, pas du tout d'accord. Ils doivent être déduits des tantièmes totaux.
C'est ce que je vous disais plus haut : les votes sont faussés. Ces tantièmes, le syndic s'en empare pour les utiliser. Il y a donc détournement de mandat du Syndicat au profit du syndic. Ils sont la propriété du Syndicat, ils ne peuvent en aucun cas avoir le pouvoir de vote pour représentation de ces tantièmes. Si le syndic a un mandat de gestion il n'est pas propriétaire de ces 3 lots pour autant !!
En informer votre avocat.
Citation :
Votre paragraphe sur les logements de fonction des employés de catégorie B m'a fait sourire (mais je n'aurais pas du car c'est plutot triste) car je ne vous en ai pas parlé mais là encore il y aurait beaucoup à dire, mais j'aurais l'occasion de le faire
En aparté, j'ai demandé lors du controle des charges au bureau du syndic d'avoir les contrat du personnel avec en annexe les UV, rien n'a pu mettre présenté, j'ai envoyé au syndic une LRAR leur demandant de me faire parvenir une copie de ces contrats et d'autres factures de remplacement de personnel sur lesquelles ne figurait ni le nom des personnes remplacées ni les raisons de ce remplacement, leur seule réponse a été de dire "nous avons pris note de votre demande, nous en faisant une analyse exhaustive et ne manquerons pas de revebir vers vous" et cela fait plus d'un mois que j'attends
Une 2ème pour finir sur ce chapitre (car j'en ai beaucoup d'autres encore) Concernant la taxe d'habitation payée et inscrite sur le compte de gestion, j'ai au cours de l'AG 2003 demandé avec d'autres coproprios au syndic les raisons de ce paiement, et le débat a duré toute une année et dure encore. Ces diverses réponses ont été par exemple:
Ce poste est une des plus grosses dépenses annuelles du Syndicat. Et il n'y a de ces magouilles qu'un copro ne peut imaginer s'il n'y met pas le nez dedans. Je le sais pour l'avoir fait.
Votre CS est responsable sur tous les plans et votre syndic, n'en parlons pas, en sa qualité de professionnel !! Facile d'être généreux avec l'argent des autres !!
La TH : vous avez oublié le département du Rhône. Et effectivement c'est du ressort d'un avenant de la CCN et de la législation : un occupant de logement de fonction paie la TH excepté les dépts. listés.
Lors du contrôle des comptes des copros (art. 18-1 de la loi) ceux-ci sont en droit de demander les contrats et bulletins de salaires du personnel. Il vous a refusé ? Ajouter au dossier de l'avocat.
Vous lui balancez une injonction de faire via le TI en lui précisant vos évocations en AG, les dates de vos courriers et les dates de contrôle dans les bureaux du syndic. Gratuit.
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/ARBO/FXJUS225.html?&n=Justice&l=NX14&n=Comment%20saisir%20la%20justice%3F&l=NXJUS155&n=Proc%C3%A8s%20civil&l=NXJUS150 br / http://www.unarc.asso.fr/site/livre/0704/document.htm
Vous avez raison sur ce sujet on pourrait y passer la nuit. Alors faites en un nouveau sujet. Bien que vous allez trouvez pas mal de cas similaires dans le forum.
Citation :
Concernant l'élection du syndic, en regard de cette résolution, figure sur le PV la mention seule du résultat à savoir "la majorité de l'art 25 n'étant pas atteinte l'AG ne peut se prononcer sur cette résolution, le projet ne receuillant pas le tiers des voix de tous les copropriaitaires une nouvelle AG doit être convoquée dans un délai de 3 mois, qui se prononcera à la majorité de l'art 24" tout faux encore car il aurait du savoir qu'on ne peut pas renouveler à l'art 24 un syndic sans mandat
Tout faux pour la raison que vous avancez, mais surtout révélateur de l'entourloupe planifiée, et il ne désigne pas l'art. de loi ou du décret indiquant "ces 3 mois" ; il a oublié que c'était 3 mois maxi avec possiblité de convocation sous 8 jours !!
Bien le bonjour à vos facteurs familiaux !! Avez-vous reçu le PV ??
Amicalement.
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 26 juil. 2004 : 01:41:35
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Pour répondre à votre post du 25 Juillet :
Citation :
Il est est certain que ces 2 lots sont indépendants quoique dans la copropriété, ils utilisent néanmoins l'entrée par le portail automatique et il ne paient pas les charges y afférentes, le syndic leur envoie les convocations pour les AG ou autres (charges) et ils ne paient pas les charges afférentes aux honoraires du syndic et aux frais de convocation, par contre lors des assemblées générales ils votent sur toutes les questions mises à l'ordre du jour.
Ma 1ère question: cette situation est-elle légale ?
2ème question: j'ai cru comprendre au travers des textes que l'on ne pouvait voter que pour ce en quoi on était impliqué, à savoir que pour les charges particulières d'un bat seuls les coproprios de ce bat pouvaient voter ?
3ème question: à partir du moment ou ils ne paient aucun honoraires au syndic, ont-ils le droit de voter pour son élection ?
NON pas légal en application de l'art. 10 de la loi : critère d'utilité.
Le centre social est la propriété du Syndicat : c'est ça les "locaux communs" ?
Dans l'affirmative, pourquoi est-il convoqué à l'AG et appelé à vote ?
Idem pour la villa : elle appartient au Syndicat ou à un copropriétaire ?
Pas normal du tout que ces "occupants" ne payent pas de charges et soient appelées à voter en AG et convoqués par le syndic.
Ces lots sont numérotés dans quel paragraphe du RDC ?
Pour les charges :
Il y a des charges incombant à chaque bâtiment pour charges spéciales mentionnées au RDC. Idem pour les charges communes dans le chapitre du RDC y afférent.
A mon avis il y a grosse magouille au niveau du centre social et de la villa.
Le centre social reçoit des parents et enfants. Il consomme de l'électricité, chauffage et eau froide et chaude. C'est le Syndicat qui payent ces consommations personnelles et charges afférent à ce lot. Pas normal du tout...
Pour la villa, j'ignore son statut. Mais les occupants doivent, idem, paiment comme ci-dessus.
Explications urgentes à demander au syndic avec copie au CS.
Amicalement.....
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JCF13
Contributeur vétéran
137 réponses |
Posté - 26 juil. 2004 : 03:28:41
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Bonsoir DU31
J'ai oublié de vous dire
- le centre social appartient à la direction du patrimoine de la ville, il possède également une parcelle de terrain à jouissance exclusive, il s'occupe de ses espaces verts et de son entretien, sauf que dans le RDC il est dit qu'il ne participe qu'aux charges de type a) voirie et réseaux divers, il ne paie aucune autre charge notamment il ne participe pas aux frais de gestion du syndic qui lui envoie pourtant en LRAR les convocations et que nous nous payons; d'autre part il vote en AG pour l'élection ou le renouvellement du syndic alors qu'il ne participe pas à ces frais de gestion, de même qu'il utilise le portail automatique pour entrer et qu'il ne participe pas aux frais d'entretien
- Idem pour la Villa qui appartient à un particulier, qui était le propriétaire de la parcelle de terrain sur lequel la copropriété a été construite
Ces lots sont numérotés dans le RDC et porteent les n° 1600 et 1700
De toute façon avec l'ex conseil syndical on a prévu à la prochaine AG (pas celle de septembre car il est trop tard) de demander la modification du RDC sur ce problème de "critères d'utilité" de telle façon à ce qu'ils participent aux frais des éléments dont ils ont également la jouissance comme le portail par exemple
Concernant les tantièmes des locaux communs je suis d'accord avec vous , ils doivent être enlevés des tantièmes totaux
J'ai bien pris note de toutes vos observations que je ne vais pas manquer e à mon avocat
A+ cordialement |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 26 juil. 2004 : 03:48:29
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Le centre social : appartient au patrimoine de la ville. Il possède également des espaces verts qu'il entretient.
Sur votre RDC est-ce mentionné qu'il appartient au patrimoine de la ville ? Si NON, depuis quand appartient-il à la ville ?
Il faut obtenir le papier officiel de la Mairie ou Préfecture du titre de propriété de ce centre social et surtout savoir QUI a donné l'autorisation.
Et même mieux : il faut aller au cadastre avec le RDC et vous faire montrer leur n° de parcelles : le centre social et la villa. Et surtout noter QUI est propriétaire de ces lots ?
Au lieu de tondre leur pelouse à leurs frais (à condition qu'elle soit réellement à eux) ils feraient mieux de payer leurs charges.
Le Syndicat n'est pas une oeuvre de bienfaisance. Là n'est pas sa définition.
La villa : celle-là elle est énorme ! L'ex proprio du terrain sur lequel est bâtie la copropriété. Idem que ci-dessus. Coupez-leur le jus !!
Amicalement......
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JCF13
Contributeur vétéran
137 réponses |
Posté - 30 juil. 2004 : 01:48:36
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Bonsoir à tous
j'ai enfin reçu hier les notifications du PV de la dernière AG et et de l'ordonnance de désignation d'un syndic judiciaire
Incroyable mais vrai, pour les avoir il a fallu batailler ferme, j'ai téléphoné à la poste de mon arrondissement et demandé le responsable distribution, je lui ai tout expliqué lui disant que je savais qu'il détenait ces LRAR depuis le début juillet, et que comme je partais en congés à la fin du mois, si je ne les recevais d'ici là, je déposerais plainte, sur quoi il m'a répondu qu'on lui avait demandé de ne les distribuer que le 30 juillet, celle là c'est la meilleure
L'expéditeur demande d'attendre pour les distribuer et ils attendent, du jamais vu.
Aussi hier il y avait 2 jeunes spécialement affectés au courrier recommandé dans la copro, et bizarre, bizarre les personnes qui ont été avisés ont eu la surprise que la date de présentation mentionnée était le 30 au lieu du 28, ça a semé une bonne panique car presque tous ceux qui ont été avisés ont téléphoné au bureau de poste
Enfin maintenant que j'ai tous les éléments en mains, j'ai tout envoyé à mon assistance jurique pour qu'ils interviennent, maintenant j'attends la suite et je ne manquerais pas de vous en informer, mais cela pas avant le 16 aout car samedi matin à la 1ère heure je pars en vacances jusqu'au 15 aout
Alors à tous bonne vacances et à bientot |
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JCF13
Contributeur vétéran
137 réponses |
Posté - 08 sept. 2004 : 02:10:12
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Bonjour à tous
j'espère que vous avez passé de bonnes vacances et que vous étes prêts à repartir pour une année bon courage à tous
Voici un peu des nouvelles de mes actions
Suite à la réception de l'ordonnance de nomination du syndic judiciaire et du PV de l'AG du 08-06-04 je suis allé voir mon avocat et je lui ai expliqué toute l'affaire, après quoi il a déposé en référé une demande de rétractation de l'ordonnance associciée à une requête de demande denomination d'un syndic judiciaire autre que celui désigné suite à la requête de notre syndic.
Du fait de la période de vacances, l'audience a été fixée au 13-09-04, quant à la 2ème AG prévue pour le 07-09-04 elle a été repoussée au 10-09-04 suite à une indisponibilité des locaux actuellement en réaménagement
Je vous donnerais des nouvelles après l'audience du 13-09-04, apparemment ça ne devrait poser aucun problème mais j'ai quant même une inquiétude à savoir que si lors de notre 2ème AG qui est irrégulière le mandat du syndic est renouvellé, le juge ne sera t'il pas influencé par ce vote positif pour le syndic, même s'il est irrégulier, mon avocat m'a certifié que non, et qu'en fonction de tous les éléments la logique voudrait qu'il retracte l'ordonnance et nomme un nouveau syndic, mais je ne suis quant même pas très rassuré.
je vous tiens au courant, bonsoir |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 08 sept. 2004 : 10:23:33
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Nous souhaitons que les choses aillent comme elles doivent aller et que la justice règne. Nous croisons les doigts.
Go.Bon courage
François |
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JCF13
Contributeur vétéran
137 réponses |
Posté - 10 sept. 2004 : 02:33:01
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Bonjour à tous
Du changement depuis ma dernière intervention
En fait la 2ème AG a bien eu lieu à la date prévue (car pendant mes vacances j'ai reçu une LRAR que je n'ai pas encore été retirée)
Donc je n'y ai pas participé, mais une bonne chose s'est passée :le syndic F... a été remercié et un autre a été élu.
Malgré le fait que cette 2ème AG soit illégale puisque convoquée par un syndic dont le mandat avait expiré et dont la 1ère résolution était son renouvellement à la majorité de l'article 24, je suis satisfait du résultat mais maintenant se pose un problème bien délicat à gerer et je ne sais encore quoi faire.
Comme mon avocat a assigné en référé pour la rétractation de l'ordonnance et que l'affaire a été fixée à l'audience du 13-09, mais la demande de rétractation a été faite conjointement avec une demande de nomination d'un syndic judiciaire j'ai peur que si le juge rétracte l'ordonnance, il nomme en même temps un syndic ce qui pour notre copro serait vraiment désastreux du point de vue finance car il faudrait à nouveau convoquer une AG, etc...
J'ai la possibilité de tout faire arrêter par l'avocat mais à ce moment là je devrais me payer tous les frais et là pas question.
Je vais essayer de demander à mon avocat de voir s'il peut seulement demander la rétractation de l'ordonnance et supprimer la demande du syndic judiciaire, mais je ne sais pas si ça peut se faire une fois que la demande est déposée.
J'ai envoyé un courrier à mon avocat en ce sens mais je ne sais pas si cela sera possible, je vais attendre, sinon il faudrat tout recommencer. Quelquefois le mieux est l'ennemi du bien
Cordialement |
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JCF13
Contributeur vétéran
137 réponses |
Posté - 11 sept. 2004 : 02:32:27
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Bonjour à tous
Enfin une affaire réglée
Notre syndic F... bien connu du monde des copropriétaires a enfin capitulé
Lors de la 2ème AG, que notre syndic avait convoqué illégalement et suite à l'assignation en référé qu'il avait reçu pour la rétractation de l'ordonnance, notre syndic a jeté l'éponge. Lors de cette AG il a tout simplement jeté l'éponge en se retirant et il a laissé la place au nouveau syndic que nous avions choisi.
Mon avocat m'a téléphoné cette AM en me disant qu'il avait eu un contact avec l'avocat adverse, et qu'il était inutile d'aller plus loin dans l'assignation, car j'avais eu ce que je voulais c'est à dire son départ et qui plus est, il prend en charge les frais de l'ordonnance et les frais financiers des 2 mois passés comme syndic judiciaire.
Donc l'affaire est close, et pour une bonne nouvelle c'est une bonne nouvelle. Comme quoi il faut toujours persévérer dans ses actions, et surtout être bien conseiller par des personnes comme vous par exemple.
Le nouveau syndic a promis de balayer toutes les irrégularités commises, on ne demande qu'à le croire, mais la route sera longue et il faudra rester toujours vigilants
Merci à tous
Cordialement JCF13 |
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